泰州房地產(chǎn)市場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告60頁(yè)房市分析(完整版)
【正文】 業(yè)管理資源網(wǎng)企業(yè)管理資源網(wǎng) 本資料來(lái)自 54 ?七、招商介意 本資料來(lái)自 55 ? 1 、 先招最有影響力的主力店 , 樹(shù)立項(xiàng)目整體形象 ,增加影響力 ,.為后期招商上家樹(shù)立信心 . 此類主力商家可以考慮低成本招商進(jìn)來(lái)。預(yù)計(jì)泰州到常州的行車時(shí)間將從現(xiàn)在的一個(gè)半小時(shí)左右縮短到半小時(shí)左右，到上海、杭州、南京將更加便捷，與蘇南中心城市的同城效應(yīng)將會(huì)進(jìn)一步顯現(xiàn)。 ? 泰州長(zhǎng)江大橋的影響 ? 加上項(xiàng)目周邊固有大學(xué)城及居民，整個(gè)項(xiàng)目幅射人群將達(dá)11萬(wàn)左右。減去主城區(qū)人口（ 43萬(wàn)人）增長(zhǎng)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口達(dá) 463萬(wàn)。 本資料來(lái)自 34 六 、 本案的調(diào)查分析 本資料來(lái)自 35 ?泰州商業(yè) 需求調(diào)查 本資料來(lái)自 36 經(jīng)營(yíng)者 —— 商業(yè)面積 需求： ? 面積需求以 100200平米為主。時(shí)代超市、世紀(jì)聯(lián)華、易初蓮花銷售同比分別上升%、 %和 %。服裝類多 ,餐飲 ,娛樂(lè) (溜冰場(chǎng) ,碰碰車 ) 中央國(guó)際購(gòu)物 大型購(gòu)物中心，經(jīng)營(yíng) 49個(gè)大類，近 5萬(wàn)多種商品，其部分服裝店與中百一店同一品牌的店面的老板是同一個(gè)． 華潤(rùn)蘇果超市 平米 食品、百貨、生鮮 文峰千家惠 平方米 集百貨商場(chǎng)與大型綜合超市為一體的大型購(gòu)物中心，文峰進(jìn)駐該商場(chǎng)時(shí)有很多壓力，因?yàn)樗薪釉撋虉?chǎng)時(shí)，正是該商場(chǎng)的另一家商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司倒閉了 時(shí)代超市 平米 休閑 購(gòu) 物于一體 ，該商場(chǎng)０６年銷售業(yè)績(jī)不錯(cuò)，０７年業(yè)績(jī)更是節(jié)節(jié)高 蘇北商業(yè)廣場(chǎng) 平方米 服裝 ,飾品 ,電器生活用品于一體的夠物中心 本資料來(lái)自 31 15個(gè)泰州商業(yè)個(gè)案： 項(xiàng)目名 體量 經(jīng)營(yíng)特色 世紀(jì)聯(lián)華 雜貨、生鮮食品、家用百貨和紡織品等兩萬(wàn)余種，由于東風(fēng)大橋的影響，相比之下，南師的學(xué)生會(huì)選擇去易初蓮花購(gòu)物，該商場(chǎng)吸引大量蓮花區(qū)居民和部分南理工學(xué)生來(lái)消費(fèi)，其外面停車網(wǎng)點(diǎn)的擁擠都足以證明其消費(fèi)吸納能力大于易初蓮花． 易初蓮花 總投資 8000萬(wàn)元，分地上和地下（車位）各一層 泰山商場(chǎng) 1萬(wàn) 平方米 14層是服裝銷售一體化 ,512層為酒店，其服裝檔次比較低，商場(chǎng)外立面沒(méi)有特色，有些陳舊感了，服務(wù)團(tuán)隊(duì)沒(méi)有其他商場(chǎng)年輕化，西邊幾十米鄰泰州人氣最旺的 侑 水菜場(chǎng)． 財(cái)富廣場(chǎng)商業(yè)中心 ４萬(wàn)平米（一期） 全業(yè)態(tài)，全業(yè)種，廣告 “ 真正實(shí)現(xiàn)一站式全新消費(fèi) ” 好易家裝飾城 一期 平方米 二期 1萬(wàn)多平米 是泰州地區(qū) 目前 規(guī)模最大，品種最全的精品家具買(mǎi)場(chǎng) ，泰州人所皆知，帶動(dòng)了該商場(chǎng)的一站式家具購(gòu)物． 本資料來(lái)自 32 嚴(yán)判泰州 2020年商業(yè)體量 ? 根據(jù) 《 泰州商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃 》 ，到 2020年，全市市區(qū)大中型商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)達(dá)到 21處，其中，規(guī)劃新建 8處：海陵區(qū) 5處、高港區(qū) 3處。 ２ 泰州體育娛樂(lè)用品類、通訊器材類零售增長(zhǎng)迅速。農(nóng)村居民生活消費(fèi)支出中，交通通訊類、居住類、教育文化娛樂(lè)服務(wù)類分別增長(zhǎng) %、 %和 %。 2020年 19月，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11348元，同比增長(zhǎng) %。 2020年 19月份，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 ，同比增長(zhǎng) %，預(yù)計(jì)全年將達(dá)到 1150億元以上的新高。 ? 交通條件： 泰州濱江近海，蘇中入江達(dá)海的 5條重要航道在此交匯。境內(nèi)長(zhǎng)江岸線近百公里，建有長(zhǎng)江港口 3個(gè)；境內(nèi)高速公路縱橫交錯(cuò)，鐵路交通發(fā)展較快，新長(zhǎng)鐵路、寧啟鐵路均從泰州境內(nèi)穿過(guò)，江陰長(zhǎng)江大橋及其南北接線高速公路，開(kāi)辟了泰州與上海、蘇南的快速通道。 2020年泰州經(jīng)濟(jì)將來(lái)進(jìn)一步平穩(wěn)發(fā)展。 城鎮(zhèn)居民可支配收入的快速增長(zhǎng)，為 2020年商業(yè)消費(fèi)奠定基礎(chǔ)。 本資料來(lái)自 17 ? 在崗職工平均工資 ： 2020年、 2020年泰州在崗職工平均工資增幅分別達(dá)到 %、%。 ３ 本資料來(lái)自 23 五 、 泰州商業(yè)市場(chǎng) 本資料來(lái)自 24 泰州商圈現(xiàn)狀 ? 目前 泰州已經(jīng)初步形成商業(yè)街區(qū)布局，形成一核一街一區(qū)商業(yè)商務(wù)布局。再加上本案供應(yīng)量，預(yù)測(cè)潛在商業(yè)量在 30萬(wàn)左右。今年南京師范泰州學(xué)院迎來(lái)第四屆學(xué)生 ,別且比往年明顯擴(kuò)招 ,加上上幾界學(xué)生養(yǎng)成在易初蓮花的購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣 ,以及城東 06年多個(gè)樓盤(pán)的交房 ,增強(qiáng)了易初蓮花 07的銷售業(yè)績(jī)。圖例與坡子街商鋪的銷售調(diào)研結(jié)果相符 .核心區(qū)商鋪多數(shù)控制在 100平米以上 ,通常屬于品牌運(yùn)營(yíng)商 面積選擇2657134 0100 以內(nèi)100200200300300400400 以上 本資料來(lái)自 37 消費(fèi)者 —— 消費(fèi)場(chǎng)所傾向： ? 泰州人的商業(yè) 消費(fèi)有戀舊情緒，比較 相信有歷史的 ,本地的老牌(如一百 ),還有先入為主的 (如文峰 )。以本商業(yè)項(xiàng)目１%的吸納能力來(lái)估算，消費(fèi)人群也將達(dá) 5萬(wàn)。 本資料來(lái)自 51 ?我們要看到的問(wèn)題 本資料來(lái)自 52 １ 、坡子街商圈以其多年的發(fā)展及消費(fèi)習(xí)慣已經(jīng)形成了金融、商業(yè)百貨等綜合性的核心商圈，其地位已經(jīng)短期不易撼動(dòng)，以本案離其的距離看，傳統(tǒng)百貨業(yè)在本區(qū)域存活的難度太大，因此傳統(tǒng)百貨不是我們所要考慮的重點(diǎn)。大橋直接縮短了我市與蘇南、上海、杭嘉湖經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)板塊的時(shí)空距離。 ? ? ３ 、既要滿足該區(qū)域城市中堅(jiān)居民的品位，又要為高校學(xué)子打造他們的消費(fèi)時(shí)尚． ? ４ 、區(qū)域板塊每個(gè)樓盤(pán)都開(kāi)發(fā)了一定量的商業(yè)，但僅是對(duì)社區(qū)住宅的一般配套，商業(yè)價(jià)值的挖掘和利用還比較地，在本案后續(xù)的商業(yè)開(kāi)發(fā)定位中如何規(guī)避同樣的處境及同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)，與區(qū)域商業(yè)進(jìn)行有效整合、與其他區(qū)域商業(yè)
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