【正文】 定位的項(xiàng)目來(lái)引導(dǎo)發(fā)展；盤(pán)龍江畔，草長(zhǎng)鶯飛，具備建設(shè)優(yōu)美園林環(huán)境的基礎(chǔ)條件； 產(chǎn)品設(shè)計(jì) ：就高層建筑產(chǎn)品設(shè)計(jì)和建筑材料的運(yùn)用而言，昆明相對(duì)落后于深圳，更為先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念和材料應(yīng)用有利于打造品質(zhì)更高的產(chǎn)品 商業(yè)配置 ：本案商業(yè)部分建議引入大型超市，并設(shè)計(jì)社區(qū)休閑商業(yè)中心，成為區(qū)域商業(yè)中心 大量管理資料下載 項(xiàng)目物業(yè)定位 大量管理資料下載 項(xiàng)目物業(yè)定位 新中心 新樣板 NEW CENTER NEW TYPE 大量管理資料下載 物業(yè)定位釋義 新中心 —— 北市區(qū)具備昆明重要城市副中心的地位、北倉(cāng)片區(qū)具備北市區(qū)配套服務(wù)設(shè)施中心的地位；同時(shí)，北倉(cāng)片區(qū)作為新興的大社區(qū)，將超越過(guò)往北市區(qū)、銀河片區(qū)的整體居住品質(zhì)，而本案則將成為北倉(cāng)片區(qū)的商業(yè)中心、居住中心、健身休閑中心 新樣板 —— 本案將定位為著眼于全昆明的中高端居住物業(yè)，從品質(zhì)、形象、價(jià)格、配套等方面都將成為 引領(lǐng)北倉(cāng)片區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目的主流開(kāi)發(fā)模式，肩負(fù)著引導(dǎo)、確立、彰顯北倉(cāng)片區(qū)房地產(chǎn)整體形象的重大責(zé)任 大量管理資料下載 項(xiàng)目客戶(hù)定位 大量管理資料下載 項(xiàng)目客戶(hù)定位 游離客戶(hù)群 重點(diǎn)客戶(hù)群 核心客戶(hù)群 偶得客戶(hù)群 重點(diǎn)客戶(hù)群 在區(qū)域內(nèi)工作的教師、醫(yī)生 區(qū)域內(nèi)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)者 ?擁有一定積蓄 ?重視環(huán)境及生活配套 ?面積需求主要為三房 ?以居家為主 核心客戶(hù)群 游離客戶(hù)群 偶得客戶(hù)群 周邊居家型客戶(hù) ?認(rèn)同片區(qū)價(jià)值； ?關(guān)注配套，尤其是教育資源； ?積蓄一般，收入穩(wěn)定； ?面積需求不大 昆明市內(nèi)私營(yíng)企業(yè)主、高級(jí)白領(lǐng)、公務(wù)員 ?消費(fèi)能力強(qiáng) ?重視環(huán)境及各項(xiàng)配套 ?注重產(chǎn)品細(xì)節(jié)及形象包裝 ?面積需求主要為三房或更大 ?居家及投資兼而有之 省外商業(yè)經(jīng)營(yíng)主、度假養(yǎng)老型客戶(hù) ?主要為投資，看重升值 ?注重形象包裝及產(chǎn)品品質(zhì) ?對(duì)品牌非常敏感 ?面積需求中等 大量管理資料下載 項(xiàng)目客戶(hù)推論 核心客戶(hù)群來(lái)源： 北倉(cāng)片區(qū)新建市場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校等市政配套從業(yè)人員；北市區(qū)現(xiàn)有煙草等企事業(yè)單位員工 重點(diǎn)客戶(hù)群來(lái)源： 北市區(qū)現(xiàn)有入住人口二次置業(yè)需求；北京路沿線(xiàn)及城區(qū)寫(xiě)字樓白領(lǐng)階層；昆明城中村改造搬遷人口；看重片區(qū)發(fā)展前景和樓盤(pán)品質(zhì)的投資客戶(hù) 游離客戶(hù)群來(lái)源： 城區(qū)商業(yè)人士及私營(yíng)業(yè)主；云南省內(nèi)地州客戶(hù)；云南省外度假置業(yè)客戶(hù) 本案客戶(hù)來(lái)源 大量管理資料下載 項(xiàng)目客戶(hù)推論 昆明習(xí)性分析 昆明氣候宜人，四季如春，昆明人，居于海撥近 2023多米的高原，生活條件富足，易造成不溫不火的性格； 氣候條件的優(yōu)越性，使昆明人愛(ài)家、戀家。 劣勢(shì)（ W） ?地段：全新區(qū)域，居住氣氛淡?。? ?配套：生活配套難及周邊競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)； ?價(jià)值：區(qū)域處于主城最北端，價(jià)值認(rèn)可度不如其他新區(qū)； ?規(guī)劃容積率無(wú)特別優(yōu)勢(shì)。 ?北區(qū)建設(shè)：北京路延長(zhǎng)線(xiàn)； ?城市改造：舊區(qū)重建速度加快 ?差異化：產(chǎn)品品質(zhì)有極大提升空間。同時(shí)，也由于交通不十分便捷，大部分的昆明人較為缺少與外界的信息交流，樂(lè)于留戀于高原上自我陶醉、自我滿(mǎn)足； 品茗、休閑的云南地域色彩，容易形成小范圍的圈子文化，昆明人成就越大圈子越大，視野越開(kāi)闊。 從市場(chǎng)推廣形象而言，在放棄大而無(wú)當(dāng)?shù)纳萑A下，我們選擇“雅致”作為滿(mǎn)足客戶(hù)心理需求的形象。 大量管理資料下載 產(chǎn)品定位推論 主入口 縱橫景觀(guān)主軸 次入口 次入口 次入口 次入口 次入口 次入口 12棟 26層高層， 144000㎡ 底層 1層商鋪， 6000 ㎡ 2棟 26層高層， 23000 ㎡ 3層集中商業(yè)， 24000㎡ 花園洋房， 15萬(wàn) ㎡ 規(guī)劃無(wú)法完成 大量管理資料下載 產(chǎn)品定位推論 方向一下的可行性研判 從規(guī)劃條件方面考慮，低密度物業(yè)難以滿(mǎn)足凈用地容積率 要求，而通過(guò)降低容積率的方式達(dá)到建設(shè)低密度物業(yè)的方式，則在各個(gè)方案中是最不經(jīng)濟(jì)的： 若容積率降為 ，則建筑面積為 138986平方米，以 TOWNHOUSE樂(lè)觀(guān)價(jià)格預(yù)期 7500元 /平方米計(jì)算，總銷(xiāo)售收入為 ，在各個(gè)方案中銷(xiāo)售收入是最低的。 大量管理資料下載 產(chǎn)品面積推論 荷塘月色 戶(hù)型 面積區(qū)間（ M2） 比例 1房 % 2房 1廳 1衛(wèi) % 3房 2廳 1衛(wèi) % 3房 2廳 2衛(wèi) % 4房 2廳 2衛(wèi) % 5房 3廳 2衛(wèi) % 共有 36種戶(hù)型 ,其中 ,三房為主，占到總數(shù)的 %。 + + 商業(yè)組合推論 大量管理資料下載 中原認(rèn)為可借鑒參考的龍泉路家樂(lè)福實(shí)景照片 大量管理資料下載 項(xiàng)目商業(yè)定位 社區(qū)風(fēng)情廣場(chǎng) Fashion Island 第二推薦方案： 大量管理資料下載 根據(jù)最近得到的信息，沃爾瑪正在與本案西側(cè)的金安小區(qū)洽談進(jìn)駐事宜，若沃爾瑪成功進(jìn)駐金安小區(qū)，則方案一中的以大型超市帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)中心的市場(chǎng)基礎(chǔ)將不復(fù)存在； 從本案商業(yè)物業(yè)價(jià)格高于住宅物業(yè)、商業(yè)街鋪銷(xiāo)售好于集中式商業(yè)兩點(diǎn)理由出發(fā)，在方案一無(wú)法完成的情況下，我們?nèi)越ㄗh做足 3萬(wàn)平方米商業(yè)面積，并借力殘運(yùn)會(huì)游泳館，打造風(fēng)情商業(yè)街區(qū)。 2023年 3月 上午 8時(shí) 24分 :24March 12, 2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023年 3月 12日星期日 上午