【正文】 ％ 5350 268溫哥華城 10％ 4500 450合 計(jì) 　 3613備注：如果加精裝修按 1000—1200 元 /㎡計(jì) ；洋房與多層以此為基數(shù)價(jià)差大約 1015%。216。因素五：戶型數(shù)量216。使消費(fèi)者著重考慮小區(qū)及產(chǎn)品的整體品質(zhì)，避免產(chǎn)品設(shè)計(jì)中的一些不利因素（如：產(chǎn)品功能設(shè)計(jì)等方面）價(jià)格體系216。確定 “ 低開高走（依認(rèn)籌量確定） ” 入市策略，起步價(jià)不能開的過高，建議保持最低利潤水平，與開發(fā)及策略節(jié)奏相結(jié)合不斷調(diào)升價(jià)格走勢，這樣能吸引投資，又能吸引消費(fèi)，同時(shí)應(yīng)注意本案成本及項(xiàng)目中后期的調(diào)價(jià)幅度問題216。輻射客戶市區(qū)中高端人士外溢需求 。在淮北， 絕 大多數(shù)人買第一居所 多 數(shù) 有錢人擁有 第二居所項(xiàng)目客群是先內(nèi)后外，也就是先觸動(dòng)原住民，但是 形象氣質(zhì)從開始就是以市區(qū)豪宅為坐標(biāo) ，面子給足，嫁接新概念，引發(fā)全市有錢人關(guān)注販賣 “ ” 去支撐我們的國賓級(jí)禮遇總定位 ！國賓級(jí)是面子， 。 星級(jí)酒店星級(jí)酒店 硬件：訴求側(cè)重賣點(diǎn)和價(jià)格訴求，還處于低層次的性價(jià)比訴求階段；216。坐擁成熟繁華商業(yè)圈，大型超市、中小學(xué)校、銀行、商城、娛樂休閑等環(huán)伺周邊，更原味引進(jìn)國際 BLOCK街區(qū)先進(jìn)的開發(fā)模式，摒棄傳統(tǒng)的圍合式社區(qū)，以開放式建筑、商業(yè)街等完美演繹著 BLOCK街區(qū)生活，通過居住和商業(yè)的集中融合，將國際化、居住、休閑、娛樂、商務(wù)等元素組合，創(chuàng)造一種全新的居住和生活模式，引領(lǐng)淮北。均價(jià) 4500元 /㎡。溫哥華城金水河畔位置 人民路以南、梅苑路以北、南湖路以東 規(guī)模 占地面積： 35 公頃 總建筑面積： 349294M2 建筑類型 多層 小高層 戶型區(qū)間 88/91㎡兩房、 ㎡三房 賣點(diǎn)溫哥華城，淮北乃至安徽最大之社區(qū)，地處淮北新城市未來發(fā)展方向的核心區(qū)域，集合了居住、行政、商務(wù)、金融、服務(wù)等功能于一身，以其無可替代的地位集萬千寵愛于一身，引領(lǐng)淮北 “ 城市東擴(kuò)” 之大勢。樣板間璀璨面市。三房戶型占市場主導(dǎo)地位戶型配比131平米 4室 1廳 95平米 2室 2廳資料來源：據(jù)淮北房地產(chǎn)信息網(wǎng)備案統(tǒng)計(jì)發(fā)展階段需求層次功能化 關(guān)注戶型、面積、朝向、通風(fēng)等基本生活住區(qū)化 開始考慮住區(qū)環(huán)境、景觀、安全度、人群，勻質(zhì)化等因素品質(zhì)化 關(guān)注產(chǎn)品細(xì)節(jié)、材質(zhì)、設(shè)備和工藝所帶來的舒適度和人性化程度定制化 產(chǎn)品充分契合個(gè)體客戶的功能特色化 產(chǎn)品開始對(duì)位客戶個(gè)性特征和精神需求n可以看出淮北消費(fèi)者的置業(yè)需求已經(jīng)開始由基本居住功能 向住區(qū)化、品質(zhì)化發(fā)生轉(zhuǎn)變從安居向社區(qū)化、品質(zhì)化轉(zhuǎn)移提升購房需求216。位于淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心，占據(jù)重要的商業(yè)地位上海南京淮北上海輻射第三圈層徐州都市圈淮北地處徐州都市圈輻射范圍內(nèi)，受徐州影響較大城市規(guī)劃小結(jié)216。 老城區(qū)由于人口密集，配套也較為完善，但是形象較為老舊，主要以舊城改造升級(jí)為主。 —— 淮北規(guī)劃局中心塌陷地劉橋煤炭塌陷地塌陷地相山市中心 完善組團(tuán)內(nèi)現(xiàn)有的老城區(qū)，向東、向南沿人民路和相山南路發(fā)展新城區(qū)，建設(shè)新城市中心。城市東擴(kuò)南進(jìn)，城區(qū)面積不斷擴(kuò)張，城市影響力不斷提升，輻射能力不斷增強(qiáng)；216。 整體：淮北房地產(chǎn)市場全面發(fā)展，以品牌發(fā)展商為龍頭引領(lǐng)住宅進(jìn)入品質(zhì)時(shí)代；216。價(jià)格配套市場標(biāo)桿項(xiàng)目 推廣形象：項(xiàng)目形象百變，線上線下各自為陣，沒有形成規(guī)范有序的鮮明品牌個(gè)性和價(jià)值。 以溫哥華為主題規(guī)劃建設(shè)， 225萬平米的城市鎮(zhèn)生活?，F(xiàn)在購房送 18000元禮券，可直接折算房價(jià)。南湖雅苑，開創(chuàng)淮北純正 “ 花園洋房 ” 臻品，花園洋房就是 Garden Villa，她在空間上具有亞別墅或者類別墅的特征，充分享有私家花園或內(nèi)庭院、露臺(tái)，尊享醇正洋房生活。 現(xiàn)場：現(xiàn)場包裝的示范展示和體驗(yàn)，做得相對(duì)精細(xì)和品質(zhì)化很 多，值得借鑒和學(xué)習(xí)。企業(yè)獨(dú)棟企業(yè)獨(dú)棟 住宅策略思考“ ”介于第一居所和第二居所之間。擴(kuò)展客戶本市 及外地等投資客。全面預(yù)算管理原則。根據(jù)產(chǎn)品的建筑特點(diǎn)及位置分布特點(diǎn)決定價(jià)格差別，按垂直差和水平價(jià)差結(jié)合確定216。因素六：樓層高度價(jià)格調(diào)整策略216。其優(yōu)點(diǎn)如下：216。推售策略，價(jià)格策略和營銷執(zhí)行04項(xiàng)目 營銷總綱目標(biāo) 難題—— 項(xiàng)目地處遠(yuǎn)郊，客戶對(duì)區(qū)域認(rèn)知度較低—— 產(chǎn)品規(guī)劃超前 ，面臨市場超越與突破難題—— 靜安集團(tuán)首入淮北，面臨 品牌信賴 難題2023年 10月 左右 入市，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目熱賣和企業(yè)品牌實(shí)力的塑造如何實(shí)現(xiàn)客戶 質(zhì)素 的突破與 陌生區(qū)域的價(jià)值提升兩大難點(diǎn) ？VS 【 營銷策略大綱 】細(xì)分產(chǎn)品 重視品牌 精于活動(dòng) 強(qiáng)化區(qū)域價(jià)值以圈層名義，啟動(dòng)造勢以觀瀾郡品牌，贏得信任炒作南湖，說服客戶清晰各產(chǎn)品角色，協(xié)同銷售，占領(lǐng)市場推售策略推售策略基于策略總綱下的策略分解營銷策略營銷策略營銷推廣營銷推廣價(jià)格策略價(jià)格策略渠道策略渠道策略多層：基于市場及銷售任務(wù)，掌控銷售速度聚人氣；電梯多層、洋房：有效結(jié)合營銷節(jié)點(diǎn)，有序推售各類產(chǎn)品差異化定價(jià)，電梯多層、洋房樹立價(jià)格標(biāo)桿；多層制定適中價(jià)格，掌控銷售速度研究各類型產(chǎn)品客戶特征，精準(zhǔn)渠道，有效傳播產(chǎn)品信息以南湖炒作及酒店配套價(jià)值為方向，延續(xù)和支撐國賓級(jí)禮遇推廣主題216。推售策略推售策略推售策略推售策略216。快銷，制造價(jià)格高接受度。多層客戶多層客戶洋房客戶洋房客戶中端及中高端客戶群體，有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力和生活品質(zhì)追求，以改善性居住為主。同時(shí)針對(duì)企業(yè)品牌可考慮舉辦社會(huì)公益慈善捐贈(zèng)活動(dòng)等電梯多層：精準(zhǔn)目標(biāo)客戶圈層活動(dòng)針對(duì)性的客戶豪宅生活體驗(yàn)活動(dòng)，提升客戶對(duì)。持續(xù)開盤，繼續(xù)使用 價(jià)值 /老帶新策略，保證銷售 活動(dòng)推廣、價(jià)格策略 畜客期項(xiàng)目造勢，區(qū)域熱點(diǎn)炒作，活動(dòng)開展，線上線下并進(jìn)開盤期密集活動(dòng)，增強(qiáng)攻勢，情景體驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)開盤熱銷強(qiáng)銷期持續(xù)加推，客戶層擴(kuò)大，實(shí)現(xiàn)年度目標(biāo)導(dǎo)入期形象導(dǎo)入，線上戶外、網(wǎng)絡(luò) 等階段劃分階段劃分q營銷節(jié)點(diǎn)國賓領(lǐng)域 首現(xiàn)南湖q工程進(jìn)度要求q營銷活動(dòng)6月 9月q推廣主題q銷售目標(biāo)q展示安排一期 展示及達(dá)預(yù)售條件1月 2月 3月當(dāng)天開盤銷售率力爭達(dá) 70%國賓人生 耀世公開一 期 局部樓棟封頂7月 8月 12月11月10月一期工程啟動(dòng)7礦 拜訪洽 團(tuán)購 一期加推禮遇國賓 唯觀瀾郡示范區(qū) /售樓處 /樣板房展示外展場開放儀式；開工典禮；二次開盤 /節(jié)點(diǎn)促銷一期累計(jì)銷售 40%4月 5月中心景觀園林展示7月外展場啟用 /9月現(xiàn)場啟用 營銷中心開放 /10月左右 正式開盤一期持續(xù)熱銷分展場 /臨時(shí)營銷中心 /工程圍檔 /項(xiàng)目導(dǎo)視后期展示加強(qiáng) /部分 酒店等國賓級(jí)禮遇現(xiàn)場 營銷中心開放暨產(chǎn)品鑒賞會(huì)南湖價(jià)值高峰會(huì)首次開盤暨嘉年華新春答謝老客戶團(tuán)拜會(huì)節(jié)點(diǎn)促銷活動(dòng)老帶新靜安愛心助學(xué)基金會(huì)成立 新聞發(fā)布會(huì)2023年度 2023年電梯多層上市 /節(jié)點(diǎn)促銷一期累計(jì)銷售 60%新品工程等節(jié)點(diǎn)信息加推活動(dòng) 暨星級(jí)酒店簽約儀式營銷總綱營銷總綱 （備注：以下節(jié)點(diǎn)及銷量暫為虛擬，最終以實(shí)際為準(zhǔn)再調(diào)整）軟文炒作：靜安品牌、南湖公園、 ??????一、區(qū)域強(qiáng)勢炒作為先導(dǎo) ： 以區(qū)域引起市場迅速關(guān)注，結(jié)合區(qū)府市政利好聯(lián)動(dòng)，賦予項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值新的前景無窮想象力，結(jié)合媒體全方位炒作制造熱點(diǎn)，短、平、快樹立片區(qū) 南湖作為淮北唯一具備國賓級(jí)資源價(jià)值 形象，充分包裝展示順勢推廣銷售。工地圍墻配合完成252。傳遞信息過多反而沒有接受。團(tuán)購動(dòng)作： 帥選客戶名單，分批分次 主動(dòng)出擊；借用網(wǎng)絡(luò)媒體資源，開展網(wǎng)上團(tuán)購；發(fā)揮民間團(tuán)購組織，進(jìn)行利益返點(diǎn)。內(nèi)容：邀請風(fēng)水養(yǎng)生方面的專家親臨現(xiàn) 場為大家講解中華國粹養(yǎng)生風(fēng)水。樓書、折頁、戶型圖樓書折頁 戶型封套樓書：216。216。項(xiàng)目入口景觀工程完畢252。 南湖公園 ” 專家 高峰 會(huì)》 ，也是項(xiàng)目報(bào)紙 1次形象亮相。外圍聯(lián)動(dòng) Call客二三級(jí)聯(lián)動(dòng)，與 淮北 口碑三級(jí)地鋪聯(lián)動(dòng)，地鋪 Call客，傳遞項(xiàng)目信息。 我們提出功能劃分建議216。 通道的布置216。 樓書－介紹 區(qū)域及 項(xiàng)目賣點(diǎn)，創(chuàng)造氣氛，表現(xiàn)檔次216。按揭資料216。五證；216。盛大開盤252。 全部墻體都按常規(guī)做好，并粉白、地板整平216。禮遇國賓 唯觀瀾郡媒體推廣 252。再次出擊媒體選擇網(wǎng)站淮北房產(chǎn)交易網(wǎng) ：通欄廣告 +軟文淮北房產(chǎn) 網(wǎng)：通欄廣告 +軟文報(bào)紙淮北日報(bào)晨刊 ：半 版 （熱賣及活動(dòng)炒作）公交 DM：《服務(wù)指南》、《新運(yùn)廣場》 封底整版戶外 標(biāo)志性路段戶外大牌的選擇其他 短信、公函等 線下線上項(xiàng)目的 前期成交 老客戶資源挖掘常規(guī)直效營銷：老帶新開盤時(shí)：項(xiàng)目成交客戶及所有上門誠意客戶： 成交即成為老客戶，發(fā)動(dòng)新客戶，集體優(yōu)惠策略開盤 后 ：項(xiàng)目成交客戶及誠意客戶 ： 客戶累計(jì)階段，承諾老帶新前期優(yōu)惠幅度老帶新營銷策略元旦答謝酒會(huì)目的：216。THANKS靜夜四無 鄰 ，荒居舊 業(yè)貧 。 2023/3/27 7:30:0607:30:0627 March 20231做前，能 夠環(huán)視 四周；做 時(shí) ，你只能或者最好沿著以腳 為 起點(diǎn)的射 線 向前。 三月 217:30 上午 三月 2107:30March 27, 20231少年十五二十 時(shí) ，步行 奪 得胡 馬騎 。 三月 21三月 2107:30:0707:30:07March 27, 20231意志 堅(jiān) 強(qiáng) 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 三月 217:30 上午 三月 2107:30March 27, 20231 業(yè) 余生活要有意 義 ，不要越 軌 。 7:30:07 上午 7:30 上午 07:30:07三月 21 楊 柳散和 風(fēng) ，青山澹吾 慮 。 三月 21三月 21Saturday, March 27, 2023很多事情努力了未必有 結(jié) 果，但是不努力卻什么改 變 也沒有。 07:30:0607:30:0607:303/27/2023 7:30:06 AM1以我獨(dú)沈久，愧君相 見頻 。 園林及會(huì)所活動(dòng)特色216。靜安愛心助學(xué)基金會(huì)成立新聞發(fā)布會(huì) ；252。 功法樣板展示觀瀾郡盛大開盤嘉年華內(nèi)容 ： 免費(fèi)餐點(diǎn)及水谷，歌舞表演，穿插抽獎(jiǎng)，留駐人氣認(rèn)籌客戶有序的進(jìn)入案場選房和購買成交后更有大獎(jiǎng)集中抽目的：聚集人氣，最大化促進(jìn)銷售營銷重點(diǎn) :老帶新營銷，活動(dòng)營銷，價(jià)格策略拉動(dòng)目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目持續(xù)旺銷與回款目標(biāo)關(guān)鍵舉措：A、老帶新營銷B、活動(dòng)營銷C、價(jià)格策略拉動(dòng)第四階段：強(qiáng)銷期第一階段第二階段第三階段第四階段年 05月階段目標(biāo) 承接首次開盤所樹立的熱銷形象，為后需加推產(chǎn)品進(jìn)行高調(diào)推廣，同時(shí)為后續(xù)多頻次加推積蓄客戶資源。部分樓棟地上施工進(jìn)度 23層，在 1層制作清水樣板間；252。價(jià)格公示表；216。認(rèn)購合同216。 海報(bào)－形象表現(xiàn)，主要賣點(diǎn) 23個(gè)，可以張貼，要有一些實(shí)效賣點(diǎn)216。 主力戶型、具重要賣點(diǎn)的戶型是否有樣板房216。 接待區(qū)21