【正文】 40億元，房地產(chǎn)增加值對城市經(jīng)濟增長的貢獻率比“九五”期間提高 % 房地產(chǎn)開發(fā)新開工面積達4500萬平方米，房屋竣工面積達 3000萬平方米，城市人均居住面積 14平方米 “十 五 ”期間 的 奮斗 目標(biāo) ……, 同時制定非常有挑戰(zhàn)性的發(fā)展目標(biāo)，顯示出對房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的較為樂觀的預(yù)期 完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 140億元 房地產(chǎn)開發(fā)新開工面積達到900萬平方米 2023年重慶市房地產(chǎn)開發(fā)主要經(jīng)濟指標(biāo) 房地產(chǎn)業(yè)增加值 53億元 竣工房屋面積達到 700萬平方米 2023年 主 要 經(jīng) 濟 指標(biāo) 重慶市將加速構(gòu)造發(fā) 達 的商貿(mào)流通體系，并以商貿(mào)流通的發(fā)展促進和推動一、二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 社會消費品零售總額 [億元 ] 商貿(mào)服務(wù)業(yè)增加值 [億元 ] 資料 來 源： 《 重慶 市 商 貿(mào) 流通 發(fā) 展 “十 五 ”計劃 和 2023年 規(guī)劃 思 路》 200350*900*2023 2023 2023+% 680110024002023 2023 2023+% 越來越多的新興商貿(mào)經(jīng)營業(yè)態(tài)會逐漸取代傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)，同時促進重慶商貿(mào)流通的快速發(fā)展 未來十五年重慶市商貿(mào)經(jīng)營業(yè)態(tài) 零售業(yè)的發(fā)展方向 ? 購物中心 ? 超級市場 ? 便民連鎖店 ? 貨倉式銷售方式 批發(fā)業(yè)的發(fā)展方向 ? 建立配送中心 ? 培育大型批發(fā)市場 ? 代理服務(wù) 重點是發(fā)展現(xiàn)代連鎖經(jīng)營和貨倉式銷售 建立多層次的配送體系，組建現(xiàn)代化的配送中心，使其成為名優(yōu)工業(yè)產(chǎn)品特別是地產(chǎn)工業(yè)品的代理商和眾多零售店的供應(yīng)服務(wù)商 未來的商貿(mào)經(jīng)營業(yè)態(tài)體系 以城市為依托，逐步建立和完善以全國性批發(fā)市場為龍頭，專業(yè)性批發(fā)市場和區(qū)域性批發(fā)市場為骨干，眾多城鄉(xiāng)集貿(mào)市場為基礎(chǔ)，城鄉(xiāng)連接，輻射區(qū)域和全國的商品市場體系 目前，重慶的消費品交易市場以農(nóng)副產(chǎn)品市場和服裝市場為主 1999年重慶市成交額上億元消費品市場營業(yè)額分析 1999年重慶市成交額上億元消費品市場分析 資料 來 源： 1999年重慶年鑒 3 . 5 %3 . 5 %7 . 0 %1 1 . 0 %7 5 . 0 %Backup 農(nóng)副產(chǎn)品 服裝 五金家電 電腦軟件 裝飾材料 合計： 28家 合計： 172億元 43%50%農(nóng)副產(chǎn)品 服裝 五金家電： 3% 電腦軟件： 1% 裝飾材料： 1% 重慶現(xiàn)有的主要三個汽車交易有形市場經(jīng)營狀況不甚理想，建議協(xié)信盡早退出 隆鑫機動車交易市場 重慶 汽車 交易 市場 經(jīng) 營 狀況 與 趨勢 協(xié)信機動車交易市場 市場形成 ? 隆鑫集團出資興建并經(jīng)營 ? 工商局興建轉(zhuǎn)讓給協(xié)信集團經(jīng)營 ? 市場規(guī)律自然形成 經(jīng)營狀況 ? 大部分?jǐn)偽豢罩? ? 攤位全部出租 汽車一條街 經(jīng)營品種 ? 轎車、小客車、摩托車及配件 ? 卡車 /農(nóng)用車 ? 轎車、摩托車及配件 經(jīng)營特點 ? 興建起比較現(xiàn)代化的建筑物，汽車展示均在室內(nèi)，在重慶是最高檔次的汽車交易市場，工商局、車管所場內(nèi)一條龍服務(wù) ? 汽車展示為露天，市場相對簡陋，但價格便宜，吸引了大量卡車農(nóng)用車的經(jīng)營單位，工商局、車管所場內(nèi)一條龍服務(wù) ? 各經(jīng)營單位各自為戰(zhàn)，無統(tǒng)一管理，街內(nèi)無工商局和車管所設(shè)點辦公 未來 3年內(nèi)將只能保存一家汽車交易的有形市場，而在未來 5~6年，汽車交易的有形市場將不再存在 ? 各自經(jīng)營，無統(tǒng)一管理 從整個重慶汽車市場來看，卡車和農(nóng)用車的市場和利潤空間將給協(xié)信一定的機會 重慶車市現(xiàn)狀分析 轎車 卡車 /農(nóng)用車 年銷量 重慶市場主要 經(jīng)營品牌 利潤率 市場集中度 1萬輛 4萬輛 桑塔納 捷達 富康 別克 長安汽車 1% 3% 2% % 1% 品牌分散 5% ：市場集中程度 ? 轎車銷售數(shù)量小，且集中度較高，進入障礙高 ? 卡車 /農(nóng)用車銷售量大，且集中度低，進入障礙相對較低 外部市場的發(fā)展為協(xié)信集團的主營業(yè)務(wù)發(fā)展提供了廣闊的空間，但是機動車交易業(yè)務(wù)的前景不甚樂觀 描述 ? 商業(yè)物業(yè)經(jīng)營面積年增長率在 37%，協(xié)信集團商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)回報率為 8%，從圖中反映：商業(yè)物業(yè)商場可以支持協(xié)信集團戰(zhàn)略發(fā)展 ? 房地產(chǎn)的銷售面積年增長率為 15%，協(xié)信集團的資產(chǎn)回報率為 15%左右，從圖中反映：房地產(chǎn)開發(fā)市場可以支持協(xié)信集團的戰(zhàn)略發(fā)展 ? 由于重慶市汽車貿(mào)易增長緩慢，建議協(xié)信慎重發(fā)展 協(xié)信業(yè)務(wù)組合分析 ：表示 協(xié) 信 業(yè)務(wù) 大 小 資產(chǎn)回報率 市場增長率 10% 20% 0% 25% 50% 機動車交易 1500萬 房地產(chǎn) 商業(yè)物業(yè) 6萬平方米 A3. 協(xié)信集團的戰(zhàn)略實施還需要注意多方面的管理難點 協(xié)信集團要成功地實施制定的短期發(fā)展戰(zhàn)略，戰(zhàn)略本身并不存在障礙，重要的是有效地解決和突破目前面臨的四個方面的管理難點 戰(zhàn)略實施的管理難點 業(yè)務(wù)運作模式 資金籌集和分配 組織結(jié)構(gòu) 人力資源體系 ? 房地產(chǎn)體系采用什么樣的運作模式才能實現(xiàn)快速的市場擴張和資產(chǎn)增值？ ? 商業(yè)物業(yè)經(jīng)營體系進入什么樣的業(yè)務(wù)經(jīng)營領(lǐng)域才能實現(xiàn)發(fā)展目標(biāo)？ ? 如何籌集到足夠的資金來滿足業(yè)務(wù)發(fā)展的需要？ ? 如何保證資金在各項業(yè)務(wù)之間進行合理的分配？ ? 如何解決現(xiàn)在組織結(jié)構(gòu)中限制協(xié)信集團未來發(fā)展的種種問題？ ? 建立什么樣的組織結(jié)構(gòu)才能有效地支撐戰(zhàn)略的發(fā)展？ ? 如何突破目前協(xié)信人力資源體系中存在的瓶頸？ ? 建立什么樣的人力資源體系才能支撐戰(zhàn)略實施和組織的發(fā)展？ 目前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展策略基本上可以分為項目串聯(lián)式運作和項目并 聯(lián)式運作兩種思路 項目串聯(lián)式運作 ? 一段時間內(nèi)公司主要精力集中在一個項目上 ? 一般取得大面積土地，連片、分期開發(fā) ? 在前一項目開發(fā)完成或者開發(fā)到一定階段時，開始滾動開發(fā)新的項目 項目并聯(lián)式運作 描述 ? 公司同時開發(fā)和運作多個房地產(chǎn)項目 ? 各個項目處于不同的區(qū)域市場 ? 各個項目的運作并行獨立，自成體系 ? 組織結(jié)構(gòu)相對簡單，整個公司一般以項目公司的形式存在 ? 更多強調(diào)自主開發(fā) ? 各項職能的工作方向明確簡單（單一項目） 特點 ? 除了常規(guī)的公司組織結(jié)構(gòu)，同時各個項目都成為獨立的項目公司或者項目部 ? 更多強調(diào)與其它企業(yè)合作開發(fā)，成立獨立的項目董事會 ? 各個項目組織的職能設(shè)置相對重合，同時總部的職能設(shè)置需要同時支撐多個項目的發(fā)展 ? 重慶龍湖 例子 ? 北京萬通 ? 中宏天 協(xié)信集團決定采用項目并聯(lián)式的運作方式來實現(xiàn)資產(chǎn)的迅速擴張，這對組織 結(jié)構(gòu)提出了較高的要求。 ? 不僅需要制定規(guī)范的制度，更重要是能夠有效地貫徹和執(zhí)行制度。 協(xié)信目前缺乏足夠數(shù)量和質(zhì)量的管理人才支撐未來的組織體系，同時現(xiàn)有員工行為方式需要更規(guī)范化和 職業(yè)化 ?協(xié)信目前人力資源管理體系還很薄弱： 薪酬體系不完善，薪酬結(jié)構(gòu)不合理 沒有系統(tǒng)的考核和評價體系，目前的考核和評價沒有實際意義 沒有員工長期發(fā)展計劃，員工的長期發(fā)展無法和企業(yè)的發(fā)展緊密聯(lián)系在一起。 ? 外部市場的發(fā)展為協(xié)信實現(xiàn)起短期戰(zhàn)略目標(biāo)提供了廣闊的空間，房地產(chǎn)行業(yè)和商業(yè)物業(yè)行業(yè)都保持著較高的增長率，需要指出的是重慶汽車交易市場的前景并不樂觀，汽車經(jīng)營和貿(mào)易如果以卡車和農(nóng)用車為主，還存在一定的機會，建議協(xié)信審慎發(fā)展汽車經(jīng)營業(yè)務(wù) ? 協(xié)信要實現(xiàn)其短期戰(zhàn)略目標(biāo)，主要面臨四個方面的問題： 選擇最適合企業(yè)擴張和發(fā)展的業(yè)務(wù)發(fā)展模式 籌集足夠的資金并進行合理的分配來確保各項業(yè)務(wù)的順利發(fā)展 目前的組織結(jié)構(gòu)需要全面調(diào)整來支撐戰(zhàn)略的實施 目前的人力資源狀況無法支撐企業(yè)戰(zhàn)略的實現(xiàn)和組織結(jié)構(gòu)的發(fā)展 概括 A1. 協(xié)信集團制定了具有挑戰(zhàn)性的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略 協(xié)信集團的長期戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)是希望成為中國具有重要經(jīng)濟影響力的企業(yè) 長期戰(zhàn)略 發(fā)展目標(biāo) ? 成為一個優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)合理的企業(yè)集團 ? 具有龐大的規(guī)模 ? 成為中國具有重要經(jīng)濟影響力的企業(yè) ? 具有良好的社會公益形象的上市公司 ? 最受員工熱愛的企業(yè) 為實現(xiàn)長期目標(biāo)，協(xié)信集團制定了公司層面和業(yè)務(wù)層面的短期戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo) 房地產(chǎn)體系短期戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo) ? 房地產(chǎn)體系未來的管理和運作模式應(yīng)該作哪些改進？ ? 房地產(chǎn)體系應(yīng)該重點培養(yǎng)哪些能力？ ? 房地產(chǎn)體系的業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)是什么？ 市場體系短期戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo) ? 市場體系未來在內(nèi)部管理和組織結(jié)構(gòu)方面應(yīng)該進行哪些改進？ ? 重點營造什么樣的核心競爭能力？ ? 業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)是什么？ 協(xié)信集團短期戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo) ? 重點培養(yǎng)哪些方面的核心能力？ ? 主要控制 哪些方面的戰(zhàn)略指標(biāo)？ ? 內(nèi)部管理的重點和核心所在是什么？ ? 追求什么樣的企業(yè)發(fā)展指標(biāo)？ 協(xié)信集團制定了迅速擴大規(guī)模和資產(chǎn)，并積極推進企業(yè)社會化的公司短期 發(fā)展戰(zhàn)略（ 2023至 2023年） 定性目標(biāo) 定量目標(biāo) ? 整合現(xiàn)有資產(chǎn)，提高利潤率 ? 建立高效的投資控股模式的管理體制 ? 完善和優(yōu)化融資渠道 ? 建立穩(wěn)定高質(zhì)的職業(yè)經(jīng)理人隊伍 ? 建立良好的企業(yè)信譽及品牌 ? 培育具有鮮明特設(shè)的推動企業(yè)發(fā)展的文化 ? 建立良好的公關(guān)關(guān)系（政府、金融、新聞） ? 總資產(chǎn)達到 20億元 ? 年銷售額達到 7億元 ? 總資產(chǎn)稅后利潤率達到 18% ? 擁有一家上市公司 房地產(chǎn)體系制定了非常具有挑戰(zhàn)性的短期業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo) 定性目標(biāo) 定量目標(biāo) ? 建立高效的內(nèi)部管理系統(tǒng) ? 建立一個穩(wěn)定的高素質(zhì)的員工隊伍 ? 在重慶地區(qū)樹立一流房屋開發(fā)商的地位 ? 培養(yǎng)“天驕”高尚住宅小區(qū)的品牌形象 ? 形成良性的現(xiàn)金流循環(huán) ? 初步形成長期研發(fā)能力以及穩(wěn)定持續(xù)的開發(fā)能力 ? 建立房地產(chǎn)體系的外部支撐系統(tǒng)（外部關(guān)系、物業(yè)管理等） ? 總資產(chǎn)達到 15億元 ? 總建設(shè)面積 100萬平米（即新增加 60萬平方米） ? 重慶城區(qū)市場占有率 8% ? 項目總投資回報率 20% ? 項目銷售稅后利潤率 25%以上 ? 擁有一家異地子公司 ? 2023年銷售額 5億元 ,2023年 7億元 市場體系的短期業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)主要是以商業(yè)物業(yè)經(jīng)營和管理創(chuàng)新為核心 定性目標(biāo) 定量目標(biāo) ? 建立一個高效的運營系統(tǒng) ? 建立一個穩(wěn)定、高素質(zhì)的員工隊伍 ? 建立新型的商業(yè)經(jīng)營模式，具有某一細(xì)分市場的核心競爭力。 單項目運作 多項目運作 ? 管理成本相對較高 ? 資金壓力大 ? 風(fēng)險以累計的概率呈現(xiàn) ? 品牌延續(xù)性較弱 ? 對開發(fā)商組織結(jié)構(gòu)的要求高 (混合型或矩陣型組織結(jié)構(gòu) ) ? 對土地獲得的要求高 (在逐步成熟的市場中 , 獲得大片地理位置相對優(yōu)越的土地將越來越困難 ) ? 發(fā)展速度相對較慢 ? 一次性風(fēng)險集中 ? 滾動開發(fā)新的項目后，容易造成原有項目的工作前后協(xié)調(diào)脫節(jié) ? 對一次性大面積土地獲得的要求相對較低 , ? 在資金有保障的前提下容易實現(xiàn)迅速擴張 ? 更符合住宅消費區(qū)域觀念很強為特征的市場 (重慶 ) ? 在細(xì)分市場競爭過度時 , 更容易通過實施針對不同細(xì)分市場的多品牌戰(zhàn)略來分散風(fēng)險 ? 品牌延續(xù)效應(yīng)高 ? 小區(qū)容易形成規(guī)模效應(yīng) ? 資金壓力相對較小 ? 開發(fā)商的組織結(jié)構(gòu)設(shè)置可以相對簡單 (功能型組織 ) ? 管理成本低 ? 物業(yè)管理便于集中管理 協(xié)信集團需要建立適應(yīng)多項目操作的組織結(jié)構(gòu)體系 協(xié)信集團高層認(rèn)為協(xié)信集團可以籌集到足夠的現(xiàn)金流來支持現(xiàn)有各項業(yè)務(wù)的發(fā)展 現(xiàn)金流入 （單位：萬元） 現(xiàn)金支出 （單位：萬元）房地產(chǎn)版塊 ：二安項目 5000 – 1000 0天驕駿園 9 0 0 0 – 1 0 0 0 0天驕年華 2 0 0 0 0 – 2 5 0 0 0時代天驕 3 0 0 0 – 6 0 0 0南坪項目 6 0 0 0 1 0 0 0 0小計 4 3 0 0 0 – 6 1 0 0 0商業(yè)物業(yè)版塊 :協(xié)信商廈 2800機動車交易市場 /涪陵項目 1200汽車交易 1500運輸公司 /駕校