6試論對(duì)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)之處理(完整版)
【正文】 所有權(quán)的均不能成為農(nóng)村住宅的所有權(quán)人。 ，但已申請(qǐng)過宅基地的。 二、宅基地使用權(quán)與房屋所有權(quán)之關(guān)系 由于并非原始取得農(nóng)村房屋的所有權(quán)，因此大部分因法律原因而繼受取得房屋所有權(quán)的人或已在本村或者他村申請(qǐng)新宅基地建造房屋；或已遷出為城鎮(zhèn)居民，已常住在城鎮(zhèn)；或未在本村申請(qǐng)過宅基地造房但已有其余非農(nóng)村住宅性質(zhì)的住房。但從城鎮(zhèn)居民不能購買農(nóng)村房屋的政策精神看，宅基地使用權(quán)即便在一定條件下可轉(zhuǎn)讓也是絕對(duì)不允許向城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓的。因此宅基地的所有權(quán)應(yīng)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，而宅基地使用權(quán)人享有的是占有、使用宅基地的權(quán)利。首先從宅基地使用權(quán)之概念和特征入手。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)，但如果涉及占用農(nóng)用地的，應(yīng)依照土地管理法的有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村房屋，除了是通過審批取得宅基地使用權(quán)，在該宅基地上用建造行為原始取得房屋的所有權(quán)之外，還可能是因出賣、贈(zèng)與、繼承等方式繼受取得房屋的所有權(quán)。假若“房隨地走”，則不利于公民合法財(cái)產(chǎn)的保護(hù)；而假若“地隨房走”，則會(huì)影響村集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)宅基地的所有權(quán)行使產(chǎn)生妨礙。但因法律并無禁止該類型所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，故認(rèn)定其轉(zhuǎn)讓無效太過武斷。因此只能在房屋存續(xù)期間，基于所有權(quán)承認(rèn)其對(duì)宅基地的合法占有。 以上兩個(gè)類型的自然人因?yàn)檎厥褂脵?quán)主體的限制均不可能是宅基地使用權(quán)人，但是享有農(nóng)村住宅的所有權(quán)后必然導(dǎo)致對(duì)宅基地的現(xiàn)實(shí)占有，但這種對(duì)宅基地的占有在內(nèi)涵上明顯小于宅基地使用權(quán)的占有、使用、收益的權(quán)能內(nèi)涵。 四、總結(jié) 筆者認(rèn)為用以上方法去處理宅基地使用權(quán)，不僅使得農(nóng)村村民的個(gè)人財(cái)產(chǎn)利益最有效的發(fā)揮，也是維護(hù)了農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的利益，使之不受損害。而且由于該兩個(gè)類型的自然人對(duì)房屋所有權(quán)的享有，基于宅基地與其地上建筑不可分離保護(hù)的事實(shí)，在現(xiàn)實(shí)中，要在房屋繼續(xù)存在期間對(duì)所有權(quán)進(jìn)行保護(hù)，就必須應(yīng)
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