【正文】 二、物業(yè)類型建議 三、單體面積建議 四、面積及房型配比 五、房型設(shè)計建議 六、建筑及風(fēng)格建議 第七章：環(huán)境規(guī)劃分析及建議????第 35 頁 一、景觀環(huán)境設(shè)計理念 二 、景觀環(huán)境手法 第八章：公共、設(shè)施規(guī)劃建議???????第 39 頁 一、藝術(shù)館區(qū)建議 二、公共設(shè)施建議 第九章：分期推案建議???????第 43 頁 第十章：新材料、新技術(shù)的應(yīng)用???????第 44 頁 第十一章：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建議及財務(wù)分析??????????第 45 頁 第十二章：盛唐藝術(shù)園 2002 年工作推進(jìn)計劃 ??????????第 48 頁 附件：項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的多個論證方案?????????第 49 頁 【總經(jīng)理提要】 本次報告是在前幾次報告基礎(chǔ)上 ,從項目簡介、土地價值研判、開發(fā)理念分析、項目定位、消費(fèi)群分析、市場競爭重點、產(chǎn)品建議以及配套、公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃、推案建議、項目技術(shù)指標(biāo)分析等多方面進(jìn)行了進(jìn)一步的論證分析，并提出相關(guān)建議，力求對項目的規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)操盤等方面起到相應(yīng)的作用。 景觀方面我們提出“大地藝術(shù)，唐詩遺韻，自然人文” 的設(shè)計理念，本次環(huán)境規(guī)劃的思路應(yīng)從自然、藝術(shù)、唐朝的人文歷史（如唐詩意境等）中去充分挖掘，提煉出本案景觀設(shè)計的理念和各種元素。 二、項目概況： 本項目占地面積 500 畝，基地呈方形。東北部尚有一景觀獨(dú)特的廢舊采石場。 景觀：韓府山、翠屏山、將軍山的聯(lián)體 山脈，正好在本地塊上拐個彎，形成了本地塊最好的景觀優(yōu)勢，坐北朝南，靠山面水，可充分利用自然的山水景觀。 人文氛圍：項目位于南京新建大學(xué)城內(nèi)，五所大學(xué)、兩所國際學(xué)校，眾多高新技術(shù)企業(yè)（包括 14 家世界 500 強(qiáng)企業(yè)），使得整個大環(huán)境充滿獨(dú)一無二的知識氛圍，成為高素質(zhì)人才的聚集地。 理念之二：做精品，樹品牌 —— 作為一個有責(zé)任的發(fā)展商，不僅要賺錢，更要做精品，樹品牌； —— 先天的山水資源和后天的價格優(yōu)勢為打造精品準(zhǔn)備了充分條件； —— 藝術(shù)立項的性質(zhì)和股東合作的本意，也必須要做好項目。 （ 2）每一幢都是意境 —— 按自然地理設(shè)計別墅，完全以自由自在的形式來組織園區(qū)，造型、戶型都國際化，個性化設(shè)計。 盛唐藝術(shù)園，正以凌駕南京別墅業(yè)界的超前理念，挑戰(zhàn)國際頂級別墅名宅的一切標(biāo)準(zhǔn)，勢必躍升為金陵富豪晉身上流舞臺的生活指標(biāo)！ 第四章：項目定位建議 一、本項目的總體定位 南京首座自然生態(tài)頂級藝墅社區(qū) 二、本項目的市場定位 雙層次高檔物業(yè)對應(yīng)雙層次高檔客戶群。 其中購買力最為旺盛的集中在 35 歲左右和 45 歲左右。 二、分期思路： —— 搶占南京大型高檔純別墅社區(qū)概念，搶占定位制高點； —— 以藝術(shù)園區(qū)作為小區(qū)的亮點和特色，與首期開發(fā)的樣板段聯(lián)動，打響盛唐品牌； —— 先推單體和雙拼別墅，樹立高檔形象，撥高地價，再推排屋，迅速回籠資金； —— 跑量以排屋為主力，雙拼次之，單體盤量依據(jù)市場適當(dāng)分期分區(qū)推出。 本案的區(qū)域位置、容積率等都明確指向本案的物業(yè)型態(tài)為別墅，而南京的別墅市場還需要培育和時間催化，這些決定了我們在產(chǎn)品規(guī)劃建議上必須考慮各種別墅的盤量和總價，以便更符合目標(biāo)市場對產(chǎn)品的定位。售價可介于獨(dú)棟和雙拼之間。 （ 1） 聯(lián)體別墅 —— 三聯(lián) /四聯(lián) /六聯(lián) 四聯(lián) /六聯(lián)可改進(jìn)為雙立別墅 （ 2）疊加式別墅 —— 創(chuàng)新版。 聯(lián)體別墅房型建議： —— 流水線產(chǎn)品：大量可復(fù)制的成熟產(chǎn)品，只推 34 種經(jīng)典房型 —— 房型創(chuàng)新：客廳全部挑空， 米 以上；三層半空間；大開間（ 米或以上） —— 外車庫設(shè)計：去除室內(nèi)車庫，全部放在室外，彌補(bǔ)挑空的面積損失（據(jù)調(diào)查而知，很多住別墅 的客人都喜歡停車在室外） —— 加大花園：減少公攤面積，加大花園面積 —— 面積控制：全部 200 平米以下，有效控制總價 六、建筑立面及風(fēng)格建議 —— 整個社區(qū)建筑單體結(jié)合不同組團(tuán)主題采用相應(yīng)的建筑風(fēng)格。 —— 從另一方面講，本項目在環(huán)境上最大的優(yōu)勢就是擁有絕佳的原生態(tài)自然景觀，環(huán)境的規(guī)劃應(yīng)以最大限度地不破壞自然為前提； —— 藝術(shù)又是本項目立項的基礎(chǔ)，也是我們最強(qiáng)調(diào)的特色；而在現(xiàn)代的大地藝術(shù)中，摩爾的雕像是最典型的代表。 利用花、草、灌、喬、高大的成年老樹，打造 充滿自然意趣的生態(tài)綠色環(huán)境是塑造別墅環(huán)境的基本，人工天成是最高境界。同時要求其配套設(shè)施需在一般小區(qū)配套功能的基礎(chǔ)上，突出藝術(shù)功能。 主題藝術(shù)館： 6 所，每所 500600 平方米，是小區(qū)的亮點，是最可以淋漓盡致的發(fā)揮設(shè)計師的專業(yè)水準(zhǔn)與專業(yè)追求的地方，在主題明確的情況下，可以給設(shè)計師最大的發(fā)揮余地。設(shè)置小區(qū)局域網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)及網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)，程控電話，有線電視和 VOD 點播。 項目損益表 項目單價（元 /平方米）建筑面積（平方米）合計 (元 ) 銷 售 收 入 單 體 別 墅 6,800 36,018 244,922,400 聯(lián)排別墅 3,200 51,359 164,348,800 銷售收入合計 409,271,200 減銷售費(fèi)用銷售收入的 4% 16,370,848 管理費(fèi)用銷售收入的 2% 8,185,424 營業(yè)稅銷售收入的 % 22,509,916 土建成本 288,644,250 利潤總額 73,560,762 利潤率 18% 注：藝術(shù)園的收益尚未計算在內(nèi)。想要突破江寧別墅的價格瓶頸，有待于一批發(fā)展商的共同努力，而目前的機(jī)會就出現(xiàn)在將軍路上。而如何使居民對類似活動產(chǎn)生興趣是擺在物業(yè)公司面前的一個現(xiàn)實的課題。建議可邀請世界著名建筑設(shè)計大師設(shè)計 12 個藝術(shù)館，一提升小 區(qū)的形象，二可以為炒做概念埋下伏筆，三可以成為小區(qū)的最大賣點。 在會所的考慮上，既可與藝術(shù)中心合二為一，亦可單獨(dú)建造。 三、重要提示： —— 一進(jìn)大門的主景觀軸線和視界內(nèi)的公共景觀將直接代表盛唐藝術(shù)園的檔次和在民眾心目中的地位，建議以造公園的大手筆規(guī)劃予以實施，需做得夠大、夠精、夠美、夠好，夠氣派。現(xiàn)代藝術(shù)和唐代藝術(shù)在大地自然景觀上得到了很好的統(tǒng)一：即：自然的藝術(shù)；藝術(shù)的自然；而各種景觀設(shè)置和雕像小品中也能品悟出濃濃的唐詩遺韻。 —— 主題藝術(shù)館園可單獨(dú)設(shè)計，采用現(xiàn)代前衛(wèi)風(fēng)格，初期可先做兩座已定的亞明藝術(shù)館與江寧區(qū)博物館，其余盡量先與有興趣的相 關(guān)人或廠家談好意向，根據(jù)其要求結(jié)合園區(qū)的整體風(fēng)格再行建造。 —— 可考慮導(dǎo)入部分木質(zhì)結(jié)構(gòu)的獨(dú)棟別墅，以營造產(chǎn)品差異，但缺點是隔音效果差，成本高。 （ 2）島居別墅 —— 面湖而建臨水型，半島別墅，開門既見清風(fēng) 徐來，水波瀲滟，魚翔水底，細(xì)石可辨，椅窗聽荷，雅興徒增。但綜合各種因素，尤其是從將軍路板塊的競爭角度來看，主打聯(lián)體別墅，與運(yùn)盛、瑞景文華等相比并無優(yōu)勢，而交通抗性不可避免，競爭上又很難造成差異；規(guī)劃單一的獨(dú)棟 /雙拼別墅，又存在現(xiàn)實市場去化速度的制約，資金回籠慢，風(fēng)險很大。 —— B：將藝術(shù)園等配套設(shè)施，全部放在佛城西路沿街； 基地西側(cè)及進(jìn)入采石場的平緩地帶，用來蓋聯(lián)排 /雙立別墅； 基地東側(cè)做單體與雙拼別墅的混合區(qū)，山頂部分仍做少量頂級概念單體別墅 四、容積率 —— 方案一：整體容積率為 左方排屋的容積率做到 （以目前市場為標(biāo)準(zhǔn)但較低）；右方全面釋放，最大限度的發(fā)揮原 始生態(tài)山水別墅的頂級概念，做到 的超低容積率；配套及藝術(shù)園區(qū)為 。 競爭優(yōu)勢 —— （ 1）自然資源與后天整合優(yōu)勢。 三、本項目的消費(fèi)者定位 兩大主力階層為主導(dǎo)，覆蓋整體中高收入階層。 （ 3）每一點都有藝術(shù) —— 我們導(dǎo)入藝術(shù)原則。 理念之四：尊重共性，突出個性 —— 南京的特性要尊重，但南京的客戶可教育； —— 只有突出個性，才能形成差異，將軍路的錯位競爭才能形成。藝術(shù)和人文為本地塊價值提升的兩大手段，而超低地價的取得為本地塊獲得了后發(fā)的重要優(yōu)勢。