【正文】 、記事本、筆、廣告衫、臺歷等） 3) 廣告品制 作必須按照公司《招投標(biāo)管理辦法》進(jìn)行 4) 廣告品制作總費(fèi)用不得超過營銷費(fèi)用計(jì)劃中所制定的標(biāo)準(zhǔn) 工作接口及工作周期： 項(xiàng)目整體形象確定后，即可開始，根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展可補(bǔ)充。 相關(guān)附件： 廣告審核流程 廣告會審核準(zhǔn)表 現(xiàn)場包裝 ： 為配合項(xiàng)目開盤需要，促進(jìn)項(xiàng)目銷售，對售樓處內(nèi)外進(jìn)行開盤氣勢布置。 戶外廣告 ： 根據(jù)項(xiàng)目銷售需要，在戶外選擇合適的位置進(jìn)行項(xiàng)目形象宣傳。 相關(guān)部門： 項(xiàng)目公司銷售部負(fù)責(zé)，項(xiàng)目公司總經(jīng)理室審定，集團(tuán)市場研究部、集團(tuán)總經(jīng)理室備案 。 相關(guān)部門： 項(xiàng)目公司銷售部負(fù)責(zé)，項(xiàng)目公司技術(shù)部協(xié)助，項(xiàng)目公司總經(jīng)理室審定，集團(tuán)市場研究部、集團(tuán)總經(jīng)理室備案 。面積計(jì)算的準(zhǔn)確率（差錯率）和完成時間列入各責(zé)任部門（責(zé)任人）的工作考核內(nèi)容和 《房地產(chǎn)建筑面積計(jì)算委托合同》對 測繪單位的獎懲內(nèi)容。若意見分歧無法統(tǒng)一時，由項(xiàng)目公司銷售部負(fù)責(zé)向項(xiàng)目轄地房產(chǎn)主管部門咨詢，項(xiàng)目公司（副）總經(jīng)理組織協(xié)調(diào)再審；計(jì)算結(jié)果統(tǒng)一后，按下列 面積計(jì)算結(jié)果確認(rèn) 程序報(bào)批執(zhí)行，確保計(jì)算結(jié)果合法、準(zhǔn)確。 3）培訓(xùn)考核 項(xiàng)目公司 銷售部負(fù)責(zé)督促代理 銷售 公司專案經(jīng)理將產(chǎn)品 技術(shù)交底的 主要（疑難）內(nèi)容，編進(jìn)銷講案和答客問，并至遲在開盤前 30 日向本案全體業(yè)務(wù)人員逐條作詳細(xì)的講解；經(jīng) 項(xiàng)目公司 技術(shù)部 組織 考核合格的業(yè)務(wù)員才能上崗代理銷售。在銷售過程中若需調(diào)整，原則上由代理公司提前書面報(bào)告 項(xiàng)目公司 銷售部，經(jīng) 項(xiàng)目公司 （副）總經(jīng)理審核、集團(tuán)公司市場研究部審查批準(zhǔn)后向 項(xiàng)目公司 銷售部作出書面答復(fù)，由 項(xiàng)目公司 銷售部同時轉(zhuǎn)達(dá)上述銷售價目持有人，并同時錄入公司明源售樓管理系統(tǒng)后執(zhí)行； 4）價格優(yōu)惠種類 銷售標(biāo)價因故需要優(yōu)惠客戶時（不包括付款方式優(yōu)惠），一般應(yīng)由開發(fā)公司會同代理公司在開盤前視項(xiàng)目實(shí)際情況確認(rèn)在每平方米優(yōu)惠多少元、一次性優(yōu)惠多少元和總房價折扣率三種優(yōu)惠辦法中只選一種使用；具體視項(xiàng)目實(shí)際情況由 項(xiàng)目公司 銷售部提出辦法，集團(tuán)公司市場研究部審批；審批確認(rèn)后的優(yōu)惠辦法，由 項(xiàng)目公司 銷售部至遲在開盤 前 2 天錄入公司明源售樓管理系統(tǒng)的“折扣管理”，實(shí)際享有此優(yōu)惠方式的商品房認(rèn)購或簽約時，錄入人員需準(zhǔn)確錄入公司售樓管理系統(tǒng)和購房合同網(wǎng)上備案軟件。 8）合同簽約房價計(jì)算 合同簽約房價＝ 【總房價 優(yōu)惠額度（包括員工購房補(bǔ)貼和除付款方式優(yōu)惠外的所有優(yōu)惠額）】－ 付款方式優(yōu)惠額 9）銷售價格報(bào)批 至遲在項(xiàng)目領(lǐng)取預(yù)售證前 30 個工作日，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況和項(xiàng)目 轄地 政府有關(guān)部門規(guī)定，由 項(xiàng)目公司 銷售部負(fù)責(zé)，前期部、預(yù)算部、技術(shù)部、工程部、財(cái)務(wù)部等部門配合，向項(xiàng)目 轄地 物價主管部門申報(bào)銷售價格核批工作。 （ 2） 項(xiàng)目公司 （副）總經(jīng)理批轉(zhuǎn)（送）辦公室、工程部、預(yù)算部、技術(shù)部、代理公司 、物業(yè)管理公司輪閱修改； （ 3） 項(xiàng)目公司 法律顧問審查修改； （ 4） 項(xiàng)目公司 （副）總經(jīng)理審批； （ 5）集團(tuán)公司市場研究部備案。 必須人工操作時，由 項(xiàng)目公司 銷售部事先加蓋上述內(nèi)容的合同條款專用章； 空格條款 商品房買賣合同中不需要的未填空格條款，由 項(xiàng)目公司 銷售部 事先在《商品房買賣合同專用軟件》中按下列要求 設(shè)置和調(diào)整好打印模板。 合同簽約時必須由 買受人本人現(xiàn)場簽署， 代理公司業(yè)務(wù)員現(xiàn)場確認(rèn)， 如系委托代理，受托代理人須同時提供經(jīng)過公證的授權(quán)委托代理書、受托代理人身份證原件和復(fù)印件，才能在委托代理人欄親筆簽名； 與買受人進(jìn)行溝通并提供 項(xiàng)目公司 銷售部的售后服務(wù)熱線，及時為客戶提供全方位的服務(wù)； 買受人選擇按揭購房的，業(yè)務(wù)員應(yīng)按購房合同約定或 項(xiàng)目公司 規(guī)定向買受人收齊按揭資料，同時簽署《辦證授權(quán)委托書》 。 辦理合同備案變更或注銷的必備資料 （ 1）《商品房買賣合同變更申請核準(zhǔn)表》； （ 2）申請人身份證原件、復(fù)印件；委托他人辦理的還需提供經(jīng)公證的授權(quán)委托書及委托代理人身份證原件、復(fù)印件； （ 3）原已備案登記的所有購房合同原件； （ 4）直系親屬之間相互更名或加名的，應(yīng)提供戶口簿原件、復(fù)印件或戶籍證明； （ 5）合同雙方協(xié)商約定變更合同條款或相關(guān)內(nèi)容的需提供補(bǔ)充協(xié)議； （ 6）根據(jù)合同條款約定預(yù)付房價款的收據(jù)原件 與復(fù)印件； （ 7） 屬違約而導(dǎo)致合同備案變更或注銷的，需提供違約方已支付違約金的收款收據(jù)； （ 8）屬商業(yè)性住房貸款購房的，需提供還款證明原件復(fù)印件； （ 9） 因規(guī)劃或設(shè)計(jì)變更造成買受人退房的，需提供批準(zhǔn)規(guī)劃或設(shè)計(jì)變更的有效證明； （ 10）因司法或行政裁定而變更合同備案的，需提供司法或行政裁定書。由集團(tuán)公司市場研究部、代理公司售樓處和 項(xiàng)目公司 銷售部分別檢討上月廣告發(fā)布效果， 評估 下月廣告計(jì)劃對項(xiàng)目推廣的作用，討論和確定下月廣告計(jì)劃。 企劃部自專案經(jīng)理書面反饋 2 天內(nèi)撰寫分析報(bào)告并于每期廣告、活動結(jié)束后 5天內(nèi)報(bào)告 項(xiàng)目公司 銷售部，銷售部根據(jù)代理公司專案經(jīng)理的《廣告效果反饋意見》和企劃部《廣告效果分析報(bào)告》綜合進(jìn)行分析，作出有針對性的可行性建議后逐級上報(bào) 項(xiàng)目公司 （副）總經(jīng)理和集團(tuán)公司市場研究部。 3）審報(bào)程序 （見附件 ） 3．工作接口及工作周期 ： 達(dá)到根據(jù)項(xiàng)目所在地預(yù)銷售標(biāo)準(zhǔn)的工程進(jìn)度 即可進(jìn)行，周期視當(dāng)?shù)卣块T規(guī)定 4．工作提示 ： 詳見附件 5．相關(guān)附件 預(yù)售許可證領(lǐng)取流程圖 房款收付： 對收付房款的相關(guān)規(guī)定 1．相關(guān)部門 ： 代理公司、 項(xiàng)目公司 銷售部、財(cái)務(wù)部共同完成 2．工作程序 ： 1） 收款程序 代理公司 經(jīng)辦業(yè)務(wù)員陪同買受人到收款處 開具銀行 繳 款憑證 ； 收款員 開具銀行 繳 款憑證交給 買受人 ； 代理公司 經(jīng)辦業(yè)務(wù)員 盡可能陪同 買受人 到銀行 繳 購房款； 收款員 憑 買受人從繳 款 銀行取得 的已 繳 款憑證 和小訂支付憑證 開具 房款 收款收據(jù)； 買受人持現(xiàn)金不愿意到 銀行 繳 購房款 的， 收款員應(yīng)該在現(xiàn)場收款處直接收取房款 ，向買受人 開具 房款 收款收據(jù) ，并在售樓管理系統(tǒng)的相應(yīng)功能項(xiàng)中登記。 3） 按揭客戶資料審核 （ 項(xiàng)目轄地 按揭 銀行另有明文規(guī)定的從其規(guī)定執(zhí)行） 項(xiàng)目公司 銷售部 現(xiàn)場 簽約代表在 審核購房合同時，應(yīng)同時對代理公司提交的買受人銀行按揭資料的完整性和合法性，按提供按揭貸款銀行的要求進(jìn)行審核。 上述規(guī)程若與項(xiàng)目轄地按揭銀行明文規(guī)定有抵觸的，按項(xiàng) 目轄地按揭銀行規(guī)定執(zhí)行 ； 3．工作接口及工作周期 ： 正式銷售后即可開始 4．工作提示 1） 按揭到帳登記 當(dāng) 項(xiàng)目公司 財(cái)務(wù)部獲取銀行按揭放款對帳單時，出納員必須及時將此次放款數(shù)據(jù)錄入售樓管理系統(tǒng)的“收支管理”；銷售部應(yīng)及時將買受人已放按揭的金額和所對應(yīng)的銀行進(jìn)行核銷?？蛻暨M(jìn)門后應(yīng)及時打招呼和倒茶水，讓其感受到熱情接待。在投訴處理結(jié)束后應(yīng)通 知客戶，并以適當(dāng)方式向客戶表示謝意。 相關(guān)附件 客戶投訴意見審批流程 客戶投訴登記表 投訴處理流程 。處理完畢后請客戶在《售后服務(wù)反饋表》上簽署意見和建議； d. 投訴處理過程中，根據(jù)投訴內(nèi)容和要求，認(rèn)真做好必要的記錄和音像、圖文資料證據(jù)保全，一切來往信函和相關(guān)資料應(yīng)注意收集、整理、歸檔； e. 問題處理完畢后，責(zé)任部門應(yīng)有專門小結(jié)，部門進(jìn)行討論和總結(jié)，處理的相關(guān)結(jié)論向 項(xiàng)目公司 報(bào)告，集團(tuán)公司相關(guān)部門備案。要站在客戶的角 度 ，使用積極的語言，表示同情理解，虛心接受，并曉之以理地解釋和說服客戶、按 上述 規(guī)定程序處理問題。 3） 欠款催交 ： 如果 買受人 尚未補(bǔ)足首付款 【不包括未簽合同的意向金或預(yù)訂金】或 拖欠分期付款 的房款 ，應(yīng) 根據(jù)合同約定付款時間，提前 2 天編制 《欠款客戶清單》 通知并督 促代理公司 責(zé)任到人，電話 催其 限期 補(bǔ)足 ，同時 善意告知違約責(zé)任； 項(xiàng)目公司 銷售部簽約代表應(yīng)每天營業(yè)終了時檢查和記錄 代理公司 電話 催繳 情況，次日書面報(bào)告 項(xiàng)目公司 銷售部經(jīng)理備案； 經(jīng)電話 催繳 后到期仍未足額繳款的，逾期次日 由 項(xiàng)目公司 銷售部以掛號信形式發(fā)出《催款通知書》 （見附表）， 告知 買受人應(yīng)該在收到信件后速來公司繳款；掛號信回執(zhí) 與《催款通知書》復(fù)印 件 項(xiàng)目公司 銷售部 存檔； 經(jīng) 項(xiàng)目公司 銷售部書面 催繳 到期仍未足額繳款的，逾期次日 項(xiàng)目公司 銷售部應(yīng) 約請買受人面談（約請時限最長為 10 天），并將有關(guān)情況及時 上報(bào) 項(xiàng)目公司 （副）總經(jīng)理 ，由 項(xiàng)目公司 作出處理決定，并將處理意見以掛號信形式告知 買受人（前來處理時限最長為 10 天） ，直至通過法律訴訟 解決 。 強(qiáng)銷期 提供按揭貸款銀行的代表在現(xiàn)場時， 按揭客戶資料審核工作由 項(xiàng)目公司 銷售部現(xiàn)場 簽約代表填寫《銀行按揭貸款申報(bào)登記表》后，直接轉(zhuǎn) 提供按揭貸款銀行的代表審查；經(jīng)審查符合要求的才能簽訂購房合同。 2） 票據(jù)審核注意事項(xiàng) 繳 款人姓名須與合同買受人一致（ 可以通過售樓管理系統(tǒng)查詢核對， 共有產(chǎn)權(quán)的可以 核對合同中 的其中 一個人姓名）；付款人與合同買受人不一致 的， 須開具《代付房款證明》 （見附表） ，單位為個人代付購房款的須加蓋單位公章，注明有效期 并有法定代表人簽字；下同。 集團(tuán)公司市場研究部應(yīng)該建立行之有效的項(xiàng)目《 廣告效果評估系統(tǒng) 》，綜合和分類上述各公司相關(guān)部門提供的各種資料，分析研究存在的問題，提出下一步廣告發(fā)布的建議，每月出版《項(xiàng)目廣告效果分析評估報(bào)告》（包括項(xiàng)目區(qū)域樓盤媒體廣告登記表）。各部門最長審核和 綜合評審 時間 首稿為 4 天、例稿為 8 個小時， 由 項(xiàng)目公司 銷售部負(fù)責(zé)將書面意見反饋給代理公司企劃部； 廣告審核的職責(zé)如下： （ 1） 項(xiàng)目公司銷售部 —— 從客戶的角度對廣告表述的產(chǎn)品、地段、環(huán)境、價格、物業(yè)管理等諸賣點(diǎn)宣 傳是否準(zhǔn)確和具有吸引力，對涉及銀行按揭、付款方式、銷售價格等方面內(nèi)容是否符合規(guī)定和事先確認(rèn)的計(jì)劃，對公司整體形象的宣傳及常規(guī)性綜合圖文表述是否準(zhǔn)確進(jìn)行審核，并對事后的廣告效果進(jìn)行跟蹤評估； （ 2） 項(xiàng)目公司技術(shù)部 — — 對項(xiàng)目規(guī)劃、總建筑面積、地形示意圖、道路及發(fā)展規(guī)劃、各項(xiàng)技術(shù)數(shù)據(jù)、工程術(shù)語等技術(shù)方面是否與設(shè)計(jì)方案、圖紙、規(guī)范及實(shí)際情況進(jìn)行審核 （ 3） 項(xiàng)目公司工程部 —— 對用房性質(zhì)、周邊商業(yè)設(shè)施、地形地貌、基礎(chǔ)設(shè)施、建筑結(jié)構(gòu)、工程進(jìn)度、公建配套、交房標(biāo)準(zhǔn)、交房期限、房型示意圖等工程方面是否與設(shè)計(jì)方案、圖紙、規(guī)范及 實(shí)際情況進(jìn)行審核； （ 4） 項(xiàng)目公司（副）總經(jīng)理 —— 綜合各部門審查意見， 首稿 向集團(tuán)公司市場研究部提出批準(zhǔn)或要求修改 樣稿的意見； 例稿 直接審批。辦理完畢后需及時錄入售樓管理系統(tǒng)，以免影響再次銷售機(jī)會或銷售后臺的管理； 6） 合同解除 買受人 因故 提出 退房，代理公司同意的 ,由買受人 填寫 《商品房買賣合同變更申請核準(zhǔn)表》； 代理公司 簽署意見后，連同 買受人 購房合同 原件 、 收款收據(jù) 復(fù)印件 、 身份證 復(fù)印件 ，向 項(xiàng)目公司 銷售部提出書面申請 ； 項(xiàng)目公司 銷售部須 在 3