4農(nóng)村三權(quán)抵押的操作與機(jī)理(完整版)
【正文】 向農(nóng)民租用三種形式。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織即 “ 三權(quán) ” 所有權(quán)人，是否具有一個(gè)天然的順位權(quán)以參與宅基地抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)的利益分配，這關(guān)系到農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織是否有能力為因抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)而失去土地的本集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民提供一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償（福利金），以弱化農(nóng)民因失去房屋和土地可能導(dǎo)致的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。我國(guó)《物權(quán)法》第一百八十四條 第二項(xiàng)也作出了類似規(guī)定。二是銀行逐步規(guī)范 “ 三權(quán) ” 抵押貸款制度。第一，農(nóng)村 “ 三權(quán) ” 確權(quán)登記工作穩(wěn)步推進(jìn)，為 “ 三權(quán) ” 抵押奠定了基礎(chǔ)。截至 2024 年底， XX 市集體林權(quán)和農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)確權(quán)頒證率均已超過(guò) 98%，農(nóng)村居民房屋確權(quán)頒證完成 97%。農(nóng)業(yè)銀行重慶分行印發(fā)了《中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行 XX 市分行農(nóng)戶貸款 “ 三權(quán) ” 抵押貸款管理辦法（試行）》，明確了貸款對(duì)象、抵押物條件、抵押率以及價(jià)值評(píng)估要素等。三部法律直指 “ 三權(quán) ” 抵押權(quán)能的合法性問(wèn)題。四是地方政府在農(nóng)地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中的地位、職責(zé)、作用，既無(wú)法律規(guī)定又無(wú)政策依據(jù)。銀行在借款人不能按時(shí)還本付息時(shí)，通常將作為抵押物的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行流轉(zhuǎn)來(lái)回收資金，而土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)市場(chǎng)機(jī)制尚不健全，交易主體和交易機(jī)制欠缺，經(jīng)營(yíng)權(quán)變現(xiàn)困難。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押登記實(shí)施細(xì)則規(guī)定 “ 通過(guò)轉(zhuǎn)包、出租、入股流轉(zhuǎn)方式取得土地經(jīng)營(yíng)使用權(quán)抵押的，應(yīng)取得原農(nóng)村土地承包方同意的書(shū)面證明 ” ?！吨泄仓醒腙P(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問(wèn)題的決定》提出，要賦予農(nóng)民更加充分而有保障的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，現(xiàn)有土地承包關(guān)系要保持穩(wěn)定并長(zhǎng)久不變。其直系親屬對(duì)該承包經(jīng)營(yíng)權(quán)及宅基地使用權(quán)享有繼承權(quán)。一是創(chuàng)新 “ 三權(quán) ” 抵押貸款擔(dān)保方式。三是建立抵押參保制度，即抵押人必須將其抵押物參加農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)，使農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)公司與農(nóng)戶共同分擔(dān)自然風(fēng)險(xiǎn)，形成保護(hù)農(nóng)民財(cái)產(chǎn)安全的第二道防線。當(dāng)?shù)盅簷?quán)實(shí)現(xiàn)后，農(nóng)村資產(chǎn)進(jìn)入拍賣程序。三是簡(jiǎn)化抵押期內(nèi)抵押品銷售經(jīng)營(yíng)許可辦理程序。銷售合同履行后，優(yōu)先清償債權(quán)人相應(yīng)的債務(wù)，原抵押合同按清償債務(wù)變更后繼續(xù)履行。繼續(xù)完善農(nóng)民社會(huì)保障體系，進(jìn)一步弱 化土地的社會(huì)保障功能，免除農(nóng)民以土地、房屋設(shè)定抵押的后顧之憂。第五，建立 “ 三權(quán) ” 流轉(zhuǎn)的價(jià)值評(píng)估、法律援助、政策 第 8 頁(yè) 共 9 頁(yè) 咨詢體系，并在指定場(chǎng)所集中交易。通過(guò)成立統(tǒng)籌發(fā)展基金、擔(dān)保等方式發(fā)揮資金的 “ 杠桿撬動(dòng)效應(yīng) ” ，可做大 “ 三權(quán) ” 抵押貸款并有效控制風(fēng)險(xiǎn)。受目前相關(guān)法律限制，銀行和擔(dān)保機(jī)構(gòu)對(duì)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后抵押物的變現(xiàn)前景表示擔(dān)憂，這是金融機(jī)構(gòu)對(duì)農(nóng)村 “ 三權(quán) ” 抵押缺乏積極性的重要原因?！秶?guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn) XX 市統(tǒng)籌
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