【正文】 設計方案進行有效評審，導致產品不符合目標人群需求，帶來產品滯銷、難以實現預期收益的風險；產品設計風險，指未能根據國家規(guī)劃要求、產品設計技術標準、對初步設計、施工圖進行詳細審查（包括內審和外審），出現設計偏差，影響產品品質；對設計進度監(jiān)控不力，未能及時發(fā)現設計延誤，從而影響工程進度，造成較多工程洽商，增加成本，影響項目收益；銷售階段設計風險，指銷售合同所附施工圖、裝修及配套設施標準等，在工程過程中設計方案發(fā)生變化 后未及時告知營銷部門，未及時更新合同附件，造成實際戶型與合同不一致，導致用戶入住后投訴或引起法律糾紛的風險 [3]。房地產開發(fā)是一個動態(tài)過程，這個過程分為四個階段 ： 投資決策、獲取土地、建造房屋、經營房產。隨著市場經濟的不斷深入和完善，房地產市場和投資中的不確定性因素會越來越多，房地產企業(yè)所面臨的風 險也越來越大。我國房地產業(yè)恢復的時間還不長，對它的發(fā)展規(guī)律、經營管理的實踐還缺少理論研究和總結提高，許多企業(yè)甚至各級政府在房地產的運作上還存在一定的盲目性，對房地產業(yè)的風險更是缺乏深刻的認識，對房地產企業(yè)風險管理的分析研究近乎空白，可行性研究只是做一些簡單的會計運算，有時甚 至僅憑領導人意志拍腦袋決策，造成了大量的決策失誤。“信達當企業(yè)的現金凈流量出現問題，可能會導致企業(yè)生產經營陷入困境、收益下降，也可能給企業(yè)帶來信用危機，使企業(yè)的形象和聲譽遭受嚴重損失，最終陷入財務困境，甚至導致破產?，F金流動負債比率越大，表明企業(yè)遼寧工程技術 大學畢業(yè)設計（論文） 9 經營活動產生的現金凈流量越多，越能保障企業(yè)按期償還到期債務。 ② 企業(yè)現金債務總額比 現金債務總額比是經營活動現金凈流量總額與債務總額的比率。從計算結果中看到，信達房地產公司的該比率值，遠小于 ，因此信達房地產公司目前的財務狀況不好，即其中長期償 債能力不強。 企業(yè)銷售現金比率 =主營業(yè)務收入企業(yè)經營現金凈流量 100%? ???? ?????? ? （ 23） 由表 21 可知企業(yè)經營現金凈流量為 萬元，由表 22 可知主營業(yè)務收入為 萬元，從而可以得出企業(yè)銷售現金比率為 。反之，則經營管理 水平越低 ， 經營者有待提高管理水平 ， 進而提高企業(yè)的經濟效益 ， 企業(yè)全部資產現金回收率 計算公式如（ 24）所示。房地產行業(yè)建設周期較長，資金占用的周期也相應拉長，各年的項目建設情況、項目建設階段等都會影響企業(yè)現金獲取能力，尤其在企業(yè)盲目擴張時表現突出，使 得企業(yè)的現金流風險也增加。在期初信達房地產只對東梁鎮(zhèn)地區(qū)初步做了調查，但是沒有進行具體的可行性分析及做銷售預算計劃。實際上就是在這個銷售額的情況下，企業(yè)利潤為零 ，銷售保本量計算公式如（ 25）所示。即在保本點銷售的最低售價，以保證在這樣的售價下，企業(yè)不虧本，盈虧平衡時單位面積 售價計算公式如（ 26）所示。通過上述對信達房地產的銷售管理情況分析，該企業(yè)沒有做好銷售計劃，對于開始投入的成本在后續(xù)需要銷售 93%的房子才能保證成本的回收，這對于銷售來講存在一定的壓力，如果企業(yè)不能完成 93%的銷售量那對于企業(yè)的資金回收將出現大量問題，出現資金沉淀、成本升高、開發(fā)商形象受損等風險。對企業(yè)償債能力及企業(yè)獲取現金能力存在的問題提出解決措施如下： 企業(yè)償債能力問題的應對措施 因為現金流預算管理方面的不足導致企業(yè)償債能力的不強，該企業(yè)應加強對現金流預算的重視，現通過加強三個部門現金流的預算而提高企業(yè)償債能力。隨著企業(yè)項目的建設，陸續(xù)仍然需要大量資金的投入，資金一旦不足就會繼續(xù)貸款，導致企業(yè)流動負債數額過大，從而致使企業(yè)償債能力不強。房地產企業(yè)在產品開發(fā)過程中，應協(xié)調各方關系，加快工程開發(fā)進度，使其盡早達到產品預售標準，取得預售許可證；在產品銷售出去后應采取多種措施催收應收賬款，加速房款的回籠；采用多種付款方式促銷，使開發(fā)資金按預期回籠，消減金融財務風險。通過市場房地產行情的了解，可以合理適當的對該項目進行成本投資，減少總成本費用，從而降低銷售保本量，避免銷售保本量過高風險，同時對房地產行業(yè)市場做好充分 了解可以對企業(yè)做好銷售計劃打下良好基礎。在信達（阜新）房地產項目中存在多種售價，戶型格局，戶型類型，他們的需求價格彈性一般是不同的，當在一個項目中如果存在明顯的這種需求價格彈性的差異，對彈性較小的適當調高價格，對彈性較大的適當調低價格，有利于提高項目的利潤或者提高銷售速度。該項目的營銷部也加強了與代理商的溝通，同時也對代理商加強了監(jiān)督。他們的無私奉獻與關愛，我無以為報，謹以這篇不太成熟的畢業(yè)論文獻給他們，表達我對他們的敬意和謝意。 3．執(zhí)行中的合同是指雙方均未履行任何義務或雙方均同等程度地履行了部分義務的合同。 定義 10．本準則中使用的下列術語，其定義為： 準備，指時間或金額不確定的負債。 重組，指項由管理部門計劃和控制、并重大地改變了企業(yè)的經營范圍或進行該經營的方式的方案。 17．或有資產不應在財務報表中予以確認，因為確認或有資產可能會導致那些可能永遠不會實現的收益得到確認。 22．結果和財務影響的估計由企業(yè)管理部門根據判斷，同時輔之以類似交易的經驗和（某些情況下）獨立專家出具的報告來確定。在不確定的情況下進行判斷需要謹慎，以使收益或資產不會高估，費用或負債不會低估，但是，不確定性并不說明應提取過多準備和故意夸大負債，例如，如果一個特別相反結果的預計費用是在謹慎的基礎上進行估計的，那么該結果不能人為地認為比實際的情況更可能。 31．折現率。 25．準備在稅前計量，因為準備的稅后結果及變化，應按《國際會計準則第 12 號所得稅》進行處理，風險和不確定性 26．不可避免地圍繞很多事項和情況的風險和不確定性，應在計算準備的最好估 計時予以考慮。 21．結算現時義務所要求支出的最好估計，應是企業(yè)在資產負債表日結算該義務，或在此時將該義務轉讓給第三方而合理支付的金額。索賠是或有資產的一個例子。 或有資產，指因過去事項而形成的潛在資產，其存在僅通過不 完全由企業(yè)控制的個遼寧工程技術 大學畢業(yè)設計（論文） 25 或數個不確定未來事項的發(fā)生或不發(fā)生予以證實。 8．其他國際會計準則規(guī)定了支出是作為資產還是作為費用處理，本準則不涉及這些問題，相應地，本準則既不禁止也不要求對提取準備時所確認的費用予以資本化。 范圍 1．本準則適用于所有企業(yè)對以下各項之外的準備、或有負債和或有資產的會計核算： （ 1）以公允價值計量的金融工具形成的準備、或有負債和或有資產： （ 2）執(zhí)行中的合同（除了虧損的執(zhí)行中的合同）形成的準備、或有負債和或有資產； （ 3）保險公司與保單持有人之間簽訂的合同形成的準備 、或有負債和或有資產； （ 4）由其他國際會計準則規(guī)范的準備、或有負債和或有資產。 遼寧工程技術 大學畢業(yè)設計（論文） 21 致 謝 經過幾個月的努力終于完成了論文的寫作工作，在這期間遇到過很多坎坷，通過這次的論文寫作讓我意識到自己所學知識的不足，由于時間和收集資料的局限，文章難免存在不足，懇請老師批評指正。 2） 采用間接銷售渠道 信達（阜新）房地產項目除了采用傳統(tǒng)的直接銷售模式，還可以由房地產代理商代銷。 企業(yè)盈虧平衡時單位面積售價問題的應對措施 盈虧平衡時單位面積售價是在盈虧平衡時，一定銷售量的情況下最低售價，該定價過高是因為銷售價格定價和銷售渠道方法不好。針對銷售保本量和企業(yè)在盈虧平衡時單位面積售價存在的問題提出以下應對措施： 企業(yè)銷售保本量問題的應對措施 銷售保本量數額過大因銷售計劃管理水平低，根源在于該企業(yè)對市場了解不夠，市場信息掌握不全。以下提出兩點應對措施： 1）加強企業(yè)現金收入管理 房地產開發(fā)企業(yè)的收入主要為銷售其開發(fā)的房屋產品所產生的現金流入。房地產行業(yè)與其他工業(yè)企業(yè)和商業(yè)等企業(yè)性質不同，房地產行業(yè)是前期成本投入為主，后期經營收入為主、投資支出為輔。因此，對信達房地產企業(yè)的風險管理提出以下應對措施。阜新東梁鎮(zhèn)并不是阜新市區(qū)，對于東梁鎮(zhèn)這個地理位置并不是為阜新及周邊地區(qū)人民所了解，在該項目實施之前，應該做好可行性分析報告，充分對東梁鎮(zhèn)的地理環(huán)境，對當地人們喜好，生活條件，周邊地區(qū)房價水平做細致調查，不能僅憑主觀臆斷進行營銷規(guī)劃。企業(yè)沒有對銷售預算做好充足的預算，導致銷售管理上存在弊病。 由表 23 可知信達房地產的銷售風險管理可以從銷售保本量和現售價格兩個方面著手分析。 信達房地產銷售風險管理存在的問題 銷售風險管理是指在銷售預測的基礎上，結合企業(yè)生產能力，設定總體目標及不同產品的銷售目標額，進而為能實現該目標而設定具體營銷方案和實施計劃，以支持未來遼寧工程技術 大學畢業(yè)設計（論文） 13 一定期間內銷售額的 實現。資金就是一個企業(yè)的血脈，沒有充足的資金企業(yè)就無法正常運轉經營，房地產是一個風險大、回收期短、投資金額大的行業(yè)，企業(yè)自身沒有足夠的資金進行項目的開發(fā)，只有大量舉債才能維持企業(yè)的正常運轉，但是企業(yè)應該對現金流風險做好管理，充分做好資金預算，在債務到期時能夠有足夠的資金可信達（阜新）房地產的風險管理及應對措施 12 以償還，信達房地產償債能力的不足充分體現 了該企業(yè)現金流風險管理存在著問題。該指標旨在考評企業(yè)全部資產產生現金的能力，該比值越大越好 。如果企業(yè)有虛假收入，也會使該指標過低 。比值越大，則公司的長期償債能力越強；反信達（阜新）房地產的風險管理及應對措施 10 之，比值越小 ,則公司的長期還債能力越弱。 通過以上計算分析可以看出，信達房地產的現金流動負 債比為 小于 ，說明企業(yè)用于償還短期負債所獲取的現金流不足，在短期負債到期時如果不通過借新債來償還，企業(yè)容易面臨現金流風險。 1） 企業(yè)的現金償債能力方面存在的問題 在對信達地產的現金流量風險狀況分析中，對企業(yè)的現金流量表和涉及到的資產負債表及損益表的數據進行了平均計算，以期得出該企業(yè)近三年的總體狀況，企業(yè) 的現金償債能力可以從現金流動負債比和現金債務總額比兩個指標著手分析。 信達（阜新）房地產現金流風險管理存在的問題 對于房地產企業(yè)而言現金流就像企業(yè)的血脈，具有十分重要的意義，然而企業(yè)對現金流的風險管理卻不夠重視，本文結合房地產開發(fā)企業(yè)的特點采用財務指標方法分析企業(yè)現金流風險管理，通過信達房地產現金流的風險管理現狀及其存在的問題進行分析。截至目前，阜新溫泉新城已入駐包括 “ 信達 因此，研究適合我國房地產實際情況的較為準確的定量定性相結合的系統(tǒng)分析與決策方法，具有深遠的理論與實踐意義。 我國的房地產尚處于 產業(yè)發(fā)展的初級階段，有關其風險管理的研究也只是剛剛起步，我國對房地產企業(yè)風險管理的研究是分布于各類企業(yè)風險管理研究中，近年來，我國對風險領域的研究也在逐步的開展，如 1994 年，陳湛勻武漢理工大學碩士學位論文和馬照副編寫《金融風險管理》， 1993 年陳佑啟等編寫的《房地產投資風險管理及經營決策方法》， 20xx 年，謝科范和彭華濤編寫的《企業(yè)風險管理》等 [5]。 8） 企業(yè)管理流程的風險 企業(yè)管理流程的風險主要包括：指未建立良好的、積極向上的企業(yè)文化，未能以制度化的形式明確對員工的要求（例如：《員工道德行為規(guī)范》），造成工作隨意性增加，從而影響公司業(yè)務運營的效率效果；未建立有效的舞弊風險預防機制，造成管理層及員工風險管控意識不強，滋生舞弊或違規(guī)事項；指人力資源的激勵、約束和退出機制不夠完善，未能將績效表現與人員獎懲、薪酬等掛鉤，導致人力政策執(zhí)行力不強，管理效果無法實現最大化。 3） 補償性：由于房地產項目開發(fā)具有風險，因而投資者一般對承擔的這一風險在經濟上要求補償，這一補償也叫風險溢價或風險回報。 房地產開發(fā)過程具有高風險、高回報的特點，項目實施的成功與否受到諸多風險因素的影響，這些因素對于房地產企業(yè)開發(fā)成敗起著決定性作用。 指導教師簽名： 年 月 日 I 摘 要 房地產行業(yè)是我國市場經濟重要的組成部分，并已經成為國民經濟的支柱產業(yè)。如果存在弄虛作假、抄襲的情況，本人承擔指導教師相關責任。這種迫切的需求需要房地產風險管理理論研究的支持。 2） 變現差：由于房地產項目開發(fā)投入 的 資金量大、周期長，并且房地產市場是個不完全市場，房地產也不像其他資產如存款、國庫券等可以隨時變現，因而其變現風險也較大。 7） 資金管理流程的風險 資金管理流程的風險主要包括：資金計劃，指在月、季、年度資金計劃編制過程中未能與各部門充分溝通，未能充分考慮環(huán)境和項目自身的變化，導致資金計劃不能滿足實際資金需求或者不能滿足業(yè)務發(fā)展目標，從而產生資源不能有效配置的風險；內部借款，指內部借款未經過有效審批或申請不及時，引起資金周轉困難，影響公司運營效率和效果；工程款支付，指工程款支付審批不恰當、不嚴格，未能全面考慮工程進度、已完工作量、合同條款、資金計劃，造成資金 重復支付或少支付，給公司帶來經濟損失或違約責任。同時，房地產開發(fā)經營是資金密集型產業(yè)，一次性資金投入量巨大，資金運轉緩慢，財務費用占投資比重較大 ， 一旦決策失準或時機錯失將會產生極大的風險。 我國房地產企業(yè)風險管理與國外的差距具體表現為 ： 在模型誤差方面，不確定風險信達（阜新）房地產的風險管理及應對措施 6 的數據模型與實際存在很大出入 ； 在信