【正文】 買(mǎi)斷 樓層 檔次銀座東岳店 2萬(wàn)平方米 2023年 1月 廣場(chǎng)商業(yè)街 310元 /平 /日 部分租賃部分自有 地下兩層， 地上六層 中高銀座東湖店 2萬(wàn)余平方米 2023年 12月 —— 租賃 地上四層 中檔銀座花園店 2023年 6月 —— 租賃 地上三層 中檔銀座齊魯?shù)?2萬(wàn)平方米 2023年 1月 —— 租賃 地上五層 中高中百商城 2023年 進(jìn)場(chǎng)費(fèi) +提點(diǎn)，入口商鋪?zhàn)饨?租賃 地下一層， 地上五層 中高易初蓮花 2023年 8月 36元 /平 /日 租賃 地下一層 中低百貨大樓 裝修完畢正在招商37元 /平 /日 —— 地上五層 中檔紅樓百貨 2023年 11月 日 北段以低檔餐飲、服飾為主，中段以婚紗攝影、餐飲、精品服飾等為主，南段以低檔服飾、糖酒批發(fā)為主龍?zhí)堵?36檔服飾為主，東段以五金、家居用品（窗簾布藝）為主通天街 35元 /㎡ 而其他商業(yè)街租金大多維持在 38元，核心效應(yīng)明顯，同時(shí)明顯表現(xiàn)出了核心的單一性，凸現(xiàn)了城市商業(yè)的不成熟?！? 2023年，需求震蕩放量　　由于房地產(chǎn)作為特殊商品，具有資金密集、開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)等特點(diǎn)，受 2023年投資萎縮影響，去年以來(lái)，泰安市市區(qū)的商品房現(xiàn)售市場(chǎng)出現(xiàn)了相對(duì)時(shí)滯性的低迷，商品房現(xiàn)售一改 2023年較 2023年明顯增長(zhǎng)的趨勢(shì)，成交量震蕩調(diào)整，套數(shù)和面積在前 8個(gè)月出現(xiàn)總量萎縮，自 9月份起總量呈現(xiàn)回升，之后又出現(xiàn)一定萎縮，但成交總量較 2023年和 2023年仍有一定幅度增長(zhǎng)。泰安國(guó)際會(huì)展中心 時(shí)代廣場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告環(huán)境和背景 — 城市背景泰安，大架構(gòu)下迅速崛起的國(guó)際旅游城市老城區(qū)西部旅游開(kāi)發(fā)區(qū)南部高新區(qū)市政府時(shí)代發(fā)展線(xiàn)時(shí)代發(fā)展線(xiàn)，輻射全城的政治、經(jīng)濟(jì)中心泰安新城市規(guī)劃中的主城區(qū)，將建成人口控制在 80萬(wàn)人左右，遠(yuǎn)期 112萬(wàn)人左右的山東中等規(guī)模城市。這為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了有利條件。房市不拐，房?jī)r(jià)不跌泰安國(guó)際會(huì)展中心 最簡(jiǎn)單的原理是，開(kāi)發(fā)商作為一個(gè)生意人群體，都有賣(mài)高不賣(mài)低、越賣(mài)越高的想法，并且用十來(lái)年的時(shí)間形成一種游戲規(guī)則，一旦出現(xiàn)價(jià)格下跌就論為不正常態(tài)勢(shì)，消費(fèi)者也接受了這種規(guī)則。我想政府不希望再回到 08年的歷史。欠發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還處在相對(duì)落后的階段，大部分城市的供需比例相對(duì)穩(wěn)定或者供小于求。 時(shí)代廣場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告宏觀形勢(shì) 城市背景 區(qū)域特征 產(chǎn)品特征+ + + 開(kāi)發(fā)企業(yè)+環(huán)境和背景泰安國(guó)際會(huì)展中心 時(shí)代廣場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告會(huì)當(dāng)淩 一絕 覽頂眾 山 小泰安市國(guó)際會(huì)展中心 泰安國(guó)際會(huì)展中心 以濟(jì)南為例，每年三百萬(wàn)平方米左右的銷(xiāo)售量也就兩三萬(wàn)套房子，而濟(jì)南每年的新婚數(shù)量就 5萬(wàn)對(duì)以上！購(gòu)房需求一直在被抑制和后延，供需比例失衡可房市不拐，房?jī)r(jià)不跌泰安國(guó)際會(huì)展中心 排在前 20名的城市土地出讓金總額高達(dá) 6210億元，同房市不拐，房?jī)r(jià)不跌泰安國(guó)際會(huì)展中心 房市不拐，房?jī)r(jià)不跌泰安國(guó)際會(huì)展中心 所以政府適言： 2023年依然保持適度的貨幣寬松政策。近年來(lái)，泰安市的 GDP增長(zhǎng)率一直高于全國(guó)平均水平，即使 2023年經(jīng)濟(jì)危機(jī)期間，增長(zhǎng)率也達(dá)到了 %，高出全國(guó) 。 時(shí)代廣場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告環(huán)境和背景 — 城市背景泰安，大架構(gòu)下迅速崛起的國(guó)際旅游城市泰安，環(huán)山布局下全區(qū)域發(fā)展新的泰安，將以市政府為新城中心，環(huán)泰山向西、向南全區(qū)域發(fā)展，老城區(qū)只是一個(gè)成熟的商業(yè)圈部分。東南城郊區(qū)本區(qū)域不是泰城發(fā)展的主方向，并且缺少大型的配套設(shè)施。 時(shí)代廣場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告環(huán)境和背景 — 城市背景2023年，泰安房地產(chǎn)積累需求集中釋放 宏觀政策促使二手房交易成市場(chǎng)主角　 　房產(chǎn)交易規(guī)模全面上揚(yáng)　　 2023年，共實(shí)際成交各類(lèi)房產(chǎn) 8903套、 115萬(wàn)平方米、 32億元，分別較 2023年增長(zhǎng) 61%、 36%、 96%。泰安主要商業(yè)區(qū)分布圖光彩大市場(chǎng)易初蓮花溫州商業(yè)街中百百貨寶龍城市廣場(chǎng)規(guī)劃沃爾瑪項(xiàng)目 四家銀座商城銀座東湖店本項(xiàng)目核心商圈次級(jí)商圈邊緣商圈泰安國(guó)際會(huì)展中心 泰安國(guó)際會(huì)展中心 項(xiàng)目在銀座商城東臨，緊鄰東岳大街，商業(yè)氛圍濃厚。北面緊鄰市政府，東西與泰山區(qū)政府、岱岳區(qū)政府距離均在 3公里左右，且在一條直線(xiàn)上；是當(dāng)之無(wú)愧的政治中心區(qū)位。 時(shí)代廣場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告環(huán)境和背景 — 產(chǎn)品特征核心地段的大型商業(yè)綜合體，與城市發(fā)展互相助益；城市新名片，門(mén)戶(hù)客廳 項(xiàng)目的特點(diǎn)不僅僅是 50萬(wàn)平米的大體量、處于城市的核心位置；更是多項(xiàng)城市高端功能的綜合開(kāi)發(fā)、整合、發(fā)揮與利用，并與整個(gè)城市的多項(xiàng)功能空間進(jìn)行組合，建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，形成統(tǒng)一的城市經(jīng)濟(jì)、政治、文化核心，對(duì)城市功能進(jìn)行大劑量的彌補(bǔ)與快速升級(jí)；成為城市精神的結(jié)晶與發(fā)散，成為城市的象征和徽章。定位為地下商超或者商城，滿(mǎn)足項(xiàng)目自身?xiàng)l件、周邊市場(chǎng)需求和整體項(xiàng)目的物業(yè)配套組合。 時(shí)代廣場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 關(guān)于項(xiàng)目及營(yíng)銷(xiāo)的 核心思考我們?nèi)绾慰创?xiàng)目表現(xiàn)出來(lái)的幾個(gè)利害關(guān)系 ？2 思辨篇泰安國(guó)際會(huì)展中心 時(shí)代廣場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告核心思辨 — 最高利潤(rùn)思辨提高附加值 + 時(shí)代廣場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告一個(gè)城市商業(yè)綜合體的最大價(jià)值需要全方位整合才能得到最大釋放；項(xiàng)目具有城市最佳經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所和最具投資價(jià)值產(chǎn)品的條件，可操作空間較大；最適合項(xiàng)目的業(yè)態(tài)是購(gòu)物中心 +超市；提高項(xiàng)目的附加值和快速回款是項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)最高利潤(rùn)的途徑；采取合理的手段，可以規(guī)避只出售使用權(quán)的弊端。整個(gè)項(xiàng)目的所有城市高端商業(yè)配套，必然會(huì)無(wú)形中提高人們對(duì)地下商業(yè)部分檔次的認(rèn)識(shí)，大力提升這部分商業(yè)的市場(chǎng)力。 時(shí)代廣場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告項(xiàng)目定位 —SWOT 分析機(jī)會(huì)分析（ Opportunities） +威脅分析（ Threats） 時(shí)代廣場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告項(xiàng)目定位 — 形象定位泰城中央，首席中央購(gòu)物中心什么是項(xiàng)目形象？首席中央購(gòu)物中心從商業(yè)形態(tài)上，做泰安首家生活式購(gòu)物中心，顛覆了原有的商業(yè)形態(tài)。 時(shí)代廣場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告產(chǎn)品定位 — 初步價(jià)格定位成本加價(jià)法成本加價(jià)法是在項(xiàng)目成本的基礎(chǔ)上增加常規(guī)的利潤(rùn)所確定的售價(jià)，最終要以市場(chǎng)接受度作為衡量標(biāo)準(zhǔn)。 10%主要針對(duì)投資客。如果品牌主力商家，只愿意租賃部分面積且不足 50年（比如 10年），建議開(kāi)發(fā)商持有此部分物業(yè)，或者低價(jià)銷(xiāo)售。過(guò)程 3：如果前期過(guò)程銷(xiāo)售不力，則在過(guò)程 3的返租模式中，根據(jù)銷(xiāo)售情況采用相應(yīng)幅度的激勵(lì)措施，刺激以投資為主的客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)。反之亦然！經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)狀況直接影響投資者的收入，經(jīng)營(yíng)越好，回報(bào)越高，反之亦然商業(yè)地產(chǎn)五方利益關(guān)系示意圖吸引投資客必須先要吸引經(jīng)營(yíng)者，吸引經(jīng)營(yíng)者必須先要吸引消費(fèi)者。簡(jiǎn)單地說(shuō)，同業(yè)差異就是市場(chǎng)有一定承受力，不能盲目招同一品類(lèi)的店進(jìn)入。主要針對(duì)主力店和個(gè)別高檔品牌輔助店。泰安國(guó)際會(huì)展中心 由于整體出售給核心主力店的價(jià)格相對(duì)零售價(jià)格較低，所以，建議盡量不采取這種形勢(shì)，而應(yīng)該采取即出售給核心主力店，又盡量小面積出售的原則 ?；驹瓌t六返租式銷(xiāo)售部分，同期進(jìn)行。 時(shí)代廣場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 推廣 策略招商、銷(xiāo)售中采用什么樣的推廣策略？6 推廣策略泰安國(guó)際會(huì)展中心 泰安國(guó)際會(huì)展中心 培訓(xùn)內(nèi)容四泰安國(guó)際會(huì)展中心 9 合作方式泰安國(guó)際會(huì)展中心 10:35:1028,上午 三月 2110:35March上午 10:35AM1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的 積 累。20231意志 堅(jiān) 強(qiáng) 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。28,上午 10:35:10三月 21 楊 柳散和 風(fēng) ，青山澹吾 慮 。 三月 2110:35:1010:35Mar2128Mar211越是無(wú)能的人，越喜 歡 挑剔 別 人的 錯(cuò) 兒。20231意志 堅(jiān) 強(qiáng) 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。28,上午 10:35:10三月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit, eleifend 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