【正文】 0 以上0%20%40%60%80%100%吸納量 存量 銷售率已售戶型總價(jià)段分布12211528530 0030304040505060608080100100 以上月銷售曲線0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 030000500010000150002020025000300001 2 3 4 5 6 7 8 910 11 121 2 3 4 5 6 7 8 910 11 121 2 32020 2020 2020050100150200250300350銷售面積 銷售套數(shù) ? 財(cái)富東方 財(cái)富東方是由北京順開房地產(chǎn)開發(fā)公司與北京萬(wàn)福家園房地產(chǎn)開發(fā)公司聯(lián)手 開發(fā)，總規(guī)模 146 萬(wàn)平方米大型綜合《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 項(xiàng)目。 項(xiàng)目 西北角與已基本建成的梨園文化公園和規(guī)劃中的綜合體育中心相鄰 。 可以看出通州區(qū)的購(gòu)房客戶仍以自主為住，另外還有部分在自住的同時(shí)看重該區(qū)的升值潛力，在未來(lái)的時(shí)間有可能會(huì)轉(zhuǎn)化為投資產(chǎn)品出售或出租。 該部分是通州住宅的最為主要的客戶群體。 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 通州2020年住宅價(jià)格走勢(shì)417445094327449950815331551350934571455143056059300035004000450050005500600065001 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12價(jià)格走勢(shì) ? 分戶型價(jià)格分析 通州區(qū)小戶型占總供應(yīng)面積比例較大，呈現(xiàn)均價(jià)高的態(tài)勢(shì)， 小戶型 售價(jià) 6000 元 /平米 以上的項(xiàng)目較為常見，究其原因， CBD 白領(lǐng)的總價(jià)承受力是小戶型火爆的主因。 根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)登記信息， 2020 年 登 記已銷售面積為 967649 平方米， 供應(yīng)量和消化量近年來(lái)一直處于各區(qū)的第 35名之間，成為北京重要的 住宅 房地產(chǎn)市場(chǎng)。在此置業(yè)的多是在東部上班的年輕白領(lǐng)和東三環(huán)、四環(huán)周邊的拆遷戶，多以自住 為主。這兩大因素如同催化劑般激活了通州房地產(chǎn)市場(chǎng)潛能，使其快速“變身”，一躍成為京郊新亮點(diǎn)。 本區(qū)的價(jià)格是通州區(qū)漲幅最快也是最為堅(jiān)挺的，目前已 居 通州各板塊之首，價(jià)格普遍在 55007000 元 /平米。目前只有 新華大街 北部的北關(guān)環(huán)島的財(cái)富東方作為大規(guī)模 項(xiàng)目 存在一定 量的后續(xù)供應(yīng)。 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 早期通州樓市以“低品質(zhì)，低總價(jià)”的普通住宅為主，近年來(lái)，通州樓市進(jìn)入了快速發(fā)展階段，尤其是隨著 CBD 核心區(qū)域的逐漸擴(kuò)大，到通州置業(yè)的 CBD 工作人群越來(lái)越多。 CBD 白領(lǐng)置業(yè)者尤其是第一地買房群體的共性是，因工作年限相對(duì)較短，因此儲(chǔ)蓄相對(duì)較少。 2） CBD 的 OFFICE 一族在通州增長(zhǎng) 隨著 CBD 核心區(qū)住宅建設(shè)的不斷加強(qiáng)，中央商務(wù)區(qū)的商務(wù)功能已經(jīng)逐漸弱化。 通惠南北路按道路整治工程進(jìn)行改造，道路南起玉帶河大街，向北經(jīng)新華大街、通惠河南側(cè)路、通惠河、通惠河北側(cè)路、永順西街、金海街、蘆莊南街及蘆莊北街，與外環(huán)西路相接，道路全長(zhǎng) 約為 1991 米。設(shè)計(jì)行車速度為 50 公里 /小時(shí)。 預(yù)測(cè)： 高中低檔商業(yè)類型都會(huì)有 通州商業(yè)現(xiàn)在比較缺乏的是中高檔的百貨店，尤其是缺乏品牌的社區(qū)連鎖便利店。 ? 通州 商業(yè) 市場(chǎng)現(xiàn)狀分析及預(yù)測(cè) 現(xiàn)狀： 商業(yè)設(shè)施不足以滿足以本地消費(fèi)需求 《京通核心商業(yè)地產(chǎn)白皮書》顯示，從 2020 年到 2020 年，通州開發(fā)的住宅小區(qū)達(dá)到了 1000 萬(wàn)平方米。運(yùn) 河以西地區(qū)以高密度、智能型建筑為主，形成高低錯(cuò)落、疏密有致、標(biāo)志性建筑相輝映的城市建設(shè)密集區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、商務(wù)貿(mào)易、金融保險(xiǎn)、餐飲服務(wù)等功能，充分體現(xiàn)城市發(fā)展的時(shí)代特色和現(xiàn)代氣息。規(guī)劃建設(shè)高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)，突出以北運(yùn)河為紐帶的城市形象和文化內(nèi)涵。引導(dǎo)發(fā)展行政辦公、商務(wù)金融、 文化、會(huì)展等功能。 ? 新城框架 建設(shè)以一城（中心城）為中心、五鎮(zhèn)相拱衛(wèi)、雙走廊（中心城 — 西集城市發(fā)展和城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)走廊、馬駒橋 — 永樂店產(chǎn)業(yè)發(fā)展走廊）交相輝映的現(xiàn)代化新通州。突出特色，大力發(fā)展交通樞紐型、產(chǎn)業(yè)基地型、旅游商貿(mào)型、綜合開發(fā)型等獨(dú)具特色的小城鎮(zhèn)。去年，貴 友的近 30 億元營(yíng)業(yè)額中，有 10 億元是通州市民消費(fèi)的。 2）未來(lái)交通發(fā)展 ? 通州區(qū)生態(tài)商務(wù)園規(guī)劃范圍內(nèi)首條主干路－溫榆河西路 (朝陽(yáng)北路～潞苑北大街 )規(guī)劃方案通過市規(guī)劃委審查并獲批復(fù) 。其中新建東關(guān)大橋橋長(zhǎng)約為 330米。 二是育齡婦女人群增大， 80年代出生人口較多，今后 5年逐步進(jìn)入婚育期，生育旺盛婦女規(guī)模大，人口出生將有所上升。一些項(xiàng)目為了投其所好，無(wú)論是案名的包裝還是內(nèi)在的品位也都盡量符合于城市白領(lǐng)的需求。 近兩年以來(lái)，通州 仍然保持了強(qiáng)勁而持續(xù)的增長(zhǎng)勢(shì)頭，目前均價(jià) 約為 5600 元 /平米， 相比 2020 年 初 的 3500 元 /平米 增長(zhǎng)近 一 倍。通州還 基本 維持著以新華大街為核心的商業(yè)中心區(qū)的格局，其總量在 11萬(wàn)平方米左右。 去年年底開業(yè)的果園家樂福更是為該區(qū)注入了活力。 今年將有數(shù)個(gè)項(xiàng)目投放市場(chǎng)。 近幾年，隨著北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的飛速發(fā)展，城區(qū)的住宅密度幾近飽和，因而四環(huán)以 外 的住宅市場(chǎng)發(fā)展就顯得格外的活躍。在 《北京城市空間發(fā)展戰(zhàn)略研究》所設(shè)計(jì)的“東部發(fā)展帶”中，通州被明確安排了行政職能，而在《北京城市總體規(guī)劃 (2020 年 — 2020 年 )》所列的 11 個(gè)新城中，通州被明確定位為“北京未來(lái)發(fā)展的新城區(qū)和城市綜合服務(wù)中心”，在“新城發(fā)展”章節(jié)寫明通州區(qū)是中心城區(qū)“行政辦公、金融貿(mào)易等職能的補(bǔ)充配套區(qū)。 2020 年通州區(qū)共銷售 住宅 9658套，三季度均價(jià) 4853元 /平米， 第四季度 均價(jià) 5634 元 /平米， 相比 上漲了 %， 2020 年整體銷售套數(shù)為 9658 套，相比 2020 年的 15432 套 有大幅度 的 下《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 滑 ，從下圖 20202020 年通州區(qū)的銷售統(tǒng)計(jì)可以看出， 2020 年相對(duì)前兩年已明顯較少，主要是供應(yīng)有限所造成的，需求仍然很強(qiáng)勁 。 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 各面積段銷售比24344327138990188129580172010002020300040005000080 80120 120160 160200總供應(yīng) 未售 客戶分析 根據(jù)掌握的通州區(qū)客戶資料，對(duì)客戶資源進(jìn)行了深入分析，內(nèi)容涉及年齡、職業(yè)、居住區(qū)域、職業(yè)分布、購(gòu)房目的。 其次 較多的還包括東城、 宣武 、崇文等地，主要是長(zhǎng)安街沿線和地鐵沿線周邊的區(qū)域。均為一梯兩戶，南北通透。 該項(xiàng)目為通州目前的新項(xiàng)目， 2020 年 2 月 1 日開盤，戶型面積為 60 平方米一居、 8090 平方米兩 居為主。 ? 當(dāng)代名筑 位于通州果園環(huán)島東 400 米，距輕軌九棵樹站 300 米 。多層塔樓呈人字型分布于西南《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 側(cè)，小高層排列于人字之間，水景位于人字頂角，增加了緊鄰樓棟的價(jià)值，但較遠(yuǎn)樓棟不能共享水景。小區(qū)戶型面積從 60 平米到 160 平米不等，其中以 60 平米至 90 平米左右的一居、二居小戶型為主。 總供應(yīng)面積段分析12458051847 30 1208080120120160160200200300300500500 以上各面積段銷售狀況110412 40436160 01416811411 14 1 289%71%78% 77%53%0% 0%0100200300400500080 80120 120160 160200 200300 300500 5 0 0 以上0%20%40%60%80%100%吸納量 存量 銷售率《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 已售戶型總價(jià)段分布22 883209240436 16030304040505060608080100100 以上月銷售曲線0 0 0 0 0 0 0 0 0 2 23 5 5 5228 1011238640534717344187525633419261258325900202040006000800010000120201 2 3 4 5 6 7 8 910 11 121 2 3 4 5 6 7 8 910 11 121 2 3 4 5 6 7 8 910 11 121 2 32020 2020 2020 20200102030405060708090100銷售面積 銷售套數(shù) ? 世紀(jì)星城 世紀(jì)星城 由順華集團(tuán)投資開 發(fā) ，為 超百萬(wàn)平方米的超級(jí)大盤，整體項(xiàng)目定位 “ 住宅、商業(yè)、教育、市政 ” 四位一體的大型國(guó)際生態(tài)文化生活城。其 成交均價(jià) 也達(dá)到 6157 元 /平米 。分六大景觀主題，分別為 中軸線景觀 、 兒童樂園區(qū) 、 健身活動(dòng)區(qū) 、 松石聽濤區(qū) 、 松林鳴蟬區(qū) 、 體育運(yùn)動(dòng)區(qū) 。隆興嘉苑的 “人文生態(tài)環(huán)境 ”的概念，并針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群體實(shí)施具體銷售措施誘導(dǎo)，令其產(chǎn)生購(gòu)買欲望。小區(qū)以一各明確的環(huán)形路作為主干道，圍合中心花園，人車分流，做到交通便利、流暢、安全、有序。 2． 功能分區(qū)： ① 接待區(qū)：銷售人員迎接客戶，設(shè)有巨型公司形象展示畫。 項(xiàng)目： 大型工地廣告牌、引導(dǎo)旗、形象工地圍墻等。 四． 宣傳策略 現(xiàn)代營(yíng)銷理念認(rèn)為，營(yíng)銷即是傳播。 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料提供商。 紫薇 郵政廣告：隨報(bào)投遞，到達(dá)率高，適合直擊目標(biāo)消費(fèi)群。 ④ 休閑地帶：售樓部南側(cè)的休閑區(qū)。 強(qiáng)調(diào)通透景觀、綠色生態(tài)、精致的人工景觀小品等各種要素，力求創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美的環(huán)境，使居室生活因情趣與品位充實(shí)其中而變得意義非凡。隆興嘉苑冠以 “紫薇 ”前綴命名，充分利用地段概念，以享有盛名的 “紫薇 ”拉近人的心中距離。 銷售情況及戶型比例如下： 總供應(yīng)面積段分析253105787 008080120120160160200200300300500500 以上各面積段銷售狀況224957840 0 0 0291003 0 0 0 089% 91%97%0% 0% 0% 0%020040060080010001200080 80120 120160 160200 200300 300500 5 0 0 以上0%20%40%60%80%100%120%吸納量 存量 銷售率《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 已售戶型總價(jià)段分布17524959921230 0030304040505060608080100100 以上月銷售曲線0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 03012491232401592955210610500010000150002020025000300001 2 3 4 5 6 7 8