映像置業(yè)成都煌歌城市之星營(yíng)銷(xiāo)企劃案營(yíng)銷(xiāo)策劃(完整版)
【正文】 開(kāi) 發(fā) 商：四川省煌歌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 策劃?rùn)C(jī)構(gòu)：重慶市映像房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn)有限公司 主講：李光明 映像置業(yè)營(yíng)運(yùn)總監(jiān) 國(guó)際注冊(cè)商務(wù)策劃師 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 綱 要 一、發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)，整體定位項(xiàng)目 二、著眼整體定位，打造城市名片 三、改變消費(fèi)觀念，引領(lǐng)消費(fèi)潮流 四、煌歌 ? 協(xié)助提升本地商家的經(jīng)營(yíng)理念。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 五、銷(xiāo)售目標(biāo)分解 大竹每年商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售量分析及本項(xiàng)目未來(lái)三年銷(xiāo)售量預(yù)測(cè) 23652 2365238000418004598050580010000200003000040000500006000002年 03年 04年 05年 06年 07年單位：㎡ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 五、銷(xiāo)售目標(biāo)分解 本項(xiàng)目未來(lái)銷(xiāo)售目標(biāo) 項(xiàng)目總體銷(xiāo)售目標(biāo) 一樓商業(yè) 80%以上； 二樓商業(yè) 50%以上； 銷(xiāo)售住宅 95%； 招商商家入駐率總體在70%以上 本階段銷(xiāo)售目標(biāo) 一樓 ； 二樓 ； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 五、銷(xiāo)售目標(biāo)分解 未來(lái)一年半時(shí)間內(nèi)銷(xiāo)售具體計(jì)劃 時(shí)間 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 第五季度 第六季度 銷(xiāo)售面積 4000 4866 4466 3800 4600 5068 單位：㎡ 銷(xiāo)售計(jì)劃根據(jù)項(xiàng)目整體實(shí)施進(jìn)度、拆遷情況、銷(xiāo)售實(shí)際情況、市場(chǎng)情況作出適時(shí)調(diào)整。也就形成客戶(hù)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)越早，所返金額越高。 ? 資料袋、禮品的制作 ? 項(xiàng)目推廣 VCD制作 ? 日常辦公用具 ? 洽談桌 ? 飲水機(jī) ? 水杯及現(xiàn)場(chǎng)小飾品包裝 ? 電視、音響 ? 若干展板 ? 購(gòu)房服務(wù)車(chē) ? 施工車(chē)輛包裝 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 六、銷(xiāo)售模式 售前準(zhǔn)備工作進(jìn)度表 銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行特征 ? 多對(duì)一的銷(xiāo)售方式（一對(duì)一、一對(duì)多、多對(duì)多） ? 銷(xiāo)售培訓(xùn)制度：對(duì)練、演講、討論、講課、辯論、市調(diào) ? 例會(huì)制度：早晚會(huì)、周例會(huì) ? 月報(bào)制度 ? 現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)控手段：二選一簽約提示 ? 電話(huà)接聽(tīng)技巧 ? 銷(xiāo)講技巧 ? 銷(xiāo)講資料 ? 特有的客戶(hù)接持流程 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 七、銷(xiāo)售價(jià)格策略 制定價(jià)格策略的指導(dǎo)原則 ? 價(jià)格策略的制定要與市場(chǎng)接受度、房地產(chǎn)市場(chǎng)容量結(jié)合起來(lái)； ? 項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略的制定要與項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)程有效結(jié)合起來(lái)，以銷(xiāo)售確定開(kāi)發(fā)進(jìn)程快慢，以開(kāi)發(fā)促進(jìn)銷(xiāo)售推進(jìn)； ? 價(jià)格策略的制定要與項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本及開(kāi)發(fā)商預(yù)期有效結(jié)合起來(lái)，在滿(mǎn)足常規(guī)成本利潤(rùn)率的條件下，盡量提升項(xiàng)目?jī)r(jià)格； ? 價(jià)格策略的制定要充分結(jié)合銷(xiāo)售單價(jià)與銷(xiāo)售總價(jià)的關(guān)系，單價(jià)是一個(gè)量化指標(biāo)，總價(jià)才是購(gòu)買(mǎi)的最終選擇決定因素； ? 價(jià)格策略的制定還要與付款方式結(jié)合起來(lái)，充分考慮消費(fèi)者存款量的多少，以及可以接受的付款比例、金額； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 七、銷(xiāo)售價(jià)格策略 大竹商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售市場(chǎng)基本特征 ? 商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)量大，每年銷(xiāo)售量有限，整體呈現(xiàn)供過(guò)于求； ? 商業(yè)物業(yè)投資回收期長(zhǎng)，達(dá)到 20年，背離商業(yè)物業(yè)投資規(guī)律； ? 市民有一定的商業(yè)物業(yè)投資購(gòu)買(mǎi)能力（城市人均可支配收入達(dá)到5000余元），但整體投資購(gòu)買(mǎi)能力有限；有一定的存款，但存款量不大； ? 市民投資意識(shí)較差，停留在傳承家業(yè)，“一鋪養(yǎng)三代”的思想觀念里，理財(cái)觀念較為落后； ? 市民普遍有持幣觀望的態(tài)度； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 七、銷(xiāo)售價(jià)格策略 本項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略的選擇 價(jià)格策略 市場(chǎng)特征 高價(jià)高促銷(xiāo)策略 產(chǎn)品在短期內(nèi)具有獨(dú)特性，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，如別墅產(chǎn)品； 高價(jià)低促銷(xiāo)策略 產(chǎn)品獨(dú)一無(wú)二，市場(chǎng)
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