【正文】 （三） 記錄總結(jié) ： 每月一次對客戶的投訴整理匯總并分別上報給 項目公司 和集團(tuán)公司管理部備案，以利于改進(jìn)工作，使每個部門都能從出現(xiàn)的問題中獲得經(jīng)驗，避免類似的問題再次發(fā)生。 （ 2） 立即解決：簽約代表在接到投訴后應(yīng)立即向 項目公司 銷售部經(jīng)理匯報，同時在公司商務(wù)信息化系統(tǒng)填寫《客戶投訴處理表》逐層上報。 5．相關(guān)附件 工地參觀流程 房產(chǎn)抵押登記 1．相關(guān)部門：代理公司負(fù)責(zé)收集客戶資料、項目公司銷售部負(fù)責(zé)核對、項目公司財務(wù)部負(fù)責(zé)銀行放款 2．工作程序：詳見附件流程 3．工作接口及工作周期 ：開始簽訂《商品房買賣合同》后 即可開始 4．工作提示： 1） 必備資料： 備案《商品房買賣合同》 1份，借款合同 1份，抵押申請表 3 份，抵押申請表 1份，公證書 1份，產(chǎn)權(quán)共有人同意抵押書 1份，銀行授權(quán)委托書 1份； 2） 規(guī)定程序 ： 買受人簽署抵押申請表等相關(guān)資料 ,項目公司 銷售部報貸款銀行蓋章后提交項目轄地轄地房管部門辦理房產(chǎn)證與房產(chǎn)抵押手續(xù)。現(xiàn)金 介繳 財務(wù)部指定的銀行專用帳戶； 項目公司 銷售部、財務(wù)部同時在《按 揭買受人代辦費(fèi)用表》上登記， 參考示范收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 如下： （ 1） 保險費(fèi)：貸款金額基本費(fèi)率年限 （ 2） 公證費(fèi)： 150 元 /戶； （ 3）抵押登記費(fèi)： 6） 授權(quán)委托公證書 授權(quán)委托書、公證申請表、談話筆錄、送達(dá)回執(zhí)。 3）收款登記 項目公司 銷售部收款員同時 在售樓管理系統(tǒng)和《房款收款登記表》中登記收款記錄；次天通過 項目公司 銷售部將《房款收款登記表》提交財務(wù)部簽收。 2）備齊領(lǐng)證資料 （ 項目轄地 政府有關(guān)部門另有明文規(guī)定的從其規(guī)定執(zhí)行）。 廣告再審 代理公司企劃部 1 天內(nèi)根據(jù)上述審批權(quán)力部門負(fù)責(zé)人 簽署 的書面意見，進(jìn)行初稿的修改并重新申報修改后的樣稿； 項目公司 銷售部經(jīng)理在 公司商務(wù)信息化系統(tǒng)提出申請 （ 必須人工操作時，以《廣告會審核準(zhǔn)表》的形式再次提出申請），得到述審批權(quán)力部門負(fù)責(zé)人再審確認(rèn)意見后轉(zhuǎn)代理公司執(zhí)行，同時向集團(tuán)公司市場研究部備案。 購房合同備案后買受人提出換房的，視同買受人退房處理，換房買受人須按購房合同第十七條第 6 款規(guī)定支付 5%－ 10％ 的違約金 ；具體由 項目公司 銷售部經(jīng)理酌情處理，但處理意見應(yīng)事先報 項目公司 （副）總經(jīng)理批準(zhǔn)。 5） 合同變更 符合下列合同備案變更或注銷條件的特殊情況，可以辦理合同變更或注銷。總建筑面積）、總價金額 錄入（人工操作時填寫） 到對應(yīng)欄目；原則上首付款不得少于合同總價金額的 30％，若因促銷需要或特殊情況，經(jīng)書面申報批準(zhǔn)低于20％ 部分的首付款 ， 在合同中 應(yīng) 作為定金，便于逾期付款時 項目公司 主動處理 ； 付款日期、付款金額應(yīng)該用阿拉伯?dāng)?shù)字規(guī)范錄入（人工操作時填寫），例如 200， 元，不允許出現(xiàn) 20 萬或 200， 000（大寫金額除外）；若人工操作時填寫錯誤，只能作廢重填，不得修改； （ 4） 屬于 項目公司 打印的合同附件，每頁均須買受人本人現(xiàn)場簽字確認(rèn)或騎縫簽名； （ 5）買受人簽名必須由買受人本人現(xiàn)場簽署，如系委托代理，受托代理人須同時提供經(jīng)過公證的授權(quán)委托代理書、受托代理人身份證原件和復(fù)印件，才能在委托代理人欄親筆簽名； （ 6）合同條款在人工操作填寫時應(yīng)做到字體工整，書寫規(guī)范，填寫完整，不得 挖、補(bǔ)、涂、刮、擦、改。 項目 轄地 房產(chǎn)、工商等管理部門若對上述 《商品房買賣合同》示范文本另有審批或備案要求的從其規(guī)定。為此， 項目公司 銷售部必須在領(lǐng)取預(yù)售證前 30 個工作日負(fù)責(zé)制定和申報完成《商品房買賣合同》示范合同，并 至遲 于開盤前 5 個工作日在轄地房管部門網(wǎng)上備案的《商品房買賣合同打印系統(tǒng)》內(nèi)設(shè)置和調(diào)整好打印模板。 公司內(nèi)部職工購房優(yōu)惠按公司有關(guān)制度執(zhí)行；公司特別關(guān)系客戶要求優(yōu)惠額度超過審批人審批權(quán)限時，應(yīng)該向上一級審批人申 請?zhí)貏e審批，直至集團(tuán)公司總經(jīng)理。 3．工作接口及工作周期：詳 見工作程序 4．工作提示：詳見附件工作流程 5．相關(guān)附件 銷售價格： 負(fù)責(zé)制訂項目銷售價格 1．相關(guān)部門 ： 項目公司 （副）總經(jīng)理組織有關(guān)部門討論，并與代理公司會審統(tǒng)一意見后報集團(tuán)公司市場研究部審查批準(zhǔn) 2．工作程序 ： 1）種類及確認(rèn)權(quán)限 項目不同類型產(chǎn)品的銷售價格（含底價和標(biāo)價）由代理公司視市場行情、產(chǎn)品性質(zhì)、營銷策略和其他諸因素草擬出銷售底價和標(biāo)價（附編制的原則意見，如層差、環(huán)境 差、朝向差等各類差價系數(shù)及依據(jù)） ， 項目公司 （副）總經(jīng)理組織有關(guān)部門討論，并與代理公司會審統(tǒng)一意見后報集團(tuán)公司市場研究部審查批準(zhǔn)。 工作提示： 詳見工作流程 相關(guān)附件： 面積計算流程 技術(shù)交底： 項目公司各部門 對公開的建筑施工圖和銷售圖紙進(jìn)行會審，同時，向代理公司進(jìn)行詳細(xì)的產(chǎn)品技術(shù)交底，并提供相應(yīng)的書面資料。 審核 計算結(jié)果 各責(zé)任部門（單位）的計算結(jié)果 按 以下順序互相審核，銷售部→預(yù)算部→測繪單位→銷售部，技術(shù)部的 計算結(jié)果由總師辦負(fù)責(zé) 審核。 此外，《房地產(chǎn)建筑面積計算委托合同》中，還應(yīng)該明確受托計算建筑面積的單位，必須對其提供的計算結(jié)果、完成時間、準(zhǔn)確性、合法性承擔(dān)全部法律責(zé)任；由于受托單位的責(zé)任造成項目公司包括聲譽(yù)在內(nèi)的的所有損失，由其負(fù)責(zé)賠償。 相關(guān)部門： 項目公司銷售部負(fù)責(zé)，項目公司總經(jīng)理室審定， 集團(tuán)市場研究部、集團(tuán)總經(jīng)理室備案 。 工作程序 ： 1) 根據(jù)項目整體規(guī)劃，以及開盤流程安排； 2) 現(xiàn)場包裝主要內(nèi) 容包括：開盤區(qū)道路、商業(yè)、景觀、指示牌、橫幅、高炮、開盤主舞臺、價目公示牌，以及連接項目交通主干道的道旗等； 3) 現(xiàn)場包裝費(fèi)用不得超過營銷費(fèi)用計劃中所制定的標(biāo)準(zhǔn) 工作接口及工作周期： 根據(jù)項目的工程進(jìn)度，在完成開盤區(qū)工程后，即可開始進(jìn)行現(xiàn)場包裝工作的準(zhǔn)備，在開盤前基本完成，高炮、橫幅等臨時性包裝項目可在開盤當(dāng)日或前日完成。 開盤前準(zhǔn)備工作 ：主要內(nèi)容如下。 工作提示： 1) 現(xiàn)場包裝目的是營造一種氣氛，使購房者在開盤當(dāng)日可以感受到強(qiáng)烈的購房欲望； 2) 現(xiàn)場包裝應(yīng)合理使用各種色彩進(jìn)行搭配； 3) 現(xiàn)場包裝物在開盤后應(yīng)及時維護(hù)或妥善處理，避免出現(xiàn)無人管理而造 成臟亂現(xiàn)象，影響項目形象。 工作程序 ： 1) 根據(jù)項目營銷推廣策略中確定的要求，對市內(nèi)售樓處進(jìn)行選址； 2) 對市內(nèi)售樓處進(jìn)行裝修； 3) 市內(nèi)售樓處正式開始接待工作 4) 市內(nèi)售樓處的總費(fèi)用不得超過營銷費(fèi)用計劃中所制定的標(biāo)準(zhǔn) 工作接口及工作周期： 項目整體形象確定后，即可開始，直至銷售完畢。 ）確定面積計算方案 計算責(zé)任部門 項目的建筑面積、 可銷建筑面積 由項目公司銷售部、 預(yù)算部、 技術(shù)部以及項目轄地房管部門認(rèn)可的有資質(zhì)的房地產(chǎn)面積測繪單位，分別各自計算，項目公司（副）總經(jīng)理簽字確認(rèn)。 計算結(jié)果 經(jīng) 各責(zé)任部門（單位） 互相審核一致的，按下列 面積計算結(jié)果確認(rèn)程序報批執(zhí)行； 計算結(jié)果有 差異的， 按下列 差異處理 程序 復(fù)算修正，直至統(tǒng)一。 1． 相關(guān)部門： 項目公司技術(shù)部 作為責(zé)任部門，負(fù)責(zé)組織工程部、預(yù)算部、銷售部完成圖紙會審 和技術(shù)交底 2．工作程序： 1） 圖紙會審 對 外公開的建筑施工圖和銷售圖紙， 至遲在領(lǐng)取預(yù)售證前 60 天， 由 項目公司技術(shù)部作為責(zé)任部門，負(fù)責(zé)組織 工程部、預(yù)算部、銷售部完成圖紙會審，上述 各個業(yè)務(wù)部門（副）經(jīng)理均須在圖紙會審記錄單上簽字確認(rèn)，并由技術(shù)部 簽發(fā)。 2）銷售底價管理 確認(rèn)后的銷售底價分別由集團(tuán)公司的總經(jīng)理、市場研究部經(jīng)理， 項目公司 的（副）總經(jīng)理、 項目公司 銷售部經(jīng)理、財務(wù)部經(jīng)理和代理公司的總經(jīng)理及專案經(jīng)理各執(zhí)一份，不準(zhǔn)對外公布，待該案全部結(jié)案后會同其他結(jié)案資料，由 項目公司 銷售部在結(jié)案后 30 天內(nèi)向 項目公司 的管理部（或辦公室）移交存檔。 審批結(jié)果在申請人實(shí)際享有此優(yōu)惠方式的商品房認(rèn)購或簽約時，錄入人員需準(zhǔn)確錄入公司售樓管理系統(tǒng)和購房合同網(wǎng)上備案軟件。 具體工作流程如下： 收集參考資料 （ 1）建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司和政策法規(guī)司聯(lián)合編制的《商品房買賣合同》示范文本指南； （ 2）項目 轄地 房產(chǎn)管理部門制定的 《商品房買賣合 同》 示范文本 ； （ 3）北京、上海等重點(diǎn)城市 制定的 《商品房買賣合同》 示范文本 （ 4） 轄地 各大樓盤房地產(chǎn)同行（如萬科、萬達(dá)、中海等）使用的 《商品房買賣合同》示范文本； （ 5）公司已經(jīng)執(zhí)行項目使用的《商品房買賣合同》示范文本； （ 6）《商品房買賣合同》涉及的項目資料。 2） 合同簽訂 購房合同由代理公司銷售員 代表 項目公司 與買受人簽訂， 項目公司 銷售部簽約代表要對合同簽訂的過程進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。若出現(xiàn)上述情況則已填合同作廢 ,領(lǐng)取空白合同重新填寫； （ 7）合同原則上不可增加、刪減任何條款，買受人若有特別要求，需填寫《買受人特別要求申請單》，按公司商務(wù)信息化系統(tǒng)的《特別要求審批流 程》逐級申報，（人工操作時按本管理規(guī)程附件《特別要求審批流程》逐級申報）最終經(jīng) 項目公司 （副）總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可實(shí)施； 3） 合同審核 購房合同的審核應(yīng)該結(jié)合售樓管理系統(tǒng)，由代理公司的項目銷售專案經(jīng)理（或授權(quán)代理人）負(fù)責(zé)，審核確認(rèn)由 項目公司 的銷售部經(jīng)理（或授權(quán)代理人）負(fù)責(zé)。辦理完畢后需及時錄入售樓管理系統(tǒng)，以免影響再次銷售機(jī)會或銷售后臺的管理； 項目轄地房管 部門另有 合同變更 明文規(guī)定的按 項目轄地房管 部門規(guī)定執(zhí)行。 退房（或換房）后，《商品房買賣合同變更申請核準(zhǔn)表》復(fù)印件返回代理公司，代理公司在售樓管 理系統(tǒng)中作退房（或換房）處理，并修改相關(guān)資料； 辦理完畢后需及時錄入售樓管理系統(tǒng)，以免影響再次銷售機(jī)會或銷售后臺的管理。 廣告?zhèn)浒? 無論是 首稿 還是 例稿 ， 項目公司 銷售部必須在最終簽發(fā)人簽發(fā)之時起，交媒體發(fā)布前 3 個小時內(nèi)，將已批準(zhǔn)發(fā)布的廣告稿（電子版）連同發(fā)布的媒體、版面、時間、費(fèi)用等信息，向集團(tuán)公司市場研究部備案。 0 公司營業(yè)執(zhí)照（包括法定代表人身份證明）； 0代理公司營業(yè)執(zhí)照； 0物業(yè)管理落實(shí)證明； 0公司房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書； 0計委計項文件； 0國有土地使用權(quán)證； 0建設(shè)用地許可證； 0建設(shè)工程規(guī)劃許可證； 0白蟻滅治合同及白蟻防治費(fèi)等交費(fèi)收據(jù)； 項目施工承包合同； 1建筑工程施工許可證； 1銷售價格審報批復(fù)表 1銷售價格備案表； 1銷售平面圖紙 1商品房銷售窗口表 1房屋 建筑面積計算表； 1預(yù)銷售許可證申請表； 1商品房預(yù)銷售方案： （ 1）商品房交付標(biāo)準(zhǔn)； （ 2）商品房銷售價格； （ 3）商品房銷售計劃。 3．工作接口及工作周期 ： 正式銷售后的房款收付流程 4．工作提示 ： 5．相關(guān)附件 購房認(rèn)購流程 購房簽約流程 購房定購流程 購房合同備案流程 購房合同變更流程 回 款跟 蹤 流 程 空 白 購房 合 同 領(lǐng) 取 登 記 表 房 款 收 款 登 記