【正文】 心越來(lái)越明顯，具有較高學(xué)歷或閱歷的豐富的這一階層人物、信息、接觸率高，恒冠豪園處在福田中心區(qū)的位置，這一目標(biāo)消費(fèi)人群對(duì)物業(yè)價(jià)值會(huì)有所感受。該樓周邊的交通設(shè)施稍有欠缺，也走豪宅銷售線路其單位折實(shí)均價(jià)亦攀升到人民幣 8000 元 /平方米； （ 4） 皇都廣場(chǎng) 位于濱河路以南，是本區(qū)在建高層物業(yè)，發(fā)展商并不急于推出，尚處 “猶抱琵琶半遮面 ”狀態(tài)； （ 5）保稅區(qū)新開(kāi)樓盤 圓夢(mèng)園 、 寶瑞軒 ，質(zhì)素價(jià)格相近，兩樓皆坐擁海景，但由于臨近高速公路，令客戶擔(dān)憂受噪音影響 。 共和世家 由益田和秦華房地產(chǎn)聯(lián)合開(kāi)發(fā)，實(shí)力強(qiáng)勁、物業(yè)檔次高、小區(qū)環(huán)境配套起點(diǎn)較高、戶型設(shè)計(jì)合理，與皇崗公園共享 28 萬(wàn)平方米的綠化，以二房和三房為主力，現(xiàn)已內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，明年 9 月份入伙。 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 2 頁(yè) 共 27 頁(yè) 二、市場(chǎng)調(diào)研 恒冠豪園附近為深圳的眾多明星樓 盤所圍繞，其中以 “星河明居 ”和 “金地翠園 ”分別為深圳9 99年的樓市熱點(diǎn)，其中有很多地方值得我們借鑒，下面我們就以它們的重點(diǎn)加以分析，并涉及到附近其他樓盤： 陽(yáng)光四季 以 “陽(yáng)光 ”為主線，跳出項(xiàng)目的高綠化，結(jié)合樓盤外 立面色彩、藍(lán)色、黃色以及小區(qū)的庭園景觀規(guī)劃，訴求新世紀(jì)的空間革命。新穎、醒目、溫馨、明快的住家氛圍傳達(dá)出一定的親和力，為新洲片區(qū)高素質(zhì)住宅建筑群。項(xiàng)目呈 “T”型布局，建筑物圍合規(guī)劃，顯示出中國(guó)傳統(tǒng)住宅的一統(tǒng)性。既然我們有大面積平面綠化，不妨就大大方方說(shuō)我們的 “綠 ”，解釋我們 “綠 ”的與眾不同，讓買家能夠最直接地感受我們 “綠 ”的資本內(nèi)涵，進(jìn)而產(chǎn)生良好印象，我們就勝券在握。 瑞和園 由深圳知名裝飾設(shè)計(jì)公司投資開(kāi)發(fā)，戶型較小，總價(jià)較低。 周邊其它的物業(yè) （ 1）名噪一時(shí)的 “中央花園 ”堪屬本區(qū)發(fā)揮到極至的的豪宅物業(yè)，以智能化住宅為宣傳對(duì)象，單位叫價(jià)人民幣 200 萬(wàn)起。那么恒冠豪園將以一個(gè)什么樣的形象出現(xiàn)在世人面前呢？我們可以用四句話來(lái)概括： 草青花欲燃 鳥(niǎo)戀石上泉 踏韻黃昏后 風(fēng)動(dòng)香滿園 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 10 頁(yè) 共 27 頁(yè) 用一句話就是： “會(huì)說(shuō)話的綠色豪庭 ” 檔次定位 通過(guò)對(duì)恒冠 豪園質(zhì)素、小區(qū)環(huán)境配套、管理、服務(wù)等多方面的了解，我們將它定位為：中高檔 “充滿鳥(niǎo)語(yǔ)花香的都市休閑 ”豪宅。 （ 4）投資者 ——約占 10% 投資者應(yīng)為已有一套以上住宅物業(yè)者，買房用途個(gè)人自用與送給國(guó)內(nèi)親朋使用，再者是樓盤炒家。組織 300名目標(biāo)客戶到場(chǎng)參觀。 上述三項(xiàng)活動(dòng)方式，費(fèi)用較低、易于執(zhí)行控制，且能夠較全面宣傳樓盤特色。 恒冠豪園的廣告階段性戰(zhàn)略： 以下廣告工作流程只是方向性的幾點(diǎn)建議，詳細(xì)的策略方案要到我方策劃和設(shè)計(jì)人員與貴 公司銷售部門進(jìn)一步溝通，以及項(xiàng)目方案基本確定后再詳細(xì)提出。 （ 4）持續(xù)期（樓盤入伙后） ① 制定完成推廣期的廣告計(jì)劃與廣告創(chuàng)意設(shè)計(jì)； ② 在廣告版面安排和創(chuàng)意設(shè)計(jì)上更要精心，以達(dá)到貫穿始終的目的，廣告效果上更能起到四兩拔千斤的妙用； ③ 廣告上尋找形式突破口，分解賣點(diǎn)訴求 ，結(jié)合價(jià)格策略密切配合好中、尾盤的銷售。 （ 3）恒冠豪園報(bào) 紙、電視媒體階段投放頻率和計(jì)劃初步建議： 媒體投放廣告訴求的思路導(dǎo)向 根據(jù)恒冠豪園項(xiàng)目未啟動(dòng)的現(xiàn)狀，我們擬在恒冠豪園的銷售現(xiàn)期制定一系列主題明確、個(gè)性鮮明、人性化易于接受、各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)明晰的報(bào)紙廣告，并以新的觀念、富予創(chuàng)意和力度的表現(xiàn)手法。 （ 9）售樓資料 a、售樓書(shū) 規(guī)格： 310300 P 數(shù)： 28 個(gè) P 封面、封底： 300 克綠色進(jìn)口皮紋紙、擊凸、加香味 封面、封底與內(nèi)頁(yè)之間： 110 克彩色牛油紙 全部 4C+4C 印刷 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 26 頁(yè) 共 27 頁(yè) 裝訂： 騎馬釘裝 印數(shù)： 50008000 份 單價(jià)： 28 元 /本（含設(shè)計(jì)、策劃、拍照、打樣、菲林、印刷等一切費(fèi)用） b、三折頁(yè)、戶型插頁(yè) 三折頁(yè) 規(guī)格： 330210（折后規(guī)格） P 數(shù)： 6 個(gè) P 紙張： 300 克進(jìn)口亞粉紙，帶封套 工藝：?jiǎn)蚊孢^(guò)光膠或亞膠， 4C+4C 印刷 印數(shù)： 5000 份 戶型插頁(yè) 規(guī)格： 285210 P 數(shù)： 2 個(gè) P/張，共三張計(jì) 6 個(gè) P 材料： 210 克銅版紙 工藝： 4C+4C 印刷 印數(shù)： 5000 份 /張，三張共 15000 份 上述三折頁(yè)、插頁(yè)一套單價(jià)： 8 元 /套（包設(shè)計(jì)策劃、印刷、打樣、拍照等一切費(fèi)用） c、專題宣傳冊(cè) 規(guī)格： 330215 P 數(shù)： 20P 封面、封底： 250 克銅版紙，內(nèi)頁(yè) 210 克銅版紙 工藝： 4C+4C 印刷騎馬釘裝 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 27 頁(yè) 共 27 頁(yè) 印數(shù)： 5000 份單價(jià)： 10 元 /本（費(fèi)用全包） 以上 a、 b、 c、項(xiàng)售樓資料全包單價(jià)： 38 元 /套 特別說(shuō)明：本公司免費(fèi)提供的服務(wù)項(xiàng)目有 （ 1）會(huì)所功能規(guī)劃建議 （ 2）樣板房、樣板環(huán)境的形象定位建議 （ 3）廣告效果調(diào)查、分析 （ 4）銷售活動(dòng)的建議 （ 5）其它合理化建議 如 貴公司將此項(xiàng)目整體推廣設(shè)計(jì)、制作以及媒介發(fā)布交本公司代理，本公司將予以特別的優(yōu)惠。 媒介廣告費(fèi)總預(yù)算 265 萬(wàn) a、特區(qū)報(bào)： 100 萬(wàn) 項(xiàng)目階段 比例 宣傳主題 頻率 /規(guī)格 版位 引導(dǎo)期 15% 15 萬(wàn) 發(fā)展形象和樓盤形象為主題 每周五一次，以 1/4 版軟性文章為主 房地產(chǎn)金頁(yè) 推廣期 40% 40 萬(wàn) 以形象和賣點(diǎn)廣告為主題 每周四或周五以 1/3 版彩色廣告為主開(kāi)盤前后以 1/2 版彩色廣告為主 鵬城今版、封底版、頭版 強(qiáng)銷期 30% 30 萬(wàn) 以賣點(diǎn)廣告和銷售活動(dòng)為主題 每周五一次，以 1/3 或 1/4 版彩色廣告為主 普通版、有促銷活動(dòng)時(shí)做特殊版面 持續(xù)期 15% 15 萬(wàn) 以銷售活動(dòng)為主題 每周五一次，以 1/3 或 1/4 版黑白廣告為主 普通版有活動(dòng)時(shí) 刊發(fā)1/4 版彩色廣告 B、深圳商報(bào)： 70 萬(wàn) 項(xiàng)目階段 比例 宣傳主題 頻率 /規(guī)格 版位 引導(dǎo)期 20% 14 萬(wàn) 發(fā)展形象和樓盤形象為主題 每周二一次以 1/4或 1/2版軟性帶圖片文章為主 房地產(chǎn)專版 推廣期 45% 萬(wàn) 以形象和賣點(diǎn)廣告為主題 每周三一次，開(kāi)盤前后以 1/2 版彩色廣告為主，其它以 1/4 版彩色廣特殊版位為主、普通版位為輔 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 22 頁(yè) 共 27 頁(yè) 告為主 強(qiáng)銷期 25% 萬(wàn) 以賣點(diǎn)廣告和銷售活動(dòng)為主題 每周三一次，以 1/4 版彩色廣告為主 以普通版為主 、