【正文】 初設(shè)市政審查意見書 市建委（組織相關(guān)單位召開評審會） 1 、申請書 2 、申報表 3 、規(guī)劃選址意見書（含設(shè)計條件和規(guī)劃紅線圖） 4 、國土局土地紅線圖、批文5 、規(guī)劃、綜合管網(wǎng)方案審查意見 6 、消防意見 7 、工程勘察質(zhì)量審查意見 8 、勘察合同 9 、（初步）設(shè)計委托書及合同 20 市建委初步設(shè)計批復 初設(shè)申報 區(qū)規(guī)劃局 1 、申請表 2 、初設(shè)圖說 3 、綜合管網(wǎng)設(shè)計說明書 4 、總平面圖 5 、消防、園林關(guān)于初步設(shè)計的意見 6 、立面色彩渲染圖 25 初步設(shè)計審查意見通知書 房地產(chǎn) E網(wǎng) ..fdcew. 綜合管網(wǎng)審查 申報階段 職能部門 需提交的資料 審查時限（工作日） 審查結(jié)果 綜合管網(wǎng)審查 區(qū)規(guī)劃局 由規(guī)劃部門組織相關(guān)職能部門召開評審會 綜合管網(wǎng)規(guī)劃方案設(shè)計審查意見通知書 房地產(chǎn) E網(wǎng) ..fdcew. 施工圖設(shè)計審查 申報階段 職能部門 需提交的資料 審查時限（工作日） 審查結(jié)果 市消防局 1 、申報表 2 、施工圖設(shè)計圖紙（有些區(qū)不進行此項手續(xù)） 12 消防 施工圖 設(shè)計審核意見 市防雷中心 1 、立項批復 2 、工程概算 3 、總平面圖4 、施工圖設(shè)計說明 5 、施工圖（重點有：防雷接地平面圖、屋頂防雷圖） 3 防雷工程施工圖審查意見書 市環(huán)保局 （三同時） 1 、申請書 2 、初設(shè)說明 3 、總平面圖 4 、管網(wǎng)總圖、給排水管網(wǎng)布置圖 5 、生活污水治理初步設(shè)計 6 、與生活污水治理單位簽訂的合同 7 、監(jiān)理合同 7 環(huán)?！叭瑫r”審查（環(huán)保設(shè)計備案）回執(zhí) 市人防辦（異地建設(shè)） 1 、申請書 2 、總平面圖 3 、市建委初步設(shè)計批復 5 防空地下室審核通知書 區(qū)建委 1 、申請書 2 、管網(wǎng)現(xiàn)狀圖 3 、總平面布置圖、管網(wǎng)平面布置圖 7 施工圖市政設(shè)施審查意見書 區(qū)教委 1 、申請書 2 、總平面圖 3 、市建委初步設(shè)計批復 回復 施工圖申報 區(qū)規(guī)劃局 1 、消防、 建委、規(guī)劃 關(guān)于 施工圖 設(shè)計的意見 2 、施工圖設(shè)計文件 施工圖設(shè)計文件審查意見書 房地產(chǎn) E網(wǎng) ..fdcew. 辦理 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 ★ ? 辦理部門 ?所在區(qū)規(guī)劃分局 ? 申請材料 ?申請表 ?施工圖說（加蓋設(shè)計資質(zhì)印章，建筑工程僅限建施圖）及其電子文檔 ?土地證、用地批準書 ?市建委初步設(shè)計批復 ?消防、市政、人防、環(huán)保、防雷、教委意見 ?施工圖設(shè)計文件審查意見書 ?地勘報告 房地產(chǎn) E網(wǎng) ..fdcew. 辦理 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 ★ ? 辦理程序 ?申請與受理（ 5日內(nèi)） ?審查與決定（ 20日內(nèi)） ?公布與頒發(fā)（ 10日內(nèi)） ? 獲得證件 ?《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 房地產(chǎn) E網(wǎng) ..fdcew. 辦理 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 ★ ? 收費標準 ?光卡費：渝價發(fā) [1996]8號， 325元 /卡 ?規(guī)劃執(zhí)照費：渝府發(fā) [2023]23號 ?人防工程易地建設(shè)費：渝價 [2023]241號 易地建設(shè)費 =建筑面積 30元 /平方米 房地產(chǎn) E網(wǎng) ..fdcew. 中 華 人 民 共 和 國 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 編號： 根據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》第三十二條規(guī) 定，經(jīng)審定，本建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求，準予建設(shè)。 ? 建設(shè)工程監(jiān)理：按照規(guī)定應(yīng)該委托監(jiān)理的工程已委托監(jiān)理。 房地產(chǎn) E網(wǎng) ..fdcew. 項目竣工驗收 委托房產(chǎn)測繪 辦理預(yù)售許可證 商品房預(yù)售與業(yè)主 簽訂購房合同 《 商品房預(yù)售合同 》 登記備案 委托建筑面積測繪 房屋權(quán)屬新建登記 共有兩次測繪活動 辦理 《 房屋產(chǎn)權(quán)證 》 分割 《 房屋產(chǎn)權(quán)證 》 國有土地使用權(quán)證 房屋抵押登記 房地產(chǎn) E網(wǎng) ..fdcew. 商品房預(yù)售條件 ?《 城市商品房預(yù)售管理辦法 》 ?已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； ?持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； ?按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的 25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。 ? 收費冗繁，缺乏統(tǒng)一標準 ? 官僚色彩濃，辦事效率低 ? 同級部門相互牽制 ? …… 房地產(chǎn) E網(wǎng) ..fdcew. 房地產(chǎn)開發(fā)項目 規(guī)劃部門 國土部門 計劃部門 建設(shè)部門 物價部門 氣象部門 人防部門 稅務(wù)部門 房地產(chǎn) E網(wǎng) ..fdcew. 對策建議 ? 簡化審批手續(xù)，但對重要節(jié)點加強監(jiān)管 ? 建立電子報建審批系統(tǒng) ? 對行政性收費實行稅改費，并規(guī)范服務(wù)性收費 ? 規(guī)范建設(shè)行政管理，轉(zhuǎn)變政府觀念 房地產(chǎn) E網(wǎng) ..fdcew. 從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)看 ? 可行性研究的作用不顯著 ? 報批人員銜接易出現(xiàn)問題 ? 企業(yè)創(chuàng)新機制沒有建立起來 房地產(chǎn) E網(wǎng) ..fdcew. 對策建議 ? 強化投資機會研究 ? 抽調(diào)各部門報批人員，組建報批小組，加強工作銜接性。 權(quán)屬明確無糾紛。 ? 施工現(xiàn)場檢查：工程項目管理人員壓證上崗、安全文明施工設(shè)施。 房地產(chǎn) E網(wǎng) ..fdcew. 正式用電申請及 施工臨時用電申請 建設(shè)項目上水申請 建設(shè)項目排水申請 及臨時排水申請 建設(shè)項目燃氣申請 其它必要配套申請 辦理施工許可證 工程發(fā)包 辦理 合同簽證 委托質(zhì)量監(jiān)督 委托文明安全監(jiān)督 辦理市政配套工程安裝： 業(yè)主工程項目管理 施工單位竣工 房地產(chǎn) E網(wǎng) ..fdcew. 施工單位工程竣工 施工單位提交： 工程技術(shù)與竣工圖 質(zhì)量簽證文件 工程結(jié)算資料 現(xiàn)場監(jiān)理工程師組織初驗 是否合格 總監(jiān)理工程師組織全面檢查 進行預(yù)驗收 是否合格 否 是 否 是 否開發(fā)商組織正式驗收 工程質(zhì)量等級評定 簽署驗收意見書 工程交接 審核預(yù)算書 處理工程索賠 房地產(chǎn) E網(wǎng) ..fdcew. 工程發(fā)包報建 ? 受理部門 ?市建委 ? 報送要件 （業(yè)主報建，施工單位協(xié)助） ?工程項目報建表 ?《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 ?全套勘察設(shè)計文件 ?設(shè)計審查聯(lián)審單 ?公司資質(zhì)證書副本 ?經(jīng)審查同意取得工程項目施工承發(fā)包洽談會議紀要 房地產(chǎn) E網(wǎng) ..fdcew. 辦理合同簽證（備案） ? 受理部門 ?市建委 ? 報送材料 （業(yè)主報建，施工單位協(xié)助） ?建設(shè)單位與施工單位簽定的施工標準合同（施工合同由工商管理部門蓋章） 房地產(chǎn) E網(wǎng) ..fdcew. 委托質(zhì)量監(jiān)督 ? 受理部門 ?市建委（質(zhì)監(jiān)站） ? 報送材料 （業(yè)主報建，施工單位協(xié)助） ?全套設(shè)計文件 ?施工合同 ?《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 （原件） ?營業(yè)執(zhí)照副本（原件） ?《 建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督申請表 》 房地產(chǎn) E網(wǎng) ..fdcew. 委托文明安全監(jiān)督 ? 受理部門 ?市建委（安監(jiān)站） ? 報送要件 （施工單位報建，業(yè)主協(xié)助） ?施工企業(yè)安全登記資質(zhì)證書副本 ?安全申報登記表 ?項目經(jīng)理、安全員、施工員安全管理證、特種作業(yè)人員的操作證上崗證（原件） ?施工組織設(shè)計 ?臨時用電組織設(shè)計 ?職工意外傷害保險單（原件），取得安全申報表簽章。 建設(shè)單位或個人在取得本通知書后六個月內(nèi)未報送規(guī)劃設(shè)計方案的，本通知書 (合附件；附圖 )自行失效 (不可抗力因素除外 )。 房地產(chǎn) E網(wǎng) ..fdcew. 委托環(huán)境影響評估 ? 委托部門 ?具有相應(yīng)資質(zhì)的單位 ? 委托結(jié)果 ?項目環(huán)境影響評價報告書 ? 收費標準 ?遵循市場價 ?《 建設(shè)項目環(huán)境保護管理條例 》 第九條 房地產(chǎn) E網(wǎng) ..fdcew. 可行性研究的審批 ? 審批部門 ?市發(fā)展與改革委員會 ? 申請材料 ?待審批的可行性研究報告 ?項目環(huán)境影響評價報告書 ?項目建議書批準文件復印件 ?其它特殊規(guī)定必備的材料 ? 審批結(jié)果 ?可行性研究報告批準文件 ? 通常委托有資質(zhì)的單位編制可研報告 房地產(chǎn) E網(wǎng) ..fdcew. 項目立項 ? 審批部門 ?市發(fā)展與改革委員會 ? 申請材料 ?立項申請書 ?土地出讓確認書 ?《 項目建議書 》 ?《 可行性研究報告 》 ?開發(fā)資質(zhì)證明和營業(yè)執(zhí)照 ?法人身份證復印件 ? 獲得證件 ?《 企業(yè)投資項目備案證 》 ?《 建設(shè)項目備案批復 》 （１０份） 房地產(chǎn) E網(wǎng) ..fdcew. 二 .前期工作階段 前期工作階段是房地產(chǎn)開發(fā)中頭緒最為復雜的階段。 研究方法 ? 文件檢索 ? 公司調(diào)研 ★ ? 理論研究 基本假設(shè) ? 房地產(chǎn)開發(fā)項目（商、住、辦公） ? 重慶市主城區(qū) ? 嚴格依法建設(shè)，不存在罰款 房地產(chǎn) E網(wǎng) ..fdcew. 第一篇：報批流程 房地產(chǎn) E網(wǎng) ..fdcew. 房地產(chǎn)開發(fā)階段劃分 ? 投資機會尋找 ? 投資機會篩選 ? 可行性研究 ? 獲得土地使用權(quán) ? 規(guī)劃設(shè)計與方案報批 ? 簽署有關(guān)合作協(xié)議 ? 施工建設(shè)與竣工驗收 ? 市場營銷與物業(yè)管理 房地產(chǎn) E網(wǎng) ..fdcew. 項目設(shè)想 1. 投 資 立 項 申請項目報告 年度計劃 可行性研究 規(guī)劃方案 征地 勘察設(shè)計 地質(zhì)勘查 設(shè)計招標 規(guī)劃設(shè)計方案選定 建筑設(shè)計 拆遷 辦理施工執(zhí)照 編制施工組織設(shè)計 工程預(yù)算造價 2. 前 期 工 作 審核施工圖 七通一平 材料設(shè)備訂貨 辦理開工報告 組織招標 簽訂施工合同 組織施工單位進場 組織設(shè)計交底 審查施工圖組織設(shè)計 3. 施 工 準 備 施工放線 規(guī)劃部門驗線 勘察設(shè)計部門驗槽 組織樁基驗收 隱蔽工程預(yù)驗 結(jié)構(gòu)簽訂驗收 4. 工 程 管