【正文】 業(yè)管理資源網(wǎng)企業(yè)管理資源網(wǎng) 本資料來自 54 ?七、招商介意 本資料來自 55 ? 1 、 先招最有影響力的主力店 , 樹立項目整體形象 ,增加影響力 ,.為后期招商上家樹立信心 . 此類主力商家可以考慮低成本招商進來。預計泰州到常州的行車時間將從現(xiàn)在的一個半小時左右縮短到半小時左右，到上海、杭州、南京將更加便捷，與蘇南中心城市的同城效應(yīng)將會進一步顯現(xiàn)。 ? 泰州長江大橋的影響 ? 加上項目周邊固有大學城及居民，整個項目幅射人群將達11萬左右。減去主城區(qū)人口（ 43萬人）增長，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口達 463萬。 本資料來自 34 六 、 本案的調(diào)查分析 本資料來自 35 ?泰州商業(yè) 需求調(diào)查 本資料來自 36 經(jīng)營者 —— 商業(yè)面積 需求： ? 面積需求以 100200平米為主。時代超市、世紀聯(lián)華、易初蓮花銷售同比分別上升%、 %和 %。服裝類多 ,餐飲 ,娛樂 (溜冰場 ,碰碰車 ) 中央國際購物 大型購物中心，經(jīng)營 49個大類，近 5萬多種商品，其部分服裝店與中百一店同一品牌的店面的老板是同一個． 華潤蘇果超市 平米 食品、百貨、生鮮 文峰千家惠 平方米 集百貨商場與大型綜合超市為一體的大型購物中心，文峰進駐該商場時有很多壓力，因為它承接該商場時，正是該商場的另一家商業(yè)運營公司倒閉了 時代超市 平米 休閑 購 物于一體 ，該商場０６年銷售業(yè)績不錯，０７年業(yè)績更是節(jié)節(jié)高 蘇北商業(yè)廣場 平方米 服裝 ,飾品 ,電器生活用品于一體的夠物中心 本資料來自 31 15個泰州商業(yè)個案： 項目名 體量 經(jīng)營特色 世紀聯(lián)華 雜貨、生鮮食品、家用百貨和紡織品等兩萬余種，由于東風大橋的影響，相比之下，南師的學生會選擇去易初蓮花購物，該商場吸引大量蓮花區(qū)居民和部分南理工學生來消費，其外面停車網(wǎng)點的擁擠都足以證明其消費吸納能力大于易初蓮花． 易初蓮花 總投資 8000萬元，分地上和地下（車位）各一層 泰山商場 1萬 平方米 14層是服裝銷售一體化 ,512層為酒店，其服裝檔次比較低，商場外立面沒有特色，有些陳舊感了，服務(wù)團隊沒有其他商場年輕化，西邊幾十米鄰泰州人氣最旺的 侑 水菜場． 財富廣場商業(yè)中心 ４萬平米（一期） 全業(yè)態(tài)，全業(yè)種，廣告 “ 真正實現(xiàn)一站式全新消費 ” 好易家裝飾城 一期 平方米 二期 1萬多平米 是泰州地區(qū) 目前 規(guī)模最大，品種最全的精品家具買場 ，泰州人所皆知，帶動了該商場的一站式家具購物． 本資料來自 32 嚴判泰州 2020年商業(yè)體量 ? 根據(jù) 《 泰州商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃 》 ，到 2020年，全市市區(qū)大中型商業(yè)零售網(wǎng)點達到 21處，其中，規(guī)劃新建 8處：海陵區(qū) 5處、高港區(qū) 3處。 ２ 泰州體育娛樂用品類、通訊器材類零售增長迅速。農(nóng)村居民生活消費支出中，交通通訊類、居住類、教育文化娛樂服務(wù)類分別增長 %、 %和 %。 2020年 19月，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11348元，同比增長 %。 2020年 19月份，全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 ，同比增長 %，預計全年將達到 1150億元以上的新高。 ? 交通條件： 泰州濱江近海，蘇中入江達海的 5條重要航道在此交匯。境內(nèi)長江岸線近百公里，建有長江港口 3個；境內(nèi)高速公路縱橫交錯，鐵路交通發(fā)展較快，新長鐵路、寧啟鐵路均從泰州境內(nèi)穿過，江陰長江大橋及其南北接線高速公路，開辟了泰州與上海、蘇南的快速通道。 2020年泰州經(jīng)濟將來進一步平穩(wěn)發(fā)展。 城鎮(zhèn)居民可支配收入的快速增長，為 2020年商業(yè)消費奠定基礎(chǔ)。 本資料來自 17 ? 在崗職工平均工資 ： 2020年、 2020年泰州在崗職工平均工資增幅分別達到 %、%。 ３ 本資料來自 23 五 、 泰州商業(yè)市場 本資料來自 24 泰州商圈現(xiàn)狀 ? 目前 泰州已經(jīng)初步形成商業(yè)街區(qū)布局，形成一核一街一區(qū)商業(yè)商務(wù)布局。再加上本案供應(yīng)量，預測潛在商業(yè)量在 30萬左右。今年南京師范泰州學院迎來第四屆學生 ,別且比往年明顯擴招 ,加上上幾界學生養(yǎng)成在易初蓮花的購買習慣 ,以及城東 06年多個樓盤的交房 ,增強了易初蓮花 07的銷售業(yè)績。圖例與坡子街商鋪的銷售調(diào)研結(jié)果相符 .核心區(qū)商鋪多數(shù)控制在 100平米以上 ,通常屬于品牌運營商 面積選擇2657134 0100 以內(nèi)100200200300300400400 以上 本資料來自 37 消費者 —— 消費場所傾向： ? 泰州人的商業(yè) 消費有戀舊情緒，比較 相信有歷史的 ,本地的老牌(如一百 ),還有先入為主的 (如文峰 )。以本商業(yè)項目１%的吸納能力來估算，消費人群也將達 5萬。 本資料來自 51 ?我們要看到的問題 本資料來自 52 １ 、坡子街商圈以其多年的發(fā)展及消費習慣已經(jīng)形成了金融、商業(yè)百貨等綜合性的核心商圈，其地位已經(jīng)短期不易撼動，以本案離其的距離看，傳統(tǒng)百貨業(yè)在本區(qū)域存活的難度太大，因此傳統(tǒng)百貨不是我們所要考慮的重點。大橋直接縮短了我市與蘇南、上海、杭嘉湖經(jīng)濟發(fā)達板塊的時空距離。 ? ? ３ 、既要滿足該區(qū)域城市中堅居民的品位，又要為高校學子打造他們的消費時尚． ? ４ 、區(qū)域板塊每個樓盤都開發(fā)了一定量的商業(yè)，但僅是對社區(qū)住宅的一般配套，商業(yè)價值的挖掘和利用還比較地，在本案后續(xù)的商業(yè)開發(fā)定位中如何規(guī)避同樣的處境及同質(zhì)競爭，與區(qū)域商業(yè)進行有效整合、與其他區(qū)域商業(yè)