【正文】 即將兩種或兩種以上的商品和服務(wù)捆綁銷售。三級價格歧視是指廠商把消費者分成兩個或兩個以上的類型，分別收取不同的價格。各個項目的承載力標(biāo)準(zhǔn)可參見第五章總體規(guī)劃中的主體功能區(qū)域。 ■ 與地區(qū) 1經(jīng)濟(jì)增長相適應(yīng)的原則 從收入水平上來看，祿豐恐龍城的目標(biāo)顧客為中等偏上收入者。 本區(qū)現(xiàn)有景點競爭比較激烈，但產(chǎn)品趨同，主要集中在生態(tài)觀光和古鎮(zhèn)文化旅游等觀光旅游上，休閑度假類景區(qū)和主題公園等娛樂類的公園雖然也有一定產(chǎn)品供給，但總體上比 重不大，同時在現(xiàn)有資料下，我們判斷近期不會有大型主題公園項目的建設(shè)計劃，因此在該類型產(chǎn)品上擁有很大空間。這也正好說明祿豐未來的旅游產(chǎn)業(yè)尚有較大發(fā)展空間，游客市場仍有較大潛力。 從客源市場方面看，常州處于長江三角洲，屬于中國人口最稠密的地區(qū)，社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平最高的地區(qū)，有著巨大的區(qū)位和市場優(yōu)勢；而祿豐和自貢都處于中國西部，現(xiàn)對來說社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低，人均消費能力較低。 在客源市場方面，常州、天臺處于長江三角洲，河源、茂名處于珠江三角洲，皆為中國人口最稠密，社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平最高的地區(qū)，有著巨大的區(qū)位和市場優(yōu)勢，但資 源上的先天不足是其發(fā)展的要害；而祿豐雖然和自貢、永靖都處于中國西部，但由于祿豐處于旅游業(yè)相對發(fā)達(dá)的云南，距離云南最發(fā)達(dá)的城市也是中國重要的旅游城市――昆明較近，且位于昆明――大理黃金旅游熱線上，因此也有一定比較優(yōu)勢。本項目除有兩個大型主題公園外，還有考古科教區(qū)、生態(tài)探險區(qū)、傳統(tǒng)集鎮(zhèn)區(qū)、汽車營地區(qū)和四星級會議酒店等，這些產(chǎn)品的推出，是充分利用祿豐旅游資源，增加旅游新亮點的有效途徑，也是做大做強(qiáng)祿豐旅游業(yè)，整合和提高祿豐旅游的重大舉措，必將豐富、壯大祿豐縣的旅游產(chǎn)業(yè)。 在云南尤其是滇中地區(qū)悄然崛起的自駕車旅游市場需求，以及持續(xù)存在的中小學(xué)生科普教育市場需求都是龐大而未飽和的，而區(qū)域內(nèi)與古生物旅游資源相結(jié)合的多功能混合產(chǎn)品是市場的稀缺，祿豐在交通距離、特種資源方面具備開發(fā)這種產(chǎn)品的優(yōu)勢和強(qiáng)大機(jī)會。 家庭型、伙伴型和家庭伙伴型是云南省和至滇旅游者經(jīng)常采用的旅游組合方式，為家庭游客營造舒適氛圍和休閑環(huán)境是市場近期持續(xù)的寵兒。高速公路縱橫穿過，給旅游 區(qū)帶來不少的各種影響，如燥音、視覺景觀、生態(tài)的破壞、園區(qū)整體被分割等影響。永久性植被幾乎沒有，很多山坡都是原始荒地或已被改造成農(nóng)業(yè)用地，只有零散的少數(shù)直徑為 1020 公分的樹木，品種也較單 一。祿豐縣還蘊藏著豐富的其它古生 物化石資源：有著名的臘瑪古猿發(fā)掘地；在川街恐龍化石挖掘點不遠(yuǎn)的南面貝殼山上，還蘊藏著大量的早侏羅紀(jì)雙殼類古生物化石；在一平浪鎮(zhèn)還有“一平浪煤系”，石門水庫的“石門群”魚化石等。 天然的中國侏羅紀(jì)公園：根據(jù)度假灣公司前期資源與市場調(diào)查，我們認(rèn)為，不論從恐龍資源的數(shù)量、種類與品質(zhì)看，祿豐恐龍資源都是世界性頂級資源，堪稱天然的“中國侏羅紀(jì)公園”。 六、文化可行：祿豐歷史悠久，文物古跡眾多，恐龍文化豐富，該項目建成后，可與其他景區(qū)形成自然山水和主題公園璧合優(yōu)勢，促進(jìn)該地區(qū)旅游業(yè)有突破性的發(fā)展。 項目研究的范圍 市場分析與預(yù)測 建設(shè)條件與園址選擇 總體規(guī)劃 環(huán)境 保護(hù)措施分析 企業(yè)組織與勞動定員 項目實施計劃 投資估算與資金籌措 財務(wù)評價 項目的社會效益和生態(tài)效益分析 項目投資回報 經(jīng)終合分析研究，確定本項目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下： 總投資 130000 萬元 內(nèi)部收益率：（ IRR）為 %； 靜態(tài)投資回收期為 年； 動態(tài)投資回收期為 年； 財務(wù)凈現(xiàn)值為 11893 萬元。 建立協(xié)調(diào)結(jié)構(gòu) ７０ 167。 敏感性分析 ６６ 第 11 章 國民經(jīng)濟(jì) 7效益分析 ６８ 167。 侏羅紀(jì)王國財務(wù)評價 ６５ 167。 侏羅紀(jì)王國損益估算 ５９ 167。 恐龍遺址公園投資估算 ５２ 167。 項目建設(shè)方式 ４８ 167。 主要目標(biāo) ４２ 167。 主體功能區(qū)域 ３０ 167。 4人力資源條件 ２４ 167。 市場競爭狀況 １８ 167。 門票價格調(diào)查 １４ 167。 國家或行業(yè)發(fā)展規(guī)劃 ８ 167。 項目主管部門 ６ 167。 項目擬建地區(qū)、地點 ６ 167。 項目發(fā)起人和發(fā)起緣由 ８ 167。 國外市場調(diào)查 １４ 167。 市場開發(fā)策略 １８ 167。 園址選擇 ２５ 第 5 章 總體規(guī)劃 ２６ 167。 項目技術(shù)資源分析 ３７ 167。 主要措施 ４２ 167。 項目建設(shè)依據(jù) ４８ 167。 資金籌措 ５４ 167。 遺址公園損益估算 ６０ 167。 遺址公園財務(wù)評價 ６５ 167。 間接經(jīng)濟(jì)效益 ６８ 167。 多方籌集資金，嚴(yán)格控制成本 ７０ 167。 可行性研究初步結(jié)論 一、政策可行：該項目是國家鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，加快開發(fā)可盡早形成祿豐地區(qū)的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢。 項目背景和發(fā)展概況 項目提出的背 景 國家或行業(yè)發(fā)展規(guī)劃 西部大開發(fā)和云南建設(shè)旅游大省為祿豐發(fā)展旅游創(chuàng)造了一個良好的政策環(huán)境。 地理優(yōu)勢明顯、交通便捷，開發(fā)潛力巨大； 用地范圍廣闊 ，開發(fā)難度較小，開發(fā)成本不大； 項目發(fā)展概況 已進(jìn)行的調(diào)查研究項目及其成果 資源調(diào)查 總的來說，規(guī)劃現(xiàn)場的主要可利用資源是以恐龍化石和貝殼山化石為主，其他可利用資源還有部分人文資源和水文資源，比較適合開發(fā)旅游項目，但也存在一些自然資源不足和人為破壞生態(tài)環(huán)境等限制因素。 項目規(guī)劃現(xiàn)場可利用范圍空間廣擴(kuò)。很多山坡都是巖石裸露，大多數(shù)山體都是“裸體山”。人文資源缺少可以深度挖掘的實體及文化內(nèi)容。 多種原因造成云南省內(nèi)游客對主題公園類產(chǎn)品期望不高，在此類景點內(nèi)停留時間不長的現(xiàn)狀。 社會公用設(shè)施調(diào)查 目前項目用地范圍內(nèi)社會公用設(shè)施嚴(yán)重不足，運輸條件、公用動力供應(yīng)、生活福利設(shè)施等要在景區(qū)的建造過程中逐步解決。 通過本項目的建設(shè)，將增強(qiáng)旅游業(yè)在祿豐縣國民經(jīng)濟(jì)中的地位。必須重點注意的是自貢恐龍園與本項目所處區(qū)位都是西南地區(qū)，且資源狀況也相近，將是本項目最大的市場競爭者。 國外市場調(diào)查 目前世界上發(fā)現(xiàn)恐龍化石埋藏的地點并不多，主要集中在美國、加拿大、蒙古和中國等 地，其中美國德克薩斯州恐龍遺址為世界最大的恐龍遺址。 客源市場出游能力持續(xù)增長： （ 1）人們可自由支配收入：與全國各地一樣，現(xiàn)在昆明市域的人們可支配收入在逐年增多。 本區(qū)域主題公園項目供給數(shù)量偏少，且公園檔次差別較大，主要競爭者集中在世博園、民族村和天龍八部影視城三處，但三者普遍存在主題體現(xiàn)不足、產(chǎn)品設(shè)計以靜態(tài)觀光為主、線路設(shè)計不合理、服務(wù)不夠人性化等問題，但門票價格都很高，因此游客滿意度普遍較差。隨著經(jīng)濟(jì)增長，總體收入增加，這些目標(biāo)顧客對度假旅游消費的邊際傾向會增加，而同時原收入層次偏低者隨著經(jīng)濟(jì)增長，收入增加上升為較高收入層次，因而在定價時應(yīng)考慮到這一因素，根據(jù)經(jīng)濟(jì)增長后消費能力及消費偏好的變化情況調(diào)整定價。 ■ 淡旺季調(diào)節(jié)原則 旅游業(yè) 本身是一個季節(jié)性較明顯的行業(yè)，而祿豐恐龍城項目所在地更是四季分明，對游客的影響也會有一定的季節(jié)性影響，為合理利用資源，更多也吸引游客，服務(wù)游客，可通過定價策略調(diào)節(jié)全年游客量及進(jìn)入時間，使旺季尤其是黃金期不至于瘋狂火爆，淡季也有適量游客。但是，實行價格歧視必須具備一些條件：第一，各個市場是相互分離的。完整的搭售概念包括三個方面 的內(nèi)容：純搭、混搭、單賣。它是在利潤來源于銷售量這種銷售思想基礎(chǔ)上產(chǎn)生的，說得更直一點，即薄利多銷，既靠數(shù)量占領(lǐng)市場，又靠大量銷售賺取利潤。在需要請分銷商來銷售產(chǎn)品，確信在決定價格時把他們的利潤也包括進(jìn)去。在熟練后還可運用更高級的跨時價格歧視和高峰價格策略，但需謹(jǐn)慎操作，因為這涉及到區(qū)分顧客組別和 提供不同質(zhì)服務(wù)兩個問題。 地形地貌較優(yōu)：基地靠山，地勢微有起伏，較適合建設(shè)主題公園、休閑娛樂、居住項目。 （ 3）運輸：地區(qū)內(nèi)運輸線路的分布 320 國道、省道楊三公路東西南北縱橫交錯；運輸費用貨運價格 元 /噸 ,客運價格 元 /人 /公里；運輸能力目前相對較差 ,有貨車 100 輛 ,客運車 5 輛 ,景區(qū)建設(shè)過程中要考慮建立昆明直達(dá)恐龍城專線巴士和楚雄州直達(dá)恐龍城巴士 ,由早到晚每 30 分鐘 /次。 園址選擇 選址既是一門科學(xué)，又是一門藝術(shù)，因為在旅游開發(fā)中，選擇適當(dāng)?shù)慕ㄔO(shè)位置對景點未來的成功是至關(guān)重要的。 ■ 集鎮(zhèn)建筑與活動相對集中，但不應(yīng)過于喧鬧 。 八、景觀地產(chǎn)區(qū) 景觀地產(chǎn)區(qū)由多棟容積率為 之間的度假別墅和獨立的花園洋房組成。如：樟樹、紅楓樹、山杜鵑、山茶花等。另設(shè)咖啡廳、酒吧，提供簡單西餐（西點）。會議室可分為容納 30－ 70 人中型會議、 10－ 20 人董事會議、 100－ 150 圓形禮堂和 80－ 200 人的多功能廳，形成獨立的接待會議系統(tǒng) 。 ■ 恐龍堡 修建在整個園區(qū)的最高點。目前，虎士公司的產(chǎn)品已在世界各主要主題公園中得到使用。 上?？萍拣^和深圳歡樂谷的影視設(shè)備和電影產(chǎn)品均由該公司設(shè)計提供。要求車輛及人員在規(guī)定時間、規(guī)定區(qū)域內(nèi)做短暫停留，不允許人車分離，不得駐泊。 生態(tài)環(huán)境保護(hù) 主要目標(biāo)：通過祿豐恐龍城開發(fā)項目的建設(shè)，提高項目區(qū)域范圍內(nèi)的森林覆蓋率和綠化率，到項目完成期使綠化率達(dá)到 95%以上。 ――垃圾處理 分類后的垃圾可分別采取衛(wèi)生填埋法、堆肥法或者運往專業(yè)工廠回收處理。 城區(qū)內(nèi)的的賓館、酒店產(chǎn)生的鍋爐煙塵和廚房煙塵都要經(jīng)過環(huán)保處理才能對外排放。項目一旦獲得批準(zhǔn)，須及時成立祿豐侏羅紀(jì)恐龍城建設(shè)指 揮部和祿豐侏羅紀(jì)恐龍城經(jīng)濟(jì)發(fā)展總公司分別負(fù)責(zé)景區(qū)的建設(shè)和經(jīng)營管理。建設(shè)指揮部負(fù)責(zé)全面協(xié)調(diào)和統(tǒng)一組織項目實施工作，例如：國土、交通、行政、工商、稅務(wù)的協(xié)調(diào)，負(fù)責(zé)規(guī)劃區(qū)內(nèi)項目的審批、監(jiān)督；進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施的配套；居民搬遷的協(xié)調(diào)等工作，在建設(shè)期間這些部門受建設(shè)指揮部的直接管理。 噪聲污染 城區(qū)內(nèi)車輛禁止高聲鳴笛；主推無污染、無噪音的電瓶車。從根本上改變以往城市垃圾處理方式，真正實現(xiàn)垃圾處理的綜合化。 主要依據(jù)：《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》、《中華人民共和國水污染防治法》、《中華人民共和國地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》、《中華人民共和國野生動植物保護(hù)法》、《中華人民共和國固體廢棄物污染環(huán)境防治法》、《中華人民共和國大氣污染防治法》、《 ISO14001 environmental management systems》、 ISO9001 質(zhì)量管理體系等。 園區(qū)內(nèi)交通系統(tǒng)具體詳見下圖： 環(huán)境保護(hù) 在祿豐恐龍城項目建設(shè)中，必須貫徹執(zhí)行國家有關(guān)環(huán)境保護(hù)和職業(yè)安全衛(wèi)生方面的法規(guī)、法律，對項目可能 對環(huán)境造成的近期和遠(yuǎn)期影響，對影響勞動者健康和安全的因素，都要提出防治措施，并達(dá)到技術(shù)可行、經(jīng)濟(jì)、布局合理、對環(huán)境的有害影響最小。 景區(qū)車行道 區(qū)內(nèi)需修筑三級景區(qū)公路五條： 立交橋――恐龍部落停車場； 景觀營造區(qū)――田園體驗區(qū)； 景觀營造區(qū)――白臘樹水庫大壩――會議酒店區(qū)――景觀地產(chǎn)區(qū) ； 高速公路出口――傳統(tǒng)集鎮(zhèn)區(qū)――考古科教區(qū) 傳統(tǒng)集鎮(zhèn)區(qū)――汽車營地區(qū) 公園內(nèi)旅游車線 恐龍遺址公園中需從蠟像館處向恐龍化石挖掘現(xiàn)場修筑雙向硬化路一條。 在中國，虎士公司的產(chǎn)品已在深圳華僑城歡樂谷得到應(yīng)用，為來到這里的游客帶來 了許多歡樂與刺激。相對的高差使游客很容易注意到我們整個恐龍城耀眼的明星―祿豐龍。 十二、景觀營造區(qū) 作為整個恐龍城的進(jìn)入通道，需要使前來觀光的游客慢慢融入我們所勾畫的恐龍世界的氛圍。 □ 購物：住客停留時間較長，購物部分的設(shè)計要比一般城市酒店 面積大10％，提供特色產(chǎn)品。 相關(guān)設(shè)施 □ 大堂 ：與接待能力相適應(yīng)，面積適當(dāng)，給客人賓至如歸的感覺。 保安系統(tǒng)：采用最先進(jìn)的閉路電視監(jiān)控設(shè)施，每戶配有可視電話；高素質(zhì)專業(yè)保安人員； 消防系統(tǒng)：配有完整的溫感煙感自動報警系統(tǒng)，廚房等事故多發(fā)點設(shè)置敏感度較高的消防設(shè)備； 購物中心：供應(yīng)日常用品和食品，方便住客，有 18 小時電話和網(wǎng)絡(luò)送貨上門服務(wù)； 餐廳：提供價格適當(dāng)、質(zhì)量較高的餐飲產(chǎn)品，有 18 小時電話和網(wǎng)絡(luò)訂餐服務(wù)； 醫(yī)療中心：聘請名醫(yī)，尤其是治療老年病、慢性病的專家到此服務(wù)，為老年人提供定期上門檢查，平日組織醫(yī)療知識講座； 家政中心：代客出租別墅，提供勞務(wù)服務(wù)，如：掃除、烹飪、陪聊、搬運、安裝、維 修等服務(wù)，幫助聘請私人看護(hù)； 九、田園體驗區(qū) 根據(jù)不同時期與季節(jié)的市場需求靈活的設(shè)計一些成本低、操作靈活性強(qiáng)、大眾化、見效快的有趣項目。 ■ 民俗展示的題材不必拘泥于本地風(fēng)俗，可選擇有代表性的民間事物。 總體規(guī)劃 項目控制范圍規(guī)劃 總體功能分區(qū)框架 總體功能分區(qū)圖 項目核心區(qū)規(guī)劃 總體概念設(shè)計 項目選擇原則 根據(jù)前期對《祿豐侏羅紀(jì)恐龍城可開發(fā)利用資源 調(diào)查報告》、《祿豐侏羅紀(jì)恐龍城消費者調(diào)查報告》、《祿豐侏羅紀(jì)恐龍城開發(fā)策略計劃書》、《祿豐侏羅紀(jì)恐龍城項目建議書》的結(jié)論，以滿足目標(biāo)市場游客度假旅游為主，考慮盈利性、娛樂性、趣味性、創(chuàng)新性、競爭性，盈利性從單個的項目上不一定能體現(xiàn)出來，需從恐龍城整體上考慮；娛樂性、趣味性則是對旅游項目設(shè)計的基本要求；有創(chuàng)新是生存發(fā)展的前提，有創(chuàng)新性的項目才可能有競爭性，因而祿豐恐龍城產(chǎn)品項目設(shè)計應(yīng)重點考慮創(chuàng)新性、競爭性策略。 （ 5）電訊等公用設(shè)施 :可由當(dāng)?shù)氐泥]電部門解決。 自