【正文】 需求預(yù)測 （ 1）在多種因素的利好影響下，總體需求將不斷擴(kuò)大。 （ 3）通過區(qū)域的發(fā)展來看隨著亞奧板塊在奧運(yùn)村規(guī)劃的實(shí)施和奧運(yùn)商機(jī)的逐漸顯現(xiàn)下，該區(qū)域商務(wù)氛圍將更加濃郁，商務(wù)樓需求擴(kuò)大，帶動此類項(xiàng)目會逐漸增多。近幾年里該區(qū)域所開發(fā)的商務(wù)樓有第三置業(yè)、時(shí)間國際、鳳凰城（一、二期）、國際港等項(xiàng)目，總供應(yīng)量 120 萬平方米左右。通過調(diào)研分析目前該區(qū)域商務(wù)樓供應(yīng)量在 80 多萬平方米。 CBD 的項(xiàng)目規(guī)劃中有 25%是公寓，但住的功能逐漸弱化，其中絕大多數(shù)以商務(wù)樓的形式出現(xiàn)。 北京各區(qū)域商務(wù)樓的供給分析 北京商務(wù)樓主 要分布在中關(guān)村、亞運(yùn)村、 CBD 區(qū)域、燕莎商圈及金融街一帶。 （ 2）商務(wù)樓 商務(wù)樓是為進(jìn)一步滿足市場需要而對商住項(xiàng)目調(diào)整，主要表現(xiàn)為更趨向于辦公，甚至是除了立項(xiàng)不同于寫字樓外，其它的功能設(shè)計(jì)全部是寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)，典型的項(xiàng)目如住邦 20xx. 商住樓初時(shí)得到市場的認(rèn)可，但入住后它的缺點(diǎn)暴露出來：商住項(xiàng)目中居住和辦公的人混在一起，對居住的人來講，辦公的人出入次數(shù)多，來往的人員復(fù)雜，安靜性和安全性都達(dá)不到居住的要求；商住項(xiàng)目又難以滿足辦公形象的要求，居住者也對商住辦公提出很多限制。這一階段的產(chǎn)品更偏重住的方面，各種居住的功能 齊全，臥室、客廳、餐廳、廚房、衛(wèi)生間一應(yīng)齊全，各功能也沒有因?yàn)榭梢杂脕磙k公而弱化，典型的商住項(xiàng)目如現(xiàn)代城。預(yù)計(jì)隨著供應(yīng)量的增加，北京寫字樓 的供給將在一定時(shí)間內(nèi)超過需求量，銷售速度將呈逐漸放緩的趨勢，出租率也將下降。 成交量 每年以 150 萬平方米左右的速度放量 。 本策劃報(bào)告進(jìn)行寫字樓市場分析所指向的 項(xiàng)目和引用的市場基礎(chǔ)數(shù)據(jù)只包括吸納性寫字樓。 定向于研發(fā)、生產(chǎn)等特定商務(wù)階段 這類寫字樓物業(yè)以北京中關(guān)村上地、亦莊地區(qū)表現(xiàn)最為明顯，此類定向性寫字樓對區(qū)域商務(wù)氛圍和商務(wù)配套等吸納性寫字樓通常關(guān)注的焦點(diǎn)不會十分重視，而是更加重視區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)鏈條的完整與否，注重科技文化氛圍以及人力資源的充足程度，注重是否能夠提供試驗(yàn)廠房等 研發(fā)配套設(shè)施。 辦公空間 可自由分隔， 米以上凈高。 備注：北京頂級寫字樓大都帶有公寓項(xiàng) 天辰大廈項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 11 務(wù)等。 0A 電力負(fù)荷 1530 安布線采用地面線槽或均布地面線盒。 （ 2）北京寫字樓項(xiàng)目功能 設(shè)計(jì)和商務(wù)配套的基本標(biāo)準(zhǔn) 我國目前在寫字樓開發(fā)管理中還沒有對產(chǎn)品功能設(shè)計(jì)和商務(wù)配套規(guī)劃水準(zhǔn)進(jìn)行明確的分級管理，房地產(chǎn)約定俗成地將寫字樓分為甲級、乙級和丙級寫字樓三類，因丙級寫字樓和本項(xiàng)目沒有直接的競爭關(guān)系，因此本報(bào)告分析中沒有涉及丙級寫字樓。新建項(xiàng)目基本不用涂料裝飾外墻。而相對于競爭形勢的變化，國內(nèi)企業(yè)將有結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，更多企業(yè)總部更向北京聚集。二是 由于大量創(chuàng)新寫字樓產(chǎn)品，在激烈的競爭環(huán)境下進(jìn)一部提高綜合性價(jià)比 ，打著為中小型 成長型企業(yè)、智能智力型企業(yè)量身訂做的旗號，目標(biāo)國內(nèi)成功運(yùn)作五年以上的高科技公司、律師商務(wù)所、廣告公司、咨詢公司等而大獲成功。 20xx年北京辦公物業(yè)客戶構(gòu)成如下圖所示： 天辰大廈項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 7 20xx 年北京辦公物業(yè)客戶構(gòu)成情況 2 0 0 4 年前1 1 個(gè)月北京寫字樓客戶群分布圖66%22%2% 5%4% 1%國內(nèi)企業(yè)單位國內(nèi)行政事業(yè)單位外企行政企業(yè)、經(jīng)濟(jì)組織本市城鎮(zhèn)居民外省市個(gè)人華僑港澳臺 20xx 年北京寫字樓的客戶仍以國內(nèi)的客戶為主，占到北京甲級寫字樓租賃市場上的 97%，國外企業(yè)和經(jīng)濟(jì)組織購買數(shù)只占到 3%，但從成交面積來看，中資和外 資機(jī)構(gòu)呈現(xiàn)齊頭并進(jìn)的態(tài)勢，而且成交區(qū)域集中于東部商業(yè)區(qū)。 目前區(qū)域?qū)懽謽侵饕且话愕募准墝懽謽牵捎谏喜患绊敿墝懽謽堑姆?wù)與品牌、下不及乙級寫字樓及商務(wù)項(xiàng)目的價(jià)格低，價(jià)格的上升空間也不大，租金也將保持平穩(wěn)甚至略有下調(diào)。價(jià)格與租金同步上揚(yáng)，在 CBD 及周邊區(qū)域開發(fā)寫字樓項(xiàng)目近期可以得到較好的收益。 20xx20xx 年總體租金下降，甲級寫字樓租金調(diào)整后上升 20xx20xx 年間，北京寫字樓總體的租金呈下降的趨勢。而來自外資銀行和外資保險(xiǎn)業(yè)的需求將成為寫字樓市場重要需求原動力，特別是 20xx 年我國資本市場的全面開放，繼續(xù)吸引跨國公司的地區(qū)總部及其不斷擴(kuò)張的金融服務(wù)業(yè)務(wù)，北京以其政治、文化中心的位置，必將成為吸引這些企業(yè)進(jìn)入的中心之一。住宅始終是房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)之一，滿足人們居住的需求；同時(shí)，辦公物業(yè)是滿足生產(chǎn)的需 要。海淀區(qū)有科技園區(qū)中關(guān)村，西城區(qū)有金融街，寫字樓的供給一直持續(xù)增加。預(yù)計(jì)新開發(fā)量和竣工量都快速增加。依托各大銀行總部、證券、保險(xiǎn)、電信等機(jī)構(gòu)，一直以非市場化的形式操作。但目前金融街也逐漸走向市場化。但中關(guān)村的客戶主要以創(chuàng)業(yè)型的中小企業(yè)為主，因而中關(guān)村的商住項(xiàng)目有較大的發(fā)展空間。朝陽區(qū)集中了 CBD、賽特、燕莎商圈、朝外大街和東二環(huán)及亞奧商圈部分區(qū)域的商務(wù)圈，寫字樓必然集中。北京市的房地產(chǎn)市場的發(fā)展在 20xx 年以前主要以住宅為主，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，必然出現(xiàn)寫字樓、商業(yè)物業(yè)的開發(fā)量增加。 另外，隨著 20xx 年上半年奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略的正式啟動，巨大的商業(yè)機(jī)會也將吸引更多的中外公司進(jìn)入北京市場。 20xx20xx 年間甲級寫字樓的租金一直下滑。 20xx 年北京頂級寫字樓市場價(jià)格上升，甲級寫字樓價(jià)格與租金平穩(wěn) 頂級寫字樓供給增加將拉高寫字樓整體價(jià)格和租金水平。 六、客戶群分析 20xx20xx 年北京各區(qū)域?qū)懽謽强蛻羧悍治? 北京寫字樓市場的主力客群是國內(nèi)客戶。東長安街與CBD 區(qū)域由于在配套設(shè)施、商務(wù)氛圍和公司形象展示等方面的優(yōu)勢，仍然是外資企業(yè)辦公地址的首選；中關(guān)村區(qū)域由于智力資源和成本方面的優(yōu)勢， IT 行業(yè)及相關(guān)行業(yè)公司較多；金融街區(qū)域即將完工的寫字樓主要定位于整棟購買的大型客戶，購買目的主要是自用；朝外和東二環(huán)的市場供需旺盛；而燕莎區(qū)域市場表現(xiàn)不十分活躍?？蛻羧砸試鴥?nèi)企業(yè)為主，但隨著加入WTO，各種市場的逐漸放開，國外大中小型企業(yè)都不斷的進(jìn)入中國，北京是其首要選擇的城市之一。 IT 行業(yè)經(jīng)過了泡沫后的幾年調(diào)整，也已進(jìn)入了一個(gè)理性和良性發(fā)展的軌道，信息產(chǎn)業(yè)也將迎來一個(gè)新的發(fā)展時(shí)期，因此， IT 行業(yè)也將在北京寫字樓市場占有一席之地；另外，隨著第三產(chǎn)業(yè)的專業(yè)化分工越來越細(xì)，代理、咨詢等服務(wù)業(yè)也將是北京寫字樓市場的生力軍。 北京地區(qū)自 20 世紀(jì) 90 年代以后，高檔純正寫字樓的外立面裝飾材料大多選用石材、鋁扣板和玻璃幕墻，面磚和涂料只有極少部分項(xiàng)目在小范圍內(nèi)做點(diǎn)綴使用。 以下是根據(jù)本公司專業(yè)人員多年實(shí)際經(jīng)驗(yàn)和北京寫字樓現(xiàn)狀對功能設(shè)計(jì)和商務(wù)配套所歸納的基本標(biāo)準(zhǔn)： （見下頁） 天辰大廈項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 10 甲級寫字樓 乙級寫字樓 備注 內(nèi) 部 裝 修 大堂、 電梯廳 300 平米以上大堂，高檔裝飾材料，地面高檔石材。 通訊 寬帶網(wǎng)絡(luò)通訊、國際國內(nèi)長途語音及數(shù)據(jù)通訊條件。 目。 車位數(shù)量 寫字樓車位 3000 個(gè)， 1 個(gè)車位 /84 平米 電梯數(shù)量 奧蒂斯電梯，主樓 18 部、翼樓 4 部，貨梯 2 部， 3900 平米 /噸 .臺 空調(diào)系統(tǒng) 中央空調(diào)，分戶調(diào)解 智 辦公 網(wǎng)絡(luò)地板 天辰大廈項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 12 能化水平 通訊 6 類線 ,千兆以太網(wǎng)，采用鄰頻傳輸分配技術(shù) ,并預(yù)留 HFC發(fā)展接口 采用鄰頻傳輸分配技術(shù) ,并預(yù)留 HFC 發(fā)展接口 消防 日本日探公司火災(zāi)自動報(bào)警 ,消防栓和自動噴淋 ,排煙系統(tǒng) 保安 多部位安裝 24 小時(shí)攝像系統(tǒng) ,門禁系統(tǒng) ,無線巡更 ,一卡通系統(tǒng) 商務(wù)配套設(shè)施 公寓 168000 平米，超五星 級酒店，會議中心。此類寫字樓的突出特征是其商務(wù)配套的內(nèi)向性，對商務(wù)配套的豐富性和高層次要求不高。 （３）定向性寫字樓和吸納性寫字樓小結(jié) 通過以上分析我們看到，定向性寫字樓和吸納性寫字樓的市場化程度存在很大的差別，雖然本項(xiàng)目區(qū)域存在中海油大廈、中鐵物流大廈、中青旅大廈、國華能源大廈、北京移動大廈、中國人保大廈、中國電信大廈和北京電信大廈等大量物業(yè)，但此類寫字樓不需要納入調(diào)查樣本進(jìn)行分析。 20xx 年的供給量也要在 220 萬平方米左右，實(shí)際竣工面積也將在 100 萬平方米左右。這一趨勢在 20xx 后的未來三年表現(xiàn)不會十 天辰大廈項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 16 分明顯，隨后的幾年將逐漸顯現(xiàn)。 二是結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上，偏于住宅，以框架剪力墻為主，因而內(nèi)部設(shè)計(jì)的功能空間不能隨意分割和改變。針對這種情況，市場逐漸出現(xiàn)了只以住宅立項(xiàng)的商務(wù)樓。中關(guān)村是科技園區(qū)，商圈又具有較強(qiáng)的文化氛圍，因而聚集了大量的中小型成長型公司，如科技公司、文化行業(yè)、廣告公司、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)及相關(guān)聯(lián)的服務(wù)性中小公司。即便是聲稱拒絕商住的藍(lán)堡國際公寓，也有部分投資者愿意出租給中小公司進(jìn)行辦公之用。中關(guān)村區(qū)域的商務(wù)樓呈現(xiàn)新的特點(diǎn)，即小戶型商務(wù)辦公占有一席之地，如私摩空間戶型面積只在 3060 平 方米之間，仍有許多小型公司進(jìn)入。 20xx 年北京商務(wù)樓市場供給預(yù)測 （ 1）房地產(chǎn)投資額將快速增加，不僅內(nèi)資投資踴躍，外資也將以各種形式參與房地產(chǎn)投資。而三元橋板塊的太陽宮區(qū)域還有大量土地尚未開發(fā)，未來定位為商住樓的可能性很大，因此該地區(qū)也將有不小的放量。 （ 2）投資型客戶對未來市場持樂觀態(tài)度，投資購買的數(shù)量將快速增加，但他們易受到宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和政策的影響。 20xx 年北京主要區(qū)域商務(wù)樓市場價(jià)格比較分析 區(qū)域 項(xiàng)目名稱 均價(jià) 區(qū)域 項(xiàng)目名稱 均價(jià) CBD 尚都國際 18000 泛 CBD 住邦 20xx 10800 溫莎大道 15000 領(lǐng)行國際中心 7680 萬達(dá)廣場 14000 幸福村 15000 光華國際中心 15000 鉑宮國際 16000 華貿(mào)中心 16000 亞運(yùn)村 凱旋城 7380 建外SOHO 13500 MOHO 8300 中關(guān)村 萬泉商務(wù)花園 9500 峻峰華亭 11600 富海中心 7200 三空間 10000 文津國際 12800 華悅國際 9800 遠(yuǎn)中悅?cè)R 12500 三元橋 時(shí)間國際 10500 新中關(guān) 11000 從上表可以看出， CBD 商務(wù)樓價(jià)格最高，由于近幾年里人們對中央商務(wù)圈的認(rèn)識逐漸加深，可利用開發(fā)土地逐漸減少，使 CBD 的土地成本增加，從而造成該區(qū)域商務(wù)樓價(jià)格基本在 1300018000 元 /平方米之間。這是今后幾年內(nèi)必然會出現(xiàn)的結(jié)果。而入住公司的類型絕大多數(shù)是中資企業(yè)，以中小型科技公司、醫(yī)藥、咨詢代理、廣告公司、外地公司駐京代表處等。 同時(shí)市場的商務(wù)產(chǎn)品出現(xiàn)了異型建筑。北京作為首都，是全國的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、信息、交通中心，加上國家宏觀經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展，入世和申奧成功等利好因素的刺激，吸引了眾多人才到北京來創(chuàng)業(yè)投資。隨著 CBD 規(guī)劃的出臺， CBD 核心區(qū)投資價(jià)值明顯看漲，濃厚的商務(wù)氛圍和成熟的商務(wù)配套造就了 soho 現(xiàn)代城 ,優(yōu)士閣等商務(wù)樓的輝煌；中關(guān)村以及亞運(yùn)村區(qū)域本身就是京城商住的發(fā)源地 ,除了匯園公寓 , 天創(chuàng)世緣這樣的早期項(xiàng)目 ,像韋伯豪、天行建，長遠(yuǎn)天地和陽明廣場等項(xiàng)目也都是定位于中小成長型企業(yè)的商務(wù)樓。尤其是 CBD 向西沿朝陽路與 天辰大廈項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 27 朝外大街、東二環(huán)相融合；沿長安街與建外商圈融合。 CBD 寫字樓類型以甲級為主，目前頂級寫字樓項(xiàng)目逐漸增加，大多只租不售?，F(xiàn)今的東二環(huán)依托環(huán)線、東直門、東四十條、建國門（長安街）幾個(gè)交通節(jié)點(diǎn)，正在成長為新的以國企總部云集為特色的新興商務(wù)帶，又有使館區(qū)、朝外大街等現(xiàn)有的商務(wù)資源，使東二環(huán)的 天辰大廈項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 28 商務(wù)環(huán)境更加成熟。一方面提升區(qū)域商務(wù)辦公的檔次和水平，帶動相關(guān)企業(yè)的進(jìn)入，從而增加區(qū)域各類寫字樓的需求；另一方面，目前進(jìn)入的國企總部自建項(xiàng)目的總建筑面積已經(jīng)超過了 160 萬平方米，去除商業(yè)和其它面積約還將有 100 平方米。前者的商務(wù)公寓實(shí)現(xiàn)了 100%銷售，正在招租；后者也已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了 90%的銷售率。如昆泰國際 中心和鉑宮國際中心的公寓，其戶型面積、空間功能劃分都是按照純住宅設(shè)計(jì)的，但在銷售過程中出現(xiàn)了投資客戶占約一半比例的情況。如美惠大廈、尚都國際中心、 SOHO尚都、藍(lán)籌名座、佳匯國際一期、華普花園等項(xiàng)目。 配套面積、內(nèi)容 4000 平方米商業(yè)，百勝餐飲、中信實(shí)業(yè)銀行等。 租售價(jià)格分析 富華大廈現(xiàn)租金水平為 1822$/平米 /月，處于北京甲級寫字樓租金水平的中低位區(qū)。入住公司主要有生物工程、音像文化公司、科技數(shù)碼公司、外地公司北京辦事處、咨詢公司、律師事務(wù)所、投資顧問公司、房地產(chǎn)開發(fā)公司、石油公司、出版、電力、美容工程裝飾 . 天辰大廈項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 34 產(chǎn)品分析 （ 1）美惠大廈位于東二環(huán)輔路，距二環(huán)有一定的距離，交通不十分便利。 項(xiàng)目推廣特點(diǎn) （ 1）商住是項(xiàng)目的主要賣點(diǎn)。 天辰大廈項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告