一茶一坐餐飲(茶室)開發(fā)部工作制度手冊(完整版)
【正文】 人口密度、人口數(shù)、人均收入、國民生產(chǎn)總值、社會消費(fèi)品零售總額等均比較靠后，只能作為市場開發(fā) 本資料 來自 的儲備，只有當(dāng)我們的企業(yè)取得良好的發(fā)展，而且整個(gè)社會取得良好進(jìn)步的前提下，才能作為我們可以考慮的開發(fā)選擇。 : 商鋪資料的初審 : 1) 商圈核對：以企業(yè)要求的商圈類別為核對標(biāo)準(zhǔn)，對于 略低的 商圈，一般要求緊貼標(biāo)準(zhǔn)商圈，而且其他條件非常匹配，方可通過初審。 將未通過初審的商鋪資料和未通過總經(jīng)理審批的商鋪資料，歸入《開發(fā)資料匯總表》，以建立將來第二步市場開發(fā)的信息資源儲備庫；將通過總經(jīng)理審批的商鋪資料，歸入《開發(fā)資料追蹤表》，以便進(jìn)一步跟進(jìn)選中的商鋪。 《營運(yùn)業(yè)績預(yù)估報(bào)告》 (詳見附件 :文案四 ) 根據(jù)目標(biāo)物業(yè)的商圈特點(diǎn)、物業(yè)情況，找出已開的對等餐廳作為比照對象，再根據(jù)測算出的人流量、人均消費(fèi)、消費(fèi)人數(shù)捕獲率等數(shù)據(jù)，來預(yù)估目標(biāo)物業(yè)的周營業(yè)額，并測算利潤額，以考量是否具有投資價(jià)值。與此同時(shí)，開發(fā)部要與業(yè)主進(jìn)行進(jìn)一步的條件確認(rèn)及租金的進(jìn)一步洽談，特別是免租期的討論，目的是為施工準(zhǔn)備贏得充足時(shí)間。 2）能有效地避免不必要的重復(fù)勞動，保證開發(fā)工作的連續(xù)性和有效性。 營業(yè)預(yù)估： 由于對等餐廳選擇的不準(zhǔn) 確、人流量捕獲率變化、人均消費(fèi)的降低等原因，造成營業(yè)預(yù)估不達(dá)標(biāo)，要分析具體原因，作出調(diào)整。 本資料 來自 經(jīng)審批同意后才可修改《開發(fā)工作手冊》。 發(fā)系統(tǒng)的監(jiān)管組織架構(gòu) : 開發(fā)系統(tǒng)的組織形式對于一個(gè)連鎖經(jīng)營發(fā)展初具規(guī)模的企業(yè)來說，是相當(dāng)重要的。 《新址項(xiàng)目評估報(bào)告》，通報(bào)總部地產(chǎn)委員會審核，由總部開發(fā)部統(tǒng)一召集召開評審會，對各個(gè)市場申報(bào)的《新址項(xiàng)目評估報(bào)告》進(jìn)行集中評審，以資訊和經(jīng)驗(yàn)協(xié)助各個(gè)市場進(jìn)行項(xiàng)目評估，確保每一個(gè)項(xiàng)目都準(zhǔn)確無誤，來提升開發(fā)成功率。它既能保證各個(gè)市場開發(fā)部門獨(dú)立、靈活地開展 本資料 來自 開發(fā)工作，又能專業(yè)、有效地掌控各個(gè)市場的開發(fā)工作，以確保整個(gè)系統(tǒng)規(guī)范、高效、專業(yè)、準(zhǔn)確、持續(xù)、恒久的發(fā)展，為建立一個(gè)龐大的企業(yè)王國打下扎實(shí)的基礎(chǔ)。 市場開發(fā)工作的監(jiān)管不是管頭管腳，而是指導(dǎo)各個(gè)市場的開發(fā)人員系統(tǒng)、規(guī)范、高效、準(zhǔn)確地進(jìn)行開發(fā)工作。 房產(chǎn)條件： 由于房產(chǎn)條件的原因造成了投資的額外增加，要求加強(qiáng)在技術(shù)條件談判時(shí)的細(xì)心度，加強(qiáng)合約部分的制約條件，加強(qiáng)與營建部的溝通，避免公司在這個(gè)部分的額外投資。 4）能有效地規(guī)避政府行為所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，保證開發(fā)工作的安全性和企業(yè)的長效發(fā)展。并進(jìn)行公證，以保護(hù)雙方的權(quán)益。 《新址項(xiàng)目評估報(bào)告》 (詳見附件 :文案六 ) 1） 全面、詳細(xì)地闡述目標(biāo)物業(yè)的地理位置、人口情況、交通情況、競爭對手、合作伙伴、產(chǎn)權(quán)歸屬、周邊環(huán)境及各項(xiàng)費(fèi)用的投入與產(chǎn)出情況，并針對分析的結(jié)果給出明確的結(jié)論。 標(biāo)準(zhǔn)《租賃合同》與合同細(xì)節(jié)談判 1） 標(biāo)準(zhǔn)《租賃合同》 (詳見附件 :文案二 ) 本資料 來自 2） 參照標(biāo)準(zhǔn)《租賃合同》的條款細(xì)節(jié)及物業(yè)的現(xiàn)有條件，制訂詳細(xì)的談判計(jì)劃和談判策略，并結(jié)合市場行情，與業(yè)主進(jìn)行溝通、談判，將雙方的條件都往中間接近一些，為雙方的合作建立基礎(chǔ)，要求在維護(hù)自身利益的前提下，力爭達(dá) 成雙方的合作。 3）租賃年限：一般要求不得少于五年，對于業(yè)主方不能保證五年的商鋪，要特別留意市政規(guī)劃的動向，除非該商鋪的位置及條件非常好，經(jīng)測算具有極高的投資價(jià)值，且周邊又無可選擇的情況下，方可通過初審，并要在合同中注明賠償條款，才可簽約，以保護(hù)企業(yè)不受任何損失。是我們開發(fā)的第一優(yōu)先選擇。 本資料 來自
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