xxxx年8月28日景德鎮(zhèn)市通站路延伸段地塊項(xiàng)目戰(zhàn)略營(yíng)銷方案(完整版)
【正文】 德鎮(zhèn)樓盤開發(fā)的態(tài)勢(shì)，可以說(shuō)是中心開花，四周擴(kuò)展。前兩年只有少量中小樓盤，價(jià)格也較低，做得較好的樓盤有萊頓風(fēng)情等。市中心片區(qū)。三、各區(qū)域住宅產(chǎn)品 /價(jià)格特點(diǎn)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。未能充分了解商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)雜性 商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)雜性在于，必須長(zhǎng)期持有、而且需要大規(guī)模持有，逐步發(fā)展，從而降低商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，它是和地價(jià)聯(lián)系在一期，是和客戶的消費(fèi)習(xí)慣聯(lián)系在一起的。城市建設(shè)：本地塊處于城市邊沿，地塊周邊老舊建筑較少，緊鄰的地塊已建或在建有新型小區(qū)，如恒業(yè)、天宇綠園、加州印象等，沒有新老混居的視覺沖突。商業(yè)屬性上應(yīng)偏向于為居住區(qū)提供生活服務(wù)，但從體量上看，社區(qū)底商一般配置比例不超過(guò) 10%，本案達(dá)到 30%，因此，為商鋪尋找功能定位是一個(gè)大問題。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。二、商業(yè)定位：現(xiàn)存問題問題一：商業(yè)大體量、形態(tài)格局與業(yè)態(tài)兼容，需求不足的矛盾。 本案超體量的社區(qū)型商鋪僅僅靠自身居民生活需要不能予以滿足，而對(duì)外又難以用某單一行業(yè)來(lái)填補(bǔ)。本案商鋪的經(jīng)營(yíng)定位，應(yīng)從服務(wù)于日常生活的特定角度來(lái)考慮。鑒于此：我們提出 的定位概念。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。二、商鋪客戶的圈定u 銷售目標(biāo)客戶群體– 本地商家和投資客。第五章、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位正確理性定價(jià)為項(xiàng)目成功開發(fā)奠定基礎(chǔ)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。４、在可比區(qū)域內(nèi)具有一定的影響力。最后根據(jù)各項(xiàng)打分計(jì)算各樓盤所得總分如下：本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。從地段、交通、商業(yè)氛圍、配套、商業(yè)規(guī)模等多種因素相互比較，總體打分，本案樓盤底商的綜合得分約相當(dāng)于恒業(yè) MALL的 95%，國(guó)際華城臨江商鋪的 130%通過(guò)一元線性回歸式 Y=a+bX+e，得出本案一層底商的售均價(jià)大致在 11785元 /m2。二、銷售節(jié)奏和銷售周期的規(guī)劃考慮的幾個(gè)因素：A、如果將全部商鋪待項(xiàng)目整體落成，達(dá)到現(xiàn)房銷售條件再銷售，可能給資金運(yùn)用帶來(lái)壓力，也延長(zhǎng)銷售周期，因此，必須有相當(dāng)部分商鋪在期房階段進(jìn)入銷售。 A組團(tuán)商業(yè)在 B組團(tuán)商鋪開始預(yù)售時(shí)完成銷售率 30%。住宅：達(dá)到預(yù)售條件，取得銷售許可 —— 開盤 銷售率 35% —— 工程結(jié)構(gòu)封頂 銷售率 70% —— 外立面落成 銷售率 90%商業(yè)：在 D組團(tuán)住宅結(jié)構(gòu)封頂后，開始 D組團(tuán)商業(yè)銷售。因此，在此以后的銷售工作重點(diǎn)為沿街商鋪的銷售。一、推廣策略住宅的推廣：就本案來(lái)說(shuō)，這樣的地段，適銷對(duì)路的戶型產(chǎn)品，銷售的壓力并不大，在營(yíng)銷推廣過(guò)程中，注意化解地塊的劣勢(shì)，在充分挖掘項(xiàng)目整體賣點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)快速銷售并不難，在具體操作過(guò)程中，做好以下幾點(diǎn)：本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 按照組團(tuán)開發(fā)的步驟，招商工作亦將分階段有序進(jìn)行，在事先確定的商業(yè)經(jīng)營(yíng)品類規(guī)劃指導(dǎo)下，各組團(tuán)應(yīng)根據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃圖分行業(yè)進(jìn)行招商，首先考慮本地潛在意向客戶，再考慮引進(jìn)外來(lái)商家。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 二月 21二月 2111:39:2611:39:26February 17, 2023u 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見青山。 二月 2111:39:2611:39Feb2117Feb21u 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 二月 21二月 21Wednesday, February 17, 2023u 閱讀一切好書如同和過(guò)去最杰出的人談話。 2023/2/17 11:39:2611:39:2617 February 2023u 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 二月 2111:39:2611:39Feb2117Feb21u 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 二月 21二月 2111:39:2611:39:26February 17, 2023u 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 。ENDTHANKS!本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。主力店 —— 招商工作的重心各行業(yè)、品類的招商，首先以 “ 主力店 ” 為重， “ 主力店 ”具有品牌示范效益和帶動(dòng)效應(yīng)， “ 主力店 ” 要求高，應(yīng)在租金、場(chǎng)地等方面多予以配合和滿足。 在客戶積累階段，通過(guò)一列的營(yíng)銷措施組合，一般是通過(guò)發(fā)行客戶權(quán)益卡的形式（為回避政策的制約，此權(quán)益卡將以變通的形式出現(xiàn)），給客戶以獲利的沖動(dòng)，同時(shí)利用準(zhǔn)現(xiàn)房階段的優(yōu)勢(shì)，通過(guò)帶租約出售、返租等等措施，給客戶特別是投資客戶的興趣?！?制定可行的銷售政策和策略，給客戶以刺激。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 B組團(tuán)商業(yè)此時(shí)完成銷售率 50%。C組團(tuán)：C組團(tuán)在 B組團(tuán)住宅達(dá)到預(yù)售條件時(shí)開始施工。C、在較短時(shí)間內(nèi)達(dá)到預(yù)想的銷售成果，必須在各組團(tuán)工程進(jìn)度的最佳節(jié)點(diǎn)合理安排銷售節(jié)奏和銷售目標(biāo)。 即實(shí)際成交均價(jià)，一層大致在 1170011800元 /m2， 二層大致在 38003900元 /m2。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 設(shè)本案明年產(chǎn)品上市， 則能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格是多少？一種比較可行的定價(jià)方法是：采用與市場(chǎng)具有可比較樓盤，同類產(chǎn)品價(jià)格進(jìn)行比較得出價(jià)格。– 附近區(qū)域如南昌、九江、鷹潭、上饒等地的商人。以其他類工藝品為主，間以少量日常生活服務(wù)店鋪。“ 藝品 ” 可涵蓋以下幾個(gè)方面： 借勢(shì)恒業(yè)和曙光路已有的陶瓷經(jīng)營(yíng)點(diǎn)，定位于 “ 工藝陶瓷 ” 、 “ 創(chuàng)意陶瓷 ” ，可消化一部分商鋪。問題的結(jié)論 從本案商鋪的大體量，經(jīng)濟(jì)功能的外向性、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的限制性、服務(wù)于生活的傾向性，單一行業(yè)難以填滿商業(yè)空間的現(xiàn)實(shí)性，可知，本案商鋪的經(jīng)營(yíng)局面應(yīng)該是一個(gè)多品類、多行業(yè)的綜合商業(yè)（街）。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。而超體量的開發(fā)，又決定了商鋪不僅僅是為滿足小區(qū)居民日常生活之需要，客觀上要求本案商鋪對(duì)外開放，也就是本案商鋪的功能更多的傾向于服務(wù)于片區(qū)，甚至服務(wù)于全市。再輔之以現(xiàn)代簡(jiǎn)約歐洲風(fēng)情景觀，整體造就出多重銜接、室內(nèi)外自然過(guò)渡的優(yōu)美居家生活環(huán)境。劣勢(shì)（ W）距離傳統(tǒng)認(rèn)知的商業(yè)中心
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