【正文】 圾對(duì)周邊環(huán)境的影響。郵電通訊設(shè)施齊全。 二、建設(shè)規(guī)模和建設(shè)目標(biāo) 項(xiàng)目征地約 平方米（ 畝）。 第二節(jié) 項(xiàng)目概況 一、項(xiàng)目地理位置 位于湖北省中部偏東、孝感市西南，東經(jīng) 113176。目前該公 司將重點(diǎn)籌建摩托車(chē)市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目。該公司現(xiàn)有一批管理素質(zhì)較強(qiáng)的技術(shù)隊(duì)伍 和訓(xùn)練有素的專(zhuān)業(yè)骨干，并積累了豐富的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)。本項(xiàng)目正是基于 漢川 房地產(chǎn)和商業(yè)形勢(shì)發(fā)展火爆的背景前提下提出建設(shè)經(jīng)營(yíng)的。長(zhǎng)江最大支流 —— 漢江橫穿全境， 10 318 國(guó)道、宜黃高速公路及漢丹鐵路穿境而過(guò)，漢川漢江大橋連通 107 國(guó)道和宜黃高速公路，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，水陸交通發(fā)達(dá)。 鐵路：東西向有武漢至重慶的漢渝鐵路； 港口：長(zhǎng)江最大支流 —— 漢江橫穿全境，距武漢外貿(mào)專(zhuān)用港口68 公里。 第三節(jié) 問(wèn)題與建議 一、問(wèn)題 項(xiàng)目的建設(shè)會(huì)對(duì)周邊的環(huán)境產(chǎn)生一定的影響。據(jù)中汽協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)， 2020 年，全行業(yè)完成摩托車(chē)產(chǎn)銷(xiāo) 萬(wàn)輛和 萬(wàn)輛，同比增長(zhǎng) %和 %，增幅比上年回落 和 個(gè)百分點(diǎn)，其中：二輪車(chē)產(chǎn)銷(xiāo) 萬(wàn)輛和 萬(wàn)輛，同比增長(zhǎng) %和 %，增幅回落 和 個(gè)百分點(diǎn)；三輪車(chē)產(chǎn)銷(xiāo) 萬(wàn)輛和 萬(wàn)輛，同比增長(zhǎng) %和 %，增幅回落 和 個(gè)百分點(diǎn)，全行業(yè)摩托車(chē)庫(kù)存達(dá)到 萬(wàn)輛，同比增長(zhǎng) %，凈增 萬(wàn)輛。 三是摩托車(chē)出口保持較快增長(zhǎng)，四季度出口下滑明顯。 2020 年，上述五種排量累計(jì)出口 萬(wàn)輛，約占摩托車(chē)出口總量的 %。同時(shí)，對(duì)報(bào)廢三輪汽車(chē)每輛定額補(bǔ)貼 2020 元，報(bào)廢低速貨車(chē) 每輛定額補(bǔ)貼 3000 元。農(nóng)民購(gòu)買(mǎi)納入補(bǔ)貼范圍的汽車(chē)摩托車(chē)后，持相關(guān)證明材料向戶口所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)財(cái)政部門(mén)申報(bào)補(bǔ)貼資金。 據(jù)了解，汽車(chē)摩托車(chē)下鄉(xiāng)補(bǔ)貼對(duì)象有 3 類(lèi)：農(nóng)民將三輪汽車(chē)（指原三輪農(nóng)用車(chē)）或低速貨車(chē)（指原四輪農(nóng)用車(chē)）報(bào)廢并換購(gòu)輕型載貨車(chē)；農(nóng)民購(gòu)買(mǎi) 升及以下排量微型客車(chē)（不含轎車(chē)）；農(nóng)民購(gòu)買(mǎi)摩托車(chē)。 各級(jí)政府鼓勵(lì)汽摩托車(chē)市場(chǎng)的建設(shè) 國(guó)家發(fā)改委第 40 號(hào)令《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（ 2020）年本》中在第二十五類(lèi)“其他服務(wù)業(yè)”的第 6 項(xiàng)“農(nóng)、林業(yè)社會(huì)化服務(wù)體系建設(shè)”、和第 4 項(xiàng)專(zhuān)門(mén)強(qiáng)調(diào)“閑置設(shè)備、舊貨、 舊機(jī)動(dòng)車(chē)調(diào)劑交易市 場(chǎng)建設(shè)”。但是，由于經(jīng)營(yíng)地域分散，商品來(lái)源復(fù)雜，價(jià)格混亂難以全部遏制假冒偽劣產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)，規(guī)范管理難以到位。 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 從 2020 年的銷(xiāo)售情況看，全市摩托車(chē)銷(xiāo)售量約為 6000 輛，營(yíng)業(yè)額約為 3600 萬(wàn)元；電動(dòng)車(chē)銷(xiāo)售量約為 3000 輛，營(yíng)業(yè)額約為 600 萬(wàn)元；配件營(yíng)業(yè)額達(dá) 300 多萬(wàn)元，年一繳利稅 80 多萬(wàn)元。企業(yè)在創(chuàng)造和維持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的過(guò)程中，必須做好“ SWOT 分析”，從而認(rèn)識(shí)自身的資源和能力，采取適當(dāng)?shù)拇胧苿?dòng)企業(yè)的發(fā)展。 （ 3）隨著漢川未來(lái)城市化的推進(jìn)，摩托車(chē)市場(chǎng)規(guī)?？赡軙?huì)出現(xiàn)回落的趨勢(shì)。 威脅分析 （ T） （ 1）競(jìng)爭(zhēng)者的威脅 對(duì)漢川摩托車(chē)交易市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展的威脅主要來(lái)自周邊城市摩托車(chē)市場(chǎng)的興起，如武漢、仙桃等市場(chǎng)將會(huì)吸引部分客源，對(duì)漢川摩托車(chē)交易市場(chǎng)構(gòu)成威脅。地勢(shì)由西北向東南平緩傾斜，東南部為隴崗丘陵，中部、北部和西部皆為平原。 四、交通運(yùn)輸條件 漢川區(qū)位優(yōu) 越，交通便利， 10 318 國(guó)道、宜黃高速公路及漢丹鐵路穿境而過(guò)，漢川漢江大橋連通 107 國(guó)道和宜黃高速公路，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，水陸交通發(fā)達(dá)。 第三節(jié) 場(chǎng)址方案 一、項(xiàng)目選址 摩托車(chē)市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目位于城區(qū)人民大道以南，慧園佳園以西。 二、設(shè)計(jì)依據(jù) 現(xiàn)狀地形圖 《工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文》（房屋建筑部分） ( 2020 年 ) 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB500162020 《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》 BG50096 三、平面布局 項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)中，對(duì)商住環(huán)境、空間形態(tài)、區(qū)內(nèi)外交通系統(tǒng)、居民活動(dòng)及公眾行為各方面的影響，均作綜合考慮。 所有窗臺(tái)距樓地面低于 900 ㎜高的，內(nèi)側(cè)加做安全欄桿。廚房、衛(wèi)生間建筑標(biāo)高比同層樓 面低 30 ㎜ 。 三、防雷設(shè)計(jì) 本工程屬民用建筑，按三級(jí)防雷建筑設(shè)計(jì)防雷設(shè)施，建筑屋面設(shè)避雷針，引下線利用結(jié)構(gòu)內(nèi)主鋼筋，按地體利用結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)，構(gòu)件內(nèi)鋼筋的連接點(diǎn)應(yīng)焊接，各構(gòu)件鋼筋必須聯(lián)成電氣通路。綠地率達(dá)到 26 % , 以生態(tài)綠化帶為主的外圍及周邊綠化對(duì)城市的干擾因素滲透過(guò)濾，保證小區(qū)內(nèi)部環(huán)境的相對(duì)獨(dú)立與安靜，為場(chǎng)區(qū)提供清新的空氣和優(yōu)良的視覺(jué)景觀。 圍護(hù)結(jié)構(gòu)各部分的傳熱系數(shù) ( K[W/（㎡ .K） ]）和熱惰性 指標(biāo)（ D） 屋頂 外墻 外窗（含陽(yáng)臺(tái) 門(mén)窗透明部分） 分戶墻 和樓板 底部自然通風(fēng) 的架空樓板 門(mén)戶 K≤ K≥ K≤ D≥ 按表定 4. 0. 4 的規(guī)定 K≤ K≤ K≤ K≤ D≥ K≤ D≥ 注：當(dāng)屋頂和外墻的 K 值滿足要求，但 D 值不滿足要求時(shí)，應(yīng)按照《民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5017693 第 條來(lái)驗(yàn)算隔熱設(shè)計(jì)要求。 第八章 環(huán)境 保護(hù) 一、環(huán)境影響分析 本項(xiàng)目建設(shè)污染來(lái)源 A、生活污水、污物； B、建設(shè)施工、機(jī)電設(shè)備噪音。投入使用后，主要為生活垃圾，應(yīng)分類(lèi)投置，定期由環(huán)衛(wèi)部門(mén)回收。 第九章 勞動(dòng)安全衛(wèi)生消防 一、勞動(dòng)安全危害因素及防護(hù)措施 施工方必須取得安全行政主管部門(mén)頒發(fā)的《安全施工許可證》 后，方可開(kāi)工。 （ 3）消防栓口直徑為 6mm ，消防帶長(zhǎng)度為 25 米，水栓噴嘴口徑 19 ㎜。 三、投資佑算依據(jù) 方案設(shè)計(jì)有關(guān)技術(shù)資料及圖紙 我所有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料及同類(lèi)工程經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 《湖北省建筑工程消耗量定額及統(tǒng)一基價(jià)表》（ 2020 年） 《湖北省裝飾裝修工程消耗量定額及統(tǒng)一基價(jià)表》（ 2020 年） 《湖北省市政工程消耗量定額及統(tǒng)一基價(jià)表》（ 2020 年） 《湖北省安裝工程消耗量定額及單位估價(jià)表》（ 2020 年） 《建筑安裝工程費(fèi)用定額》（ 2020 年） 其它有關(guān)文件及資料。 七、工程總投資估算 管理費(fèi)用計(jì)提比率為 %，管理費(fèi)用為 萬(wàn)元； 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)計(jì)提比率為 %，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)為 萬(wàn)元； 本工程項(xiàng)目投入總資金為 萬(wàn)元。 二、建設(shè)項(xiàng)目總投資 本工程項(xiàng)目投入總資金為 萬(wàn)元。 以上評(píng)價(jià)指標(biāo)優(yōu)于行業(yè)基準(zhǔn)評(píng)價(jià)指標(biāo)，故項(xiàng)目可行。該項(xiàng)目作為唯一的專(zhuān)業(yè)摩托車(chē)市場(chǎng)，在該產(chǎn)業(yè)集約化進(jìn)程 中將起到不可替代的作用。 （ 2）充分利用政策 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)時(shí)，要充分利用各種優(yōu)惠政策措施，與時(shí)俱進(jìn)地根據(jù) 項(xiàng)目運(yùn)行的實(shí)際情況，展開(kāi)對(duì)外營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)。 并對(duì)該項(xiàng)目提出以下建議： 該項(xiàng)目要合理地用足用好政策，積極爭(zhēng)取減免有關(guān)政策收費(fèi)及市場(chǎng)運(yùn)行過(guò)程中的稅費(fèi)，使項(xiàng)目能夠盡快啟動(dòng)并輕裝上陣，實(shí)現(xiàn)投資、經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)及政府共贏的局面。 附表、附件及附圖 一、附表 《利潤(rùn)和利潤(rùn)分配表》 《項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表》 《項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表》 《資產(chǎn)負(fù) 債表》 二、附件 《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》 《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》 《摩托車(chē)市場(chǎng)項(xiàng)目法人組成名單》 《成交確認(rèn)書(shū)》 《土地證》 《環(huán)境影響登記表》 三、附圖 《摩托車(chē)市場(chǎng)建設(shè)用地勘測(cè)定界圖》 《建筑方案圖》。 項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程 中必須嚴(yán)格按照國(guó)家規(guī)定、企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念和經(jīng)營(yíng)方針進(jìn)行運(yùn)作，加強(qiáng)市場(chǎng)的培育與管理，注重市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展，塑造品牌專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)形象，樹(shù)立摩托車(chē)市場(chǎng)的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、周道服務(wù)的企業(yè)社會(huì)形象；進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)模式創(chuàng)新，服務(wù)創(chuàng)新，廣告宣傳創(chuàng)新，經(jīng)銷(xiāo)商政策創(chuàng)新，避開(kāi)市場(chǎng)低層次惡性競(jìng)爭(zhēng)（如：可適當(dāng)增加市場(chǎng)服務(wù)投入）。通過(guò)規(guī)范化的統(tǒng)一管理統(tǒng)一服務(wù)，形成漢川乃至周邊范圍內(nèi)頗具規(guī)模的摩托車(chē)市場(chǎng)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，提高城市品質(zhì)。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 現(xiàn)在農(nóng)民對(duì)摩托車(chē)需求很大，漢川農(nóng)村人口較多，購(gòu)摩托車(chē)風(fēng)氣 很濃。建安成本和土地費(fèi)用是總投資的最主要部分。本項(xiàng)目總成本主要包括經(jīng)營(yíng)管理部門(mén)人員工資、房屋修理費(fèi) 用、管理費(fèi)用、折舊與攤銷(xiāo) 費(fèi)用等。 第十三章 財(cái)務(wù)分析及經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 一、評(píng)價(jià)方法和評(píng)價(jià)依據(jù) （ 1）本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是依據(jù)國(guó)家現(xiàn)行的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》、《企業(yè)財(cái)務(wù)通則》、國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法和參數(shù)》和建設(shè)部頒發(fā)的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》的有關(guān)規(guī)定 和方法進(jìn)行的。 五、主要單項(xiàng)工程及有關(guān)費(fèi)用 建筑安裝費(fèi) 項(xiàng)目總建筑面積： 17229 平方米，根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際，參考業(yè)主意見(jiàn)，結(jié)合定額指標(biāo)按同類(lèi)建筑結(jié)構(gòu)測(cè)算，取漢川同類(lèi)結(jié)構(gòu)的每平方米造價(jià)（ 650 元／平方米），則建筑安裝費(fèi)為 1120 萬(wàn)元。 二、項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃 本項(xiàng)目計(jì)劃建設(shè)期為 12 個(gè)月。 特殊工種作業(yè)人員必須持有特種作業(yè)操作證，并嚴(yán)格按規(guī)定定期進(jìn)行復(fù)查。 B 生活污水：采用相應(yīng)處理的填埋式無(wú)動(dòng)力生活污水處理，確保生活污水達(dá)標(biāo)排放。 本項(xiàng)目工程選址所在地四周為居民區(qū)。 建筑照明 均選用節(jié)能產(chǎn)品，照明用電回路采用燈光明暗調(diào)節(jié)系統(tǒng)，根據(jù)外界光照情況自動(dòng)調(diào)節(jié)燈光明暗。 建筑照明均選用節(jié)能產(chǎn)品，照明用電回路采用燈光明暗調(diào)節(jié)系統(tǒng)，根據(jù)外界光照情況自動(dòng)調(diào)節(jié)燈光明暗。（具體根據(jù)有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范及業(yè)主要求確定） 四、系統(tǒng)配套工程方案 給排水方案 采用雨污合流的排水體系。廚房、衛(wèi)生間地面及墻面高 300 ㎜處加做一層聚氨脂防水涂膜。所有外門(mén)窗立樘均逢墻中安裝，內(nèi)門(mén)窗立樘位置均平開(kāi)啟方向內(nèi)側(cè)安裝。因此，在平面布局中將其分為建筑區(qū)、基礎(chǔ)設(shè)施區(qū)。 二、選址條件 項(xiàng)目場(chǎng)址選地交通便利，項(xiàng)目總體規(guī)劃中已做過(guò)規(guī)劃，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)勘察，建設(shè)場(chǎng)地平整，可以滿足施工需要，場(chǎng)址適 宜；該地水、電供應(yīng)充足；附近有城市下水道，排水方便；區(qū)外是市區(qū)主要交通道路之一一仙女路，運(yùn)輸方便，建設(shè)便利。現(xiàn)有移動(dòng)電話用戶 194733 萬(wàn)戶，固定電話用戶 102970 萬(wàn)戶，互聯(lián)網(wǎng)用戶 22590 戶。地質(zhì)屬沉積性粘土，是長(zhǎng)江洪水多次泛濫和江漢三角洲不斷延伸擴(kuò)大而形成的湖泊沖擊平原。 第三章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB50180— 93）、《城市總體規(guī)劃》（ 2020— 2