【正文】 的巨大可能性：房地產(chǎn)市場(chǎng)與其它市場(chǎng)相比具有更大的投機(jī)性。(4)市場(chǎng)的區(qū)域性：此區(qū)域性是由房地產(chǎn)商品的差異性決定的。（6）使用周期長一個(gè)項(xiàng)目工程建成通常要2~3年的時(shí)間，甚至更長，而產(chǎn)品建成后，一般可以使用50年以上，房地產(chǎn)產(chǎn)品的使用年限為70年。就房地產(chǎn)這一特殊商品而言，它具有以下特點(diǎn)：（1）固定性也稱不可移動(dòng)性，房地產(chǎn)項(xiàng)目一旦落成，其位置便已固定，不可能從一個(gè)地方移到另一個(gè)地方。關(guān)鍵詞：產(chǎn)品特點(diǎn)產(chǎn)品策略價(jià)格策略促銷策略品牌策略隨著房地產(chǎn)開發(fā)競爭激烈程度的加劇，營銷手段層出不窮。長寧旅游展館是集景區(qū)（點(diǎn)）展示、旅游咨詢、旅游產(chǎn)品推介、旅游形象宣傳于一體的綜合性展覽館。房地產(chǎn)營銷策略切實(shí)推進(jìn)營銷隊(duì)伍建設(shè)營銷工作需要按照專業(yè)化、系統(tǒng)化、規(guī)范化的要求，明確職責(zé)，優(yōu)化流程。當(dāng)前，宏觀調(diào)控的目標(biāo)之二是抑制投資需求，應(yīng)重點(diǎn)加強(qiáng)面對(duì)剛性需求的產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新，大到特有的自然資源、節(jié)能住宅、精裝修、優(yōu)質(zhì)配套和環(huán)境、貼心的物業(yè)管理，小到戶型的創(chuàng)新、公共部位的裝修等都需要房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)把握細(xì)節(jié)。不斷完善房地產(chǎn)營銷策略從近期房地產(chǎn)市場(chǎng)的各種信息來看，在美國次貸危機(jī)、大幅降息和國內(nèi)CPI、PPI指數(shù)持續(xù)上漲以及通脹壓力明顯的情況下，國家將會(huì)繼續(xù)執(zhí)行從緊的貨幣政策。忽視了市場(chǎng)調(diào)研這一“從消費(fèi)者中來”的過程，盡管在銷售中采取了很多積極的措施，企圖更多地抓住消費(fèi)者的眼球，但最終其產(chǎn)品也難以迅速地“到消費(fèi)者中去”。房地產(chǎn)營銷策略理念落后，缺乏品牌意識(shí)現(xiàn)在的房地產(chǎn)營銷仍然停留在“市場(chǎng)營銷即推銷”的認(rèn)識(shí)階段。第一篇：探尋房地產(chǎn)營銷策略新模式探尋房地產(chǎn)營銷策略新模式本文從房地產(chǎn)營銷策略的問題入手，分析當(dāng)前我國房地產(chǎn)營銷的現(xiàn)狀，探尋房地產(chǎn)營銷的新模式。很多開發(fā)企業(yè)“我們能造什么房子，就賣什么房子”、“我們賣什么房子，人們就買什么房子”的思想根深蒂固，片面強(qiáng)調(diào)“剛性需求”，認(rèn)為房子不愁賣，沒有真正把品牌戰(zhàn)略落實(shí)到營銷中來。房地產(chǎn)營銷策略誠信度差，廣告帶有虛假成分近年來，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，各類的房地產(chǎn)廣告隨處可見，房地產(chǎn)廣告對(duì)活躍市場(chǎng)、促進(jìn)銷售、塑造品牌起到了積極作用。同時(shí)，保障住房的大量開發(fā)上市也將給房地產(chǎn)市場(chǎng)造成巨大的沖擊。這樣不僅有利于營銷工作的有效開展，還有利于樹立企業(yè)形象。完善營銷管理規(guī)章和案場(chǎng)管理制度，通過營銷各環(huán)節(jié)的流程再造，提高整個(gè)營銷系統(tǒng)工作效率和應(yīng)對(duì)能力。展覽館設(shè)有電子展示區(qū)、圖片文字展示區(qū)、旅游咨詢點(diǎn)、旅游產(chǎn)品推介區(qū)，是游客認(rèn)識(shí)、了解長寧自然美景、人文歷史以及縣域旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展的窗口。開發(fā)商之間的競爭，已經(jīng)從最初的盲目趨同發(fā)展到理性競爭的階段。所以基于這個(gè)特殊的條件，房子的特性顯得更加突出。（7）耗資巨大房地產(chǎn)售價(jià)昂貴，往往要花費(fèi)人們很多年甚至一輩子的積蓄。由于其性質(zhì)和其所處的城市區(qū)域不同，其市場(chǎng)供求狀況和價(jià)格水平也往往會(huì)有大的落差。房地產(chǎn)商品供給的有限性和需求的無限性、由于對(duì)房地產(chǎn)的不斷投資、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和社會(huì)設(shè)施投資引起的相鄰效益以及房地產(chǎn)的保值和增值特性都決定著房地產(chǎn)投機(jī)的巨大可能性。施工質(zhì)量問題很可能會(huì)在工程竣工驗(yàn)收后幾年才能表現(xiàn)出來，這種質(zhì)量缺陷或事故雖然可以通過修補(bǔ)、重構(gòu)等形式加以改進(jìn)，但是它對(duì)于公司的社會(huì)形象和長期獲利能力產(chǎn)生重大影響。目前普遍存在的事實(shí)是，在前期的物業(yè)管理服務(wù)中房地產(chǎn)企業(yè)自身的下屬物業(yè)管理公司多是服務(wù)的提供者，特別在企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)是分期分段進(jìn)行的情況下更是如此，此時(shí)物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量對(duì)于企業(yè)后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目的銷售及效益情況將產(chǎn)生決定性的影響。產(chǎn)品策略房地產(chǎn)產(chǎn)品的特殊性決定了其營銷策略的特殊性。在當(dāng)前房地產(chǎn)商品供大于求的狀況下，消費(fèi)者看重的是房屋外觀、內(nèi)部布局，為此開發(fā)商采用現(xiàn)代化的新技術(shù)，使物業(yè)更具有智能化和現(xiàn)代化的格局。（1）定價(jià)方法。為了避免讓購房者一次性支付過多的金額，有的公司允許購房者分期付款。其重要之處就在于其能使?jié)撛诘念櫩娃D(zhuǎn)房地產(chǎn)促銷的目的是刺激或增加消費(fèi)者的購買。房地產(chǎn)廣告訴求的重點(diǎn)有地段優(yōu)勢(shì)、質(zhì)量優(yōu)勢(shì)、環(huán)境優(yōu)勢(shì)、教育優(yōu)勢(shì)、交通優(yōu)勢(shì)、開發(fā)商的聲譽(yù)等。（4）營業(yè)推廣。例如：公司準(zhǔn)備聘用營銷人員組成自己的銷售隊(duì)伍，直接向客戶推銷自己的產(chǎn)品。這是房地產(chǎn)業(yè)借助網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行有效營銷的一種手段。品牌，才是未來房地產(chǎn)企業(yè)的立足之本?？傊?，品牌戰(zhàn)略的推行，使房地產(chǎn)項(xiàng)目的永續(xù)經(jīng)營不但成為可能，而且成為必然。而不斷提升產(chǎn)品（服務(wù)）的功能及效用，是市場(chǎng)最根本的要求，也是符合品牌發(fā)展規(guī)律的。在通過廣告媒體讓消費(fèi)者認(rèn)識(shí)、了解物業(yè)的同時(shí)也認(rèn)識(shí)開發(fā)企業(yè)，然后結(jié)合獨(dú)特的市場(chǎng)導(dǎo)入手法，全面推廣、制造效應(yīng)。國內(nèi)地產(chǎn)發(fā)展到今天，地產(chǎn)商和消費(fèi)者都從不同角度和個(gè)人體驗(yàn)來認(rèn)識(shí)和體會(huì)著品牌的內(nèi)容和價(jià)值，相對(duì)于其他消費(fèi)品品牌而言，地產(chǎn)產(chǎn)品的獨(dú)特個(gè)性和消費(fèi)方式，決定了支持其品牌的核心要素，除了建筑和其他附著在住宅之外的無形要素之外，最為重要的是發(fā)展商和客戶之間基于物業(yè)而建立起的關(guān)系。同其他行業(yè)的品牌一樣，凡是成功的、長壽的品牌背后都有一個(gè)無形的紐帶在維系著企業(yè)和客戶、產(chǎn)品和消費(fèi)者之間的關(guān)系，經(jīng)營企業(yè)實(shí)質(zhì)上變?yōu)榻?jīng)濟(jì)品牌關(guān)系。萬科品牌的案例說明，一方面良好的客戶關(guān)系可以降低銷售成本和服務(wù)成本，客戶愿意花更多的錢去購買他們認(rèn)為值得信任的物業(yè)；另外，客戶會(huì)提供反饋意見，并且積極主動(dòng)地介紹他人購買。房地產(chǎn)營銷基本理念可從以下10個(gè)方面來考察：。房地產(chǎn)的信息營銷不僅包含了自己企業(yè)內(nèi)部信息的分析與控制，還包括對(duì)地區(qū)、區(qū)域的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化等發(fā)展?fàn)顩r新、競爭對(duì)手開發(fā)現(xiàn)狀信息、房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)信息、各有關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)的直接與間接作用信息等的全面分析與控制。房地產(chǎn)營銷走向立體型、綜合性的全面營銷將是一種必然趨勢(shì)。由于房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)的特殊性和購買者的慎重性，需要有具備較強(qiáng)的宏觀分析能力、房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)、心里學(xué)知識(shí)、法律常識(shí)及公關(guān)技巧等的綜合素質(zhì)人才。像萬科、保利、恒大等地產(chǎn)公司，已經(jīng)成為中國的房地產(chǎn)品牌公司。企業(yè)經(jīng)營的優(yōu)劣成敗, 在于營銷管理者是否順應(yīng)不斷變化的營銷環(huán)境。(3)競爭對(duì)手的影響。(3)消費(fèi)者市場(chǎng)對(duì)房屋需求的可誘導(dǎo)性。通過市場(chǎng)調(diào)查不僅可以了解消費(fèi)者對(duì)本企業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)品的意見、建議, 而且還可以了解其他企業(yè)的開發(fā)情況、銷售情況以及經(jīng)營策略, 從而有利于學(xué)習(xí)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)提高經(jīng)營管理水平。市場(chǎng)營銷環(huán)境復(fù)雜多變, 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅要開發(fā)適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品, 還必須要為產(chǎn)品制定合適的價(jià)格, 如何在消費(fèi)者可以接受的價(jià)格范圍內(nèi)制定出最能吻合企業(yè)目標(biāo)的價(jià)格, 是非常值得開發(fā)企業(yè)進(jìn)行研究的。企業(yè)選擇什么樣的促銷策略, 應(yīng)該以企業(yè)自身情況和市場(chǎng)環(huán)境為依據(jù), 在競爭的市場(chǎng)環(huán)境下, 企業(yè)更加應(yīng)該重視促銷, 包括廣告投入和營業(yè)推廣活動(dòng)。這些固著在土地、建筑物上不可分離的部分，主要包括為提高房地產(chǎn)的使用價(jià)值而種植的花草、樹木、或人工建造的花園、假山；為提高建筑物的使用功能而安裝在建筑物上的水、暖、電、衛(wèi)生、通風(fēng)、通訊、電梯、消防等設(shè)備。實(shí)物指的是房地產(chǎn)中可以看得見、摸得著的部分，例如外觀、結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等；權(quán)益指房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，包括權(quán)利、利益、收益（如使用權(quán)、所有權(quán)、抵押權(quán)等）。房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營商，首先要對(duì)市場(chǎng)變化和需求等做出預(yù)先反映，并在公司長期營銷戰(zhàn)略中得到體現(xiàn)。房地產(chǎn)公司的營銷人員，不但要熟悉市場(chǎng)環(huán)境等市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)知識(shí)，還應(yīng)具有關(guān)于保護(hù)競爭、消費(fèi)者和社會(huì)更大利益等主要法律知識(shí)，以及社會(huì)文化環(huán)境給房地產(chǎn)目標(biāo)市場(chǎng)帶來的不同需求。具體的說，一宗房地產(chǎn)的區(qū)位是該宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系。因此，房地產(chǎn)本質(zhì)上包括土地和建筑物及附著于其上的權(quán)益兩大部分。房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入買方市場(chǎng), 行業(yè)競爭越來越激烈, 使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著巨大的挑戰(zhàn), 所要應(yīng)對(duì)的市場(chǎng)環(huán)境越來越復(fù)雜。營銷渠道是將產(chǎn)品由生產(chǎn)者轉(zhuǎn)移給消費(fèi)者的途徑。營銷競爭環(huán)境及對(duì)手信息的收集是營銷戰(zhàn)略的一個(gè)重要組成部分。政府通過銀行從源頭上控制了資金的放貸速度和比例。全過程營銷是指貫穿于開發(fā)項(xiàng)目的選址、設(shè)計(jì)、投資、建造、銷售以及物業(yè)管理整個(gè)開發(fā)過程。如何建立起一套行知有效的“營銷信息系統(tǒng)”，對(duì)房地產(chǎn)卡法企業(yè)進(jìn)行有效的信息營銷至關(guān)重要。房地產(chǎn)區(qū)域營銷理念應(yīng)包括以下三個(gè)層次：地區(qū)營銷；片區(qū)營銷；區(qū)位營銷。綜上分析知，在房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷不斷向高級(jí)階段推進(jìn)的過程中，品牌營銷作為一種重要的營銷理念，將在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中發(fā)揮越來越大的作用。消費(fèi)者和發(fā)展商建立起的品牌關(guān)系，對(duì)消費(fèi)者來講體現(xiàn)的是對(duì)發(fā)展商的一種信任和滿足，對(duì)開發(fā)商而言則是消費(fèi)者給它帶來的一種價(jià)值和回報(bào)。(2)建立房地產(chǎn)品牌關(guān)系“一個(gè)成功的關(guān)系，就等于一個(gè)成功的品牌。d、品牌的延伸通常品牌延伸被作為一種對(duì)付競爭者的辦法，這種做法風(fēng)險(xiǎn)性很高，而且代價(jià)昂貴。