【正文】 民房廉租房?需求主要來自于新增普通家庭住宅需求?主要以首次購房為主?城鎮(zhèn)人口增多，新增城鎮(zhèn)家庭大量增加，需求增加?供給主要來自于政府經(jīng)濟適用房供應和廉租房供應?政府加強保障性住房供給?需求大量增加，供給同樣大量增加，供求相對平衡?需求量較大，投資回報率較低第 31 頁從市場吸引力和星河競爭能力分析，中高檔住宅、豪宅屬于一類產(chǎn)品，普通住宅屬于二類產(chǎn)品，經(jīng)濟適用房屬于三類產(chǎn)品弱星河競爭能力市場吸引力低中高中 強豪宅一類產(chǎn)品二類產(chǎn)品三類產(chǎn)品167。二類業(yè)務：介于一、三類業(yè)務之間的業(yè)務，如商場經(jīng)營167。4 167。凈利潤： Y億元167。，項目選擇區(qū)域重點考慮關(guān)內(nèi)及周邊區(qū)域以及深圳規(guī)劃中的未來城市副中心龍華新城、光明新城、體育新城、東部新城。2　戰(zhàn)略目標 星河未來五年的房地產(chǎn)銷售面積增長速度要達到 30%左右的增長率目標。 星河可以分 “深圳 — 珠三角 — 全國 ”三步走來實現(xiàn)企業(yè)愿景。第 8 頁報告總結(jié)（續(xù)）3　業(yè)務戰(zhàn)略（續(xù)） 區(qū)域戰(zhàn)略： (2023年至 2023年）以鞏固與發(fā)展深圳市場為主，中期（ 2023年至 2023年）開拓珠三角市場，遠期（ 2023年后）拓展到全國其它經(jīng)濟區(qū)域。主營收入： X億元167。3 167。一類業(yè)務：市場吸引力較高，且星河競爭力較強，如住宅開發(fā)167。事實上，我國部分一線城市住宅房地產(chǎn)已經(jīng)進入改善性需求時期。合理控制普通住宅開發(fā)量，合理避免政府對相關(guān)普通住宅開發(fā)約束的限制產(chǎn)品戰(zhàn)略中高檔豪宅中高檔經(jīng)濟普通普通第 33 頁在商業(yè)零售業(yè)態(tài)中，購物中心主要包括鄰里中心、社區(qū)購物中心、地區(qū)購物中心和超級購物中心幾類167。它的主要吸引力在于它的錨店：如傳統(tǒng)的商品、眾多的商家或折扣百貨店或時尚專賣店、娛樂場所、休閑場所超級地區(qū)購物中心類似于地區(qū)購物中心，但由于它大的規(guī)模巨大，一個超級地區(qū)購物中心有更多的錨店、更深的商品選擇并吸引更多的基本人群購物中心幾種類型第 34 頁建議星河的商場產(chǎn)品戰(zhàn)略：審慎發(fā)展地區(qū)購物中心，適當發(fā)展鄰里購物中心完善住宅產(chǎn)品配套小商品的消費額度商品的消費頻率低高大167。目前我國已有二十多個大中城市人均 GDP超過 3000美元，其中蘇州、深圳、廣州人均 GDP超過了 10000美元。四線城市：落后地級市、落后縣級市。2 167。10167。6 167。核心競爭力因素 167。二線城市：天津、杭州、青島、無錫、成都、寧波、佛山、東莞、煙臺、南京、武漢、沈陽、濟南、重慶、長沙、泉州、哈爾濱、鄭州、福州、長春、西安。社區(qū)地區(qū)社區(qū)化集中化第 35 頁n 新項目建立原同類產(chǎn)品系列的項目認知的基礎(chǔ)上，更加容易宣傳和推廣n 顧客通過產(chǎn)品系列的識別，可以更加容易了解項目的風格、特色，減少項目認知難度和交易成本n 經(jīng)典項目的系列化，尤其是項目不斷的完善，使項目良好形象不斷疊加和強化，從而形成經(jīng)典的項目品牌產(chǎn)品標準化、系列化能提高項目知名度產(chǎn)品標準化、系列化不但可以提高品牌知名度，還可以降低項目開發(fā)成本，星河未來產(chǎn)品開發(fā)必須走產(chǎn)品標準化、系列化之路n 產(chǎn)品標準化、系列化可以使預期投資收益預測更加準確，降低項目經(jīng)營風險，使公司擴張變得更加容易n 產(chǎn)品標準化、系列化有利于項目經(jīng)驗的積累，不斷改進和完善產(chǎn)品系列，同時容易形成流程、管理的標準化n 產(chǎn)品標準化、系列化可以大家對項目達成共識，減少不同項目環(huán)節(jié)溝通成本，降低項目開發(fā)難度，降低項目開發(fā)成本和項目開發(fā)周期產(chǎn)品標準化、系列化能降低項目開發(fā)成本n 萬科有四大系列，金色系列、城花系列、四季系列、高檔系列，其中四季花城是其非常經(jīng)典的產(chǎn)品n 碧桂園只有碧桂園單一產(chǎn)品系列，碧桂園在進入新拓展區(qū)域前，當?shù)乜蛻魧Ρ坦饒@產(chǎn)品就有了較清楚的認知n 富力地產(chǎn)的富力城系列產(chǎn)品是其經(jīng)典產(chǎn)品，是其主要盈利來源n 卓越地產(chǎn)目前也在長沙、武漢等地推行其蔚藍系列，效果不錯優(yōu)秀企業(yè)基本上都有經(jīng)典的系列化產(chǎn)品星河必須走產(chǎn)品標準化、系列化之路第 36 頁星河國際和星河丹堤項目都取得了非凡的成功，有其可貴的成功之處好差服務價格 地理位置交通條件小區(qū)規(guī)模周邊及小區(qū)配套自然資源與環(huán)境風格星河國際中星河丹堤好：指對客戶非常具有吸引力差：指非常排斥客戶成功之處成功之處與有獨特、稀缺自然景觀的類似住宅項目相比，地理位置、交通狀況較優(yōu)準確預料到城市中心變遷；與類似項目相比，戶型、配套較優(yōu)第 37 頁星河在產(chǎn)品設計上要逐步以 “提供價值空間 ” 設計理念為指導p把住宅樓結(jié)構(gòu)、戶型結(jié)構(gòu)設計好，滿足顧客對住房的需要提供住宅p把小區(qū)結(jié)構(gòu)、社區(qū)配套設計好，滿足顧客對日常生活的需求提供社區(qū)p創(chuàng)造顧客一個身心享受的理想空間，一個展現(xiàn)自我的理想空間，一個創(chuàng)造價值的空間提供價值空間設計理念的進步第 38 頁星河產(chǎn)品標準化、系列化可以在產(chǎn)品設計理念的指導下，圍繞現(xiàn)有的星河丹堤、星河國際產(chǎn)品改進來進行產(chǎn)品系列 顧客定位 選地原則 產(chǎn)品設計原則 需新增因素丹堤系列?企業(yè)家?機關(guān)事業(yè)單位部門負責人?金融、高科技等行業(yè)專業(yè)人士?其他成功精英?具有獨特、稀缺自然景觀?土地面積較大，在 20萬 m2以上?城郊結(jié)合部，離市區(qū)比較近?靠近主要交通干道，半小時左右能到達市繁華區(qū)域?小區(qū)景觀與自然景觀協(xié)調(diào)?大面積住宅（合理應對 90/70政策）?增加小區(qū)配套彌補周邊社區(qū)不足?適量的別墅群提升住宅價值?獨特的設計風格?高雅的休閑、娛樂場所，提高生活質(zhì)量，增加生活情趣?增加和完善小區(qū)配套，更好滿足居民日常生活需求?建議增加鄰里購物中心國際系列 ?金領(lǐng)?高級白領(lǐng)?市中心或區(qū)中心地段（最好是規(guī)劃中的）?土地面積 5至 10萬 m2?多條主干道或地鐵口附近（或規(guī)劃中）?周邊配套成熟（或規(guī)劃中）?合圍式小區(qū)結(jié)構(gòu)，創(chuàng)造中間綠地、安靜?大面積住宅（合理應對 90/70政策）?裙樓建設地區(qū)購物中心?增加綠化XX系列 ?確定顧客定位 ?確定選址原則 ?確定產(chǎn)品設計原則第 39 頁本報告分八部分，現(xiàn)在閱讀的是q產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略q產(chǎn)品發(fā)展戰(zhàn)略q愿景與戰(zhàn)略目標q報告說明與總結(jié)q深圳市場鞏固與發(fā)展q全國市場拓展q職能戰(zhàn)略q長期戰(zhàn)略展望第 40 頁深圳市商品房銷售面積 2023年后出現(xiàn)大幅萎縮，預計這種萎縮趨勢會延續(xù)到 2023年， 2023年后會重會上升軌道p深圳市近年商品房取得快速增長，近 18年商品房銷售面積年均復合增長率為 %，但復合增長率小于全國的 %的水平。百貨商店167。三類產(chǎn)品：市場吸引力較差或者星河競爭偏弱，如經(jīng)濟適用房說明注：以上圖中 “高檔 ”指 “高檔住宅 ” ， “中高檔 ”指 “中高檔住宅 ” ， “普通 ”指 “普通住宅 ” ， “經(jīng)濟 ”指 “經(jīng)濟適用房 ” 。大力發(fā)展住宅開發(fā)業(yè)務167。7 167。2050年2025年2023年1978年工業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展時期商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展時期住宅地產(chǎn)快速發(fā)展時期第 23 頁167。4　職能戰(zhàn)略 星河要 3年內(nèi)（ 2023年前）實現(xiàn)上市。 產(chǎn)品戰(zhàn)略：：以中高檔住宅開發(fā)為主，適量開發(fā)豪宅系列，合理控制普通住宅開發(fā)量。發(fā)展戰(zhàn)略報告 —— 發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃二零零八年十一月八日CBHandsun 深圳華盈恒信管理顧問有限公司星河集團 機 密XHJTZL04發(fā)展戰(zhàn)略報告之二房地產(chǎn)企業(yè)分析發(fā)展戰(zhàn)略報告之三企業(yè)內(nèi)部分析發(fā)展戰(zhàn)略報告之一外部環(huán)境分析發(fā)展戰(zhàn)略報告之四發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃p本報告僅供星河內(nèi)部使用，禁止其它機構(gòu)傳閱、引用或復制。：審慎發(fā)展地區(qū)購物中心，適當發(fā)展鄰里購物中心完善住宅產(chǎn)品配套。 星河未來五年要著力構(gòu)建和打造產(chǎn)品規(guī)劃與實現(xiàn)能力、組織與管控能力、品牌與資金實力和人才隊伍能力四大核心競爭力。0 167。8 167。審慎發(fā)展商場經(jīng)營經(jīng)營業(yè)務167。中高檔經(jīng)濟普通第 32 頁建議星河住宅產(chǎn)品戰(zhàn)略：以中高檔住宅開發(fā)為主，適量開發(fā)豪宅系列，合理控制普通住宅開發(fā)量弱星河競爭能力市場吸引力低中高中 強豪宅一類產(chǎn)品二類產(chǎn)品三類產(chǎn)品167。購物中心167。p2023年上半年銷售面積為 170萬平方米，同比下降 % 。167。二級因素產(chǎn)品規(guī)劃與實現(xiàn)能力?產(chǎn)品規(guī)劃與改進能力?產(chǎn)品標準化能力?項目運營能力組織與管控能力 ?組織與管控體系有效性?目標管理能力?制度與流程管理能力品牌與資金實力 ?品牌實力?資金實力?融資能力人才隊伍能力 ?隊伍知識、技能與經(jīng)驗?員工激情與抱負?激勵體系有效性167。7 167。9 167。1 167。167。根據(jù)發(fā)展國家發(fā)展規(guī)律，當城市的人均 GDP達到 3000美元時，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展會進一步加快，其發(fā)展速度會快于第一、二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。專業(yè)店我國商業(yè)零售業(yè)態(tài)類型 說明鄰里購物中心提供附近居民顧客需要的日夜便利購物，主要由超市、藥店及提供藥物、雜物、速食和勞務服務的眾多商店組成社區(qū)購物中心提供更廣泛的服飾和其它軟商品，其中大多數(shù)店是超市、超級藥店、折扣百貨店及銷售服飾、居家 家俱用品、玩具、電子產(chǎn)品或體育用品的平價零售商組成地區(qū)購物中心提供足夠深度和品類的一般商品與服務。開發(fā)一定量的豪宅，提升中高檔住宅項目檔次和品位167。p我國 2023年人均 ，折合 2800美元，我國目前正以保障性需求為主導的住宅房地產(chǎn)發(fā)展時期，而未來我們將步入以改善性需求為主導的住宅房地產(chǎn)快速發(fā)展時期。10星河各產(chǎn)業(yè)的市場發(fā)展前景和星河競爭能力比較市場吸引力?行業(yè)平均利潤率?行業(yè)增長率?行業(yè)市場規(guī)模?行業(yè)經(jīng)營難度?行業(yè)競爭激烈程度?行業(yè)進入和退出難度星河競爭能力?業(yè)務規(guī)模與盈利能力?研發(fā)、生產(chǎn)、銷售和服務能力?品牌影響力?組織與流程有效性?內(nèi)部管理能力?可利用資源（人力、財力） 低 /弱　　　　　 程度 　　　　　 高 /強住宅開發(fā) 酒店商場經(jīng)營寫字樓經(jīng)營 旅游低低小難強難小弱小弱弱弱高高大易弱易大強大強強強第 24 頁從市場吸引力和星河競爭能力分析，住宅開發(fā)屬于一類業(yè)務，商場經(jīng)營屬于二類業(yè)務，寫字樓經(jīng)營、旅游和酒店屬三類業(yè)務弱星河競爭能力市場吸引力低中高中 強住宅商場寫字樓酒店旅游一類業(yè)務二類業(yè)務三類業(yè)務167。2 167。星河愿景 中國一流品牌企業(yè)釋義：p經(jīng)營范圍覆蓋全國多個省市p主要經(jīng)濟指標處于行業(yè)領(lǐng)先水平p品牌提及率及美譽度處于行業(yè)領(lǐng)先水平p具有行業(yè)領(lǐng)導地位的產(chǎn)品和業(yè)務組合p擁有強大的資金和技術(shù)實力p在全國擁有強大的品牌影響力p公司發(fā)展戰(zhàn)略對行業(yè)產(chǎn)生一定影響p具有高度統(tǒng)一價值觀的經(jīng)營管理