年房地產(chǎn)武漢新華西項目開發(fā)建議書(完整版)
【正文】 3. 發(fā)展定位 —— 住宅 ? 住宅定位：漢口核心區(qū)中高檔的住宅社區(qū)。 ? 毛胚房銷售價格目前 6300元 /平方米（參考樓盤新華西美林公館和西北湖鳳凰城） 2. 市場分析 —— 寫字樓（商務(wù)小戶型） ? 寫字樓市場 ? 寫字樓可以做兩種形式，商務(wù)小戶型和純寫字樓 ? 純寫字樓的銷售在武漢并不理想，尤其是高檔寫字樓，銷售很困難。 ? 商務(wù)小戶型兼具了小戶型和寫字樓的特點，銷售狀況不錯，目前的售價帶裝修 7200元 /平方米，毛胚約 6700元 /平方米。 ? 產(chǎn)品定位：物業(yè) 26層高層 。 ? 經(jīng)營策略：與相關(guān)的酒店管理公司合作，目前很多連鎖的經(jīng)濟性酒店包括速八等，不過他們要的面積約 10000平方米，規(guī)模偏小。 ? 當期銷售收入按當期計算現(xiàn)金流入 ? 全部投資按借貸資金以年息 6%計算財務(wù)費用 ? 設(shè)定基準折現(xiàn)率為 8% ? 營業(yè)稅及附加按銷售額 %計算 分 期 項 目 面積（m2） 售價( 元) 小計（萬元） 備注30層高層 329,700 6,500 214,305 毛胚商鋪 寫字樓 50,000 7,000 35,000 毛胚產(chǎn)權(quán)式酒店 30,000 7,500 22,500 精裝修商業(yè) 85,800 地下停車場 38,576 小 計 495,500 271,805 總 計 495,500 271,805 銷售收入預(yù)測表總額 建筑面積單方水平 銷售面積單方水平( 萬元) ( 元 ) ( 元 )1 項目收入 271,805 5436 54852 預(yù)計開發(fā)投入 205,689 4114 4151 土地成本 100,000 2000 2020 前期費用 2,000 40 40 小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套工程費 8,687 174 175 建安工程成本 85,730 1715 1730 開發(fā)期稅費 6,912 138 139 不可預(yù)見費 2,360 47 483 管理費用 2,360 47 485 銷售費用（ % ) 10,872 217 2194 財務(wù)費用 ( 年息 %) 5,000 100 1016 銷售稅費 (%) 15,085 302 3047 預(yù)征土地增值稅 2,718 54 55銷售成本 241,725 4834 48788 所得稅 ( 33% ) 9,926 199 200稅前利潤 30,080 602 607稅后利潤 20,154 403 407投資收益率 （所得稅前） %投資收益率 （所得稅后） %銷售利潤率 （所得稅前） %銷售利潤率 （所得稅后） %靜態(tài)財務(wù)綜合表 財務(wù)指標序號 項目收入財務(wù)效益分析設(shè)定 —— 方案三 ? 開發(fā)投入按工程款支付進度計算現(xiàn)金流出 ? 考慮商品住宅的銷售收入 ? 當期銷售收入按當期計算現(xiàn)金流入 ? 全
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