【正文】 買斷 樓層 檔次銀座東岳店 2萬平方米 2023年 1月 廣場商業(yè)街 310元 /平 /日 部分租賃部分自有 地下兩層， 地上六層 中高銀座東湖店 2萬余平方米 2023年 12月 —— 租賃 地上四層 中檔銀座花園店 2023年 6月 —— 租賃 地上三層 中檔銀座齊魯?shù)?2萬平方米 2023年 1月 —— 租賃 地上五層 中高中百商城 2023年 進(jìn)場費 +提點，入口商鋪租金 租賃 地下一層， 地上五層 中高易初蓮花 2023年 8月 36元 /平 /日 租賃 地下一層 中低百貨大樓 裝修完畢正在招商37元 /平 /日 —— 地上五層 中檔紅樓百貨 2023年 11月 日 北段以低檔餐飲、服飾為主，中段以婚紗攝影、餐飲、精品服飾等為主，南段以低檔服飾、糖酒批發(fā)為主龍?zhí)堵?36檔服飾為主，東段以五金、家居用品（窗簾布藝）為主通天街 35元 /㎡ 而其他商業(yè)街租金大多維持在 38元，核心效應(yīng)明顯，同時明顯表現(xiàn)出了核心的單一性，凸現(xiàn)了城市商業(yè)的不成熟。　 2023年，需求震蕩放量　　由于房地產(chǎn)作為特殊商品，具有資金密集、開發(fā)周期較長等特點，受 2023年投資萎縮影響，去年以來，泰安市市區(qū)的商品房現(xiàn)售市場出現(xiàn)了相對時滯性的低迷，商品房現(xiàn)售一改 2023年較 2023年明顯增長的趨勢，成交量震蕩調(diào)整，套數(shù)和面積在前 8個月出現(xiàn)總量萎縮，自 9月份起總量呈現(xiàn)回升，之后又出現(xiàn)一定萎縮，但成交總量較 2023年和 2023年仍有一定幅度增長。泰安國際會展中心 時代廣場營銷策劃報告環(huán)境和背景 — 城市背景泰安，大架構(gòu)下迅速崛起的國際旅游城市老城區(qū)西部旅游開發(fā)區(qū)南部高新區(qū)市政府時代發(fā)展線時代發(fā)展線，輻射全城的政治、經(jīng)濟(jì)中心泰安新城市規(guī)劃中的主城區(qū)，將建成人口控制在 80萬人左右，遠(yuǎn)期 112萬人左右的山東中等規(guī)模城市。這為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了有利條件。房市不拐，房價不跌泰安國際會展中心 最簡單的原理是，開發(fā)商作為一個生意人群體，都有賣高不賣低、越賣越高的想法，并且用十來年的時間形成一種游戲規(guī)則，一旦出現(xiàn)價格下跌就論為不正常態(tài)勢，消費者也接受了這種規(guī)則。我想政府不希望再回到 08年的歷史。欠發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)市場還處在相對落后的階段，大部分城市的供需比例相對穩(wěn)定或者供小于求。 時代廣場營銷策劃報告宏觀形勢 城市背景 區(qū)域特征 產(chǎn)品特征+ + + 開發(fā)企業(yè)+環(huán)境和背景泰安國際會展中心 時代廣場營銷策劃報告會當(dāng)淩 一絕 覽頂眾 山 小泰安市國際會展中心 泰安國際會展中心 以濟(jì)南為例，每年三百萬平方米左右的銷售量也就兩三萬套房子，而濟(jì)南每年的新婚數(shù)量就 5萬對以上！購房需求一直在被抑制和后延，供需比例失衡可房市不拐，房價不跌泰安國際會展中心 排在前 20名的城市土地出讓金總額高達(dá) 6210億元，同房市不拐，房價不跌泰安國際會展中心 房市不拐，房價不跌泰安國際會展中心 所以政府適言： 2023年依然保持適度的貨幣寬松政策。近年來，泰安市的 GDP增長率一直高于全國平均水平，即使 2023年經(jīng)濟(jì)危機期間，增長率也達(dá)到了 %，高出全國 。 時代廣場營銷策劃報告環(huán)境和背景 — 城市背景泰安，大架構(gòu)下迅速崛起的國際旅游城市泰安，環(huán)山布局下全區(qū)域發(fā)展新的泰安，將以市政府為新城中心，環(huán)泰山向西、向南全區(qū)域發(fā)展，老城區(qū)只是一個成熟的商業(yè)圈部分。東南城郊區(qū)本區(qū)域不是泰城發(fā)展的主方向，并且缺少大型的配套設(shè)施。 時代廣場營銷策劃報告環(huán)境和背景 — 城市背景2023年，泰安房地產(chǎn)積累需求集中釋放 宏觀政策促使二手房交易成市場主角　 　房產(chǎn)交易規(guī)模全面上揚　　 2023年，共實際成交各類房產(chǎn) 8903套、 115萬平方米、 32億元，分別較 2023年增長 61%、 36%、 96%。泰安主要商業(yè)區(qū)分布圖光彩大市場易初蓮花溫州商業(yè)街中百百貨寶龍城市廣場規(guī)劃沃爾瑪項目 四家銀座商城銀座東湖店本項目核心商圈次級商圈邊緣商圈泰安國際會展中心 泰安國際會展中心 項目在銀座商城東臨，緊鄰東岳大街，商業(yè)氛圍濃厚。北面緊鄰市政府，東西與泰山區(qū)政府、岱岳區(qū)政府距離均在 3公里左右，且在一條直線上；是當(dāng)之無愧的政治中心區(qū)位。 時代廣場營銷策劃報告環(huán)境和背景 — 產(chǎn)品特征核心地段的大型商業(yè)綜合體，與城市發(fā)展互相助益；城市新名片，門戶客廳 項目的特點不僅僅是 50萬平米的大體量、處于城市的核心位置；更是多項城市高端功能的綜合開發(fā)、整合、發(fā)揮與利用，并與整個城市的多項功能空間進(jìn)行組合，建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，形成統(tǒng)一的城市經(jīng)濟(jì)、政治、文化核心，對城市功能進(jìn)行大劑量的彌補與快速升級；成為城市精神的結(jié)晶與發(fā)散，成為城市的象征和徽章。定位為地下商超或者商城，滿足項目自身條件、周邊市場需求和整體項目的物業(yè)配套組合。 時代廣場營銷策劃報告 關(guān)于項目及營銷的 核心思考我們?nèi)绾慰创椖勘憩F(xiàn)出來的幾個利害關(guān)系 ？2 思辨篇泰安國際會展中心 時代廣場營銷策劃報告核心思辨 — 最高利潤思辨提高附加值 + 時代廣場營銷策劃報告一個城市商業(yè)綜合體的最大價值需要全方位整合才能得到最大釋放；項目具有城市最佳經(jīng)營場所和最具投資價值產(chǎn)品的條件，可操作空間較大；最適合項目的業(yè)態(tài)是購物中心 +超市；提高項目的附加值和快速回款是項目實現(xiàn)最高利潤的途徑；采取合理的手段，可以規(guī)避只出售使用權(quán)的弊端。整個項目的所有城市高端商業(yè)配套，必然會無形中提高人們對地下商業(yè)部分檔次的認(rèn)識，大力提升這部分商業(yè)的市場力。 時代廣場營銷策劃報告項目定位 —SWOT 分析機會分析（ Opportunities） +威脅分析（ Threats） 時代廣場營銷策劃報告項目定位 — 形象定位泰城中央，首席中央購物中心什么是項目形象？首席中央購物中心從商業(yè)形態(tài)上，做泰安首家生活式購物中心，顛覆了原有的商業(yè)形態(tài)。 時代廣場營銷策劃報告產(chǎn)品定位 — 初步價格定位成本加價法成本加價法是在項目成本的基礎(chǔ)上增加常規(guī)的利潤所確定的售價，最終要以市場接受度作為衡量標(biāo)準(zhǔn)。 10%主要針對投資客。如果品牌主力商家，只愿意租賃部分面積且不足 50年（比如 10年），建議開發(fā)商持有此部分物業(yè)，或者低價銷售。過程 3：如果前期過程銷售不力，則在過程 3的返租模式中，根據(jù)銷售情況采用相應(yīng)幅度的激勵措施，刺激以投資為主的客戶購買。反之亦然！經(jīng)營者的經(jīng)營狀況直接影響投資者的收入，經(jīng)營越好，回報越高，反之亦然商業(yè)地產(chǎn)五方利益關(guān)系示意圖吸引投資客必須先要吸引經(jīng)營者，吸引經(jīng)營者必須先要吸引消費者。簡單地說，同業(yè)差異就是市場有一定承受力，不能盲目招同一品類的店進(jìn)入。主要針對主力店和個別高檔品牌輔助店。泰安國際會展中心 由于整體出售給核心主力店的價格相對零售價格較低，所以，建議盡量不采取這種形勢，而應(yīng)該采取即出售給核心主力店，又盡量小面積出售的原則 ?；驹瓌t六返租式銷售部分，同期進(jìn)行。 時代廣場營銷策劃報告 推廣 策略招商、銷售中采用什么樣的推廣策略？6 推廣策略泰安國際會展中心 泰安國際會展中心 培訓(xùn)內(nèi)容四泰安國際會展中心 9 合作方式泰安國際會展中心 10:35:1028,上午 三月 2110:35March上午 10:35AM1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的 積 累。20231意志 堅 強 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。28,上午 10:35:10三月 21 楊 柳散和 風(fēng) ，青山澹吾 慮 。 三月 2110:35:1010:35Mar2128Mar211越是無能的人，越喜 歡 挑剔 別 人的 錯 兒。20231意志 堅 強 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。28,上午 10:35:10三月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blanditut cursus. 感謝您的下載觀看專 家告 訴。 2023/3/28三月 MarchMarch 2023/3/28三月 10:35:1010:35:1010:35Sunday, 三月 21三月 21Sunday,20231行 動 出成果，工作出 財 富。 28 三月 2110:35:1010:35Mar2128Mar211故人江海 別 ，幾度隔山川。 時代廣場營銷策劃報告靜夜四無 鄰 ，荒居舊 業(yè)貧 。完成客戶購買確認(rèn)簽約顧問：強調(diào)合同談判能力，側(cè)重合同的解釋、法規(guī)的理解、合 同相關(guān)風(fēng)險的規(guī)避形象培訓(xùn)泰安國際會展中心 時代廣場營銷策劃報告團(tuán)隊架構(gòu)總經(jīng)理策劃經(jīng)理 項目經(jīng)理 招商經(jīng)理資深策劃 銷售經(jīng)理銷控管理置業(yè)顧問 簽約顧問禮賓 AE多名招商經(jīng)理營銷總監(jiān)泰安國際會展中心 9月 —10 月第三 階 段共舞大 盤 ，城市引擎引爆：不斷公布入 駐 名商，通 過 開盤銷 售將 勢 能推至新的高點。 時代廣場營銷策劃報告招商銷售 — 銷售策略銷售基本策略策略一根據(jù)購買的面積，給與相應(yīng)的價格優(yōu)惠，促進(jìn)客帶客。（不采取特殊返租回報方式的前提下）主力店進(jìn)駐后，即以稍微低于初步價格 12023 元 /㎡銷售，零售面積超過 30%時，價格提升 5%；零售面積達(dá)到 6070%時，再在提升后的價格上提升 5%；零售面積超過 90%時， 再在提升后的價格上提升 5%。項目發(fā)布會以新聞發(fā)布會的方式，邀請前期洽談過的目標(biāo)商家、媒體、政府、合作商家、產(chǎn)品設(shè)計單位等召開項目發(fā)布會，深入傳遞項目信息，打動目標(biāo)商家并借助媒體進(jìn)一步宣傳推廣。特殊商戶是指具有較高文化、藝術(shù)、科技含量的經(jīng)營單位，對它們給予優(yōu)惠政策，邀請其入場，能夠起到增強文化氛圍，活躍購物中心氣氛之作用。第四基本原則招商順序原則。 時代廣場營銷策劃報告招商銷售 — 招商策略招商的基本原則第一基本原則要維護(hù)購物中心的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營黃金比例。過程 4：實現(xiàn)初步旺場后，經(jīng)營進(jìn)入軌道，為了保持商場的持續(xù)旺銷和開發(fā)商要求的品牌效果，在對商家進(jìn)行管理的同時進(jìn)行選擇和淘汰。招商和銷售相互促進(jìn)又制約泰安國際會展中心 時代廣場營銷策劃報告營銷模式 — 幾種模式的變通營銷過程中營銷模式的變通上述營銷模式，根據(jù)營銷過程中招商、銷售情況的進(jìn)展，會出現(xiàn)不同的情況，在不同的情況下，可做下述變通：過程 1（做特殊說明 ）如果品牌主力商家，愿意將 33000平米整租 50年，租賃價格和合作方式滿足開發(fā)商對資金的要求的話，則可以整租，后面的營銷推廣過程省略。泰安國際會展中心 33000㎡ =6200元 /㎡按照投 資 回 報 率 30%計 算， 則單 位面 積 售價 應(yīng)為 ：6200*（ 1+30%） /（ %） =8530元/㎡（扣除 %營業(yè) 稅）如果扣除 30%所得稅， 則應(yīng)該 售價9