【正文】 美聯(lián)是一家房地產(chǎn)開發(fā)公司 美聯(lián)前期在武漢借助美聯(lián) 〃 東方時空、美聯(lián) 〃 藍(lán)色天際、美聯(lián) 〃 公園前、美聯(lián) 〃 太 古城、美聯(lián) 〃 怡美廣場等項目的開發(fā)，已經(jīng)在業(yè)內(nèi)和市場上擁有較大影響力。尤其是西馬名仕的運作，因為其無論從規(guī)模還是產(chǎn)品來講，具備產(chǎn)生轟動效應(yīng)的條件，因此其在入市前必須要有相當(dāng)品牌廣告的投入，爭取在實際銷售時產(chǎn)生轟動效應(yīng)，這對美聯(lián)品牌的建立將會產(chǎn)生不可估量的影響。 因此搶占常青路、中環(huán)路沿線的戶外廣告宣傳載體 也成為項目整體運營的重要一環(huán)！ 3，項目雖然可以共享常青花園的成熟配套，但相對而言也不是很便捷（眾多的配套均在常青花園靠近市心的地方），也不足以支撐項目如此規(guī)模的體量，只有配套更為成熟并有極大的特色切是滿足市場需求的才能吸引已經(jīng)在市區(qū)有物業(yè)的二次、三次臵業(yè)者，從而加速本案的去化。 因此最大程度的借助和吸收中體的研發(fā)的基礎(chǔ)上，在產(chǎn)品配 比、部件增減方面更適合武漢房產(chǎn)市場的需求將是美聯(lián)奧林匹克花園實現(xiàn)成功 銷售的關(guān)鍵。 從某種意義上說： 品牌戰(zhàn)役是檢驗本項目成功與否的核心問題！ 價格 美聯(lián)在本案即將投入巨大的 ―― 人力、財力、物力、精力 ―― 需要一個合適的價格突 破空間。 中體和奧園的強(qiáng)勁品牌力和產(chǎn)品力將為項目帶來極大的市場關(guān)注度。 通過對奧園的炒作及中體資源的有效整合，項目有望引起市場極大的轟動。 緣起 項目條件 緊靠被人們熟知并公認(rèn)為適宜居住的常青花園旁，且奧園品牌擁有強(qiáng)大的品牌力 和產(chǎn)品力，其復(fù)合體育，提倡健康，力求還原居者生活本味，領(lǐng)跑現(xiàn)代生活的精神、理念 是與地產(chǎn)發(fā)展趨勢相吻合的，對市場具有極大的誘惑力。 其有效影響力主要集中在“北古田、南常青（含常青）、新華西”地區(qū)。 目標(biāo)客群定位結(jié)論 目標(biāo)客層感性描述 他們?nèi)找嬉庾R到健康才是實現(xiàn)夢想的最大資本，不管是否單身，他們都開始重視運動； 他們醉心于時尚，寧愿在休息的時間外出度假以領(lǐng)略異域風(fēng)情； 他們在這個城市擁有不錯的收入，完全可以通過自己的努力獲得一套自己喜歡的住房； 他們對居住的要求越來越高，也越發(fā)理性，交通和配套是他們的首要考量因素，不但 要顧及到自己也要考慮孩子的未來； 他們買房不單單為居住，也期望其日后能夠有較大的升值空間； 他們大都受過較高水平的教育，接受新事物的呢公里強(qiáng)，對品牌的依賴度也較高，既 感性也理性。 如何快速搶占市場？我們的思考： 第一步：明確地段概念 臵換地段概念 地段對本項目而言處理得好將會從中獲得極大的益處，處理不好，可能大大延緩全盤 的去化速度！我司在對萬科西半島的近一年的操作過程中深有體會。因此必須完成上述兩大營銷，方可保證項目運營的成功。 破題之法 產(chǎn)品解碼 —— 概念升華 跳出奧園看奧園，武漢美聯(lián)奧林匹克花園應(yīng)該在繼承其本身的產(chǎn)品規(guī)劃的基礎(chǔ)上結(jié) 合“既務(wù)實又愛面子”的武漢人的需求，將產(chǎn)品概念從“科學(xué)運動 健康生活”提升到“居 住生活品質(zhì)榜樣”的高度。 根據(jù)我公司的經(jīng)驗，一個樓盤品牌長時間的運作，一方面會形成穩(wěn)定的品牌形象， 一方面客觀上對市場的刺激度會下降。 理由： 根據(jù)我司對萬科西半島的操作積累及東西湖、金銀湖區(qū)的市場調(diào)查，目前該片區(qū)項目體量大、運營周期長，且 2房只有很少的配臵； 隨著片區(qū)市場的發(fā)展，該片區(qū)的 2房將有較大的需求，將能吸引到相當(dāng)部分經(jīng)濟(jì)實力 暫時不強(qiáng)的客戶； 確保主力房源的面積總價必須是與項目主力客層方向相一致； 作為大社區(qū)，為擴(kuò)大影響力和體現(xiàn)人性化，要能保證房源的豐富性，滿足多種需求． 1,戶型設(shè)計 裝修房既順應(yīng)了國家要求，也經(jīng)過證明，是武漢市場接受度很高的一種交付形式。比如倫敦假 日組團(tuán)。 ◆通過交叉組合，樹立“美聯(lián)”一線房地產(chǎn)業(yè)品牌形象。 ２、通路執(zhí)行 戶外： ◆道旗告知： 鑒于項目實際位臵并不在市區(qū)干道上，圍板和地塊內(nèi)的高炮效果將會大大減弱，且為 了配合擴(kuò)大項目品牌和美聯(lián)品牌的樹立，建議項目在預(yù)熱期搶占“ 漢飛大道 常青路 青 年路”沿線 的一切廣告載體比如公交站牌，使項目迅速滲透到核心區(qū)域的客層視 線。 媒體策略： ◆報紙廣告、戶外廣告為主。 設(shè) MALL的客觀必要性（屬于城市的） 項目附近現(xiàn)時無大型娛樂商業(yè)城，建大型商業(yè)城能完善新常青的配套，也是項目體量支 撐的需要。 方案二、突出大、小房型的裝修要點 大房型：注意細(xì)節(jié)勾畫，設(shè)計要求居住的舒適度； 小房型：著重在實用性，簡潔、大方，最大限度地利用空間，避免局促感。 一期運作中應(yīng)注意的四大困難： 品牌形象在短時間樹立 地段概念的轉(zhuǎn)換和明確 較高的價格下快速去化 總結(jié)前文分析，這四大困難在一期戰(zhàn)役中至為關(guān)鍵，必須在短時間內(nèi)全盤解決，缺一不可。 “美聯(lián) .奧林匹克花園”在市場的聚光燈下成為一個耀眼的明星。 一旦沖出競爭市場激烈的“大氣層” 進(jìn)入無引力（無直接競爭對手）的太空運行軌道自由運行， 美聯(lián)奧林匹克花園、美聯(lián)這一品牌便可在武漢房地產(chǎn)市場高奏凱歌，一 路飄紅。在這樣的市場規(guī)律下，轉(zhuǎn)換市場坐標(biāo)成為我 們必須考慮的戰(zhàn)略方向。 首先熱炒奧園品牌力并完成美聯(lián)品牌嫁接 其次營造一種時尚、原生、示范化的居住生活概念，并表明地段的常青花園片歸屬性 在此基礎(chǔ)上引入武漢美聯(lián)奧園產(chǎn)品，使產(chǎn)品一面市就已經(jīng)站到一定的高度。 第二階段： 2020年 7月份以后，主要客戶群覆蓋項目東南部、大漢口乃至全市。 而本項目在產(chǎn)品構(gòu)造上的“均好性” ―― 強(qiáng)大品牌支撐、地段升值、社區(qū)功能相對完備、配套趨勢等在介紹清楚后都符合這類人群的需求。 片區(qū)樓盤風(fēng)格相對單一，本項目如果融合多種世界風(fēng)情，有望成為本項目的另一亮點。 如果美聯(lián)在公園前和西馬名仕的操作成功，將被市場真正視為“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”，極為有利如此規(guī)模社區(qū)的運作。 我們認(rèn)為： 市級品牌樓盤的塑造將從根本上解決速度與價格的矛然而在目前美聯(lián)品牌并不足夠的 前提下， 3～ 6個月的品牌塑造期內(nèi)必將按基本法則處理，以完成嫁接和塑造。 除開奧林系列相對固定的配套支撐比如籃球館、棋牌類活動場館外 ， 吸取美聯(lián)在教育文化產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢及中體以及中體與政府的關(guān)系優(yōu)勢，建設(shè)多語幼兒園、引進(jìn)華師附中（附?。考葷M足了客戶的需求也豐富了奧園品牌的內(nèi)涵，更為重要的是對美聯(lián)資源進(jìn)行了優(yōu)勢整合使之效益得以最大化，對本項目的銷售和美聯(lián)一線房產(chǎn)品牌的建設(shè)起到了至關(guān)重要的作用！ 物業(yè)管理： 物業(yè)管理是開發(fā)商品牌塑造的重要環(huán)節(jié)，尤其是準(zhǔn)備長線發(fā)展、規(guī)模巨大的項目。 4，項目交通比較方面，且靠近地鐵二號線的終點站， 因此在一期對市民的“地鐵旁的物業(yè)教導(dǎo)和后幾期圍繞地鐵如何做“文章”且是有銷售力的將成為整盤成功的重要因素。 3,同過與實力代理公司的合作，完成項目的成功銷售，這是美聯(lián)實現(xiàn)跨越的基礎(chǔ) 90萬方的項目體量必須有操作相同或類似項目的公司作為堅強(qiáng)的后盾，才有可能 實現(xiàn)利潤的最大化 . 操作過同類項