【正文】 ，朝陽區(qū) ，二道區(qū) ，綠園 萬平方米，凈月區(qū) 萬平方米，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 萬平方米，高新技術(shù)開發(fā)區(qū) ，汽貿(mào)區(qū) 。 2020 年交易量達(dá) 萬平方米，交易額 30億元。 2020 長(zhǎng)春 市二手房成交面積為 萬平方米，增量房成交面積為 270 萬平方米，存量房與增量房之比達(dá)到歷史最高的 : 1 。在宏觀調(diào)控政策的積極影響下，長(zhǎng)春市房產(chǎn)市場(chǎng)也表現(xiàn)出了與其他地方所不同的特征，尤其是購買商品住宅需求發(fā)生較大的不同。 三是市區(qū)仍是購房者的首選。三室銷售 7676套，面積 104萬平方米，成交金額 259282萬元。30014000成交 3065套，面積 ，金額 127476萬元。 120150 平方米成交 4438 套，面積，金額 136475萬元。 商品住宅銷售價(jià)格分析 2020年全市含政策性的商品住宅成交均價(jià)為 2440元 /平方米，同比上漲 %。由于房地產(chǎn)業(yè)高利潤(rùn)、快速發(fā)展，客觀上拉動(dòng)建材價(jià)格上漲。前幾年我市為了推動(dòng) 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)房 地產(chǎn)市場(chǎng)活躍采取了很多政策措施，如控制土地供應(yīng)量、財(cái)政補(bǔ)貼稅率、 完善住房消費(fèi)貸款、提高拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等等，這些政策有效地增加了住房的有效需求，拉動(dòng)了房?jī)r(jià)上揚(yáng)。 根據(jù)基數(shù)算出 2020年長(zhǎng)春市商品房?jī)r(jià)格和價(jià)格指數(shù)如下表： 表 8： 2020年 112月各類商品房?jī)r(jià)格及價(jià)格指數(shù)（單位：元 /平方米、點(diǎn)） 11月 12月 13月 14月 15月 16月 17月 18月 19月 110 月 111 月 112 月 均價(jià) 2492 2452 2581 2591 2762 2712 2590 2537 2578 2596 2606 2577 指數(shù) 973 958 1008 1012 1079 1059 1012 991 1007 1014 1018 1007 圖 9： 2020年 112月商品房?jī)r(jià)格指數(shù) 商品房?jī)r(jià)格 2192 2152 2381 2391 2896 28922020年長(zhǎng)春市商品房?jī)r(jià)格指數(shù)9739581008 101210791059101299110071014 101810078509009501000105011001 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12價(jià)格指數(shù)（說明：長(zhǎng)春市商品房?jī)r(jià)格指數(shù)以2020年商品房平均價(jià)格為基數(shù)，基數(shù)指數(shù)1000點(diǎn)，價(jià)格2560元/平方米） 從圖中可以看出，商品房?jī)r(jià)格指數(shù) 13月平穩(wěn)， 45月指數(shù)持續(xù)上漲， 68月指數(shù)穩(wěn)中有降， 9 月份開始指數(shù)趨于穩(wěn)定。 另外，我市部分小戶型、精裝修房出現(xiàn)抬高了市場(chǎng)均價(jià)，特別是城中部分 4000元／平方米以上的住宅，精裝修使其成本增長(zhǎng) 400一 600元／平方米。前兩年，適逢銀行存款利率不 斷下調(diào)，股市 不景氣，居民投資渠道稀缺，而不斷活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)和上漲的房?jī)r(jià)自然成為居民優(yōu)先選擇的一個(gè)投資和投機(jī)渠道。具體分析，主要有以下幾方面原因： 供求比例相對(duì)穩(wěn)定 2020年以來由于我市經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，居民可支配收入增加，城市建設(shè) 和舊城改造加速，住房消費(fèi)信貸支持力度的加大等因素，增加了居民的購 房能力，居民對(duì)住房的需求增長(zhǎng)較快，全市商品房供求比例基本穩(wěn)定，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有漲。 按建筑結(jié)構(gòu)分析 2020年長(zhǎng)春市房地產(chǎn)施工面積 ，其中：磚木結(jié)構(gòu)房屋施工面積 萬平方米，磚混結(jié)構(gòu)房屋施工面積 萬平方米，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋施工面積 ，鋼結(jié)構(gòu)房屋施工面積 米。 表 5：商品住宅按照銷售價(jià)格劃分的銷售情況 價(jià)格 1000以下 10001500 15012020 20202500 25013000 30014000 40015000 5000以上 銷售套數(shù)（套） 400 3422 7369 3993 2855 3065 927 278 銷售面積（萬平方米） 成交金額（萬元） 3055 51054 125475 96063 92837 127476 55931 27379 商品住宅按房屋面積的銷售分析 商品住宅成交總量 22309套，按照單套面積劃分， 60平方米以下成交2382 套，面積 萬平方米，金額 28161 萬元。 10011500 成交 3422 套，面積 萬平方米，金額 51054萬元?，F(xiàn)在購買商品房考慮較多的因素除了人們一直關(guān)注的價(jià)格、地段、戶型等因素外，還增加了物業(yè)管理、房屋質(zhì)量、公共配套、小區(qū)綠化、周邊教育環(huán)境、車庫等，不難看出購房者對(duì)客觀因素的重視也在于日俱增。 二是中低檔住宅需求仍為消費(fèi)的主體。 2020 年的繳稅額是 1998 年的 倍，五年平均增速達(dá) 750l0；手續(xù)費(fèi)收入是 1998年的 倍，五年平均增速達(dá) %0 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析 2020年長(zhǎng)春市商品房需求實(shí)現(xiàn)總量 270萬平方米，其中新建設(shè)住宅市場(chǎng)需求 242 萬平方米（經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)現(xiàn)需求 萬平方米）。而存量房 2020年成交面積為 ，雖比上年下降 %，但從20202020 三年平均增幅達(dá) %。到 2020年房改房上市，長(zhǎng)春市二手房市場(chǎng)開始活躍，交易量達(dá) 萬平方米，交易額達(dá) 億元。 商品住宅竣工面積按區(qū)域劃分：其中南關(guān)區(qū) 22 萬平方米，寬城區(qū) ，朝陽區(qū) ，二道區(qū) ，綠園 萬平方米，凈月區(qū) ，高新技術(shù)開發(fā)區(qū) ，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 萬平方米。 圖 2：各城區(qū)商品房空置面積 各城區(qū)商品房空置面積 南關(guān)區(qū)寬城區(qū)朝陽區(qū)二道區(qū)綠園區(qū)凈月區(qū)經(jīng)開區(qū)高新區(qū)汽貿(mào)區(qū) 空置 面積中待銷（一年以內(nèi)空置） 120萬平方米，滯銷（空置 13年） 萬平方米，積壓（空置 3 年以上） 68 萬平方米?？⒐っ娣e同比減少 71 萬平方米，減幅 %。我市是一個(gè)投資拉動(dòng)型城市，引資的快速增長(zhǎng)直接帶來投資的增長(zhǎng)，不僅會(huì)擴(kuò)容當(dāng)期經(jīng)濟(jì)的“大盤子”，對(duì)我市未來發(fā)展在“后勁”上意義更大。看來，商業(yè)銀行要管好房貸，必須有一整套的嚴(yán)密審查、監(jiān)控、預(yù)警等制度并對(duì)違規(guī)者予以嚴(yán)懲。建議今后每年房地產(chǎn)信貸增長(zhǎng)應(yīng)嚴(yán)格控制在 20%以內(nèi)，以防止吹大房地產(chǎn)泡沫。 影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的其它因素 1）、政策因素 為了控制房貸增速過快，銀行對(duì)二手房貸款發(fā)放從嚴(yán)成為二手房政策趨緊的重要標(biāo)志， 2 0 0 5 年 1 月 1 日起執(zhí)行的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》更加重了銀行對(duì)房貸壞帳的擔(dān)憂，防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)成為銀行的首要目標(biāo)。 表 1：棚戶區(qū)改造的進(jìn)展情況 地塊 (塊 ) 占地面積 (萬平方米 ) 規(guī)劃總建筑面積 (萬平方米 ) 已確定建設(shè)單位的改造地塊 39 630 696 其中：開工建設(shè) 16 265 407 實(shí)施拆遷 9 90 117 已確定建設(shè)單位未拆遷 14 275 172 房地產(chǎn)市場(chǎng)金融情況 2020 年 111 月銀行房地產(chǎn)貸款余額 1097423 萬元，其中商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)貸款 887416 萬元，政策性住房貸款 210007 萬元。 長(zhǎng)春市已將未來 3 年作為棚戶區(qū)改造的攻堅(jiān)年， 3 年內(nèi)長(zhǎng)春市將拆遷改造 773 萬平方米棚戶區(qū)。但這些政策客觀上也對(duì)發(fā)展落后長(zhǎng)春市房地產(chǎn)的市場(chǎng)產(chǎn)生了一定抑制作用（土地供應(yīng)趨緊，融資渠道變窄，投資規(guī)?？s小，價(jià)格上 升空間受抑），延緩了長(zhǎng)春市房地產(chǎn)市場(chǎng)正常發(fā)展的步伐。 2020 年國(guó)家為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展相繼出臺(tái)了直接規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的政策規(guī)定 6 部，長(zhǎng)春市出臺(tái)實(shí)施意見一部。 2020年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 （其中商品房投資 ，經(jīng)濟(jì)適用住房投資 ，拆遷安置房投資 ），比 2020年增加投資 億元，增幅 %。通過高效運(yùn)作，有效地貫徹國(guó)家對(duì)住房建設(shè)的產(chǎn)業(yè)政策，實(shí)現(xiàn)開發(fā)規(guī)模化、集約化，提高建造質(zhì)量，引導(dǎo)市場(chǎng)制定合理的房?jī)r(jià)，為市場(chǎng)提供更多的精品。政府可以通過土地出讓和規(guī)劃來控制投資開發(fā)速度；采用科學(xué)的定價(jià)方法制定土地、建筑材料、社區(qū)配套服務(wù)等限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，使房?jī)r(jià)構(gòu)成更趨合理；通過制定不同的稅收等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來控制房?jī)r(jià)；通過政策的約束、引導(dǎo)和經(jīng)濟(jì)杠桿的綜合作用，使土地供應(yīng)量、市場(chǎng)準(zhǔn)入量、銷售量、消費(fèi)者的需求釋放和消費(fèi)質(zhì)量等相互協(xié)調(diào)、相互平衡。 （ 2）加強(qiáng)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管 理，合理控制地價(jià)。同時(shí)有關(guān)職能部門為了維護(hù)自身形象，不愿觸動(dòng)“釘子戶”。 房地產(chǎn)商自有資金投入不足 從 2020 年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看， 2020 年房地產(chǎn)資本到位 億元，其中銀行貸款 億元、企業(yè)自籌 億元，其他資金 億元（其中定金及預(yù)付款 154億元）。如此大規(guī)模的棚戶區(qū)改造，不僅將圓棚戶區(qū)居民的住樓夢(mèng)，也將在一定程度改變長(zhǎng)春地產(chǎn)格局。 空置 面積中普通住宅空置 萬平方米、高檔公寓空置 萬平方米、別墅空置 萬平方米、 辦公寫字樓空置 萬平方米 、其他商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置 萬平方米、車庫空置 萬平方米、經(jīng)濟(jì)適用住房空置 萬平方米。長(zhǎng)春房地產(chǎn)行業(yè)組織“數(shù)字聯(lián)盟”的“ 2020數(shù)字房展”及各企業(yè)的宣傳造勢(shì)更造就長(zhǎng)春房市供需兩旺的局面。 2020 年長(zhǎng)春市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)分析 (1)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)呈平緩態(tài)勢(shì)，規(guī)模開發(fā)成為主流 2020年我市房地產(chǎn)完成投資額 ，比 2020年增加 ，增幅 %。房地產(chǎn)施工面積 ，比去年增加 ，增幅 6%。 (3)存量房銷售比例增大，成為區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)的新生力量 2020年我市存量房交易量和交易額均比去年同期有所增長(zhǎng)，二手房成交 ，其中二手房住宅成交面積為 。 (6)新的城市板塊已經(jīng)形成 根據(jù)長(zhǎng)春市未來城市規(guī)劃的南拓北優(yōu)、西控東展的發(fā)展方向以及把長(zhǎng)春市建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)繁榮、社會(huì)和諧、科教進(jìn)步、生態(tài)良好的宜居城市的總體 目標(biāo)，我市下大力氣解決城市交通問題，大規(guī)模開展城市建設(shè)，加之凈月開發(fā)區(qū)，高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、汽貿(mào)區(qū)等重點(diǎn)開發(fā)區(qū)的國(guó)內(nèi)品牌開發(fā)企業(yè)的進(jìn)入開發(fā)。 存在的問題和建議 經(jīng)過近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，外埠品牌企業(yè)的進(jìn)駐帶動(dòng)，宏觀政策的有效調(diào)控。從數(shù)據(jù)上看，銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款所占比例很小，相比較自籌資金和其他資金來源所占比重卻不斷上升。 從 2020 年 8月 11 日起，全國(guó)各級(jí)法院也不再受理當(dāng)事人因不服拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議而提起的民事訴訟。通過合理調(diào)節(jié)供求促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展；嚴(yán)格做好土地出讓的前期工作，增加透明度與可操作性；加強(qiáng)土地出讓金的催收，嚴(yán)禁惡性競(jìng)爭(zhēng)；通過降低城市新區(qū)、郊區(qū)的土地使用權(quán)價(jià)格，以市場(chǎng)手段調(diào)節(jié)、抑制市中心地價(jià)，從而帶動(dòng)房?jī)r(jià)調(diào)整到合理價(jià)位。 （ 6）采取有效措施解決拆遷難問題。為消費(fèi)者提供有效的供給，帶動(dòng)全市房地產(chǎn)業(yè)上新臺(tái)階。 房地產(chǎn)市場(chǎng)總體情況 2020 年全市商品房累計(jì)銷售 270 萬平方米，同比增加 %；其中商品住宅（含經(jīng)濟(jì)適用住房）銷售 242 萬平方米，同比增加 %。這一系列措施的出臺(tái)對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)投資的穩(wěn)健發(fā)展起了至關(guān)重要的作用?？梢哉f，短期來看，國(guó)家一刀切的政策一方面確實(shí)達(dá)到了抑制經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)及部分經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不合理地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)畸形發(fā)展，但對(duì)長(zhǎng)春市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展只能是“預(yù)防針”，長(zhǎng)春市的房地產(chǎn)市場(chǎng)要健康持續(xù)的發(fā)展，就要跳出自我設(shè)限，在國(guó)家政策的框架內(nèi)實(shí) 事求是的結(jié)合自己的實(shí)際情況，有針對(duì)性的制定一些合理的引導(dǎo)政策。 長(zhǎng)春市現(xiàn)有未改造 的棚戶區(qū) 108 塊。住房公積金貸款余額 64993 萬元。 銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》重點(diǎn)在于防范房地產(chǎn)開發(fā)貸 款風(fēng)險(xiǎn)，要求商業(yè)銀行對(duì)未取得國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證的項(xiàng)目不得發(fā)放任何形式的貸款；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目資本金比例不得低于 35% ,《指 引》對(duì)個(gè)人房貸也提出新規(guī)定，要求借款人對(duì)自身進(jìn)行客觀的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，量力而行。 要解決住房空置率過高和控制房?jī)r(jià)上漲，必須要建設(shè)部門和金融主管部門聯(lián)手采取有效措施，調(diào)整房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)失衡問題，大大壓縮別墅、花園洋房建設(shè)比重，加大中低價(jià)位的普通房和經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)。 為了切實(shí)防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，必須要加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款的監(jiān)管。 3）、人口因素 2020年末，全市戶籍總?cè)丝跒?724萬人。 竣工面積按區(qū)域劃分：其中南關(guān)區(qū) 萬平方米，寬城區(qū) 萬平方米，朝陽區(qū) ，二道區(qū) ，綠園區(qū) 米，凈月區(qū) 78 萬平方米，高新技術(shù)開發(fā)區(qū) ，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 萬平方米。積壓部分占總空置面積比例為 %。 圖 3：各城區(qū)商品住宅竣工面積 各城區(qū)商品住宅竣工面積22南關(guān)區(qū)寬城區(qū)朝陽區(qū)二道區(qū)綠園區(qū)凈月區(qū)高新區(qū)經(jīng)開區(qū) 3）、 2020 年商品住宅（含經(jīng)濟(jì)適用住房）銷售情況 2020年全市商品住宅（含經(jīng)濟(jì)適用住房）累計(jì)銷售 242萬平方米，同比增加 33萬平方米，增幅 %。 2020 年交易量達(dá) 萬平方米，比上年增長(zhǎng) %，交易額達(dá) 7 億元，比上年增長(zhǎng) %