【正文】 遼寧工程技術(shù) 大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 27 現(xiàn)值 29．如果貨幣時(shí)間價(jià)值的影響重大，準(zhǔn)備的金額應(yīng)是結(jié)算義務(wù)預(yù)期所 要求支出的現(xiàn)值。因此，給定金額的損失的可能性不同（比如說 60%或 90%）時(shí)，準(zhǔn)備的金額也是不同的，如果存在可能結(jié)果的連續(xù)范圍，且該范圍中每一點(diǎn)和其他各點(diǎn)的可能性一樣，則范圍內(nèi)的各點(diǎn)均可采用。經(jīng)濟(jì)利益基本肯定會流入時(shí)，該資產(chǎn)和相關(guān)收益應(yīng)在變化發(fā)生當(dāng)期的財(cái)務(wù)報(bào)表上予以確認(rèn)。 14．或有負(fù)債可能不按最初預(yù)料的方式發(fā)展，因此，應(yīng)對它們進(jìn)行持續(xù)的評價(jià)，以確定含經(jīng)濟(jì)利益的資源流出的可能性是否已變?yōu)楹芸赡?，如果對?yīng)以前作為或有負(fù)債處理的事項(xiàng)的未來經(jīng)濟(jì)利益流出的可能性變?yōu)楹芸赡芰?，則應(yīng)在可能性發(fā)生變化當(dāng)期的財(cái)務(wù)報(bào)表上確認(rèn)一項(xiàng)準(zhǔn)備（除非在極少的情況下不能作出可靠的估計(jì)）。 法定義務(wù)，指因以下任意項(xiàng)而發(fā)生的種義務(wù)： （ 1）合同（通過其明確的或隱含的條款）； （ 2）法規(guī)； （ 3）法律的其他實(shí)施。 5．如果其他國際會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)范了特定的準(zhǔn)備、或有負(fù)債和或有資產(chǎn)，企業(yè)應(yīng)運(yùn)用該準(zhǔn)則而不是本準(zhǔn)則，例如，關(guān)于以下項(xiàng)目 的準(zhǔn)則也規(guī)范了特定的準(zhǔn)備： （ 1）建造合同（參見《國際會計(jì)準(zhǔn)則第 11 號建造合同》）； （ 2）所得稅（參見《國隊(duì)會計(jì)準(zhǔn)則第 12 號所得稅》）； （ 3）租賃（參見《國際會計(jì)準(zhǔn)則第 17 號租賃》），但是，《國際會計(jì)準(zhǔn)則第 17 號》未對已變?yōu)樘潛p的經(jīng)營租質(zhì)的核算提出具體要求，因而本準(zhǔn)則應(yīng)適用于這些情況； （ 4）雇員福利（參見《國際會計(jì)準(zhǔn)則第 19 號一雇員福利》）。他們淵博的知識、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度、敬業(yè)的精神和高尚的品德給我深深的影響和熏陶，這些優(yōu)秀品德是我今后學(xué)習(xí)和工作中要努力培養(yǎng)和發(fā)揚(yáng)的。 本文在對信達(dá)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理的研究中，得出以下幾點(diǎn)結(jié)論 ： 1）信達(dá)房地產(chǎn)的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管理存在償債能力不強(qiáng)和獲取現(xiàn)金能力差的問題，通過對現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管理的識別，找出問題所在并對其產(chǎn)生的原因分析，針對該問題提出相應(yīng)應(yīng)對措施。采用這種方式的折扣有利于該項(xiàng)目的及時(shí)收回資金，加速資金周轉(zhuǎn)，降低財(cái)務(wù)成本。信達(dá)房地產(chǎn)銷售部門應(yīng)該定期對各產(chǎn)品（商品）的區(qū)域銷售額銷售計(jì)劃與實(shí)際銷售情況進(jìn)行層層分析和匯總。 信達(dá)房地產(chǎn)通過資金集中管理，從收支兩個(gè)環(huán)節(jié)把握住集團(tuán)的資金流動，保護(hù)現(xiàn)金信達(dá)（阜新）房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)管理及應(yīng)對措施 18 資產(chǎn)的安全性，既降低資金成本，又有利于發(fā)揮資金的整體優(yōu)勢，從而大大提高資金的使用效率和效果，優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，為實(shí)現(xiàn)整體目標(biāo)和長遠(yuǎn)規(guī)劃、企業(yè)財(cái)富最大化的目標(biāo)提供前提，從而很好的提高了企業(yè)獲取現(xiàn)金的能力。通過各部門對現(xiàn)金流出的控制，減少成本的支出，減少企業(yè)資金的短缺，從而減少企業(yè)的大量舉債，既而提高企業(yè)償 債能力。具體措施為：該 公司應(yīng)編制月度、季度資金預(yù)算表；編制公司年度、半年現(xiàn)金流規(guī)劃以及動態(tài)預(yù)測報(bào)告；編制項(xiàng)目現(xiàn)金流總控管理計(jì)劃； 組織、編制公司中、長期（年度、半年、季度）現(xiàn)金流規(guī)劃，并匯總、審核銷售部門、經(jīng)營成本部門、綜合部部門、項(xiàng)目部門上報(bào)的現(xiàn)金收、付計(jì)劃。房地產(chǎn)行業(yè)是期初主要以投資為主，后期為收入為主支出為輔，而且因?yàn)殇N售的產(chǎn)品特殊性，每筆金額均較大，如果沒有做好良好的預(yù)算和采取恰當(dāng)?shù)匿N售方式，將導(dǎo)致產(chǎn)品大量積壓，樓房銷售不出 去就意味著資金回收不回來，將對企業(yè)的正常經(jīng)營和發(fā)展產(chǎn)生很大的不利后果。 通過對盈虧平衡時(shí)單位面積售價(jià)的計(jì)算分析可知該企業(yè)要想不虧本至少銷 售價(jià)格定在 4239 元 /平方米以上，該指標(biāo)是在一定銷售量情況下 ,保證不虧本的最低售價(jià)，此最低售價(jià)雖然處于該項(xiàng)目所位于區(qū)域的 3500— 4500 元范圍，但是已接近該區(qū)域的最高售價(jià)，定價(jià)較高，說明該企業(yè)在定價(jià)上存在較高風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)在銷售價(jià)管理盈虧平衡時(shí)單位面積售價(jià)方面上存在問題。 通過對銷售保本量的計(jì)算，得出在至少銷售 平方米的樓房才能保證成本不虧本，該銷售保本量與可銷售面積的比值為 / 264467=93%，也就是 說，按4500 元 / 平方米為單價(jià)，本項(xiàng)目需銷售出可銷售面積的 93%即 平方米才可保本。 管理費(fèi)用為前期工程費(fèi)用和綜合建安工程費(fèi)用之和的 5%。領(lǐng)導(dǎo)沒有及時(shí)和財(cái)務(wù)人員溝通了解企業(yè)現(xiàn)金流的流出流入情況，對于要付款的合同了解后便簽字，日積月累對以前付款內(nèi)容沒有了印象，像是一種有錢就花的趨勢，充分體現(xiàn)出管理著對現(xiàn)金流管理的不重視。 信達(dá)房地產(chǎn)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管理存在的問題分析 在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流特征的整體研究和信達(dá)地產(chǎn)個(gè)體實(shí)例的分析中，可以總結(jié)出信達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流管理存在以下問題： 1） 企業(yè)償債能力不強(qiáng) 通過對信達(dá)房地產(chǎn)現(xiàn)金償債能力分析的兩個(gè)指標(biāo)計(jì)算結(jié)果，短期償債能力指標(biāo)現(xiàn)金流動負(fù)債比為 ， 小于標(biāo)準(zhǔn)值 ；中長期償債指標(biāo)企業(yè)現(xiàn)金債務(wù)總額比 也遠(yuǎn)小于標(biāo)準(zhǔn)值 ，兩個(gè)計(jì)算結(jié)果都說明了該企業(yè)償債能力方面的不足，一旦借款到期該企業(yè)沒有足夠的資金償還負(fù)債，這樣會給企業(yè)帶來很大麻煩，導(dǎo)致資金鏈斷裂。一般地，該比率值的風(fēng)險(xiǎn)臨界值為 。只根據(jù)損益表分析公司獲利能力指標(biāo)存在明顯的不足，獲 取 現(xiàn)能力指標(biāo)分析恰恰彌補(bǔ)了這個(gè)不足 ,企業(yè)獲取現(xiàn)金能力可以從銷售現(xiàn)金比率和全部資產(chǎn)現(xiàn)金回收率兩個(gè)指標(biāo)著手分析。這一比率越低，企業(yè)財(cái)務(wù)靈活性越差，破產(chǎn)的可能性越大 ，企業(yè)現(xiàn)金債務(wù)總額比計(jì)算公式如（ 22）所示。 企業(yè)現(xiàn)金流動負(fù)債比說明企業(yè)通過經(jīng)營活動所獲得的現(xiàn)金凈流量可以用來償還短期負(fù)債的能力。某企業(yè)第一年新建了一個(gè)或多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，在年度報(bào)表中可能出現(xiàn)現(xiàn)金流為負(fù)的情況，但這并不說明企業(yè)當(dāng)年的財(cái)務(wù)出現(xiàn)了問題，而當(dāng) 項(xiàng)目建成或開始銷售收回投資，當(dāng)年的正現(xiàn)金流大大增加，彌補(bǔ)以往的負(fù)現(xiàn)金流。 “ 信達(dá)公司擁有該項(xiàng)目 70%的權(quán)益。盡管有少量的定量方法應(yīng)用，但整體上不系統(tǒng)，決策失誤的現(xiàn)象大量存在。如投資者風(fēng)險(xiǎn)意識不強(qiáng)，投資決策基本停留在經(jīng)驗(yàn)決策水平，往往為了片面追求高利潤，盲目開發(fā)經(jīng)營，違規(guī)操作和高風(fēng)險(xiǎn)投資。 5） 成本管理流程的風(fēng)險(xiǎn) 成本管理流程的風(fēng)險(xiǎn)主要包括：設(shè)計(jì)階段，指在方案設(shè)計(jì)階段成本測算未能與產(chǎn)品定位相匹配，未能在設(shè)計(jì)變化時(shí)及時(shí)測算成本變 動，評估方案變化對產(chǎn)品盈利的影響，信達(dá)（阜新）房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)管理及應(yīng)對措施 4 導(dǎo)致實(shí)際成本超過預(yù)期目標(biāo)，影響項(xiàng)目收益、影響管理層對成本調(diào)整做出決策的風(fēng)險(xiǎn)；施工階段，指在施工過程中，對動態(tài)成本監(jiān)控不全面、不準(zhǔn)確，信息溝通不及時(shí)，無法發(fā)現(xiàn)實(shí)際成本超預(yù)期目標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)；結(jié)算階段，指工程竣工結(jié)算時(shí)，工程結(jié)算金額不準(zhǔn)確，結(jié)算審核、控制不嚴(yán)格，造成結(jié)算工程款與實(shí)際情況不一致，從而給公司帶來經(jīng)濟(jì)損失；合同管理，指合同會簽不認(rèn)真、不細(xì)致，導(dǎo)致合同未能經(jīng)恰當(dāng)、有效審批，造成合同條款不合理，致使公司經(jīng)濟(jì)、經(jīng)營、或名譽(yù)受到損失。 R=F（ P， C） R 一表示房地 產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) P 一表示風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率 C 一表示該風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的后果 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理是指通過房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識別、風(fēng)險(xiǎn)評估去認(rèn)識項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，并以此為基礎(chǔ)合理的使用各種管理辦法、技術(shù)和手段對項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)實(shí)行有效的控制，妥善處理風(fēng)險(xiǎn)事件所造成的不利后果，以最少的成本保證項(xiàng)目總體目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的過程。s real estate investment and orderly development smoothly. In this paper, according to the real estate in 20xx to the actual situation of risk management, bined with the risks of the real estate management theory by using case analysis method, the thorough analysis the risks of the real estate management prese nt situation, the existence question and then puts forward the measures of preventing the risks of the real estate management in speeding up the healthy development of real estate in our country has some positive significance. Key words： Real Estate Development； Risk Management； Measures 目 錄 前 言 ...................................................................................................1 1 房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理概述 .......................................................................2 房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的概念 ........................................................................2 房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn) 類型 ........................................................................2 房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的現(xiàn)狀 .........................................................5 2 信達(dá)（阜新）房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理存在的問題 ......................................7 信達(dá)（阜新）房地產(chǎn)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管理存在的問題 ........................7 信達(dá)房地產(chǎn)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管理存在的問題 ....................................7 信達(dá)房地產(chǎn)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管理存在的問題分析 .......................... 11 信達(dá)（阜新）房地產(chǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn)管理存在的問題 ......................... 12 信達(dá)房地產(chǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn)管理存在的問題 ..................................... 12 信達(dá)房地產(chǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn)管理存在的問題分析 .............................. 15 3 信達(dá)（阜新）房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理的應(yīng)對措施 .................................... 16 信達(dá)房地產(chǎn)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管理的應(yīng)對措施 .....................................16 企業(yè)償債能力問題的應(yīng)對措施 ................................................. 16 企業(yè)獲取現(xiàn)金能力問題的應(yīng)對措施 ..........................................17 信達(dá)房地產(chǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn)管理的應(yīng)對措施 ........................................18 企業(yè)銷售保本量問題的應(yīng)對措施 .............................................18 企業(yè)盈虧平衡時(shí)單位面積售價(jià)問題的應(yīng)對措施 .......................19 4 結(jié)論 ...............................................................................................20 致 謝 .................................................................................................21 參考文獻(xiàn) ............................................................................................22 附錄 A ...............................................................................................23 附錄 B ................................................................................................33 遼寧工程技術(shù) 大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 1 前 言 房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)是資金需求量大，建設(shè)周期長，涉及領(lǐng)域多，利益相關(guān)者眾多且容易受到國家政策和地方政府的限制。如果存在弄虛作假、抄襲的情況，本人承擔(dān)全部責(zé)任。本 文根據(jù)信達(dá)房地產(chǎn) 20xx 年風(fēng)險(xiǎn)管理的實(shí)際情況，結(jié)合房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理理論采用案例分析方法，深入分析信達(dá)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理現(xiàn)狀、存在的問題從而提出了房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理防范的對策，對加快我國房地產(chǎn)健康發(fā)展具有一定積極的意義。本文主要以信達(dá)房地產(chǎn)為例，對其風(fēng)險(xiǎn)管理的現(xiàn)狀，以及風(fēng)險(xiǎn)管理存在 的問題進(jìn)行分析。 2） 規(guī)劃設(shè)計(jì)管理流程的風(fēng)險(xiǎn) 規(guī)劃設(shè)計(jì)管理流程的風(fēng)險(xiǎn)主 要包括：產(chǎn)品定位風(fēng)險(xiǎn)，指未能充分考慮市場需求、項(xiàng)目周邊特征（例如地鐵引進(jìn)）等信息，對產(chǎn)品定位、產(chǎn)品