【正文】 美聯(lián)是一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 美聯(lián)前期在武漢借助美聯(lián) 〃 東方時(shí)空、美聯(lián) 〃 藍(lán)色天際、美聯(lián) 〃 公園前、美聯(lián) 〃 太 古城、美聯(lián) 〃 怡美廣場(chǎng)等項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，已經(jīng)在業(yè)內(nèi)和市場(chǎng)上擁有較大影響力。尤其是西馬名仕的運(yùn)作，因?yàn)槠錈o(wú)論從規(guī)模還是產(chǎn)品來(lái)講，具備產(chǎn)生轟動(dòng)效應(yīng)的條件，因此其在入市前必須要有相當(dāng)品牌廣告的投入，爭(zhēng)取在實(shí)際銷(xiāo)售時(shí)產(chǎn)生轟動(dòng)效應(yīng)，這對(duì)美聯(lián)品牌的建立將會(huì)產(chǎn)生不可估量的影響。 因此搶占常青路、中環(huán)路沿線(xiàn)的戶(hù)外廣告宣傳載體 也成為項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)的重要一環(huán)！ 3，項(xiàng)目雖然可以共享常青花園的成熟配套，但相對(duì)而言也不是很便捷（眾多的配套均在常青花園靠近市心的地方），也不足以支撐項(xiàng)目如此規(guī)模的體量，只有配套更為成熟并有極大的特色切是滿(mǎn)足市場(chǎng)需求的才能吸引已經(jīng)在市區(qū)有物業(yè)的二次、三次臵業(yè)者，從而加速本案的去化。 因此最大程度的借助和吸收中體的研發(fā)的基礎(chǔ)上，在產(chǎn)品配 比、部件增減方面更適合武漢房產(chǎn)市場(chǎng)的需求將是美聯(lián)奧林匹克花園實(shí)現(xiàn)成功 銷(xiāo)售的關(guān)鍵。 從某種意義上說(shuō)： 品牌戰(zhàn)役是檢驗(yàn)本項(xiàng)目成功與否的核心問(wèn)題！ 價(jià)格 美聯(lián)在本案即將投入巨大的 ―― 人力、財(cái)力、物力、精力 ―― 需要一個(gè)合適的價(jià)格突 破空間。 中體和奧園的強(qiáng)勁品牌力和產(chǎn)品力將為項(xiàng)目帶來(lái)極大的市場(chǎng)關(guān)注度。 通過(guò)對(duì)奧園的炒作及中體資源的有效整合，項(xiàng)目有望引起市場(chǎng)極大的轟動(dòng)。 緣起 項(xiàng)目條件 緊靠被人們熟知并公認(rèn)為適宜居住的常青花園旁，且?jiàn)W園品牌擁有強(qiáng)大的品牌力 和產(chǎn)品力，其復(fù)合體育，提倡健康，力求還原居者生活本味，領(lǐng)跑現(xiàn)代生活的精神、理念 是與地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)相吻合的，對(duì)市場(chǎng)具有極大的誘惑力。 其有效影響力主要集中在“北古田、南常青（含常青）、新華西”地區(qū)。 目標(biāo)客群定位結(jié)論 目標(biāo)客層感性描述 他們?nèi)找嬉庾R(shí)到健康才是實(shí)現(xiàn)夢(mèng)想的最大資本，不管是否單身，他們都開(kāi)始重視運(yùn)動(dòng)； 他們醉心于時(shí)尚，寧愿在休息的時(shí)間外出度假以領(lǐng)略異域風(fēng)情； 他們?cè)谶@個(gè)城市擁有不錯(cuò)的收入，完全可以通過(guò)自己的努力獲得一套自己喜歡的住房； 他們對(duì)居住的要求越來(lái)越高，也越發(fā)理性，交通和配套是他們的首要考量因素，不但 要顧及到自己也要考慮孩子的未來(lái)； 他們買(mǎi)房不單單為居住，也期望其日后能夠有較大的升值空間； 他們大都受過(guò)較高水平的教育，接受新事物的呢公里強(qiáng)，對(duì)品牌的依賴(lài)度也較高，既 感性也理性。 如何快速搶占市場(chǎng)？我們的思考： 第一步：明確地段概念 臵換地段概念 地段對(duì)本項(xiàng)目而言處理得好將會(huì)從中獲得極大的益處，處理不好，可能大大延緩全盤(pán) 的去化速度！我司在對(duì)萬(wàn)科西半島的近一年的操作過(guò)程中深有體會(huì)。因此必須完成上述兩大營(yíng)銷(xiāo)，方可保證項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的成功。 破題之法 產(chǎn)品解碼 —— 概念升華 跳出奧園看奧園，武漢美聯(lián)奧林匹克花園應(yīng)該在繼承其本身的產(chǎn)品規(guī)劃的基礎(chǔ)上結(jié) 合“既務(wù)實(shí)又愛(ài)面子”的武漢人的需求，將產(chǎn)品概念從“科學(xué)運(yùn)動(dòng) 健康生活”提升到“居 住生活品質(zhì)榜樣”的高度。 根據(jù)我公司的經(jīng)驗(yàn)，一個(gè)樓盤(pán)品牌長(zhǎng)時(shí)間的運(yùn)作，一方面會(huì)形成穩(wěn)定的品牌形象， 一方面客觀(guān)上對(duì)市場(chǎng)的刺激度會(huì)下降。 理由： 根據(jù)我司對(duì)萬(wàn)科西半島的操作積累及東西湖、金銀湖區(qū)的市場(chǎng)調(diào)查，目前該片區(qū)項(xiàng)目體量大、運(yùn)營(yíng)周期長(zhǎng)，且 2房只有很少的配臵； 隨著片區(qū)市場(chǎng)的發(fā)展，該片區(qū)的 2房將有較大的需求，將能吸引到相當(dāng)部分經(jīng)濟(jì)實(shí)力 暫時(shí)不強(qiáng)的客戶(hù)； 確保主力房源的面積總價(jià)必須是與項(xiàng)目主力客層方向相一致； 作為大社區(qū)，為擴(kuò)大影響力和體現(xiàn)人性化，要能保證房源的豐富性，滿(mǎn)足多種需求． 1,戶(hù)型設(shè)計(jì) 裝修房既順應(yīng)了國(guó)家要求，也經(jīng)過(guò)證明，是武漢市場(chǎng)接受度很高的一種交付形式。比如倫敦假 日組團(tuán)。 ◆通過(guò)交叉組合，樹(shù)立“美聯(lián)”一線(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)品牌形象。 ２、通路執(zhí)行 戶(hù)外： ◆道旗告知： 鑒于項(xiàng)目實(shí)際位臵并不在市區(qū)干道上，圍板和地塊內(nèi)的高炮效果將會(huì)大大減弱，且為 了配合擴(kuò)大項(xiàng)目品牌和美聯(lián)品牌的樹(shù)立，建議項(xiàng)目在預(yù)熱期搶占“ 漢飛大道 常青路 青 年路”沿線(xiàn) 的一切廣告載體比如公交站牌，使項(xiàng)目迅速滲透到核心區(qū)域的客層視 線(xiàn)。 媒體策略： ◆報(bào)紙廣告、戶(hù)外廣告為主。 設(shè) MALL的客觀(guān)必要性（屬于城市的） 項(xiàng)目附近現(xiàn)時(shí)無(wú)大型娛樂(lè)商業(yè)城，建大型商業(yè)城能完善新常青的配套，也是項(xiàng)目體量支 撐的需要。 方案二、突出大、小房型的裝修要點(diǎn) 大房型：注意細(xì)節(jié)勾畫(huà)，設(shè)計(jì)要求居住的舒適度； 小房型：著重在實(shí)用性，簡(jiǎn)潔、大方，最大限度地利用空間，避免局促感。 一期運(yùn)作中應(yīng)注意的四大困難： 品牌形象在短時(shí)間樹(shù)立 地段概念的轉(zhuǎn)換和明確 較高的價(jià)格下快速去化 總結(jié)前文分析，這四大困難在一期戰(zhàn)役中至為關(guān)鍵，必須在短時(shí)間內(nèi)全盤(pán)解決，缺一不可。 “美聯(lián) .奧林匹克花園”在市場(chǎng)的聚光燈下成為一個(gè)耀眼的明星。 一旦沖出競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)激烈的“大氣層” 進(jìn)入無(wú)引力（無(wú)直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手）的太空運(yùn)行軌道自由運(yùn)行， 美聯(lián)奧林匹克花園、美聯(lián)這一品牌便可在武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)高奏凱歌，一 路飄紅。在這樣的市場(chǎng)規(guī)律下，轉(zhuǎn)換市場(chǎng)坐標(biāo)成為我 們必須考慮的戰(zhàn)略方向。 首先熱炒奧園品牌力并完成美聯(lián)品牌嫁接 其次營(yíng)造一種時(shí)尚、原生、示范化的居住生活概念，并表明地段的常青花園片歸屬性 在此基礎(chǔ)上引入武漢美聯(lián)奧園產(chǎn)品，使產(chǎn)品一面市就已經(jīng)站到一定的高度。 第二階段： 2020年 7月份以后，主要客戶(hù)群覆蓋項(xiàng)目東南部、大漢口乃至全市。 而本項(xiàng)目在產(chǎn)品構(gòu)造上的“均好性” ―― 強(qiáng)大品牌支撐、地段升值、社區(qū)功能相對(duì)完備、配套趨勢(shì)等在介紹清楚后都符合這類(lèi)人群的需求。 片區(qū)樓盤(pán)風(fēng)格相對(duì)單一，本項(xiàng)目如果融合多種世界風(fēng)情，有望成為本項(xiàng)目的另一亮點(diǎn)。 如果美聯(lián)在公園前和西馬名仕的操作成功，將被市場(chǎng)真正視為“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”，極為有利如此規(guī)模社區(qū)的運(yùn)作。 我們認(rèn)為： 市級(jí)品牌樓盤(pán)的塑造將從根本上解決速度與價(jià)格的矛然而在目前美聯(lián)品牌并不足夠的 前提下， 3～ 6個(gè)月的品牌塑造期內(nèi)必將按基本法則處理，以完成嫁接和塑造。 除開(kāi)奧林系列相對(duì)固定的配套支撐比如籃球館、棋牌類(lèi)活動(dòng)場(chǎng)館外 ， 吸取美聯(lián)在教育文化產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢(shì)及中體以及中體與政府的關(guān)系優(yōu)勢(shì)，建設(shè)多語(yǔ)幼兒園、引進(jìn)華師附中（附?。考葷M(mǎn)足了客戶(hù)的需求也豐富了奧園品牌的內(nèi)涵，更為重要的是對(duì)美聯(lián)資源進(jìn)行了優(yōu)勢(shì)整合使之效益得以最大化，對(duì)本項(xiàng)目的銷(xiāo)售和美聯(lián)一線(xiàn)房產(chǎn)品牌的建設(shè)起到了至關(guān)重要的作用！ 物業(yè)管理： 物業(yè)管理是開(kāi)發(fā)商品牌塑造的重要環(huán)節(jié)，尤其是準(zhǔn)備長(zhǎng)線(xiàn)發(fā)展、規(guī)模巨大的項(xiàng)目。 4，項(xiàng)目交通比較方面，且靠近地鐵二號(hào)線(xiàn)的終點(diǎn)站， 因此在一期對(duì)市民的“地鐵旁的物業(yè)教導(dǎo)和后幾期圍繞地鐵如何做“文章”且是有銷(xiāo)售力的將成為整盤(pán)成功的重要因素。 3,同過(guò)與實(shí)力代理公司的合作，完成項(xiàng)目的成功銷(xiāo)售，這是美聯(lián)實(shí)現(xiàn)跨越的基礎(chǔ) 90萬(wàn)方的項(xiàng)目體量必須有操作相同或類(lèi)似項(xiàng)目的公司作為堅(jiān)強(qiáng)的后盾，才有可能 實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化 . 操作過(guò)同類(lèi)項(xiàng)