【正文】 ............................ 67 社會(huì)影響 ...................................................................... 67 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) ...................................................................... 68 第十五章 結(jié)論 .............................................................. 69 總論 1 第一章 總論 xxxxxx 國際溫泉度假飯店 建設(shè)項(xiàng)目 xxxxxx 房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 、研究范圍和編制原則 編制依據(jù) （ 1）國家計(jì)委審定頒布的《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（ 20xx年 1 月）； （ 2）國家建設(shè)部審定頒布的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》（建標(biāo) [20xx]205 號(hào)）； （ 3）建設(shè)單位提供的有關(guān)基礎(chǔ)資料。 總論 3 綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 項(xiàng)目 單位 數(shù)值（比例） 備注 規(guī)劃總用地 平方米 規(guī)劃建筑總面積 平方米 19090 其中 改擴(kuò)建面積 平方米 11040 新建面積 平方米 8050 容積率 建筑密度 % 15 綠地率 % 42 建設(shè)期 月 14 總投資 萬元 資金來源 自籌 本項(xiàng)目為 xxxxxx 國際溫泉度假飯店 建設(shè)項(xiàng)目 開發(fā)建設(shè)工程 ， 總建筑面積 19090 ㎡ ，包括 賓館、飯店 、 洗浴 及設(shè)施和工程等。項(xiàng)目建設(shè)背 景及必要性 5 第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性 為深入貫徹落實(shí)東北地區(qū)等老工業(yè)基地振興戰(zhàn)略，加快發(fā)展東北地區(qū)旅游業(yè)，根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步實(shí)施東北地區(qū)等老工業(yè)基地振興戰(zhàn)略的若干意見》（國發(fā)【 20xx】 33 號(hào)）、《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的若干意見》（國發(fā)【 20xx】 41號(hào)）和國家相關(guān)規(guī)劃，編制了《 東北地區(qū)旅游業(yè)規(guī)劃》 。面積 24539 平方公里，占全省的 %，人口 865萬，占全省的 %； GDP 億元 ，是遼西地區(qū)新興的濱海旅游區(qū)。 20xx 年 8 月，國家發(fā)改委聯(lián)合六部委《關(guān)于大力發(fā)展旅游業(yè)促進(jìn)就業(yè)的指導(dǎo)意見》指出：旅游業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，是擴(kuò)大就業(yè)的重要渠道。 意見的第（二）條，拓展旅游產(chǎn)業(yè)鏈條，優(yōu)化旅游就業(yè)結(jié)構(gòu)。 xxx 市轄區(qū)內(nèi)有海濱、古城、菊花島、首山、溫泉 5 個(gè)景區(qū) 50 多個(gè)景點(diǎn)，是全國唯一的集城、泉、山、海、島于一體的風(fēng)景區(qū)，五景區(qū)珠聯(lián)璧合，各具特色，每年吸引超過 120 萬人項(xiàng)目建設(shè)背 景及必要性 9 次中外游人前來觀光旅游。 xxx 泳裝業(yè) 知名度較高，隨著產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，必將帶動(dòng) xxx 周邊地區(qū)的餐飲業(yè)、住宿業(yè)、旅游業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?，F(xiàn)存在如下問題： （ 1） 中高級(jí)賓館酒店 總量較少，整體實(shí)力差，尤其是 旅游季節(jié)不能滿足市場(chǎng)需求。旅游主體及旅游主題也更趨多元化。 xxx 市轄區(qū)內(nèi)有海濱、古城、菊花島、首山、溫泉 5 個(gè)景區(qū) 50多個(gè)景點(diǎn)，是全國唯一的集城、泉、山、海、島于一體的風(fēng)景區(qū)，五景區(qū)珠聯(lián)璧合，各具特色，每年吸引超過 120 萬人次中外游人前來觀光旅游。以 xxx 市各大景區(qū) 目前每年 100 萬旅游客量計(jì)算，日均游客接待量 3000 人左右，并且 xxxxxx 國際溫泉度假飯店所處地理位優(yōu)越，緊鄰 xxx 市 海邊 ，預(yù)計(jì)項(xiàng)目投入營業(yè)后，旅游季節(jié)日綜合接待人數(shù)百人以上 。 20xx 年 8 月被 xxx 省城市開發(fā)工作委員會(huì)授予 xxx 省城市開發(fā)建設(shè)優(yōu)秀誠信開發(fā)商榮譽(yù)稱號(hào)，有的項(xiàng)目被評(píng)為城市優(yōu)秀工程。 xxx 溫泉，古稱 湯泉 ，位于古城和海濱之間。集城、泉、山、海、島于一體。 市區(qū)形成了四橫八縱路一環(huán)路網(wǎng)格局，道路通暢，交通便捷，公交每五分鐘一趟，通達(dá)市區(qū)主要地點(diǎn)。全年降水量主要集中在 78 月份，冬季降不量?jī)H占全年降 水量的 34%。目前規(guī)劃區(qū)現(xiàn)狀供水水源有 2 個(gè)，分別為東河?xùn)|岸的東河水廠和 xxx 河河北壩 4 水廠。 （ 6）廣播和有線電視工程 近期貫徹廣播電視并重 ,無線有線協(xié)調(diào)發(fā)展的原則，在有線網(wǎng)絡(luò)建設(shè)上，實(shí)現(xiàn)廣播共站接收、共纜結(jié)播、共同入戶、共同繁榮。 （ 2）貫徹“以人為本”的思想，體察“人的場(chǎng)所”之多元性要求，追求“布局合理、用地經(jīng)濟(jì)、設(shè)施完備、生活方便、便于管理、環(huán)境優(yōu)美”的設(shè)計(jì)效果，通過多樣化的場(chǎng)景、綠化、滿足 游客 健身、交往、娛樂等不同的日常生活的要求，創(chuàng)造一個(gè)布局合理、功能齊備、交通便捷、 海風(fēng)習(xí)習(xí)、 綠意盎然、生活方便、具有豐富人文內(nèi)涵底蘊(yùn)的現(xiàn)代高級(jí) 飯 店。 本項(xiàng)目地處 xxx 市 興海南街 ，占地 平方米 ，地勢(shì)平坦，其形狀 近似 正 方形 。 xxxxxx 國際溫泉度假飯店的設(shè)計(jì)不僅為 xxx 市民和政府提供了高端商務(wù)住宿、會(huì)議、餐飲等需求，更為 xxx 市乃至 xxx 增添了一道新的亮麗風(fēng)景線。充分利用 海岸線走向 ，結(jié)合道路進(jìn)行整治，并 在出入口兩側(cè) 采用 草皮鋪設(shè)，增添自然氣息 。整體造型力求簡(jiǎn)潔統(tǒng)一，含蓄而不張揚(yáng)。 酒店地處 風(fēng)景秀麗的 xxx 市 ，是集旅游度假、餐飲、娛樂、休閑為一體的 溫泉度假 酒店。 (一年按 365 日計(jì)算） 給水系統(tǒng) 項(xiàng)目 內(nèi)生活用水取自市政給水管，通過 DN200 管道送入生活水本項(xiàng)目?jī)?nèi) 。生活污水管徑 DN400，雨水管徑 DN600 接入市政排水管。排氣閥選用 ZP1。各建筑物進(jìn)戶線距變電房距離大于 50 米的均設(shè)置重復(fù)接地裝置。各建筑物照明采用 PZ30JR 型配電箱，照明配線系統(tǒng)均為放射 —— 樹干混合系統(tǒng)。大面積的場(chǎng)地照明控制開關(guān)分片集中布置。 計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)作為中心智能化管理系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)的軟硬件平臺(tái)，包括計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)設(shè)備 、服務(wù)器，操作系統(tǒng)軟件和相關(guān)的數(shù)據(jù)庫軟件等。水消耗主要用于 餐飲、住宿 用水 及 場(chǎng)地。 不可預(yù)計(jì)用電量取上述總用電量的 5%計(jì)。h 煤 Kg kgce/kg 能源消費(fèi)總量（噸標(biāo)準(zhǔn)煤） 節(jié)能 36 耗能工質(zhì)種類 計(jì)量單位 年需要實(shí)物量 參考折標(biāo)系數(shù) 年耗能量 kgce/t （噸標(biāo)準(zhǔn)煤） 水 t 耗能工質(zhì)總量（噸標(biāo)準(zhǔn)煤） 項(xiàng)目年耗能總量（噸標(biāo)準(zhǔn)煤） 該項(xiàng)目全年消耗標(biāo)準(zhǔn)煤 噸。室外照明原則上使用金屬鹵化物燈具。計(jì)劃在衛(wèi)生間安裝節(jié)水裝置，有效杜絕工作人員隨 意浪費(fèi)用水的行為，培養(yǎng)節(jié)約意識(shí)。 節(jié)能 38 ? 制定并實(shí)施節(jié)能節(jié)水管理制度，制定并實(shí)施節(jié)約與浪費(fèi)的獎(jiǎng)勵(lì)和懲罰措施。 門窗 適當(dāng)控制窗墻比，以提高建筑物維護(hù)結(jié)構(gòu)的熱工性能；使用保溫隔熱、隔聲、隔火性能好，具有良好力學(xué)性能、使用壽命長(zhǎng)的節(jié)能型中空雙玻塑鋼 窗；采用密閉材料對(duì)門窗縫隙進(jìn)行封閉，提高門窗的氣密性，減少空氣對(duì)流造成的熱損失；安排好門窗相對(duì)位置及開啟方式，節(jié)能 37 組織穿堂風(fēng)通過；設(shè)置可調(diào)節(jié)的活動(dòng)遮陽，如窗簾、百頁、熱反射簾或自動(dòng)卷簾等，既能在夏季減少太陽輻射熱，又便于冬季日照。 采用市政集中供暖。 節(jié)能 35 電氣設(shè)備用電 電氣設(shè)備采用酒店式建筑普通標(biāo)準(zhǔn)為 20w/m2，按平均每天滿負(fù)荷使用 4 小時(shí)、全年工作日 365 天計(jì)算，電氣設(shè)備年耗電標(biāo)準(zhǔn)為。設(shè)監(jiān)控中心，內(nèi)置主控制器、主監(jiān)控器、錄像機(jī)和若干監(jiān)視器。 電話系統(tǒng)主要完成對(duì)各中 心內(nèi)語音、數(shù)據(jù)、圖像進(jìn)行交換和傳輸，實(shí)現(xiàn)本地和遠(yuǎn)距離的多媒體綜合業(yè)務(wù)通信，為中心的通信自動(dòng)化和辦公自動(dòng)化服務(wù)。 ●潮濕場(chǎng)所，采用防潮型熒光燈。場(chǎng)區(qū)動(dòng)力及照明均采用三相四線（ 380V/220V），供給電源進(jìn)入場(chǎng)區(qū)后，經(jīng)總配電柜、各分配電柜引至各用電設(shè)備，用電點(diǎn)一般采用放射樹干式供電方式，對(duì)大容量的用電設(shè)備采用降壓起動(dòng)的方式以減少起動(dòng)電流對(duì)線路電壓質(zhì)量的影響。 設(shè)計(jì)范圍 本工程電氣設(shè)計(jì)包括供配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、動(dòng)力系統(tǒng)、各種設(shè)備的控制系統(tǒng)、防雷系統(tǒng)及接地系統(tǒng)。全年耗熱量計(jì)算公式如下： 采暖系統(tǒng)采用雙管式系統(tǒng)，采暖供回水管道敷設(shè)在樓板下，供回水溫度按 8060℃計(jì)算，散熱器選用 TZY26008/70 型散熱器，采用落地安裝方式并設(shè)手動(dòng)排氣閥。小區(qū)內(nèi)設(shè)置 1 座消防泵站（與生活加壓泵站合一）和 1 座 300 立方米消防儲(chǔ)水池。 建筑裝飾：整個(gè)建筑按星級(jí)賓館標(biāo)準(zhǔn)裝飾。 飯店后面的湖水及湖面景色恬靜優(yōu)美，與飯店交相輝映 使整個(gè)建筑精美如詩。 通過實(shí)施景觀建筑、小品、休憩、健身休閑設(shè)施等相互 配合，與四周建筑構(gòu)成一幅亮麗城市景觀，同時(shí)提供人們散步、休憩。 在交通組織方面，為了避免與城市交通相互干擾，對(duì)酒店的交通進(jìn)行了有效、合理的設(shè)計(jì)：酒店以綠化相隔，互不干擾，酒店設(shè)有消防環(huán)形通道，內(nèi)部交通暢通無阻；酒店人流出入口設(shè)在酒店入口廣場(chǎng)，有效地減少了交通的影響 ，酒店車行入口和地下車庫入口分別設(shè)置，減少了相互的干擾，使酒店內(nèi)部交通流暢、方便。 建設(shè)方案 24 酒店的整體造型主要是以現(xiàn)代簡(jiǎn)約的幾何形體組合，特有的“ Y”字型造型，無論從哪個(gè)角度看都會(huì)給人以很好的展開面，既體現(xiàn)了酒店的整體感，更很好地展示了酒店群的體量感。 （ 6）沿襲地方文化，體現(xiàn)現(xiàn)代文明，創(chuàng)造內(nèi)函豐富的 海洋 文化環(huán)境。 有線電視網(wǎng)絡(luò)將發(fā)展雙向?qū)拵ЬW(wǎng)絡(luò)，靈活地實(shí)現(xiàn)光纖到路邊、光纖到小區(qū)和光纖到大樓。 （ 3）供電 xxx 市由東北電網(wǎng)統(tǒng)一供電。 土層分布： 一 層：雜填土，厚度 ～ 。 （ 1）氣候條件 xxx 地區(qū)地處沿海，但渤海為內(nèi)海，所以大陸性氣候明顯，四季分明。 xxx 市交通發(fā)達(dá)。泉水可以口服、沖洗和浸浴，以浸浴為主。水中含有豐富微量元素，可治療多種疾病。市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)分析 14 第四章 項(xiàng)目建設(shè)單位 基本情況 項(xiàng)目建設(shè)單位為 xxxxxx 房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 。按照“生態(tài)新城區(qū)”的發(fā)展定位，開展綏中濱海新城建設(shè)，積極推進(jìn)東戴河國際旅游新城整體開發(fā)。旅游接待能力嚴(yán)重不足是制約 xxx 市旅游業(yè)發(fā)展的瓶頸。 服務(wù)業(yè) 發(fā)展滯后，制約了 xxx 市旅游業(yè)的發(fā)展 。 ， 有利于社會(huì)穩(wěn)定 本項(xiàng)目 的建設(shè) ，極大地滿足了逐漸富余起來的人們對(duì)新的 生活 形式的要求。不僅有利于經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)旅游資源的開發(fā)利用，刺激和保護(hù)生態(tài)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而且有利于改善當(dāng)?shù)氐淖匀?、生態(tài)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和生態(tài)效益的協(xié)調(diào)發(fā)展。提高旅游業(yè)創(chuàng)新能力，鼓勵(lì)創(chuàng)業(yè)和發(fā)展靈活就業(yè)。旅游消費(fèi)穩(wěn)步增長(zhǎng)，城鄉(xiāng)居民年均出游超過 2 次，旅游消費(fèi)相當(dāng)于居民消費(fèi)總量的 10%。 （ 3） 發(fā)展旅游地產(chǎn)新業(yè)態(tài)。以優(yōu)質(zhì)資源為核心、中心城市為樞紐，構(gòu)建旅游區(qū)合理分工、旅游軸以線串珠、旅游要素有效組合的空間組織結(jié)構(gòu)。 總論 4 本工程是 xxx 市房 產(chǎn) 建設(shè)的重點(diǎn)工程，是 帶動(dòng) xxx 旅游 的重要組成部分，它的建設(shè)對(duì) xxx 市房 地產(chǎn) 建設(shè)以及區(qū)域 旅游 的發(fā)展具有較大的促進(jìn)作用。在研究設(shè)計(jì)過程中堅(jiān)持實(shí)事求是的原則，以經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益雙贏為目的，選擇優(yōu)秀的規(guī)劃方案、先進(jìn)的設(shè)計(jì)和施工方案，確保項(xiàng)目質(zhì)量的先進(jìn)性 ； （ 2）科學(xué)性。在設(shè)計(jì)研究過程中要認(rèn)真研究本項(xiàng)目充分利用擬建項(xiàng)目區(qū)域優(yōu)越的建設(shè)條件和政府優(yōu)惠的政策等方面的優(yōu)勢(shì)，節(jié)約投資，縮短工期，提高效益，盡快收回投資； （ 3）全面性。 本項(xiàng)目建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展方向，符合 xxx 市的總體發(fā)展規(guī)劃，具有良好的社會(huì)效益和較佳的經(jīng)濟(jì)效益。 旅游公共服務(wù)設(shè)施明顯改善。 大力發(fā)展旅游地產(chǎn)、景觀地產(chǎn)、第二居所等地產(chǎn)新業(yè)態(tài)，建設(shè)綜合配套 康 體 療養(yǎng)、休閑度假、餐飲娛樂 等 度假 設(shè)施，形成度假地產(chǎn)集群。經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益更加明顯，旅游業(yè)總收入年均增長(zhǎng) 12%以上，旅游業(yè)增加值占全國 GDP 的比重提高到 %，占服務(wù)業(yè)增加值的比重達(dá)到 12%。鼓勵(lì)發(fā)展旅游咨詢、規(guī)劃設(shè)計(jì)、廣告營銷等，開發(fā)知識(shí)技術(shù)含量較高的旅游產(chǎn)品與就業(yè)崗位。 項(xiàng)目是集健身游泳、洗浴、餐飲、住宿、休閑娛樂、商務(wù)會(huì)議室等內(nèi)容于一體的商業(yè)開發(fā)。同時(shí)，為 社會(huì) 剩余勞動(dòng)力提供了新的就業(yè)機(jī)會(huì)。 xxx 市作為旅游城市擁有 城、泉、山、海、島五大旅游要素 ，旅游業(yè)已成為 xxx 市支柱產(chǎn)業(yè)。 隨著人民生活水平提高 ，追求高檔住宿高檔消費(fèi)群體日益擴(kuò)大，星級(jí)賓館客房供不應(yīng)求， xxx 市高級(jí)賓館客房入住率高達(dá) 70%以上，且有不斷上升趨勢(shì)。 市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)分析 13 因此，加快旅游設(shè)施建設(shè)已成為 xxx 市的一項(xiàng)大事。 xxxxxx 房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 創(chuàng)建于 20xx 年 7 月，位于 xxx市龍港區(qū)錦葫路中段。 據(jù)史料記載， xxx 溫泉發(fā)現(xiàn)于唐朝初年，距今已有一千三百多年的歷史了。溫泉可以除疾祛病，對(duì)風(fēng)溫性關(guān)節(jié)炎、大骨節(jié)病、神經(jīng)衰弱、高血壓、皮膚病和慢性婦科病以及外科手術(shù)后恢復(fù)，均有顯著的療效。 xxx 濱海大道，京哈 鐵路（ xxx 站），京哈高速，建興高速、秦沈客運(yùn)專線（毗鄰 xxx 北站）斜穿市境東南部，魏塔線鐵路橫貫境內(nèi)西北部。各地年平均氣溫在 攝氏度，年平均最高氣溫在 攝氏