株洲城市風(fēng)景住宅地產(chǎn)項(xiàng)目營銷推廣策劃報(bào)告公寓住宅(完整版)
【正文】 ? 時(shí)勢策略 注意推廣時(shí)機(jī)的選擇，審時(shí)度勢，不斷的跟蹤相同潛質(zhì)的對手的動向，保持我們的唯一性和領(lǐng)袖性。 ?占地 53108M2（ 79畝 ） ， 總建面積 ?16棟 18層的電梯小高層組成 ?現(xiàn)代簡約建筑風(fēng)格 ， 庭院式圍合布局 ?風(fēng)情園林 、 沿街商業(yè)街區(qū) 、 健康人居 、 創(chuàng)新設(shè)計(jì)產(chǎn)品 、庭院生活情趣等五大核心競爭力要素設(shè)計(jì) 。 經(jīng)過周密的市場調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)大部分株洲人對城市 形象及價(jià)值缺乏明確認(rèn)識，而相關(guān)部門已經(jīng)關(guān)注重視。陽光水岸 海創(chuàng) （二）媒介費(fèi)用估算 ? 形象導(dǎo)入期 100 20% ? 一期公開期 50 10% ? 一期開盤期 70 14% ? 一期強(qiáng)銷期二期導(dǎo)入 60 12% ? 一期持銷期二期公開 40 8% ? 一期尾盤期二期開盤 50 10% ? 二期強(qiáng)銷期 50 10% ? 二期持銷期 40 8% ? 二期尾盤期 40 8% 階段性推廣費(fèi)用（萬元）及比例 四、營銷執(zhí)行體系 （一） 入市時(shí)機(jī)選擇 暫定 9月 5日，視工程進(jìn)度適當(dāng)調(diào)整 支持理由： 。 ? 管理架構(gòu) ? 1個(gè)經(jīng)理 ， 2個(gè)主管 ， 512個(gè) 銷售人員 售樓部組建 售樓人員 5月招聘確定 6月初培訓(xùn) ， 培訓(xùn)時(shí)間 10天左右； 主要培訓(xùn)內(nèi)容： ? 市場調(diào)研； ? 房地產(chǎn)基本知識及銷售基本技巧 ， 銷售經(jīng)理主講； 項(xiàng)目理念和基本情況 ， 項(xiàng)目經(jīng)理主講； ? 開發(fā)公司背景 ， 開發(fā)公司有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)主講； ? 銷售模式 、 銷售流程及銷售管理講解 ， 銷售經(jīng)理及甲 乙方營銷負(fù)責(zé)人主講； ? 禮儀 、 職業(yè)素養(yǎng)培訓(xùn) ， 公司湯總主講 。 二期總共 536套，計(jì)劃 2020年 9月份完成 70％的銷售， 2020年1月完成 90％的銷售。 同區(qū)域物業(yè)競爭策略 ? 理念領(lǐng)先策略 定義株洲人居新方向 ， 理念在同區(qū)域內(nèi)高度領(lǐng)先 ? 唯一性策略 20000平方米景觀園林 、 高爾夫果嶺配套設(shè)施等獨(dú)特的賣點(diǎn)是不可復(fù)制的 。 趨勢預(yù)測 概念時(shí)代終結(jié)、品質(zhì)時(shí)代開啟、換房時(shí)代來臨 市場進(jìn)入理性消費(fèi)階段 消費(fèi)需求旺盛 營銷推廣渠道多樣 買方市場特征明顯 銷售服務(wù)意識逐步提高 二、株洲房地產(chǎn)發(fā)展趨勢預(yù)測與分析 ? 市場供應(yīng)：存量不多 ， 供應(yīng)增加 ? 房價(jià)走勢：需求推動 ， 穩(wěn)中看漲 ? 住宅市場：大盤時(shí)代 ， 品牌制勝 三、天元區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢分析 ? 株洲國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)所在地； ? 株洲的政治 、 經(jīng)濟(jì) 、 科技和文化中心； ? 城市規(guī)劃人居環(huán)境有獨(dú)特優(yōu)勢 ， 諸多高尚住宅均坐落于此； ? 未來幾年天元區(qū)供應(yīng)規(guī)模將超過 400萬平方米 項(xiàng)目定位及分析 一 、 項(xiàng)目概況 位置： ? 株洲 CPD（ 中央政務(wù)區(qū) ） 和 CLD（ 中央生活區(qū) ） 交融區(qū)域； ? 長株潭融城的對接區(qū)域 ， 株洲 “ 東提西拓 ” 戰(zhàn)略的重點(diǎn)區(qū)域和橋頭堡； ? 北通湘江風(fēng)光帶 ， 南連炎帝廣場 ， 東鄰市委市府 ， 西抵京珠高速； ? 株洲最適宜居住區(qū)域和最具升值潛力區(qū)域 。 從城市營銷的角度，從城市精神挖掘和再塑的高度， 以城市風(fēng)景的名義和情感載體，推動配合政府部門完成這 一使命，而城市風(fēng)景也此過程中名利兼收。明珠花園 均價(jià) （ 元 /㎡ ） Px Pa=2300 Pb=2000 Pc=2200 Pd=2350 位置交通 20 18 16 15 15 15 周邊環(huán)境 16 12 16 15 14 14 商服配套 12 7 7 9 8 7 規(guī)模 12 8 8 12 10 8 內(nèi)部景觀 10 8 10 8 9 9 戶型結(jié)構(gòu) 15 12 12 10 11 10 園林 /會所 8 7 8 6 7 6 物業(yè)管理 7 6 7 5 6 6 合 計(jì) 100 78 84 80 80 75 結(jié)合項(xiàng)目目前特性，測算出理論銷售價(jià)格為 2151元 /㎡ 注： ， 預(yù)測一年后本案均價(jià)為 2360元 /平方米 。 ，避免正面接觸
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