【正文】 具還是一種思維互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)，顛覆or融合，還是在顛覆中融合？第二天：房地產(chǎn)整合行銷拓客策略分析第一單元：房地產(chǎn)整合行銷及運(yùn)用一、房地產(chǎn)整合行銷的核心戰(zhàn)略價值整合行銷含義整合行銷目的二、房地產(chǎn)整合行銷的戰(zhàn)略目的客戶拓展資源拓展三、房地產(chǎn)整合行銷拓客核心戰(zhàn)術(shù)拓客策略編制詳細(xì)客戶地圖人脈資源拓展行銷拓客人員分工的縱向一體化競爭形式與激勵制度有效制定行銷拓客的關(guān)鍵指標(biāo)行銷拓客工具的運(yùn)用——大禮包兼職及編制外經(jīng)紀(jì)人數(shù)據(jù)管理第二單元：房地產(chǎn)整合行銷時代到來一、房地產(chǎn)進(jìn)入行銷時代房地產(chǎn)行銷時代來臨房地產(chǎn)市場瞬息萬變，競爭日趨加劇，傳統(tǒng)的坐銷模式已經(jīng)無法滿足當(dāng)下的銷售任務(wù)，尤其是在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境低迷的情況下，把銷售完全依賴于策劃，單靠策劃的影響力達(dá)到良好的銷售目的已不太現(xiàn)實(shí)。連續(xù)的降息降準(zhǔn)不僅讓股市坐上了過山車，房地產(chǎn)市場也深受其影響，2016年的房地產(chǎn)市場將會是歷史以來最有挑戰(zhàn)的一年，整合行銷拓客是樓盤攪動市場促進(jìn)銷售必不可少的方法。如何快速去化，使得現(xiàn)金流充沛？如何實(shí)現(xiàn)客戶絡(luò)繹不絕，利潤倍增？當(dāng)今的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從過去的快速膨脹時期，進(jìn)入到理性成長時期。打破傳統(tǒng)的營銷模式，開創(chuàng)新的營銷途徑刻不容緩。拓客后提交拓客日志（包括派發(fā)哪些單位，派發(fā)多少張單頁，留電量等等）。根據(jù)每期宣傳推廣內(nèi)容的重點(diǎn)，尋找目標(biāo)客戶，進(jìn)行有針對 性的拓客。五、未來發(fā)展模式隨著項(xiàng)目的增多，拓客的工作重點(diǎn)有三大部分：第一公司置業(yè)顧問分成若干個組，每組設(shè)主管一人，組員若干，所負(fù)責(zé)項(xiàng)目固定；第二把各個項(xiàng)目置業(yè)顧問的客戶資源進(jìn)行整合，重復(fù)利用。第三篇：房地產(chǎn)拓客思路多渠道開拓客戶關(guān)系，常見的渠道通常有：（一）大機(jī)構(gòu)、大集團(tuán)等大客戶資源；主要是項(xiàng)目附近的大型機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、社會團(tuán)體等大客戶。如上述第（九）類客戶渠道，這些渠道都需要和它們洽談合作以獲得資源。專項(xiàng)推薦專項(xiàng)推薦主要是各種類型的產(chǎn)品推介會，將產(chǎn)品推介會與小型餐會結(jié)合，也會取得良好的效果。注意，對于這類大客戶單位的窄眾廣告，一定得突出大客戶單位的特殊待遇，如贈送購房現(xiàn)金券、可安排抽獎、有禮品贈送、有專車接送等等，這樣才可以滿足大客戶虛榮心，使其互相影響、跟風(fēng)。上述幾種手段的結(jié)果就是掌握了大量的客戶資料，如客戶姓名、聯(lián)系方式、聯(lián)系地址等如奧迪車友會的客戶資料、臺商協(xié)會的會員資料、招商銀行金卡客戶資料等，針對這部分客戶資料，建立初步感情基礎(chǔ)的手段主要有：寄送主要是給客戶郵寄《客戶通訊》、樓書、折頁、海報等項(xiàng)目資料及小禮物，讓客戶認(rèn)知項(xiàng)目；發(fā)送項(xiàng)目銷售信息、項(xiàng)目節(jié)日問候等；萬科在這一點(diǎn)上就做得特別好，每個項(xiàng)目的銷售針對客戶資源都有專門的短信規(guī)劃。房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)，其投入資金巨大、生產(chǎn)周期短，具有保值增值、使用周期長等特點(diǎn)，另外涉及建筑、金融、商業(yè)、材料、旅游、飲食、廣告、服務(wù)等多種產(chǎn)業(yè)，而房地產(chǎn)市場競爭發(fā)展到今天，已達(dá)到一個新的境界，市場競爭在表面上的短兵相接已逐漸難分高下，其逐漸轉(zhuǎn)向全面的、深層次的競爭。消費(fèi)品和投資品的組合：房地產(chǎn)既有使用價值又有投資價值，隨著發(fā)展，房地產(chǎn)商品的使用價值會減少，但投資價值卻會因某些特定因素而增加。房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)（1）經(jīng)營對象的非流動性：房地產(chǎn)主要經(jīng)營對象是房產(chǎn)和土地的使用權(quán)，而房屋和土地都是不動產(chǎn)，具有不能作空間位移的物理屬性。一方面是人口的不斷增加，需求也相應(yīng)增長。房子賣得出去是因?yàn)橘I家發(fā)現(xiàn)它們更好、具有更高的價值或者是因?yàn)樗鼈儽容^獨(dú)特。具體評價可以從工程結(jié)構(gòu)質(zhì)量（外觀、細(xì)部）、工程竣工一次合格率、建筑性能價值比（主要指建筑材料/設(shè)備的價格合理性）、開發(fā)進(jìn)度/效率等方面考慮。當(dāng)然，物業(yè)管理也要講究成本。而是從產(chǎn)品的名稱、物業(yè)、文化、自然環(huán)境等多方面考慮，這就要求開發(fā)商從多方面進(jìn)行精心設(shè)計，做到“人無我有、人有我優(yōu)、人優(yōu)我奇”，來贏得更多的消費(fèi)者。除了給業(yè)主提供了一個免費(fèi)的健身娛樂場所，還為自己的產(chǎn)品增加了保值增值的砝碼。（2）定價策略。有的公司采取預(yù)付定金的辦法，然后余額在一個規(guī)定的期限內(nèi)分幾次付清；四是樓宇按揭。它是一種傳統(tǒng)的推銷方法，是指房地產(chǎn)促銷人員根據(jù)掌握客戶的信息，向目標(biāo)顧客面對面地促銷方式。例如，我們昌樂同盛置業(yè)有限公司為了提高宣傳力度，利用龍泉信息、晨鴻信息報發(fā)布公司開發(fā)的 “同樂花園”小區(qū)的各種買房優(yōu)惠政策，以及銷售人員散發(fā)宣傳單頁，使更多的人知道“同樂花園”，促進(jìn)銷售的更快發(fā)展。比如對于消費(fèi)者而言，在某個時間段可享受買房送空調(diào)、送冰箱、或者送儲藏室、室內(nèi)設(shè)施、地下室、花園等。（2）委托代理推銷。目前，國內(nèi)出現(xiàn)了一些以房地產(chǎn)為主要內(nèi)容的網(wǎng)站，如搜房網(wǎng)、中房網(wǎng)等。房地產(chǎn)公司作為一個企業(yè)，其品牌體現(xiàn)了企業(yè)自身的文化和內(nèi)涵，指導(dǎo)著一個個房地產(chǎn)項(xiàng)目。對房地產(chǎn)企業(yè)來講，品牌是額外資產(chǎn)，容易被大眾認(rèn)同；對消費(fèi)者來講，有牢固的誠信度，顧客不易被拉走，同時老客戶介紹新客戶的比例較高；品牌提升了物業(yè)價值，可給發(fā)展商帶來更大的效益。b、品牌社區(qū)品牌社區(qū)是物業(yè)品牌營銷的要點(diǎn)。d、品牌的延伸通常品牌延伸被作為一種對付競爭者的辦法，這種做法風(fēng)險性很高，而且代價昂貴。(2)建立房地產(chǎn)品牌關(guān)系“一個成功的關(guān)系，就等于一個成功的品牌。消費(fèi)者和發(fā)展商建立起的品牌關(guān)系，對消費(fèi)者來講體現(xiàn)的是對發(fā)展商的一種信任和滿足，對開發(fā)商而言則是消費(fèi)者給它帶來的一種價值和回報。綜上分析知，在房地產(chǎn)市場營銷不斷向高級階段推進(jìn)的過程中，品牌營銷作為一種重要的營銷理念，將在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中發(fā)揮越來越大的作用。房地產(chǎn)區(qū)域營銷理念應(yīng)包括以下三個層次：地區(qū)營銷；片區(qū)營銷；區(qū)位營銷。如何建立起一套行知有效的“營銷信息系統(tǒng)”，對房地產(chǎn)卡法企業(yè)進(jìn)行有效的信息營銷至關(guān)重要。全過程營銷是指貫穿于開發(fā)項(xiàng)目的選址、設(shè)計、投資、建造、銷售以及物業(yè)管理整個開發(fā)過程。政府通過銀行從源頭上控制了資金的放貸速度和比例。營銷競爭環(huán)境及對手信息的收集是營銷戰(zhàn)略的一個重要組成部分。營銷渠道是將產(chǎn)品由生產(chǎn)者轉(zhuǎn)移給消費(fèi)者的途徑。房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入買方市場, 行業(yè)競爭越來越激烈, 使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著巨大的挑戰(zhàn), 所要應(yīng)對的市場環(huán)境越來越復(fù)雜。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在激烈競爭的市場環(huán)境下生存和發(fā)展, 唯一的出路就是以人為本, 打造一支既懂得市場經(jīng)濟(jì), 又深入了解行業(yè)發(fā)展的精英團(tuán)隊。這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售產(chǎn)品的過程中, 除了自己設(shè)置售樓處銷售之外, 還要委托部分房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售。所謂產(chǎn)品, 是指能夠提供給市場, 用于滿足人們某種欲望的任何事物, 包括實(shí)物、服務(wù)、場所和觀念。開發(fā)商所開發(fā)的商品房自身品質(zhì)好壞在很大程度上決定了項(xiàng)目的成功與否, 反映了市場對該產(chǎn)品的認(rèn)可, 同時, 好的產(chǎn)品也是公司品牌形象的標(biāo)志。房地產(chǎn)消費(fèi)者市場特點(diǎn)有許多, 營銷人員應(yīng)著重從下面三個方面研究消費(fèi)者的喜好：(1)消費(fèi)者市場房產(chǎn)需求的多層次性。政府通過房地產(chǎn)交易政策影響房地產(chǎn)的流通狀況。像保利拉菲公館，借助著名奢侈品牌紅酒拉菲的名字，襯托出該房地產(chǎn)樓盤的高貴以及奢華，很好的塑造了樓盤的品牌和個性，渲染樓盤的藝術(shù)氛圍，提升樓盤的生活質(zhì)量。房地產(chǎn)的售后服務(wù)也是服務(wù)營銷的重要組成部分。隨著市場經(jīng)濟(jì)的日益發(fā)展和完善，房地產(chǎn)市場上的開發(fā)企業(yè)為爭取有限的有效需求市場競爭日趨激烈。一宗相同的房產(chǎn)，在不同的區(qū)位，其售價及營銷策略往往也不同。目前房地產(chǎn)正處于迅猛發(fā)展階段，在論述的以上營銷策略中，他們都會對房地產(chǎn)產(chǎn)品營銷產(chǎn)生影響，而其根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)品市場的特點(diǎn)及房地產(chǎn)產(chǎn)品的特點(diǎn)，品牌策略很適應(yīng)現(xiàn)在的房地產(chǎn)業(yè)需求，利用其營銷策略將會獲得更好的效果！從而為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來更多的商機(jī)！第五篇：淺談房地產(chǎn)營銷策略淺談房地產(chǎn)營銷策略摘要：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目營銷策劃的實(shí)施，是企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵，關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)在激烈競爭的房地產(chǎn)市場上能否立足和市場營銷的成敗。例如，萬科地產(chǎn)從九十年代初涉入地產(chǎn)行業(yè)，從最早在深圳開發(fā)的第一個項(xiàng)目———“天景花園”開始，就培育了一批“鐵桿”的品牌忠誠者，這批“鐵桿”在深圳跟隨萬科的項(xiàng)目不斷“換房”，而且，還義務(wù)為萬科的地產(chǎn)做“義務(wù)宣傳”，經(jīng)常在親朋好友中間“傳播”買萬科房子的好處。地產(chǎn)發(fā)展商和客戶之間一旦建立起相互信任和溝通互動的關(guān)系，就預(yù)示著兩者關(guān)系的緊密和延續(xù)。房地產(chǎn)由于其開發(fā)量大，往往對整體樓盤先進(jìn)行總品質(zhì)的定位，確定目標(biāo)市場，即確立母品牌；再根據(jù)開發(fā)狀況和市場情況細(xì)分目標(biāo)市場，確定每一期工程的具體針對群體，即確立子品牌。房地產(chǎn)品牌社區(qū)就是塑造社區(qū)成員對本社區(qū)的歸屬感。在營運(yùn)品牌的眾多因素中，創(chuàng)新是第一位的，是最關(guān)鍵的因素和最重要的驅(qū)動力，即品牌的根基。品牌需要具備實(shí)際的、豐富的內(nèi)涵，即卓越的信譽(yù)、優(yōu)質(zhì)的管理、周全的服務(wù)等。房地產(chǎn)品牌營銷一個好的房地產(chǎn)品牌，理應(yīng)具備“品質(zhì)、服務(wù)、推廣”這三大要素，品質(zhì)是房地產(chǎn)品牌的核心內(nèi)涵，推廣是房地產(chǎn)品牌的重要外延，而服務(wù)則是位于兩者之間的緩沖地帶。委托代理商是指由多人組成的具備法人資格的代理機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)渠道策略目前我國房地產(chǎn)行業(yè)中，房地產(chǎn)營銷渠道大致可以分為直銷、經(jīng)紀(jì)以及近幾年興起的網(wǎng)絡(luò)營銷。房地產(chǎn)公關(guān)是指房地產(chǎn)開發(fā)商通過傳播溝通在公眾中樹立良好的形象，以實(shí)現(xiàn)其宣傳或銷售的目的。同時人員促銷這種方式所面對的顧客范圍小，對于促銷人員的要求較高，不僅要具有良好的業(yè)務(wù)素質(zhì)，而且還要求有較高的個人素質(zhì)。所謂的樓宇按揭，是指由購房者交納房價30%的首期款，取得購房合同，然后憑購房合同向銀行申請抵押貸款支付70%的余款，以后，購房者定期向銀行還本付息，直到付清本息時才能收回產(chǎn)權(quán)。指售房者根據(jù)銷售情況不斷地調(diào)整定價的一種方法。例如：廣東的一家公司所開發(fā)的小區(qū)，借助其小區(qū)內(nèi)的一千多棵大榕樹，打出了“大榕樹下，百姓人家”的廣告語，果然取得了成功。如，濰坊同泰建設(shè)集團(tuán)下