【正文】 社區(qū)；做為過渡型產(chǎn)品，滿足青年人最主要的幾點需求 2 建筑：以 “ 年輕非幼稚化、類公建化、背景與展品 ” 為主題，使建筑本身成為景觀亮點 3 景觀：以 “ 免維護、耐久性、活力、年輕非幼稚化 ” 為主題，綠化以草地加喬木為主，重要景觀節(jié)點：巨型精神堡壘 5 配套：依托 21城大型配套以及 S2地塊商業(yè)；建設(shè)啟航社專屬配套：運動主題會所以及小型生活配套商業(yè) 4 戶型：以 60平米以內(nèi)的一房， 70平米左右的兩房為主；精裝修；以創(chuàng)意戶型引爆市場，后續(xù)以經(jīng)典戶型保障盈利能力 6 服務(wù)：智能化建設(shè)壓縮成本，重點在于網(wǎng)絡(luò)；物業(yè)服務(wù)增加特色項目做為賣點，重點在于物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量和品牌 7 價格：一期單價 4000元 /平米，總價 18－ 28萬；物業(yè)費 10 品牌塑造和市場定位 S1用地面積 ㎡ 總建筑面積 ㎡ 住宅建筑面積 ㎡ 商業(yè)建筑面積 ㎡ 容積率 總戶數(shù) 3010戶 總?cè)丝? 9030人 戶型配比 一房 35% 二房 65% 覆蓋率 20% 綠地率 30% 機動車停車位 1204 非機動車停車位 6020 經(jīng)濟指標(biāo) 總用地面積 ㎡ 總建筑面積 ㎡ 住宅建筑面積 ㎡ 商業(yè)建筑面積 ㎡ 其中 地上 ㎡ 地下 ㎡ 容積率 覆蓋率 % 綠地率 30% 機動車停車位 1684 非機動車停車位 7020 S1+S2總體 S1地塊 11 品牌塑造和市場定位 樓號 樓層 戶型 面積 套數(shù) 電梯北躍 A ： 1 房 84北躍 B ： 1 房 84北躍 C ： 1 房 84l of t A ： 1 房 56l of t B ： 3 房 10平層 A ： 2 房 44平層 B ： 1 房 44平層 C ： 2 房 442 梯 18 戶1 梯 14 戶1 梯 3 戶1 2 163 54 5 111 2 3 4 5 9 10 11 12 一期：共 ， 450套 二期：細節(jié) 1月 20日前確定 樓號 樓層 戶型 電梯9 16 平層： 1 房、 2 房、 3 房 1 梯 4 戶1 0 1 2 5 平層： 1 房、 2 房 1 梯 4 戶開發(fā)周期和戶型概況 12 品牌塑造和市場定位 價格定位 類型 戶型 面積 單價 總價 首付 月供 北躍 A 一房兩廳一衛(wèi) 4200 240366 48073 1115 B 一房兩廳一衛(wèi) 4000 265240 53048 1231 C 一房兩廳一衛(wèi) 4000 261280 52256 1212 LOFT A 一房兩廳一衛(wèi) 4300 188856 37771 876 B 三房兩廳一衛(wèi) 4100 275233 55047 1277 平層 A 兩房兩廳一衛(wèi) 3900 275340 55068 1278 B 一房兩廳一衛(wèi) 4000 207720 41544 964 C 兩房兩廳一衛(wèi) 3900 274599 54920 1274 一期價格估算（均價 4000）：成本測算 1月 20日完成 首付 ，月供 8801280元，輕松置業(yè) 13 品牌塑造和市場定位 核心價值梳理 超低總價：青年人的購房普及運動 戶型：人無我有（北躍），人有我優(yōu)（ loft） 精裝修：提著行李即可入住 配套：依托 21城、家世界配套；運動會所 品牌：綠地集團、綠地 21城 時間距離： 40分鐘接駁中山公園 3條軌道線路 交通：重大賣點 or重大軟肋（后續(xù)討論） 超越以往的青年社區(qū) 14 競爭環(huán)境和入市策略 中觀市場 面積段供應(yīng)面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）供求比供應(yīng)套數(shù)（套）成交套數(shù)（套）供求比6 0 以下 239 141 64293 37026 6070 84 64 13072 9923 7080 177 115 23373 15312 8090 212 172 24987 20271 總計 712 492 125725 82532 商品房住宅 2977 2481 281581 223781 商品房公寓 2182 1970 194470 168379 2020年上海市商品房住宅小戶型供需狀況 (90平米以下 ) ?供應(yīng)面積和成交面積僅僅約占全市商品房住宅的四分之一 ?供應(yīng)套數(shù)和成交套數(shù)卻已經(jīng)接近全市商品房住宅的一半 ?小戶型市場的容量已經(jīng)非常龐大 ?小戶型嚴重供過于求，市場競爭已經(jīng)非常激烈。創(chuàng)世紀(jì) —— 2020，生活的元年 ?項目形象：定義 “ 元年 ” ，強勢樹立 “ 正牌 ” 形象，從競爭中突圍而出 ?風(fēng)格：參考 class ?表現(xiàn)形式：系列報廣，定義生活 ?主題：啟航社 如果客戶需要，可隨時到售樓處索取 ?客戶憑定單號、身份證，到現(xiàn)場簽約，簽約時開具首付款發(fā)票 39 網(wǎng)絡(luò)營銷——重要營銷方式 營銷計劃總綱和階段性策略 網(wǎng)站推廣 ?要充分發(fā)揮網(wǎng)站的作用，網(wǎng)站本身的推廣很重要 ?提高網(wǎng)站點擊率 ?Google、百度買關(guān)鍵詞 ?報廣、戶外打出網(wǎng)站地址 ?搜房鏈接 ?青年人氣 BBS設(shè)鏈接：天涯、 mop（難度較大） ?話題炒作 ?在 BBS上發(fā)布話題貼，炒作 “ 啟航之星 ” ?媒體炒作 ?以搜房網(wǎng)為主 ?上海首家 24小時售樓中心 or足不出戶、購房無憂 40 定向營銷——重要營銷方式 營銷計劃總綱和階段性策略 藝術(shù)青年 ?創(chuàng)意、藝術(shù)青年，對其他客戶有示范作用 ?通過舉辦啟航文化展等形式建立聯(lián)系 投資客戶 ?溫州房展會、青年置業(yè)資本論 區(qū)域客戶 ?花橋、嘉定、漕河涇，區(qū)域抗性較小 ?寫字樓巡展、短信、直郵 核心客戶出沒 非核心客戶 1 2 3 4 居住 工作 購物 休閑、充電 長寧普陀徐匯靜安 長寧普陀徐匯靜安 普陀商城、龍之夢商圈、徐家匯商圈 電影院、咖啡吧、健身會所、酒吧、