【正文】 產(chǎn)開發(fā)全程策劃在中國老齡化形勢日趨嚴(yán)峻的背景下，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)該如何開發(fā)？項(xiàng)目開發(fā)過程中需要注意哪些問題？怎樣才能滿足老年人的生理和心理需求？如何把握市場尋求效益最大化？如何穩(wěn)定經(jīng)營收益控制投資風(fēng)險(xiǎn)？提供哪些服務(wù)以及服務(wù)品質(zhì)如何？這些問題都需要養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全程策劃來解決。類似于酒店管理公司的前期介入工作。房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃要適應(yīng)市場的需求，吻合市場的需要。4．系統(tǒng)性。房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃創(chuàng)新，首先表現(xiàn)為概念新、主題新。在具體的實(shí)施上也要有可操作的方法，策劃方案還要易于操作、容易實(shí)施。養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全程策劃從項(xiàng)目決策階段的前期開始介入，直至交付使用，這樣全過程的管控，有益于對項(xiàng)目成本、時間、質(zhì)量全面的有計(jì)劃的管理，可以把核心理念貫穿項(xiàng)目始終。精心收集精心編輯精致閱讀如需請下載！演講稿 工作總結(jié) 調(diào)研報(bào)告 講話稿 事跡材料 心得體會 策劃方案一般而言，旅游物業(yè)除按傳統(tǒng)方式開發(fā)經(jīng)營的酒店和度假村外，具體還包括：休閑、度假、養(yǎng)老等相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)形式，以及分時度假、產(chǎn)權(quán)酒店、主題社區(qū)或景區(qū)住宅、養(yǎng)老度假村、登山、滑雪運(yùn)動度假村、高爾夫度假村、休閑生態(tài)度假村等產(chǎn)品模式。為了處理積壓與空置，充分盤活閑置資產(chǎn)，精心收集精心編輯精致閱讀如需請下載！演講稿 工作總結(jié) 調(diào)研報(bào)告 講話稿 事跡材料 心得體會 策劃方案美國從歐洲引入時權(quán)酒店這一概念，取得了巨大的成功。其中包括北京強(qiáng)龍房地產(chǎn)開發(fā)公司在延慶龍慶峽投資開發(fā)的“快樂無窮大”產(chǎn)權(quán)酒店、精心收集精心編輯精致閱讀如需請下載！演講稿 工作總結(jié) 調(diào)研報(bào)告 講話稿 事跡材料 心得體會 策劃方案位于秦皇島度假區(qū)在北京發(fā)售的“維多利亞港灣”酒店式公寓、中國華源集團(tuán)與海南泰信實(shí)業(yè)有限公司開發(fā)的“?？诨使跒I海溫泉酒店”（產(chǎn)權(quán)式酒店）、新世界集團(tuán)投資的海南新世界家園等。這種依靠賣地滾動發(fā)展的模式，在資金困難的情況下，有利于度假地的快速啟動發(fā)展，使旅游房地產(chǎn)與度假地同步增長，但是不足之處也很明顯：精心收集精心編輯精致閱讀如需請下載！演講稿 工作總結(jié) 調(diào)研報(bào)告 講話稿 事跡材料 心得體會 策劃方案?這種類似工業(yè)園將“生地催熟”的做法，有可能造成過度城鎮(zhèn)化，與高品質(zhì)度假環(huán)境相悖，導(dǎo)致度假地的退化；?隨著度假區(qū)環(huán)境的完善、土地的升值，回購原來切塊零賣的土地難度越來越大；?最初引入的開發(fā)商魚龍混雜，開發(fā)的旅游房地產(chǎn)質(zhì)素良莠不齊，規(guī)劃控制與協(xié)調(diào)難度大，給度假區(qū)進(jìn)一步提升整體品質(zhì)埋下隱憂；?隨著無地可賣，度假地的維護(hù)管理資金將成為無米之炊，公共環(huán)境與品牌的維護(hù)將難以為繼。西岸旅游度假區(qū)地處珠三角邊緣，開發(fā)以前，稱得上環(huán)境優(yōu)美、山青水秀、“天然未琢的一方璞玉”。這里生態(tài)良好，環(huán)境優(yōu)美，地段獨(dú)特性強(qiáng)。真正的旅游地產(chǎn)首先必須是能為旅游者服務(wù)的東西，能夠讓旅游者反復(fù)多次使用，如溫泉的附屬設(shè)施、景區(qū)的亭臺樓閣等。三亞屬于淡水資源缺乏的城市，（；龍海市石碼城區(qū)商業(yè)用水為2元/噸），所以，酒店及旅游地產(chǎn)耗水量大的企業(yè)都會在節(jié)水方面采取一些措施，如雨水收集處理后作為綠化澆灌、海水凈化后作為泳池水和清潔衛(wèi)生用水等。更重要的是由于靠近海邊，海風(fēng)穿過大堂讓人感覺自然、舒適，即使在7月份也不會很熱，不需要使用空調(diào)，我們發(fā)現(xiàn)所有酒店大堂內(nèi)都沒有空調(diào)。四、關(guān)注兒童需求兒童是家庭的核心，在以散客為主的幾家酒店內(nèi)都單獨(dú)設(shè)有可供212歲兒童游玩的項(xiàng)目，面積從幾十到幾百平方米，里面有豐富多彩的兒童游玩設(shè)施和項(xiàng)目，并有專業(yè)人員帶領(lǐng)，對于四歲以上的兒童還設(shè)有托管服務(wù)，類似于酒店內(nèi)的“幼兒園”非常人性化和貼心，受到兒童和家長的喜愛。亞龍灣、海棠灣區(qū)域所擁有的碧海、藍(lán)天、白沙灘、熱帶植被及宜人氣候等核心旅游資源稟賦在白塘灣項(xiàng)目中都能具備，而且，夏季比三亞更加舒適、旅游產(chǎn)品更加豐富、延長游客的停留時間，使游客的度假體驗(yàn)更加多彩。旅游吞吐量2011年突破1000萬人次，達(dá)到1036萬人次，在全國178個民用機(jī)場中位列第18位）。五、亞龍灣百花谷商業(yè)街啟示據(jù)了解，從四月下旬開始，三亞的旅游就開始進(jìn)入淡季，但在4月1822日的考察中，亞龍灣、三亞灣、海棠灣的各家酒店及公寓式酒店的入住率基本都在50%左右，五星級酒店的海景標(biāo)房即使通過攜程等大型旅游網(wǎng)站或旅行社預(yù)訂，房價大都在12002000元/間晚（不含早餐另加15%的服務(wù)費(fèi)和11元/間晚的政府調(diào)節(jié)基金）。二、充分利用好酒店中庭草坪功能在考察中我們看到亞龍灣一線海景的酒店基本上都在中庭綠化區(qū)域建造有5001500 m178。目前，三亞市政供應(yīng)的是液化天燃?xì)猓?79。旅游業(yè)是點(diǎn)石成金的行業(yè)，游客帶來大量的信息流、現(xiàn)金流都使得級差地租通過杠桿效應(yīng)放大數(shù)倍，這比上市來得還猛烈。項(xiàng)目采取完全的市場化手法，其投資、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、經(jīng)營、管理一條龍，全部由碧桂園自行統(tǒng)籌承擔(dān)。在政府主導(dǎo)下，在未能形成有特色、有份量的旅游項(xiàng)目和良好的配套環(huán)境前，就圈出大片用地，倉促上馬大規(guī)模開發(fā)房地產(chǎn)，結(jié)果只能是本末倒置、損失慘重。模式二：旅游先行帶動房地產(chǎn)發(fā)展模式這類房地產(chǎn)不依附原有的旅游資源、旅游景區(qū)，往往先投入巨資，專注于搞大型旅游項(xiàng)目開發(fā)，營造具有影響力、沖擊力的旅游景觀景區(qū)，改善區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施條件和環(huán)境質(zhì)量，提升知名度，靠旅游業(yè)的關(guān)聯(lián)帶動作用引來人流物流，將生地變成旅游熟地和旺地，引起景區(qū)附近地產(chǎn)升值，再趁勢搞房地產(chǎn)開發(fā)。從廣東度假地旅游房地產(chǎn)的實(shí)踐看，目前主要有四種模式。1987年以后，大量的投資商、開發(fā)商介入這一領(lǐng)域，使產(chǎn)品模式更加清晰，法規(guī)也相應(yīng)地健全，配套的服務(wù)業(yè)、管理業(yè)、交換業(yè)也迅速成熟。旅游地（度假區(qū)、高爾夫球場、主題公園等）與房地產(chǎn)業(yè)在完善功能、增加賣點(diǎn)、提高自身品位的同時，從不同的出發(fā)點(diǎn)打造了一種新的復(fù)合型業(yè)態(tài)：旅游房地產(chǎn)。（本文節(jié)選自《2011中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老社區(qū)高端論壇論文集》）第三篇：旅游地產(chǎn)開發(fā)模式演