【正文】 形式。 商業(yè)地產(chǎn) VS住宅地產(chǎn) ? 9大區(qū)別 ? 功能、用途不一樣 ? 住宅的功能和用途一般來講就是居?。? ? 而商業(yè)則有太多的功能：購物、餐飲、娛樂、休閑、商務(wù)功能等等，功能不一；即使只是購物功能，又可以細分為百貨店、大賣場、生活超市和專業(yè)店等。 ? 經(jīng)營思路 大多數(shù)地產(chǎn)商都抱著“賣房子就走”的經(jīng)營思想，屬于一次性高價消費，不需要為商業(yè)地產(chǎn)完善規(guī)劃和長期運營買單。這種類型的物業(yè)，有些是由于城市開發(fā)建設(shè)過程中規(guī)劃不周而造成的，有些則是因為特殊需要而形成的，如學(xué)校內(nèi)有校舍，同一小區(qū)內(nèi)既有住宅又有商務(wù)辦公樓等。目前在中國各工業(yè)開發(fā)區(qū)流行的標(biāo)準(zhǔn)廠房，多為輕工業(yè)用房，有出售和出租兩種經(jīng)營形式。 ? 辦公物業(yè)是從事生產(chǎn)經(jīng)營咨詢服務(wù)等行業(yè)的管理人員辦公的場所，它屬于生產(chǎn)經(jīng)營資料的范疇。 物業(yè)的概念 物業(yè)的分類 ? 根據(jù)物業(yè)的使用功能不同，可將其分為居住物業(yè)、非居住物業(yè)和混合物業(yè)三種類型。 不同使用功能的物業(yè)，其特點也各不相同。這類物業(yè)按照發(fā)展變化過程可分為傳統(tǒng)辦公樓，現(xiàn)代寫字樓和智能化辦公建筑等。 ? 文教科衛(wèi)物業(yè)主要指影院劇場體育場館學(xué)校醫(yī)院等建筑用房。 物業(yè)管理與房地產(chǎn)的關(guān)系 物業(yè)管理是房地產(chǎn)綜合開發(fā)的派生物，作為房地產(chǎn)市場的消費環(huán)節(jié)，物業(yè)管理實際上是房地產(chǎn)綜合開發(fā)的延續(xù)和完善，是一種社會化和專業(yè)化的服務(wù)方式。 ? 操作難度 住宅地產(chǎn)就像是小學(xué)生，商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)合型則像是大學(xué)生，因此難度差異較大。 ? 消費環(huán)節(jié)不一樣 ? 住宅銷售以后就直接進入了消費終端，經(jīng)過裝修就可以居?。? ? 而商業(yè)地產(chǎn)在銷售后，是不能直接進行消費的，在某種程度上是不具備使用價值 的，它還要進行招商、裝修、進貨和經(jīng)營。 商業(yè)地產(chǎn) VS住宅地產(chǎn) ? 9大區(qū)別 ? 專業(yè)性區(qū)別 ? 總體來說，商業(yè)地產(chǎn)要求更加專業(yè)。 ? 商業(yè)物業(yè)的類型 ? 從建筑結(jié)構(gòu)上分，可以分為兩種類型：敞開型、封閉型。寧波的世貿(mào)中心，金光中心等。即一切從實際出發(fā)。 ? 企業(yè)識別體系以改變企業(yè)形象、注入新鮮感，增強企業(yè)活力，從而吸引廣 大消費者的注意，提高銷售業(yè)績的一種經(jīng)營手段。 住宅物業(yè) ?住宅小區(qū)物業(yè)的管理的內(nèi)容 包括對住宅小區(qū)居民和住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)備、綠化、衛(wèi)生、交通、治安、環(huán)境等的管理 住宅物業(yè) ? 住宅小區(qū)物業(yè)的管理的內(nèi)容 ? (1)住宅小區(qū)居民的管理和服務(wù) ? 住宅小區(qū)的物業(yè)管理，其管理和服務(wù)的對象首先就是住宅小區(qū)的居民。 ? (4)治安管理 ? 治安管理的目標(biāo)是保證整個住宅小區(qū)的安全與安寧。 住宅物業(yè) ? 住宅小區(qū)物業(yè)的管理的內(nèi)容 ? (10)收費管理 ? 包括各種收費標(biāo)準(zhǔn)、辦法的制定，收費的實施，基金和各項經(jīng)費的使用管理及賬目公開等工作。正因為居住小區(qū)內(nèi)的業(yè)主有了這樣的要求，居住小區(qū)的物業(yè)公司就有了工作上的著重點。從事住宅小區(qū)管理的物業(yè)管理公司通過向居住在小區(qū)內(nèi)的人們提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，達到管理的目的。住宅小區(qū)物業(yè)管理的中心工作就是為住宅小區(qū)居民創(chuàng)造舒適、安全、和諧的居住環(huán)境。總的來說，管理要求可以歸納為兩個方面： ? 一、物質(zhì)環(huán)境管理的要求； ? 二、社會環(huán)境管理的要求； 住宅物業(yè) ? 1)物質(zhì)環(huán)境管理的要求 ? ①增強住宅功能。 住宅物業(yè) ? (2)社會環(huán)境管理的要求 ? ①健全機構(gòu)，形成機制，實行專業(yè)管理與群眾管理相結(jié)合的管理模式，充分發(fā)揮住宅小區(qū)管委會的作用，調(diào)動各方面的積極性。同 ? 時， 商業(yè)物業(yè)內(nèi)客流量大， 特別是節(jié)假日及大型促銷活動時， 容易發(fā)生意外， 這增加了管理的難度， 對保潔、 安全、 消防、 設(shè)施設(shè)備運行等工作提出了更高的要求。 ? 在商業(yè)物業(yè)內(nèi)服務(wù)則要求更高的標(biāo)準(zhǔn)。 ? 促銷活動。 ? 物流配套服務(wù) 。 商業(yè)物業(yè)與住宅物業(yè)的對比分析 ?通過上述對比， 我們可以看到由于商業(yè)經(jīng)營的特殊性，人流 ?量大，設(shè)施設(shè)備復(fù)雜，不論是管理內(nèi)容還是服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與住宅 ?物業(yè)都有所不同，比住宅物業(yè)的要求更高。 ? 廣告管理。 ? 商業(yè)物業(yè)內(nèi)部面積寬廣， 顧客除消費外， 還有可能較長時間逗留， 物業(yè)服務(wù)還需滿足消費者生理和行為的需要， 在合理范圍內(nèi)設(shè)臵休息凳、殘疾人設(shè)施、兒童娛樂設(shè)施 、不喜歡購物男士的專用休息區(qū) 、方便哺乳的母嬰室、 寵物寄存處 、專用吸煙區(qū)等滿足不同人群的多樣需求。 ? 商業(yè)物業(yè)作為客戶消費的場所， 需要良好的商業(yè)氛圍吸引客戶前來消費， 須讓客戶感受到環(huán)境的寬敞、 明亮、 整潔與美觀。 ? ③開展社區(qū)文化活動，加強住宅小區(qū)的精神文明建設(shè)。 ? ②搞好小區(qū)的配套設(shè)施。住宅小區(qū)的物業(yè)，特別是房屋、地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)有其價值，使這部分固定資產(chǎn)保值、升值，為產(chǎn)權(quán)人收回成本并提供一定利潤也是住宅小區(qū)物業(yè)管理的職能之一。 住宅物業(yè) ? 住宅物業(yè)的特點 ? (四 )、 管理具有復(fù)雜性 ? 主要體現(xiàn)在居民的構(gòu)成復(fù)雜，對物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)要求不一；房屋產(chǎn)權(quán)具有多元化的特點，使得管理難度增大；在住宅小區(qū)的物業(yè)管理實施過程中經(jīng)常涉及市政管理、水電氣暖供應(yīng)、公安、街道辦事處等多個部門和單位，需要協(xié)調(diào)關(guān)系，明確職責(zé)；由于居民的收入水平和物業(yè)管理消費意識差別較大，目前住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費用收繳工作難度較大，具有相當(dāng)?shù)膹?fù)雜性。小區(qū)內(nèi)居住著各行各業(yè)的人員，居住的人口結(jié)構(gòu)十分復(fù)雜，產(chǎn)生社會化現(xiàn)象。 ? 住宅小區(qū)物業(yè)的管理服務(wù)對象 ? 住宅小區(qū)的物業(yè)管理，管理和服務(wù)的對象首先是住宅小區(qū)的居民 ? 住宅小區(qū)居住設(shè)施管理 住宅小區(qū)物業(yè)管理公司根據(jù)物業(yè)管理合同，只負責(zé)住宅小區(qū)房屋及附屬設(shè)施、設(shè)備的管理。 ? (5)小區(qū)內(nèi)供水、供電、公共照明、電梯、空調(diào)等設(shè)施設(shè)備的管理 ? (6)市政設(shè)施維護管理 ? 市政沒施管理主要是指住宅小區(qū)內(nèi)的道路、公共排水排污管道和化糞池等設(shè)施的管理。 ? (2)房屋管理 ? 房屋管理是小區(qū)物業(yè)管理工作的基礎(chǔ)和本源。要把自動扶梯等開關(guān)裝臵在顧客碰不到的地方。對于商業(yè)樓宇的內(nèi)部設(shè)計也要竭盡所能，進出口都要有鮮明的標(biāo)志，有條件的可以在內(nèi)部配臵一些像噴泉、瀑布、陽光走廊等小景點，而且內(nèi)部顏色要協(xié)調(diào)，布局比例要恰到好處，令人賞心悅目，流連忘返。 ? （ 2）地區(qū)購物中心，這種購物中心建筑規(guī)模一般在 13萬平米之間，商業(yè)服務(wù)區(qū)域以城市中心某一部分為主，服務(wù)