旅游地產(chǎn)開發(fā)全程解析及標(biāo)桿項(xiàng)目考察-閱讀頁
2024-10-10 17:29本頁面
【正文】 撐和賣點(diǎn)。它將成為休閑度假時(shí)代的競(jìng)爭(zhēng)要素與旅游創(chuàng)新的關(guān)鍵因素之一，成為我國旅游產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)中不容忽視的領(lǐng)域，成為政府部門制定相關(guān)政策必須考慮的因素。旅游房地產(chǎn)的開發(fā)對(duì)象為旅游物業(yè)。旅游房地產(chǎn)屬于泛地產(chǎn)概念，其發(fā)展有兩個(gè)方向，即旅游地的房地產(chǎn)化與房地產(chǎn)的旅游化。本文討論的旅游房地產(chǎn)——度假區(qū)旅游房地產(chǎn)屬于“旅游地的房地產(chǎn)化”范疇，是度假區(qū)內(nèi)部的一個(gè)有機(jī)組成部分。 發(fā)展歷史國外旅游房地產(chǎn)的歷史旅游房地產(chǎn)發(fā)源于中世紀(jì)歐洲世襲貴族的度假城堡，但20世紀(jì)初才開始市場(chǎng)化規(guī)模經(jīng)營，主要是集中在法國南部地中海沿岸的海濱別墅。70年代中期，美國泡沫經(jīng)濟(jì)破滅后造成大量的房地產(chǎn)積壓，特別是市場(chǎng)景氣時(shí)期開發(fā)的大量別墅。1977年市場(chǎng)上95%以上的度假物業(yè)是由其他項(xiàng)目改造過來的。僅就分時(shí)度假物業(yè)而言，目前全球已有60多家大型的分時(shí)度假集團(tuán)，大約5,000多個(gè)采用分時(shí)制度的度假村分布在80多個(gè)國家和地區(qū)，來自120多個(gè)國家和地區(qū)的300多萬個(gè)家庭購買了多少不等的度假時(shí)權(quán)或酒店產(chǎn)權(quán)。今天遍布世界各地的分時(shí)度假酒店、高爾夫度假村、山地度假村、休閑別墅，將旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)推向了一個(gè)新的高潮。自1999年海南“南海傳說”、三亞“博鰲國家旅游休閑度假區(qū)”的成功開發(fā)后，先后已有幾十個(gè)旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目在全國進(jìn)行改造、規(guī)劃、建設(shè)和推廣，市場(chǎng)反響較大。 旅游房地產(chǎn)發(fā)展模式廣東是中國旅游房地產(chǎn)的策源地之一，其旅游房地產(chǎn)發(fā)展歷程較長，開發(fā)模式可資借鑒。模式一：賣地滾動(dòng)發(fā)展模式該模式以南國桃園旅游度假區(qū)為代表。為了緩解資金壓力，只能出賣相當(dāng)一部分土地，以賣地收入來啟動(dòng)開發(fā)，度過最困難的啟動(dòng)期。等過了“初期啟動(dòng)”這條河，發(fā)展壯大完成必要的度假基礎(chǔ)設(shè)施配套以后，南國桃園又從當(dāng)初買地者手中回購部分土地控制起來，滿足后續(xù)升級(jí)發(fā)展的需要。從發(fā)展的角度來看，這種“借橋過河”的策略是難以持續(xù)的。這種模式的典型代表是華僑城旅游度假區(qū)。其發(fā)展道路是：旅游起步—優(yōu)化環(huán)境—帶旺地產(chǎn)—全面發(fā)展，是旅游與房地產(chǎn)良性互動(dòng)的典型。模式三：房地產(chǎn)先行帶動(dòng)度假地模式以廣東省南海市西岸旅游度假區(qū)為代表。但在急切的發(fā)展愿望導(dǎo)向下，西岸度假區(qū)發(fā)展的思路過于倉促。因?yàn)槲恢谩⒔煌l件的先天不足，西岸想走賣地搞旅游房地產(chǎn)來帶動(dòng)度假區(qū)整體發(fā)展的路子難度很大。改變思維、找準(zhǔn)大的方向，明確戰(zhàn)略大政方針，回歸旅游的本位，乃是其當(dāng)務(wù)之急。碧桂花城位于花卉主題觀光旅游點(diǎn)——陳村花卉世界周邊，是珠三角典型的第二住宅社區(qū)。當(dāng)?shù)卣プ》鹕叫姓{(diào)整、城市更新升級(jí)的機(jī)遇，通過出讓這塊特定土地的開發(fā)經(jīng)營權(quán)，引入實(shí)力強(qiáng)大、經(jīng)驗(yàn)豐富、管理成熟的開發(fā)商——廣東房地產(chǎn)名牌碧桂園集團(tuán)來整體開發(fā)運(yùn)作該項(xiàng)目。在此種模式下，當(dāng)?shù)卣灰刂坪暧^層面政策方向，具體的市場(chǎng)運(yùn)營是投資者的事。這種“整體打造，全面配套，政府搭臺(tái)，企業(yè)參與”的城鎮(zhèn)運(yùn)營，有望創(chuàng)造旅游房地產(chǎn)大規(guī)模、高水準(zhǔn)開發(fā)的范例，取得“政府、社會(huì)、企業(yè)三贏”的理想效果。2013年，國家重新提出的“城鎮(zhèn)化”，它導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)順勢(shì)而起，旅游地產(chǎn)、養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)、汽車產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等開發(fā)模式紛紛開始了一個(gè)新的階段，云南省作為旅游大省，在旅游二次創(chuàng)業(yè)的助推下，旅游地產(chǎn)迎來了前所未有的機(jī)遇，旅游地產(chǎn)專家目前大力主推的旅游小鎮(zhèn)、自然生態(tài)村，都要有旅游作為支柱產(chǎn)業(yè)支撐，在這個(gè)基礎(chǔ)上做的旅游地產(chǎn)呢，更要融合式發(fā)展。其次，對(duì)旅游資源的開發(fā)有提升作用，產(chǎn)權(quán)式酒店、分時(shí)度假酒店等業(yè)態(tài)都是具體表現(xiàn)。如迪拜，抽沙填海建造人工島，賣給各國開發(fā)商去建造，請(qǐng)世界最著名的的規(guī)劃師進(jìn)行旅游地產(chǎn)規(guī)劃，最終建造出來的都是頂級(jí)的精品地產(chǎn)項(xiàng)目。云南具備了與眾不同的旅游、文化旅游資源和得天獨(dú)厚的氣候條件和多民族特色和旅游休閑產(chǎn)業(yè)，在居民經(jīng)濟(jì)收入不斷提高的同時(shí)，生活水平質(zhì)量的提高，也讓越來越多的人能夠外出旅游度假，所以旅游地產(chǎn)項(xiàng)目并不存在過剩這種說法，不同區(qū)域內(nèi)的旅游地產(chǎn)案例因其所在地區(qū)的環(huán)境不同，加上旅游地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)自身定位，旅游地產(chǎn)案例研究發(fā)展的主題也不同，“百花齊放”，這對(duì)于旅游地產(chǎn)行業(yè)來說是好事，各有所長，游客也可以各取所需。因此，綠化澆灌用水量也比較大。廚房設(shè)備及鍋爐經(jīng)與當(dāng)?shù)鼐频晖袦贤私獾?，近三、四年亞龍灣及三亞市區(qū)的星級(jí)酒店內(nèi)的廚房設(shè)備如爐灶、蒸柜、鍋爐等設(shè)備均采用燃?xì)馐?，就算是市政供氣管道無法到達(dá)的清水灣、香水灣內(nèi)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，各家開發(fā)商都自建供氣站。不僅能最大幅度的降低能耗費(fèi)用，也更加符合旅游行業(yè)“綠色環(huán)?！钡陌l(fā)展理念。三亞每年有300天的日照，℃，為利用太陽能提供了良好的先天條件（龍海市日照充足，℃，年積溫7662℃，無霜期330天左右）。通透式的酒店大堂設(shè)計(jì)亞龍灣、海棠灣、清水灣等一線海景的酒店，其大堂均采用通透式設(shè)計(jì)，一是讓客人一步入酒店大堂即能看到海景景觀，讓人感到興奮、驚喜，身心立刻得到放松。到了冬季或臺(tái)風(fēng)暴雨季節(jié)，將推拉式的活動(dòng)門拉起即可。不等的草坪，除了景觀功能外，主要是用于大型會(huì)議、展覽、酒會(huì)、婚禮，因處于室外靠近大海，方便搭建舞臺(tái)和布展，再加上晚上的燈光效果，比較受各大公司和會(huì)議會(huì)展策劃公司的歡迎。因此次海岸分布有大小不一、形態(tài)各異的礁石，棧道有部分深入海中，并建有休憩平臺(tái)，景色很是壯觀。（白塘灣項(xiàng)目因?yàn)橛谢鹕降孛财嬗^，可以修建部分玻璃觀光棧道，讓游客感覺到在海面和火山遺址上行走，極具吸引力）。此項(xiàng)目雖不盈利，但作為提升酒店服務(wù)水平，滿足客戶需求方面，為酒店增值和增色。高星級(jí)酒店客源以國內(nèi)散客為主。因亞龍灣開發(fā)早（1992年10月4日經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，在此建立我國唯一具有熱帶風(fēng)情的國家級(jí)旅游度假區(qū)，），政府廣告宣傳推動(dòng)力度大，因此吸引了來自全國各地、俄羅斯及日韓客人。即便如此也抵擋不住全國各地的游客涌入三亞。離白塘灣項(xiàng)目一個(gè)小時(shí)車程的廈門機(jī)場(chǎng)的通達(dá)航班（目前通航的城市有86個(gè)，其中我國大陸65個(gè)、國際及地區(qū)21個(gè)，）也比三亞機(jī)場(chǎng)多（目前與 63 個(gè)城市通航，其中國內(nèi)城市 38 個(gè)、地區(qū)城市 2 個(gè)、國際城市 23 個(gè)。使游客的出行更
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