【正文】 是連接西北、中原和蘇北、魯南的主要交通門戶。經考核合格先進技術企業(yè)可以再延長三年減半征收企業(yè)所得稅?？萍及l(fā)展金扶持數額將根據企業(yè)的投資規(guī)模、技術含量、經濟效益以及對國家貢獻大小予以確定，具體為：在開發(fā)區(qū)注冊的企業(yè)，可申請當年實際繳納的增值稅、企業(yè)所得稅、營業(yè)稅中開發(fā)區(qū)留成財力50%的科技發(fā)展金扶持，扶持期限10年，其中生產型企業(yè)自投產年度算起，非生產型企業(yè)自領取營業(yè)執(zhí)照之日算起。【在資金投入上傾斜】：據連云港市發(fā)改委獲悉，省財政；省政府對東隴海鐵路電氣化改造工程連云港東客站項目補助5500萬元；從2007年起，對新開辟且正常運行一年以上的集裝箱國際航線給予獎勵，所需資金在省財政2000萬元補助資金總盤子中列支。內部親海性較差，只可獲得外灣濱海景觀親水岸線增加不明顯07年元旦，溫家寶總理蒞臨連云港視察指導工作，明確指出連云港的發(fā)展不僅要同蘇北的發(fā)展、江蘇的發(fā)展結合在一起，而且要放在連接南北、溝通東西的重要戰(zhàn)略位置來對待。連云港擁有大量尚未開發(fā)利用的鹽田、灘涂等土地資源。所以，沒有沿海經濟帶的發(fā)展就沒有整個蘇北的發(fā)展。目前，江蘇“舉全省之力振興連云港”，這源于江蘇對出?？诘膹娏倚枨??！狙睾８咚佟肯祰腋咚俟肪W，北起沈陽南至?？冢诮K境內為連鹽高速公路（連云港—鹽城）和鹽通高速公路（鹽城—南通）。連云港城市發(fā)展的“啞鈴”狀，制約了其城市化進程，在新一輪城市發(fā)展中，連云港市政府著力打造城市東部“濱海新城”，將連云港打造成國際性生態(tài)型濱海城市、現代化港口工業(yè)城市、山海相擁的知名旅游城市。南通連云港位于中國中部沿海，江蘇省北部，南連長三角，北接膠東環(huán)渤海，東引日韓，西帶冀南徽北。節(jié)水措施 選用高效水泵和節(jié)能電機，水系統(tǒng)選用變頻和平衡閥，采用國家推薦節(jié)水器具，根據不同用途及分區(qū)設置適當數量的水表以節(jié)約用水和進行平衡測試。降低了噪音干擾?；貎认儡嚹苓_到每一單元，高層住宅有足夠登高面寬及場地。為保證環(huán)境空氣質量良好，能源主要采用電和煤氣，并合理布置集中綠化和一般綠地，營造怡然自得的居住氛圍，形成科學健身的理想場所。云臺山區(qū)常年平均氣溫為14攝氏度，具有我國南方熱帶、亞熱帶向北方暖溫帶，溫帶氣候過渡地帶的特點。智能化：配置周界報警和電子對講系統(tǒng)。采用變頻水泵直接供水方式，滿足商業(yè)辦公樓和高層住宅小區(qū)直接供水的要求。場地周圍無污染源，對各類混凝土、鋼筋混凝土中鋼筋和鋼結構無腐蝕性連云港市市區(qū)范圍已解決了供電、供水、通訊等市政公共設施。3路、18路、21路、24路、103路公交車在項目邊上有站臺，交通極為方便。、地塊周圍環(huán)境 （1）社會資源：該項目東距連云港市大學城、淮海工學院總部、新海高級中學，市圖書館僅一河之隔；市委市政府辦公區(qū)亦近在咫尺；南臨特易購超級購物中心；與將建成的八佰城市走廊商業(yè)街僅一路之隔；西到蒼梧綠園、外國語學校、云臺賓館、蒼梧小區(qū)（市政府家屬區(qū)）約600米，至華聯商圈、振興大廈、龍河大廈、市第三人民醫(yī)院等商業(yè)、醫(yī)療、辦公中心區(qū)約1000米；港師一附小、港師附中、市第二人民醫(yī)院、大潤發(fā)超市、體育運動中心等各知名場所的位置也都在1500米內。項目性質： 居住用地，兼容商業(yè)、辦公用地公司住所：新浦區(qū)郁洲南路東方花園c3c4座開發(fā)資質：貳級注冊資本：10000萬元整項目負責人：苗建、資源審核、項目現狀介紹該項目暫定名為“同科房地產整體市場可行性：連云港房地產市場呈現出剛性需求較強的趨勢；受地理環(huán)境的影響，剛性需求依舊旺盛；市場整體價格上漲明顯，年均增速12%；由于結構分化較為明顯，房地產規(guī)模和價格仍有較大的上漲空間。匯豐國際項目可行性研究報告——2009年1月項目解讀經濟指標具體數值占地面積439畝綠化率36%容積率總建面積聯排別墅22176平方米高層建筑460300平方米多層建筑47628平方米酒店式公寓26100平方米寫字樓74923平方米商業(yè)69917平方米超市18198平方米地下建筑面積90300平方米項目位于連云港市新浦區(qū)蒼梧路，屬于老城區(qū)住宅居住區(qū)與新區(qū)高檔住宅居住區(qū)連接地帶，既能享受市中心完善的生活配套資源，又具有新區(qū)良好景觀資源優(yōu)勢。匯豐國際：江蘇兩淮同科置業(yè)有限責任公司：原連云港市職業(yè)技術學院、連云港師范高等?？茖W校老校區(qū)，它北臨文昌路,南至蒼梧路,西至巨龍路,東臨濱河大道：目前項目由兩幅地塊組成。項目總占地439畝，規(guī)劃建筑面積約80萬平方米，總投資約24億元人民幣，是集住宅和商業(yè)為一體的大型綜合社區(qū)。、地塊周圍的交通情況項目西靠巨龍路，南臨蒼梧路，北到文昌路，東至即將修建的運河路。第2層淤泥層是本工程地質不良層，地震時易產生液化震險，對抗震不利。10KV開閉所其配電結線方式采用單母線分段結線，兩路電源正常時分列運行，當一路電源故障時，聯絡開關自動投入；每路開關要求均能承擔本開閉所總容量的100％10/：根據本項目建筑單體的設計及分布，小區(qū)內約設置12處10/ 變配電所,各變配電所內分別設置2或4臺10/、低壓配電裝置。供熱：預留暖氣管道，建議可采用分戶式供暖。一年四季主導風向為東南風。該項目在建設中對周圍環(huán)境的影響主要是噪聲、污水、污物等三方面問題。生活垃圾實行袋裝化管理，集中至垃圾箱內，由環(huán)保部門統(tǒng)一運出市外處理。住宅均保證明廚、明衛(wèi)、明臥、明廳，日照窗地比滿足規(guī)范要求。選用節(jié)能電機，供電設備采用節(jié)能、安全器件，線路采用銅芯電線、電纜供電，以達到節(jié)能目的。四、項目周邊社區(qū)配套． 交通狀況 （1） 公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等； n 主要線路：公交專線103路：新浦火車站墟溝國展中心公交3路：新華公交站—磷礦公交24路：連云港市政府石棚山景區(qū)公交21路：新浦火車站—車管所..2．教育：大中小學及教育質量情況n 淮海工學院，連云港最高學府；n 連云港廣播電視大學；n 連云港新海高級中學，國家級示范高中；n 連云港師專一附小，連云港知名小學。此外，古跡眾多的孔望山、錦屏山，幽似桃源的宿城山水等，構成了連云港“海古神幽”獨特的自然景觀。：連云港是新亞歐大陸橋東端起點，通過隴海鐵路經阿拉山口越過歐洲大陸抵荷蘭鹿特丹，是貫穿中國中部的主要干線。二、連云港城市發(fā)展?jié)摿ρ芯窟B云港有港口優(yōu)勢。在沿海三市中，南通屬于蘇中，蘇通大橋一旦貫通，南通將完全融入上海，成為“北上?！?，對蘇北的帶動實在有限。n 廠址10KM以內無機場，廠址16KM以內設計每年起落不大于193d2次的機場和16km范圍外設計每年起落不大于386d2次的機場，可以不考慮飛機墜毀。便于防洪，成本相對較低獲得內部濱水景觀，避免因淤積帶來遠離濱水的可能。（可適合大型重化工業(yè)布局）發(fā)展?jié)摿Γù螅┯幸粋€深水大港，有較大面積的尚待開發(fā)的產業(yè)用地，有較好的交通和資源條件，有重大的產業(yè)載體，有諸多戰(zhàn)略機遇和良好的發(fā)展態(tài)勢近年來，江蘇省委、省政府高度重視連云港的發(fā)展，將連云港作為振興蘇北的龍頭，沿海和沿東隴海線開發(fā)的主戰(zhàn)場，在全省生產力布局、港口建設、基礎設施投入等方面全力支持連云港發(fā)展。港口基礎設施建設符合獨立選址條件的用地項目，涉及農用地轉為建設用地的，優(yōu)先安排用地指標。免征地方所得稅。實行專項特殊的優(yōu)惠。國家“4A”級風景名勝花果山坐落其間；始建于南北朝的南城鎮(zhèn)是蘇北地區(qū)有名的佛教、道教勝地；擁有山海、玉蘭花王的東磊風景區(qū)有“蓬萊仙境”之稱；被譽為“江蘇九寨溝、蘇北張家界”的國家“4A”漁灣風景區(qū)更是風姿卓越，是避暑納涼的旅游勝地。 步行街日人流量達到1萬人次，節(jié)假日達到5萬人次，年商品零售總額超過8個億，基本形成東街為大眾化經營，中街為精、名、品經營，西街為婦女兒童用品、中外餐飲經營的特色明顯、商品門類齊全的現代化商業(yè)旺區(qū)，“要方便購物去隴海步行街、要放心購物去隴海步行街、要文明購物去隴海步行街”已成為我市市民的口頭禪。目前進區(qū)企業(yè)已達50多家，初步形成了精細化工、電子、建材、食品等特色產業(yè)。運河西路與科苑路之間，依托東鹽河的自然條件建綠化風光帶。2007年4月21日，江蘇沿海開發(fā)工作會議召開，沿海在江蘇被提到前所未有的高度。把東部城區(qū)、新海城區(qū)、贛榆城區(qū)作為相互聯動的三大增長極進行規(guī)劃建設，三極合圍形成連云港未來的中心城市。建設億噸大港，充分發(fā)揮港口的龍頭帶動作用，提升整個區(qū)域經濟的發(fā)展實力，是連云港的必須選擇。國內外港口城市發(fā)展的經驗表明，一個現代化的國際港口城市必然是一個服務產業(yè)興旺發(fā)達的旅游都市。．城市建設規(guī)劃到“十一五”期末，城市居民人均道路面積、住房面積全面達到小康標準，城市綠化覆蓋率達到40%，城市人均公共綠地面積超過15平方米，加快東部城區(qū)和濱海新城供水設施建設，自來水普及率達到100%。在“十一五”期間，宏觀上看，全球和區(qū)域經濟一體化日趨明顯，國際間、區(qū)域間生產要素流動和產業(yè)轉移加快；我國進入了一個新的發(fā)展階段，社會主義市場經濟體制日益完善，經濟結構戰(zhàn)略性調整和城市化進程加快；江蘇省“兩個率先”快速推進，統(tǒng)籌區(qū)域發(fā)展力度進一步加大，特別是沿東隴海線產業(yè)帶和沿海經濟帶建設，將我市擺在了全省生產力布局的重要位置，為我市加快發(fā)展提供了重大歷史性機遇。單位地區(qū)生產總值能源消耗比“十五”期末降低20%左右；耕地保有量38萬公頃?！笆晃濉逼陂g，連云港市將健全和完善房地產開發(fā)建設和管理服務體系，建立以商品房為主體，經濟適用房、拆遷安置房和廉租房為重要組成的住房供應體系和保障體系，切實改善中低收入居民住房條件。2008連云港市危舊房改造計劃完成137萬平方米，其中住宅130萬平方米，非住宅7萬平方米，完成改造項目15個。基于至規(guī)劃期末流動人口總量約為5萬人的預計，相應住房需求約75萬㎡住房。規(guī)劃以東鹽河綠化風光帶為界，分為東西兩片，東片為連云港市的政治、文化科技藝術中心，西片為新區(qū)生活性用地，并配套發(fā)展片區(qū)商業(yè)服務設施、文化娛樂設施。全市工業(yè)經濟總體上呈較快增長態(tài)勢。重工業(yè)增速加快主要得益于新增企業(yè)，%，%,。今年以來，全市凈增規(guī)模工業(yè)企業(yè)167個，其中贛榆縣37個，東?？h43個，灌云縣38個，灌南縣31個，新浦區(qū)1個，海州區(qū)3個，連云區(qū)6個，開發(fā)區(qū)15個。前三季度，連云港全市投資保持高位增長，%；，保持了平穩(wěn)較快增長的良好發(fā)展態(tài)勢。今年以來，連云港全市消費品市場供給充足，社會消費心理穩(wěn)定，呈現快速增長的良好態(tài)勢。%。連云港市經濟發(fā)展勢頭良好，稅源充足，財政收入高速增長。收入結構進一步優(yōu)化，%，列蘇北第1位。主要觀點:連云港市雖屬江蘇省經濟最不發(fā)達地區(qū)之一，但近年來連云港市GDP以及固定資產投資均保持快速增長，標志著連云港市進入一個快速發(fā)展的階段。2008年受物價上漲影響，1—8月份居民可支配收入為10674元，%，增幅較去年有所下降。從2004年至今，連云港市房地產投資總額每年均以兩位數百分點的漲幅增長，同比增長。（4）隨著城市經濟基礎提升，人均收入的提高，居民購買能力的增強，必然能支撐較高的購房能力，造成房地產的較快提升。國家已經明確提出，要將連云港打造成東部沿海新的經濟增長點，并將出臺一系列政策給予扶持。表311 08年連云港市土地出讓情況2008年總面積（萬平方米）成交總金額（萬元）宗數（宗）掛牌——100成交20967969數據來源：易居CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)、供應分析圖311 03—08年連云港土地供應情況對比數據來源：易居CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng) 2008年，連云港市掛牌土地共100宗。圖313 08年連云港供應土地用途對比數據來源：易居CIRC房地產決策咨詢系統(tǒng)、成交分析2008年，連云港市招拍掛土地中共成交69宗，成交總金額為209679萬元。圖3110：0408年新浦土地成交對比數據來源：易居CIRC房地產決策咨詢系統(tǒng)從歷年成交土地來看，新浦區(qū)07年有大批的土地成交主要分布在宋跳片區(qū)和西區(qū)，而新浦東區(qū)主要是從04年開始成交，金秋情緣等項目已經清盤入住，由于毗鄰市政府，區(qū)域發(fā)展情景較好。圖323 2008年連云港房地產市場商品住宅供求關系對比 數據來源：易居CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)、住宅供應分析2008年，同比下降9%。圖32 9 04—08年連云港房地產市場商品住宅成交量對比 數據來源：易居CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)2008年，各月度成交市場較為慘淡，只有312月成交突破10萬平方米，其余各月均不足10萬平方米。連云港房地產市場近年呈快速發(fā)展趨勢，市場供應量逐年大幅增長。按月度平均值預測，2008年連云港房地產市場商品住宅供應面積將較2007年有小幅下降，%；在成交方面，%。其次是新浦區(qū)8宗成交土地，；海州區(qū)7宗成交土地，；連云區(qū)6宗成交土地。新浦區(qū)、連云區(qū)土地供應較為平均，為13宗和14宗。n 從整體當前發(fā)展格局看，連云港城市具備了得天獨厚的自然和區(qū)位資源，盡管城市經濟落后于大多數沿海開放城市，但近兩年發(fā)展速度較快，城市提升空間較大，已出現開始步入快速發(fā)展通道的跡象。因此在介入連云港房地產業(yè)時，必須高度重視產品的結構問題。數據來源：易居CIRC房地產決策咨詢系統(tǒng)、房地產施工面積分析2008年1—8月，按月度平均值預測，%，達到近年以來連云港全市房地產施工面積之首。其中，2008年1—，%，%。我們將城市宏觀經濟指標和房地產市場要素進行了分類，建立了宏觀經濟指標對于房地產市場不同要素產生的直接影響。四縣和市區(qū)一般預算收入增長勢頭有