【正文】 ” （ DO IT YOUSELF）的時尚，它首先在電腦行業(yè)被叫響，隨后擴(kuò)展到社會生活的方方面面，引導(dǎo)人們由自己來完成專業(yè)企業(yè)要高價才能完成的事情。（其中： 本區(qū)域 80％、外地游客 20％、 ） 僅以年輕消費群體為例，每周 2 萬 人次年輕人到此游玩、消費購物，人均100 元為計，每周的消費額就達(dá) 200 萬，這還只是以年輕人為計算對象。 雜亂無章 集購物、休閑、娛樂、居住、辦公、餐飲、觀光、時尚于一體的一站式購物商街 商業(yè)形式 第二代 第一代 第一代 第二代 規(guī)劃設(shè)計 外立面簡約時尚； 配套：椅子、小廣場、噴泉、少量綠化（亞熱帶植物）。目前零陵區(qū)房地產(chǎn)通過舊城改造正帶來極大利好。 目標(biāo)客戶群體定位 ■商場客戶群定位 ●核心商圈客戶群： 根據(jù)以往經(jīng)驗，核心商圈客戶群到場購物的人數(shù)比例在 85%88%之間，盡管本項目在零陵區(qū)具有唯一性，但是考慮到零陵區(qū)居民商業(yè)意識和消費能力的問題，取保守數(shù)字 85%作為計算依據(jù)。 原因： ? 開發(fā)商的利潤可以達(dá)到最高（大 部分利潤來自商業(yè)），但是同時風(fēng)險也是存在的。 發(fā)展商要整合商業(yè)資源 在開發(fā)商鋪的過程中，實際上間接地扮演著商業(yè)運營者的角色，完全有可能也有義務(wù)憑借自身的實力，來整合商業(yè)資源，謀求商業(yè)業(yè)態(tài)的變革與突破，推動商業(yè)向更高 層次發(fā)展。 天方如是說： 可能導(dǎo)制的持幣觀望； 巨鱷就在你身邊，你不能睡眠！ 三、市場需要什么樣的性價比商鋪？ 關(guān)注鋪面面積 選擇面積較小的，一來投入 資金不多，二則面積小容易承租，在這種情況下，投資壓力會輕得多。 在 周邊 商業(yè)重復(fù)經(jīng)營嚴(yán)重的今天，盡管招商壓力不大，但其經(jīng)營風(fēng)險加劇，而商鋪價值必然大打折扣。而將旺未旺的商鋪不僅聚集了一定人氣，其后期發(fā)展也能預(yù)見，還有升值空間。 凡是經(jīng)營者都知道人氣是體現(xiàn)一切商業(yè)價值的基礎(chǔ)。近期及未來上市的同類物業(yè)，包括圣世陽光上城商街、徐家井世紀(jì)商城、萬發(fā)數(shù)碼廣場將會為本項目的銷售設(shè)置障礙，并會分流很大一部分客戶。 零陵路作為市、區(qū)二級政府的改造重點區(qū)位，將會給區(qū)域內(nèi)帶來大量的“資金流、人才流、信息流、商務(wù)流”，屆時，成熟的黃金商圈必會拉動區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)的繁榮。 人文環(huán)境及自然資源優(yōu)勢： 湖湘文化底蘊厚重、文化氣息濃厚，水景資源。前進(jìn)街、中山路、瀟湘中路、南津北路、徐家井路、黃古山路及周邊各交通干道構(gòu)筑了本項目周邊發(fā)達(dá)的交通生命線，這是本項目今后運營的動脈。 在售物業(yè) ： 萬發(fā)數(shù)碼廣場、 世紀(jì)商城、圣世陽光 上城商街等 配套設(shè)施： （ 1）娛樂休閑：日不落量販?zhǔn)?KTV、天鵝 湖之不夜城、魔力慢搖吧、愛情鳥、 美侖娛樂城、歐登咖啡 。 注：經(jīng)了解改地塊的容積率最高到 ，以下初步設(shè)想均以 為準(zhǔn)。 （ 6）交通路線 ： 3路、 7路必經(jīng)路、芝山到冷水灘快巴站、 23 路的停車點、湘運汽車站 ?？梢哉f本項目市場潛力巨大。 地塊不平整，有坡度，并與瀟水河岸有 10 米的落差。 建議：價格的制定須符合本地市場之特情和目標(biāo)客戶群對價格的認(rèn)識，特別在各個營銷階段應(yīng)采取多項不同的價格策略，應(yīng)給予價格一定的彈性空間。 建議：由于本項目具有“承前啟后”作用，故而開發(fā)商應(yīng)給予本項目應(yīng)有的關(guān)注高度，特別是始終如一的加大對本項目的各項投資，確保本項目得以正常推廣。 從商鋪經(jīng)營角度 上 看可分為 旺場、 “ 將旺未旺 ” 和預(yù)熱型 三種。 圣世陽光的上市，對于發(fā)展商開發(fā)大量商用物業(yè)是不是就沒有信心呢？ 對于其 它策劃代理公司也許就無從下手。打好經(jīng)營管理這張牌，對于商場的招商、銷售有著極強的催化劑一樣的作用。 商鋪發(fā)展商往往對策劃及代理公司提出這樣的要求：要么找個大商家，要么價錢低一點賣出去，不要留下任何包袱。 70％， 兩端門面基本關(guān)門 招商中，目前空白 業(yè)態(tài) 服裝（中檔） 未開業(yè) 品種雜亂， 低檔商品 未開業(yè) 購買者 有固定中等收入； 年青人，大專學(xué)生 未開業(yè) 普通收入； 周邊縣城； 未開業(yè) 租金 30－ 135元 /m2 未開業(yè)，附近 臨街門面 60－ 70元 /m2 30－ 140元 /m2 計劃臨街門面每 130元/m2，附近 臨街門面 60－ 70元 /m2 結(jié)論：零陵 路已經(jīng)形成本地強大的人流和物流集散地，本地塊如果開發(fā)少量商用物業(yè)或者開發(fā)商用物業(yè)沒有達(dá)到一定規(guī)模，都將是巨大的經(jīng)濟(jì)損失。 ? 如何化風(fēng)險為利潤，關(guān)鍵是看商業(yè)如何定位的，具有什么差異性，具體三種（住宅、商鋪、酒店）比例建議參見第五章節(jié)項目預(yù)算。 投資者購買者： 是指購買商鋪純粹是用來出租收益或升值拋售獲利的客戶，在旺角步行街的調(diào)查中， 40%的購買者是投資者，說明零陵區(qū)還是有相當(dāng)規(guī)模的潛在市場等待挖掘。 購物不等于休閑，是否有自然人流的存在，是以上四個項目軟肋。 所有商鋪 關(guān)門，是否有人流 少量抄近道的人流 廣場集聚少量人群 無 無 少量抄近道的人流廣場能集聚一定人群 （ 1）定位想象： 這是一座購物天堂，也是一個休閑公園； 就算所有店鋪關(guān)門了，這里照樣人流如織； 白天的人們，或戲耍、或拍照、或品香銘、喝咖啡， 夜晚華麗的燈光夜景，掩映著人們笑顏， 無論怎樣這都是一個繽紛的世界！ （ 2）核心定位： 超大型主題式購物公園 集成式體驗商業(yè) 旅游景觀 時尚中心 娛樂中心 購物中心 釋義： 集合了商業(yè)社會中的眾多物質(zhì)、文化、精神等元素，引導(dǎo)消費者進(jìn)入多元化的商業(yè)情境，好象進(jìn)入公園將每一個景點都瀏覽一遍一樣，商業(yè)消費的附加值在單純購物基礎(chǔ)上獲得了額外的市場偏好。飽暖之后的國人早已把 “ 生活質(zhì)量 ” 這個詞搬上了臺前，“ 休閑 ” 的內(nèi)涵由此不斷延展，成了人們普遍關(guān)注的話題之一。 (2)運動將成為時尚休閑方式 隨著休閑方式的泛化，公眾有更多的方式可供選擇，公眾對環(huán)境的要求更為苛刻。注重文化修養(yǎng)的市民閑來愛逛書店、進(jìn)圖書館、參觀各種展覽會、博物館等。 商業(yè)項目成功經(jīng)驗的借鑒與參考 作為一個發(fā)展中的國家，中國商業(yè)環(huán)境的發(fā)展仍未成熟，在商場開發(fā)方面的經(jīng)驗尚少。 逛商城對許多人來說，更多的是尋求一種體驗，而不只是購物。 國外的成功經(jīng)驗 有三個 方面值得我們研究和參考 由于 地域的 不同，消費者的購物方式、消費水平，當(dāng)?shù)氐纳鐣h(huán)境、生活習(xí)慣很大可能會大相徑庭，因此不能將國 外 成功商場的規(guī)劃全盤移植過來。 細(xì)處求贏 指 不但對【本案】的功能定位、商業(yè)業(yè)態(tài)分布的總體架構(gòu)、業(yè)態(tài)發(fā)展的目標(biāo)進(jìn)行分析，更要對主要業(yè)態(tài)項目、具體的操作實施方案等問題提出意見。 4) 動態(tài)考慮【本案】零售商業(yè)、 餐飲、休閑娛樂、服務(wù)業(yè)的比例變化，為業(yè)態(tài)間的轉(zhuǎn)換和調(diào)整留有余地。 產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展 產(chǎn)權(quán)式酒店這種新穎的經(jīng)營和投資方式，目前在世界范圍的旅游城市已迅速發(fā)展起來。 產(chǎn)權(quán)式酒店是旅游物業(yè)的重要一類，其實質(zhì)就是“分時度假 +房產(chǎn)投資”。 產(chǎn)權(quán)式酒店實際上為酒店起到了一個組合投資的作用。 分析： 據(jù)最新的統(tǒng)計資料顯示，近 10 年來，全世界產(chǎn)權(quán)式酒店平均每年以 15%以上的速度遞增，到 2020 年底，全球產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售額將達(dá)到 400 億美元。 D、目標(biāo)客戶綜合分析 目標(biāo)客戶細(xì)分 零陵區(qū)及周邊地區(qū)外資、合資企業(yè)的中高層管理人者及私營業(yè)主；熟悉零陵市場和酒店行業(yè)，看重本區(qū)域的投資型客戶、企業(yè)的高級員工、公務(wù)員；大型企業(yè)、個體私企投資者；頻繁往來商務(wù)人士；第二、三次置業(yè)者； 目標(biāo)客戶特征 他們在 30 — 45 歲之間，受過高等教育，學(xué)識廣博，注重身份和地位，注重文化、社交、商務(wù)圈子的認(rèn)同他們時尚、現(xiàn)代，有自己獨特的個性追求，是社會潮流的引領(lǐng)者，他們對生活有自己獨到的理解，繁忙的工作、生活，使他們需要一個 舒適的個人渡假休閑空間。 ? 酒店日常營運成本低，員工工資是沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的一半。 但是好的營銷策劃將會點燃新政時代零陵樓市新的激情。 對產(chǎn)品的營造還不夠細(xì)。 零陵缺乏懂土地運營、城市運營的開發(fā)商，開發(fā)高度有待提升。 遵循效益與成本費用計算口徑一致。 三、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及其測算（方案一） 投資與成本費用估算 (一 )項目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 表 4－ 1 項目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 規(guī)劃總用地 規(guī)劃凈用地 住宅總建筑面積 可售商鋪面積 酒店總面積 50 畝 50 畝 30,000M2 30,000M2 7,000M2 (二 )開發(fā)成本估算 (1)土地成本：含土地出讓金、土地征用及拆遷安置補償費及前期工程的“三通一平費”。 不可預(yù)見費＝ [(1)＋ (2)＋（ 3）＋ (4)＋ (5)] 3％＝ 萬元。項目投資利潤率遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于行業(yè)平均水平，對國家及城市建設(shè)有極大貢獻(xiàn)。 本報告總結(jié)： 市場形象鮮明，賣點突出； 高品質(zhì)商用物業(yè)，目前市場無同類產(chǎn)品； 組合賣點銜接緊密，易形成超強合力； 深圳市天方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理有限公司 永州分公司 二 OO六年五月 。 綜合以上財務(wù)評價和抗風(fēng)險性分析結(jié)果，建設(shè)本項目可以為業(yè)主單位帶來可觀的經(jīng)濟(jì)效益，實現(xiàn)稅前利潤 總額 億 萬元 ，各項財務(wù)指標(biāo)均優(yōu)于比較基準(zhǔn)，項 目整體經(jīng)濟(jì)效益好，項目具有償貸能力，抗風(fēng)險性較強，財務(wù)評價項目可行。 表 4－ 6 開發(fā)成本估算總表（萬元） 序號 項目 金額 (1) 土地成本 (或土地費用 ) 2800 (2) 前期工程費 (3) 建安工程費 2360 (4) 基礎(chǔ)設(shè)施費 (5) 符合本案定位配套費 705 (6) 開發(fā)期間雜費 (7) 不可預(yù)見費 (8) 開發(fā)成本 開發(fā)成本＝ (1)＋ (2)＋ (3)＋ (4)＋ (5)＋ (6)＋ (7)= 開發(fā)費用估算 開發(fā)費用由管理費用、銷售費用、財務(wù)費 用三項構(gòu)成，即： 開發(fā)費用＝管理費用＋銷售費用＋財務(wù)費用 1．管理費用： 萬元，取前述 (1)～ (5)項之和的 3％，即： 管理費用＝ [(1)＋ (2)＋（ 3）＋ (4)＋ (5)] 3％＝ 萬元 2．銷售費用： 萬元。 (2)前期工程費估算：為 萬元。 （三）假設(shè)條件和評價方法 假設(shè)條件 假設(shè)工程建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模按預(yù)定方案實施，建設(shè)進(jìn)度如期完成，項目建成后功能和規(guī)模達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，國家、地方宏觀經(jīng)濟(jì)政策保持相對穩(wěn)定。 《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》（ 1993 年 11 月 26 日國務(wù)院十二次常務(wù)會議通過）。在戶型設(shè)計上，太粗糙。地產(chǎn)行業(yè)有這樣的說法：“人來不來看廣告、動不動心看環(huán)