【正文】 設(shè)計方案進行有效評審，導致產(chǎn)品不符合目標人群需求，帶來產(chǎn)品滯銷、難以實現(xiàn)預期收益的風險；產(chǎn)品設(shè)計風險，指未能根據(jù)國家規(guī)劃要求、產(chǎn)品設(shè)計技術(shù)標準、對初步設(shè)計、施工圖進行詳細審查（包括內(nèi)審和外審），出現(xiàn)設(shè)計偏差，影響產(chǎn)品品質(zhì)；對設(shè)計進度監(jiān)控不力，未能及時發(fā)現(xiàn)設(shè)計延誤，從而影響工程進度，造成較多工程洽商，增加成本，影響項目收益；銷售階段設(shè)計風險，指銷售合同所附施工圖、裝修及配套設(shè)施標準等，在工程過程中設(shè)計方案發(fā)生變化 后未及時告知營銷部門，未及時更新合同附件，造成實際戶型與合同不一致，導致用戶入住后投訴或引起法律糾紛的風險 [3]。房地產(chǎn)開發(fā)是一個動態(tài)過程，這個過程分為四個階段 ： 投資決策、獲取土地、建造房屋、經(jīng)營房產(chǎn)。隨著市場經(jīng)濟的不斷深入和完善，房地產(chǎn)市場和投資中的不確定性因素會越來越多，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的風 險也越來越大。我國房地產(chǎn)業(yè)恢復的時間還不長，對它的發(fā)展規(guī)律、經(jīng)營管理的實踐還缺少理論研究和總結(jié)提高，許多企業(yè)甚至各級政府在房地產(chǎn)的運作上還存在一定的盲目性，對房地產(chǎn)業(yè)的風險更是缺乏深刻的認識，對房地產(chǎn)企業(yè)風險管理的分析研究近乎空白，可行性研究只是做一些簡單的會計運算，有時甚 至僅憑領(lǐng)導人意志拍腦袋決策，造成了大量的決策失誤?！靶胚_當企業(yè)的現(xiàn)金凈流量出現(xiàn)問題，可能會導致企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營陷入困境、收益下降，也可能給企業(yè)帶來信用危機，使企業(yè)的形象和聲譽遭受嚴重損失，最終陷入財務(wù)困境，甚至導致破產(chǎn)?，F(xiàn)金流動負債比率越大，表明企業(yè)遼寧工程技術(shù) 大學畢業(yè)設(shè)計（論文） 9 經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量越多，越能保障企業(yè)按期償還到期債務(wù)。 ② 企業(yè)現(xiàn)金債務(wù)總額比 現(xiàn)金債務(wù)總額比是經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量總額與債務(wù)總額的比率。從計算結(jié)果中看到，信達房地產(chǎn)公司的該比率值，遠小于 ，因此信達房地產(chǎn)公司目前的財務(wù)狀況不好，即其中長期償 債能力不強。 企業(yè)銷售現(xiàn)金比率 =主營業(yè)務(wù)收入企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)金凈流量 100%? ???? ?????? ? （ 23） 由表 21 可知企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)金凈流量為 萬元，由表 22 可知主營業(yè)務(wù)收入為 萬元，從而可以得出企業(yè)銷售現(xiàn)金比率為 。反之，則經(jīng)營管理 水平越低 ， 經(jīng)營者有待提高管理水平 ， 進而提高企業(yè)的經(jīng)濟效益 ， 企業(yè)全部資產(chǎn)現(xiàn)金回收率 計算公式如（ 24）所示。房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)周期較長，資金占用的周期也相應拉長，各年的項目建設(shè)情況、項目建設(shè)階段等都會影響企業(yè)現(xiàn)金獲取能力，尤其在企業(yè)盲目擴張時表現(xiàn)突出，使 得企業(yè)的現(xiàn)金流風險也增加。在期初信達房地產(chǎn)只對東梁鎮(zhèn)地區(qū)初步做了調(diào)查，但是沒有進行具體的可行性分析及做銷售預算計劃。實際上就是在這個銷售額的情況下，企業(yè)利潤為零 ，銷售保本量計算公式如（ 25）所示。即在保本點銷售的最低售價，以保證在這樣的售價下，企業(yè)不虧本，盈虧平衡時單位面積 售價計算公式如（ 26）所示。通過上述對信達房地產(chǎn)的銷售管理情況分析，該企業(yè)沒有做好銷售計劃，對于開始投入的成本在后續(xù)需要銷售 93%的房子才能保證成本的回收，這對于銷售來講存在一定的壓力，如果企業(yè)不能完成 93%的銷售量那對于企業(yè)的資金回收將出現(xiàn)大量問題，出現(xiàn)資金沉淀、成本升高、開發(fā)商形象受損等風險。對企業(yè)償債能力及企業(yè)獲取現(xiàn)金能力存在的問題提出解決措施如下： 企業(yè)償債能力問題的應對措施 因為現(xiàn)金流預算管理方面的不足導致企業(yè)償債能力的不強，該企業(yè)應加強對現(xiàn)金流預算的重視，現(xiàn)通過加強三個部門現(xiàn)金流的預算而提高企業(yè)償債能力。隨著企業(yè)項目的建設(shè)，陸續(xù)仍然需要大量資金的投入，資金一旦不足就會繼續(xù)貸款，導致企業(yè)流動負債數(shù)額過大，從而致使企業(yè)償債能力不強。房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)品開發(fā)過程中，應協(xié)調(diào)各方關(guān)系，加快工程開發(fā)進度，使其盡早達到產(chǎn)品預售標準，取得預售許可證；在產(chǎn)品銷售出去后應采取多種措施催收應收賬款，加速房款的回籠；采用多種付款方式促銷，使開發(fā)資金按預期回籠，消減金融財務(wù)風險。通過市場房地產(chǎn)行情的了解，可以合理適當?shù)膶υ擁椖窟M行成本投資，減少總成本費用，從而降低銷售保本量，避免銷售保本量過高風險，同時對房地產(chǎn)行業(yè)市場做好充分 了解可以對企業(yè)做好銷售計劃打下良好基礎(chǔ)。在信達（阜新）房地產(chǎn)項目中存在多種售價，戶型格局，戶型類型，他們的需求價格彈性一般是不同的，當在一個項目中如果存在明顯的這種需求價格彈性的差異，對彈性較小的適當調(diào)高價格，對彈性較大的適當調(diào)低價格，有利于提高項目的利潤或者提高銷售速度。該項目的營銷部也加強了與代理商的溝通，同時也對代理商加強了監(jiān)督。他們的無私奉獻與關(guān)愛，我無以為報，謹以這篇不太成熟的畢業(yè)論文獻給他們，表達我對他們的敬意和謝意。 3．執(zhí)行中的合同是指雙方均未履行任何義務(wù)或雙方均同等程度地履行了部分義務(wù)的合同。 定義 10．本準則中使用的下列術(shù)語，其定義為： 準備，指時間或金額不確定的負債。 重組，指項由管理部門計劃和控制、并重大地改變了企業(yè)的經(jīng)營范圍或進行該經(jīng)營的方式的方案。 17．或有資產(chǎn)不應在財務(wù)報表中予以確認，因為確認或有資產(chǎn)可能會導致那些可能永遠不會實現(xiàn)的收益得到確認。 22．結(jié)果和財務(wù)影響的估計由企業(yè)管理部門根據(jù)判斷，同時輔之以類似交易的經(jīng)驗和（某些情況下）獨立專家出具的報告來確定。在不確定的情況下進行判斷需要謹慎，以使收益或資產(chǎn)不會高估，費用或負債不會低估，但是，不確定性并不說明應提取過多準備和故意夸大負債，例如，如果一個特別相反結(jié)果的預計費用是在謹慎的基礎(chǔ)上進行估計的，那么該結(jié)果不能人為地認為比實際的情況更可能。 31．折現(xiàn)率。 25．準備在稅前計量，因為準備的稅后結(jié)果及變化，應按《國際會計準則第 12 號所得稅》進行處理，風險和不確定性 26．不可避免地圍繞很多事項和情況的風險和不確定性，應在計算準備的最好估 計時予以考慮。 21．結(jié)算現(xiàn)時義務(wù)所要求支出的最好估計，應是企業(yè)在資產(chǎn)負債表日結(jié)算該義務(wù)，或在此時將該義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三方而合理支付的金額。索賠是或有資產(chǎn)的一個例子。 或有資產(chǎn)，指因過去事項而形成的潛在資產(chǎn)，其存在僅通過不 完全由企業(yè)控制的個遼寧工程技術(shù) 大學畢業(yè)設(shè)計（論文） 25 或數(shù)個不確定未來事項的發(fā)生或不發(fā)生予以證實。 8．其他國際會計準則規(guī)定了支出是作為資產(chǎn)還是作為費用處理，本準則不涉及這些問題，相應地，本準則既不禁止也不要求對提取準備時所確認的費用予以資本化。 范圍 1．本準則適用于所有企業(yè)對以下各項之外的準備、或有負債和或有資產(chǎn)的會計核算： （ 1）以公允價值計量的金融工具形成的準備、或有負債和或有資產(chǎn)： （ 2）執(zhí)行中的合同（除了虧損的執(zhí)行中的合同）形成的準備、或有負債和或有資產(chǎn)； （ 3）保險公司與保單持有人之間簽訂的合同形成的準備 、或有負債和或有資產(chǎn)； （ 4）由其他國際會計準則規(guī)范的準備、或有負債和或有資產(chǎn)。 遼寧工程技術(shù) 大學畢業(yè)設(shè)計（論文） 21 致 謝 經(jīng)過幾個月的努力終于完成了論文的寫作工作，在這期間遇到過很多坎坷，通過這次的論文寫作讓我意識到自己所學知識的不足，由于時間和收集資料的局限，文章難免存在不足，懇請老師批評指正。 2） 采用間接銷售渠道 信達（阜新）房地產(chǎn)項目除了采用傳統(tǒng)的直接銷售模式，還可以由房地產(chǎn)代理商代銷。 企業(yè)盈虧平衡時單位面積售價問題的應對措施 盈虧平衡時單位面積售價是在盈虧平衡時，一定銷售量的情況下最低售價，該定價過高是因為銷售價格定價和銷售渠道方法不好。針對銷售保本量和企業(yè)在盈虧平衡時單位面積售價存在的問題提出以下應對措施： 企業(yè)銷售保本量問題的應對措施 銷售保本量數(shù)額過大因銷售計劃管理水平低，根源在于該企業(yè)對市場了解不夠，市場信息掌握不全。以下提出兩點應對措施： 1）加強企業(yè)現(xiàn)金收入管理 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入主要為銷售其開發(fā)的房屋產(chǎn)品所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入。房地產(chǎn)行業(yè)與其他工業(yè)企業(yè)和商業(yè)等企業(yè)性質(zhì)不同，房地產(chǎn)行業(yè)是前期成本投入為主，后期經(jīng)營收入為主、投資支出為輔。因此，對信達房地產(chǎn)企業(yè)的風險管理提出以下應對措施。阜新東梁鎮(zhèn)并不是阜新市區(qū)，對于東梁鎮(zhèn)這個地理位置并不是為阜新及周邊地區(qū)人民所了解，在該項目實施之前，應該做好可行性分析報告，充分對東梁鎮(zhèn)的地理環(huán)境，對當?shù)厝藗兿埠茫顥l件，周邊地區(qū)房價水平做細致調(diào)查，不能僅憑主觀臆斷進行營銷規(guī)劃。企業(yè)沒有對銷售預算做好充足的預算，導致銷售管理上存在弊病。 由表 23 可知信達房地產(chǎn)的銷售風險管理可以從銷售保本量和現(xiàn)售價格兩個方面著手分析。 信達房地產(chǎn)銷售風險管理存在的問題 銷售風險管理是指在銷售預測的基礎(chǔ)上，結(jié)合企業(yè)生產(chǎn)能力，設(shè)定總體目標及不同產(chǎn)品的銷售目標額，進而為能實現(xiàn)該目標而設(shè)定具體營銷方案和實施計劃，以支持未來遼寧工程技術(shù) 大學畢業(yè)設(shè)計（論文） 13 一定期間內(nèi)銷售額的 實現(xiàn)。資金就是一個企業(yè)的血脈，沒有充足的資金企業(yè)就無法正常運轉(zhuǎn)經(jīng)營，房地產(chǎn)是一個風險大、回收期短、投資金額大的行業(yè)，企業(yè)自身沒有足夠的資金進行項目的開發(fā)，只有大量舉債才能維持企業(yè)的正常運轉(zhuǎn)，但是企業(yè)應該對現(xiàn)金流風險做好管理，充分做好資金預算，在債務(wù)到期時能夠有足夠的資金可信達（阜新）房地產(chǎn)的風險管理及應對措施 12 以償還，信達房地產(chǎn)償債能力的不足充分體現(xiàn) 了該企業(yè)現(xiàn)金流風險管理存在著問題。該指標旨在考評企業(yè)全部資產(chǎn)產(chǎn)生現(xiàn)金的能力，該比值越大越好 。如果企業(yè)有虛假收入，也會使該指標過低 。比值越大，則公司的長期償債能力越強；反信達（阜新）房地產(chǎn)的風險管理及應對措施 10 之，比值越小 ,則公司的長期還債能力越弱。 通過以上計算分析可以看出，信達房地產(chǎn)的現(xiàn)金流動負 債比為 小于 ，說明企業(yè)用于償還短期負債所獲取的現(xiàn)金流不足，在短期負債到期時如果不通過借新債來償還，企業(yè)容易面臨現(xiàn)金流風險。 1） 企業(yè)的現(xiàn)金償債能力方面存在的問題 在對信達地產(chǎn)的現(xiàn)金流量風險狀況分析中，對企業(yè)的現(xiàn)金流量表和涉及到的資產(chǎn)負債表及損益表的數(shù)據(jù)進行了平均計算，以期得出該企業(yè)近三年的總體狀況，企業(yè) 的現(xiàn)金償債能力可以從現(xiàn)金流動負債比和現(xiàn)金債務(wù)總額比兩個指標著手分析。 信達（阜新）房地產(chǎn)現(xiàn)金流風險管理存在的問題 對于房地產(chǎn)企業(yè)而言現(xiàn)金流就像企業(yè)的血脈，具有十分重要的意義，然而企業(yè)對現(xiàn)金流的風險管理卻不夠重視，本文結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點采用財務(wù)指標方法分析企業(yè)現(xiàn)金流風險管理，通過信達房地產(chǎn)現(xiàn)金流的風險管理現(xiàn)狀及其存在的問題進行分析。截至目前，阜新溫泉新城已入駐包括 “ 信達 因此，研究適合我國房地產(chǎn)實際情況的較為準確的定量定性相結(jié)合的系統(tǒng)分析與決策方法，具有深遠的理論與實踐意義。 我國的房地產(chǎn)尚處于 產(chǎn)業(yè)發(fā)展的初級階段，有關(guān)其風險管理的研究也只是剛剛起步，我國對房地產(chǎn)企業(yè)風險管理的研究是分布于各類企業(yè)風險管理研究中，近年來，我國對風險領(lǐng)域的研究也在逐步的開展，如 1994 年，陳湛勻武漢理工大學碩士學位論文和馬照副編寫《金融風險管理》， 1993 年陳佑啟等編寫的《房地產(chǎn)投資風險管理及經(jīng)營決策方法》， 20xx 年，謝科范和彭華濤編寫的《企業(yè)風險管理》等 [5]。 8） 企業(yè)管理流程的風險 企業(yè)管理流程的風險主要包括：指未建立良好的、積極向上的企業(yè)文化，未能以制度化的形式明確對員工的要求（例如：《員工道德行為規(guī)范》），造成工作隨意性增加，從而影響公司業(yè)務(wù)運營的效率效果；未建立有效的舞弊風險預防機制，造成管理層及員工風險管控意識不強，滋生舞弊或違規(guī)事項；指人力資源的激勵、約束和退出機制不夠完善，未能將績效表現(xiàn)與人員獎懲、薪酬等掛鉤，導致人力政策執(zhí)行力不強，管理效果無法實現(xiàn)最大化。 3） 補償性：由于房地產(chǎn)項目開發(fā)具有風險，因而投資者一般對承擔的這一風險在經(jīng)濟上要求補償，這一補償也叫風險溢價或風險回報。 房地產(chǎn)開發(fā)過程具有高風險、高回報的特點，項目實施的成功與否受到諸多風險因素的影響，這些因素對于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成敗起著決定性作用。 指導教師簽名： 年 月 日 I 摘 要 房地產(chǎn)行業(yè)是我國市場經(jīng)濟重要的組成部分，并已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。如果存在弄虛作假、抄襲的情況，本人承擔指導教師相關(guān)責任。這種迫切的需求需要房地產(chǎn)風險管理理論研究的支持。 2） 變現(xiàn)差：由于房地產(chǎn)項目開發(fā)投入 的 資金量大、周期長，并且房地產(chǎn)市場是個不完全市場，房地產(chǎn)也不像其他資產(chǎn)如存款、國庫券等可以隨時變現(xiàn)，因而其變現(xiàn)風險也較大。 7） 資金管理流程的風險 資金管理流程的風險主要包括：資金計劃，指在月、季、年度資金計劃編制過程中未能與各部門充分溝通，未能充分考慮環(huán)境和項目自身的變化，導致資金計劃不能滿足實際資金需求或者不能滿足業(yè)務(wù)發(fā)展目標，從而產(chǎn)生資源不能有效配置的風險；內(nèi)部借款，指內(nèi)部借款未經(jīng)過有效審批或申請不及時，引起資金周轉(zhuǎn)困難，影響公司運營效率和效果；工程款支付，指工程款支付審批不恰當、不嚴格，未能全面考慮工程進度、已完工作量、合同條款、資金計劃，造成資金 重復支付或少支付，給公司帶來經(jīng)濟損失或違約責任。同時，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是資金密集型產(chǎn)業(yè)，一次性資金投入量巨大，資金運轉(zhuǎn)緩慢，財務(wù)費用占投資比重較大 ， 一旦決策失準或時機錯失將會產(chǎn)生極大的風險。 我國房地產(chǎn)企業(yè)風險管理與國外的差距具體表現(xiàn)為 ： 在模型誤差方面，不確定風險信達（阜新）房地產(chǎn)的風險管理及應對措施 6 的數(shù)據(jù)模型與實際存在很大出入 ； 在信