【正文】 際康體中心 （國際老人村） 小學(xué) 配套設(shè)施 地?zé)釡厝?、三水入戶、安防系統(tǒng) 容積率 1 綠化率 38% 工程進度 2020年 12月底交工 可售面積 118280 m2 主力面積 118 m2 主力總價 41萬元（公寓） 110萬元（別墅） 熱銷面積 118 m2 產(chǎn)品對比： 優(yōu)劣勢對比項 云水園 天玻 平均單價 2450元 /m2 元 /m2 精品報告 精心打造 2950元 /m2 戶型配比 多層（ 4層半）： 70% 高層 (9層 )： 20% 別墅（ ）： 10% 多層： 小高層： 聯(lián)排別墅： 20% 面積配比 多層（ 4層半）： 118 m2 高層 (912層 )： 160 m2 別墅（未開發(fā)）： 220 m2 多層： 小高層： 聯(lián)排別墅： 價格 多層：起價 3120 小高層：起價 3400 別墅：起價 5000元 /平方米 多層： 3800起價 小高層： 3300起價 聯(lián)排別墅： 4800起價 主力戶型 118 m2 梅江、梅江南總體特點分析 : （ 1） 上述居住區(qū)位于友誼路延長線上，臨近市內(nèi)繁華區(qū)，且該線路相對天玻項目所在的解放南路要熱的多，更容易吸引有效客群。 ? 追求高品質(zhì)生活質(zhì)量的改善型客戶： 此類客戶以購置第一居所為主，以全面改善 現(xiàn)有住房條件為主要購房目的，追求面積指標(biāo)增大、產(chǎn)品改進，同時又追求居住環(huán)境改善、居住品質(zhì)提高，此類客戶消費觀念較為成熟、冷靜，往往不為媒體宣傳所左右。 精品報告 精心打造 第五章 規(guī)劃設(shè)計要點 一 .初步規(guī)劃設(shè)計思 路 1. 總體規(guī)劃設(shè)計思路 擬借鑒萬科新城歐美小鎮(zhèn)的發(fā)展經(jīng)驗在天津市南部地區(qū)建設(shè)一個高檔次的居住社區(qū)。但在現(xiàn)階段也存在著熱點開發(fā)節(jié)奏較為緩慢、開發(fā)產(chǎn)品單一的弊端。 ： ①總用地面積 : 其中 : 市政待征地 : 居住用地 : ②總建筑面積 : 居住用地容積率 : 其中 : 非營業(yè)性公建： 營業(yè)性公建： 精品報告 精心打造 住宅總建筑面積： 萬平方米 住宅容積率 : ③住宅建設(shè)用地 : 。 該項目周邊的開發(fā)緩慢，當(dāng)前基本生活配套設(shè)施不健全，需按規(guī)劃配套建設(shè)公建，規(guī)劃配套公建面積約 ，并考慮部分與梅江及梅江南居住區(qū)生活配套設(shè)施的資源共享，周邊地區(qū)可利用大的商業(yè)、醫(yī)療、教育、文化、體育以及娛樂設(shè)施完備，方便居民使用，規(guī)劃中可考慮少建營業(yè)性公建。 2020年開發(fā) 7萬平 米。 五、園林環(huán)境 1,770 59 依設(shè)計方案的不同而不同 環(huán)境設(shè)計 161 5 環(huán)境工程總造價 *10% 綠化建設(shè)費 1,220 41 區(qū)內(nèi)、區(qū)外綠化支出，新城約為 65元 /平方米 建筑小品 92 3 新城此項造價約為 /平方米 圍墻建造費 115 4 包括永久性圍墻、圍欄及大門 ,約為 500元 /延米 ,本項目圍墻約為 2300米 室外照明 92 3 室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈 ,新城此項造價約為 /平方米 室外零星設(shè)施 92 3 各種指示牌、標(biāo)識牌、示意圖等 ,新城此項造價約為 /平方米 六、公建配套費 1,495 50 幼兒園 280 9 按 2020平米考慮，每平米土建 1200元，配置費 200元 /平米 游泳池 450 15 網(wǎng)球場 75 3 建造成本及配套物品購置 ,一個標(biāo)準(zhǔn)尺寸的網(wǎng)球場為 40萬 兒童游樂設(shè)施 240 8 土建、設(shè)備、各項設(shè)施 , 非營業(yè)性公建 450 15 會所、居委會等 3000平米，土建 1200元 /平米，設(shè)備及裝修 300元 /平米 七、直接費合計 80,306 2,677 八、不可預(yù)見費 808 27 直接成本 *1% 九、開發(fā)間接費 1,664 55 監(jiān)理費 214萬 (7元 /平 )/行政管理費 960萬 (20萬每月 )/利息 730萬 十、開發(fā)成本 82,778 2,759 十一、營銷費用 3,990 133 銷售收入 *% 十二、總投資 86,768 2,892 二 .稅務(wù)分析 精品報告 精心打造 天津地區(qū)通過公司爭取，一般可從政府取得靈活的優(yōu)惠稅收政策，目前興業(yè)發(fā)展公司享受所得稅 50%、營業(yè)稅 20%(區(qū)外項目均為 50%)的優(yōu)惠；住宅發(fā)展公司享受營業(yè)稅及所得稅50%的優(yōu)惠，目前初步計劃以住宅發(fā)展公司名義開發(fā)該項目，但能否實現(xiàn)稅收優(yōu)惠尚有一定的不確定性，保守測算，按國家法定稅率考慮： 營業(yè)稅及附加：銷售收入的 %； 所得稅：稅前利潤的 33%； 土地轉(zhuǎn)讓契稅：土地成本（拆遷補償費、土地出讓金、大市政配套費）的 3%； 即使按法定所得稅率，因天津公司虧損項目（業(yè)務(wù)）及公司本部費用的存在，實際稅付可能遠低于 33%，但從項目評價角度，暫不考慮該因素。 1） 成本變動對各項經(jīng)濟指標(biāo)的影響： 估算成本 估算成本 估算成本 估算成本 估算成本 精品報告 精心打造 （ 100%） （ 95%） （ 90%） （ 105%） （ 110%） 單位成本 (元 /m2) 2, 2, 2, 2, 3, 總投資 86, 82, 78, 91, 95, 項目利潤 25, 29, 34, 21, 16, 稅后利潤 14, 17, 20, 11, 8, 銷售凈利率 % % % % % % 內(nèi)部收益率 % % % % % % 2） 售價變動對各項經(jīng)濟指標(biāo)的影響： 一、售 價的影響 預(yù)計售價 預(yù)計售價 預(yù)計售價 預(yù)計售價 預(yù)計售價 敏感系數(shù) （ 100%） （ 95%） （ 90%） （ 105%） （ 110%） 銷售均價 (元 /m2) 3,800 3,610 3,420 3,990 4,180 營業(yè)收入 114,000 108,300 102,600 119,700 125,400 項目利潤 25,465 20,053 14,641 30,877 36,289 稅后利潤 14,388 10,762 7,136 18,014 21,641 銷售凈利 率 % % % % % % 內(nèi)部收益率 % % % % % % 3） 容積率變動各項指標(biāo)的變化 主要指標(biāo) 容積率（ ） 容積率（ ） 容積率（ ） 容積率（ ） 容積率（ ） 可售面積（ m2） 300, 300, 300, 300, 300, 營業(yè)收入 114, 97, 105, 117, 122, 總投資 86, 78, 82, 93, 100, 項目利潤 25, 18, 22, 21, 19, 稅后利潤 14, 9, 12, 11, 10, 銷售 凈利率 % % % % % % 內(nèi)部收益率 % % （ 1） 保本售價： 3046元 /m2 （ 2） 保本銷售率： % ： 就項目本身的收益水平而言， %的銷售凈利率較高 ,但該項目尚存在以下操作層面上的因素對項目收益有較大影響： 1）稅務(wù)資源的充分運用： 若實現(xiàn)用萬科住宅發(fā)展公司或興業(yè)發(fā)展公司操作該項目，取得營業(yè)稅及所得稅 50%的優(yōu)精品報告 精心打造 惠，則可增加稅后利潤 5472萬元，使項目銷售凈利率達到 %。 2020年開發(fā) 。 精品報告 精心打造 第六章 項目開發(fā)計劃 一 .開發(fā)機遇： 2020年經(jīng)營計劃，需要有新的項目上馬，提供利潤支持，以保證完 成集團下達的經(jīng)營計劃。 ，朝向南偏東 15。 5. 玻璃廠項目位于梅江居住區(qū)東南、梅江南居住區(qū)以東，西臨市政景觀河 —— 衛(wèi)津河，北側(cè)為城市規(guī)劃道路，東 臨城市主干道 —— 解放南路，交通十分便利。 ? 主題鮮明、立意豐富的社區(qū)內(nèi)涵 ? 暢通有效的交通組織及交通工具停放設(shè)置 ? 優(yōu)秀的住宅戶型配以風(fēng)格獨特的立面設(shè)計 ? 經(jīng)濟、實用、富有創(chuàng)新的社區(qū)配套 ? 充分利用現(xiàn)狀植物保留，點、線、面的景觀設(shè)計與周邊環(huán)境、環(huán)保有機的相結(jié)合 ? 合理的市政設(shè)施配套 ? 規(guī)劃設(shè) 計中建筑空間與景觀空間的有機結(jié)合 具體反映在規(guī)劃上，意圖實現(xiàn)“花園城市”構(gòu)想，規(guī)劃設(shè)計成為由不同的多層住宅類型、密度、空間、形體、平面居住社區(qū)，社區(qū)內(nèi)具有完整的配套服務(wù)設(shè)施及管理系統(tǒng)，滿足“以人為本”的居住理念。此類人群購房首要條件是房型、面積，在經(jīng)濟條件允許的情況下在考慮地點、環(huán)境等其它因素。 （ 3） 生態(tài)住宅區(qū)概念的提出，引導(dǎo)市場消費。 3） 通過梅江局域網(wǎng)絡(luò)平臺提供全方面的信息服務(wù)。 三、整體市場對本案有重大影響的因素： 受政府啟動“梅江”生態(tài)居住區(qū)的刺激，現(xiàn)黑牛城道以南的廣大區(qū)域已經(jīng)形成一個大片的熱點開發(fā)區(qū)域，包括：梅江南、凌莊子區(qū)域， 其中尤以梅江及梅江南的規(guī)模、規(guī)劃最具影響力和帶動力，在該區(qū)域市場內(nèi)將起到不可替代的主導(dǎo)作用，天玻 緊臨梅江及梅江南，屬于該熱點商圈的輻射范圍內(nèi)，故此，上述兩個區(qū)域?qū)⒊蔀樘觳ｍ椖康闹饕偁帉κ?，梅江及梅江南的發(fā)展對天玻項目的影響將是至關(guān)重要和不容忽視的。 總結(jié)：該項目產(chǎn)品方面不具 備競爭優(yōu)勢，主要依靠生態(tài)、科技的運用為主要競爭點，最市場炒做的很熱，但項目開發(fā)、策劃方面并無突破性的拓展。 項目名稱 規(guī)模 （ m2） 發(fā)售資源 （ m2） 產(chǎn)品形式 均價 （元 /m2） 主力產(chǎn)品 （ m2） 消化率 泰達園 9萬 9萬 多層 高層 4200 110 120130 75% 羅馬花園 5萬 2萬多 小高層 高層 5300 150(兩室 ) 70% 精品報告 精心打造 ： 個案分布與宗地位置關(guān)系圖： 3． 1世紀(jì)城： 該項目由多層、小高層組成，產(chǎn)品形式單一，主力戶型集 中在 100 平方米（兩室）以及 140（平米）三室。借助地理位置及產(chǎn)品投入等全方面的降低成本，以迎合該區(qū)域拆遷戶和實力較弱的外遷戶的需求。 4)開發(fā)時間較早的區(qū)域市場，整體呈現(xiàn)購買力強，改善的需求愿望強，對于區(qū)外市場的輻射力強。 三 .總體評價 該項目總體講法律手續(xù)比較簡單，我司與土地方直接簽訂土地開發(fā)協(xié)議，然后在市土地 局辦理協(xié)議出讓，合作風(fēng)險相對較低。 （ 1） 合作背景：天津遠洋玻璃工業(yè)有限公司為污染企業(yè) ,其用地及周邊用地規(guī)劃為居住用地 ,其不適合在該區(qū)域繼續(xù)生產(chǎn) ,同時該公司也想通過建設(shè)新廠擴大規(guī)模和精品報告 精心打造 進行技術(shù)改造 ,增加企業(yè)競爭力 ,該公司與香港富聯(lián)集團國際投資有限公司簽定了土地開發(fā)意向書 ,通過談判 , 香港富聯(lián)集團國際投資有限公司同意退出該項目 ,前提是我司承諾 1000萬元補償費 , 在此情況下 ,萬科直接與土地方進行合作。 值的 7%以下后一周內(nèi)，萬科公司支付 300萬元。 ③土地方的主要工作 90 日內(nèi)提供沿解放南路拆遷 完畢后約 300 畝開發(fā)用地，其余用地在 2020年 6月底前提供給萬科公司使用。 精品報告 精心打造 （ 2）操作方式 萬科與土地方天津遠洋玻璃工業(yè)有限公司簽定土地開發(fā)補償協(xié)議，然后在市土地局辦理土地出讓手續(xù)，與市土地局簽定土地出讓合同交納土地出讓金，辦理國有土地使用證。 詳細(xì)說明 （ 3）取得土 地使用權(quán)的風(fēng)險及控制 土地方新廠址剛選定，還未開工建設(shè)，其能否按時搬遷，起決于新廠的建設(shè)進度，這是 風(fēng)險所在。兩者同比，梅江高出 /畝，同時，梅江為安居項目，地價中不含出讓金、契稅等費用，且為招標(biāo)拍賣項目，地價支付時間急促?？山ㄔO(shè)用地中 ,住宅用地與配套公建用地補償價格相同 ,即總占地面積為 525 畝，土地補償費總額約為 22470萬元（以 萬元 /畝的價格計算，最終以實際測量面積為準(zhǔn)，每畝單價不變，補償數(shù)額多退少補），土地補償費包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及地上、地下建、構(gòu)筑物、各種管線、設(shè)備、設(shè)施等的拆遷補償費。 項目用地北側(cè)譚江道為規(guī)劃 30 米道路，通過譚江道將該項目與梅精品報告 精心打造 江居住區(qū)聯(lián)結(jié)在一起。項目宗地東面現(xiàn)狀為一片空地，原為天津玻璃廠用地，后被附 近