【正文】 （三） 記錄總結(jié) ： 每月一次對(duì)客戶(hù)的投訴整理匯總并分別上報(bào)給 項(xiàng)目公司 和集團(tuán)公司管理部備案，以利于改進(jìn)工作，使每個(gè)部門(mén)都能從出現(xiàn)的問(wèn)題中獲得經(jīng)驗(yàn)，避免類(lèi)似的問(wèn)題再次發(fā)生。 （ 2） 立即解決：簽約代表在接到投訴后應(yīng)立即向 項(xiàng)目公司 銷(xiāo)售部經(jīng)理匯報(bào)，同時(shí)在公司商務(wù)信息化系統(tǒng)填寫(xiě)《客戶(hù)投訴處理表》逐層上報(bào)。 5．相關(guān)附件 工地參觀流程 房產(chǎn)抵押登記 1．相關(guān)部門(mén)：代理公司負(fù)責(zé)收集客戶(hù)資料、項(xiàng)目公司銷(xiāo)售部負(fù)責(zé)核對(duì)、項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)銀行放款 2．工作程序：詳見(jiàn)附件流程 3．工作接口及工作周期 ：開(kāi)始簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》后 即可開(kāi)始 4．工作提示： 1） 必備資料： 備案《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》 1份，借款合同 1份，抵押申請(qǐng)表 3 份，抵押申請(qǐng)表 1份，公證書(shū) 1份，產(chǎn)權(quán)共有人同意抵押書(shū) 1份，銀行授權(quán)委托書(shū) 1份； 2） 規(guī)定程序 ： 買(mǎi)受人簽署抵押申請(qǐng)表等相關(guān)資料 ,項(xiàng)目公司 銷(xiāo)售部報(bào)貸款銀行蓋章后提交項(xiàng)目轄地轄地房管部門(mén)辦理房產(chǎn)證與房產(chǎn)抵押手續(xù)?，F(xiàn)金 介繳 財(cái)務(wù)部指定的銀行專(zhuān)用帳戶(hù)； 項(xiàng)目公司 銷(xiāo)售部、財(cái)務(wù)部同時(shí)在《按 揭買(mǎi)受人代辦費(fèi)用表》上登記， 參考示范收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 如下： （ 1） 保險(xiǎn)費(fèi)：貸款金額基本費(fèi)率年限 （ 2） 公證費(fèi)： 150 元 /戶(hù)； （ 3）抵押登記費(fèi)： 6） 授權(quán)委托公證書(shū) 授權(quán)委托書(shū)、公證申請(qǐng)表、談話(huà)筆錄、送達(dá)回執(zhí)。 3）收款登記 項(xiàng)目公司 銷(xiāo)售部收款員同時(shí) 在售樓管理系統(tǒng)和《房款收款登記表》中登記收款記錄；次天通過(guò) 項(xiàng)目公司 銷(xiāo)售部將《房款收款登記表》提交財(cái)務(wù)部簽收。 2）備齊領(lǐng)證資料 （ 項(xiàng)目轄地 政府有關(guān)部門(mén)另有明文規(guī)定的從其規(guī)定執(zhí)行）。 廣告再審 代理公司企劃部 1 天內(nèi)根據(jù)上述審批權(quán)力部門(mén)負(fù)責(zé)人 簽署 的書(shū)面意見(jiàn)，進(jìn)行初稿的修改并重新申報(bào)修改后的樣稿； 項(xiàng)目公司 銷(xiāo)售部經(jīng)理在 公司商務(wù)信息化系統(tǒng)提出申請(qǐng) （ 必須人工操作時(shí)，以《廣告會(huì)審核準(zhǔn)表》的形式再次提出申請(qǐng)），得到述審批權(quán)力部門(mén)負(fù)責(zé)人再審確認(rèn)意見(jiàn)后轉(zhuǎn)代理公司執(zhí)行，同時(shí)向集團(tuán)公司市場(chǎng)研究部備案。 購(gòu)房合同備案后買(mǎi)受人提出換房的，視同買(mǎi)受人退房處理，換房買(mǎi)受人須按購(gòu)房合同第十七條第 6 款規(guī)定支付 5%－ 10％ 的違約金 ；具體由 項(xiàng)目公司 銷(xiāo)售部經(jīng)理酌情處理，但處理意見(jiàn)應(yīng)事先報(bào) 項(xiàng)目公司 （副）總經(jīng)理批準(zhǔn)。 5） 合同變更 符合下列合同備案變更或注銷(xiāo)條件的特殊情況，可以辦理合同變更或注銷(xiāo)。總建筑面積）、總價(jià)金額 錄入（人工操作時(shí)填寫(xiě)） 到對(duì)應(yīng)欄目；原則上首付款不得少于合同總價(jià)金額的 30％，若因促銷(xiāo)需要或特殊情況，經(jīng)書(shū)面申報(bào)批準(zhǔn)低于20％ 部分的首付款 ， 在合同中 應(yīng) 作為定金，便于逾期付款時(shí) 項(xiàng)目公司 主動(dòng)處理 ； 付款日期、付款金額應(yīng)該用阿拉伯?dāng)?shù)字規(guī)范錄入（人工操作時(shí)填寫(xiě)），例如 200， 元，不允許出現(xiàn) 20 萬(wàn)或 200， 000（大寫(xiě)金額除外）；若人工操作時(shí)填寫(xiě)錯(cuò)誤，只能作廢重填，不得修改； （ 4） 屬于 項(xiàng)目公司 打印的合同附件，每頁(yè)均須買(mǎi)受人本人現(xiàn)場(chǎng)簽字確認(rèn)或騎縫簽名； （ 5）買(mǎi)受人簽名必須由買(mǎi)受人本人現(xiàn)場(chǎng)簽署，如系委托代理，受托代理人須同時(shí)提供經(jīng)過(guò)公證的授權(quán)委托代理書(shū)、受托代理人身份證原件和復(fù)印件，才能在委托代理人欄親筆簽名； （ 6）合同條款在人工操作填寫(xiě)時(shí)應(yīng)做到字體工整，書(shū)寫(xiě)規(guī)范，填寫(xiě)完整，不得 挖、補(bǔ)、涂、刮、擦、改。 項(xiàng)目 轄地 房產(chǎn)、工商等管理部門(mén)若對(duì)上述 《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》示范文本另有審批或備案要求的從其規(guī)定。為此， 項(xiàng)目公司 銷(xiāo)售部必須在領(lǐng)取預(yù)售證前 30 個(gè)工作日負(fù)責(zé)制定和申報(bào)完成《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》示范合同，并 至遲 于開(kāi)盤(pán)前 5 個(gè)工作日在轄地房管部門(mén)網(wǎng)上備案的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同打印系統(tǒng)》內(nèi)設(shè)置和調(diào)整好打印模板。 公司內(nèi)部職工購(gòu)房?jī)?yōu)惠按公司有關(guān)制度執(zhí)行；公司特別關(guān)系客戶(hù)要求優(yōu)惠額度超過(guò)審批人審批權(quán)限時(shí)，應(yīng)該向上一級(jí)審批人申 請(qǐng)?zhí)貏e審批，直至集團(tuán)公司總經(jīng)理。 3．工作接口及工作周期：詳 見(jiàn)工作程序 4．工作提示：詳見(jiàn)附件工作流程 5．相關(guān)附件 銷(xiāo)售價(jià)格： 負(fù)責(zé)制訂項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格 1．相關(guān)部門(mén) ： 項(xiàng)目公司 （副）總經(jīng)理組織有關(guān)部門(mén)討論，并與代理公司會(huì)審統(tǒng)一意見(jiàn)后報(bào)集團(tuán)公司市場(chǎng)研究部審查批準(zhǔn) 2．工作程序 ： 1）種類(lèi)及確認(rèn)權(quán)限 項(xiàng)目不同類(lèi)型產(chǎn)品的銷(xiāo)售價(jià)格（含底價(jià)和標(biāo)價(jià)）由代理公司視市場(chǎng)行情、產(chǎn)品性質(zhì)、營(yíng)銷(xiāo)策略和其他諸因素草擬出銷(xiāo)售底價(jià)和標(biāo)價(jià)（附編制的原則意見(jiàn)，如層差、環(huán)境 差、朝向差等各類(lèi)差價(jià)系數(shù)及依據(jù)） ， 項(xiàng)目公司 （副）總經(jīng)理組織有關(guān)部門(mén)討論，并與代理公司會(huì)審統(tǒng)一意見(jiàn)后報(bào)集團(tuán)公司市場(chǎng)研究部審查批準(zhǔn)。 工作提示： 詳見(jiàn)工作流程 相關(guān)附件： 面積計(jì)算流程 技術(shù)交底： 項(xiàng)目公司各部門(mén) 對(duì)公開(kāi)的建筑施工圖和銷(xiāo)售圖紙進(jìn)行會(huì)審，同時(shí)，向代理公司進(jìn)行詳細(xì)的產(chǎn)品技術(shù)交底，并提供相應(yīng)的書(shū)面資料。 審核 計(jì)算結(jié)果 各責(zé)任部門(mén)（單位）的計(jì)算結(jié)果 按 以下順序互相審核，銷(xiāo)售部→預(yù)算部→測(cè)繪單位→銷(xiāo)售部，技術(shù)部的 計(jì)算結(jié)果由總師辦負(fù)責(zé) 審核。 此外，《房地產(chǎn)建筑面積計(jì)算委托合同》中，還應(yīng)該明確受托計(jì)算建筑面積的單位，必須對(duì)其提供的計(jì)算結(jié)果、完成時(shí)間、準(zhǔn)確性、合法性承擔(dān)全部法律責(zé)任；由于受托單位的責(zé)任造成項(xiàng)目公司包括聲譽(yù)在內(nèi)的的所有損失，由其負(fù)責(zé)賠償。 相關(guān)部門(mén)： 項(xiàng)目公司銷(xiāo)售部負(fù)責(zé)，項(xiàng)目公司總經(jīng)理室審定， 集團(tuán)市場(chǎng)研究部、集團(tuán)總經(jīng)理室備案 。 工作程序 ： 1) 根據(jù)項(xiàng)目整體規(guī)劃，以及開(kāi)盤(pán)流程安排； 2) 現(xiàn)場(chǎng)包裝主要內(nèi) 容包括：開(kāi)盤(pán)區(qū)道路、商業(yè)、景觀、指示牌、橫幅、高炮、開(kāi)盤(pán)主舞臺(tái)、價(jià)目公示牌，以及連接項(xiàng)目交通主干道的道旗等； 3) 現(xiàn)場(chǎng)包裝費(fèi)用不得超過(guò)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用計(jì)劃中所制定的標(biāo)準(zhǔn) 工作接口及工作周期： 根據(jù)項(xiàng)目的工程進(jìn)度，在完成開(kāi)盤(pán)區(qū)工程后，即可開(kāi)始進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)包裝工作的準(zhǔn)備，在開(kāi)盤(pán)前基本完成，高炮、橫幅等臨時(shí)性包裝項(xiàng)目可在開(kāi)盤(pán)當(dāng)日或前日完成。 開(kāi)盤(pán)前準(zhǔn)備工作 ：主要內(nèi)容如下。 工作提示： 1) 現(xiàn)場(chǎng)包裝目的是營(yíng)造一種氣氛，使購(gòu)房者在開(kāi)盤(pán)當(dāng)日可以感受到強(qiáng)烈的購(gòu)房欲望； 2) 現(xiàn)場(chǎng)包裝應(yīng)合理使用各種色彩進(jìn)行搭配； 3) 現(xiàn)場(chǎng)包裝物在開(kāi)盤(pán)后應(yīng)及時(shí)維護(hù)或妥善處理，避免出現(xiàn)無(wú)人管理而造 成臟亂現(xiàn)象，影響項(xiàng)目形象。 工作程序 ： 1) 根據(jù)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣策略中確定的要求，對(duì)市內(nèi)售樓處進(jìn)行選址； 2) 對(duì)市內(nèi)售樓處進(jìn)行裝修； 3) 市內(nèi)售樓處正式開(kāi)始接待工作 4) 市內(nèi)售樓處的總費(fèi)用不得超過(guò)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用計(jì)劃中所制定的標(biāo)準(zhǔn) 工作接口及工作周期： 項(xiàng)目整體形象確定后，即可開(kāi)始，直至銷(xiāo)售完畢。 ）確定面積計(jì)算方案 計(jì)算責(zé)任部門(mén) 項(xiàng)目的建筑面積、 可銷(xiāo)建筑面積 由項(xiàng)目公司銷(xiāo)售部、 預(yù)算部、 技術(shù)部以及項(xiàng)目轄地房管部門(mén)認(rèn)可的有資質(zhì)的房地產(chǎn)面積測(cè)繪單位，分別各自計(jì)算，項(xiàng)目公司（副）總經(jīng)理簽字確認(rèn)。 計(jì)算結(jié)果 經(jīng) 各責(zé)任部門(mén)（單位） 互相審核一致的，按下列 面積計(jì)算結(jié)果確認(rèn)程序報(bào)批執(zhí)行； 計(jì)算結(jié)果有 差異的， 按下列 差異處理 程序 復(fù)算修正，直至統(tǒng)一。 1． 相關(guān)部門(mén)： 項(xiàng)目公司技術(shù)部 作為責(zé)任部門(mén)，負(fù)責(zé)組織工程部、預(yù)算部、銷(xiāo)售部完成圖紙會(huì)審 和技術(shù)交底 2．工作程序： 1） 圖紙會(huì)審 對(duì) 外公開(kāi)的建筑施工圖和銷(xiāo)售圖紙， 至遲在領(lǐng)取預(yù)售證前 60 天， 由 項(xiàng)目公司技術(shù)部作為責(zé)任部門(mén)，負(fù)責(zé)組織 工程部、預(yù)算部、銷(xiāo)售部完成圖紙會(huì)審，上述 各個(gè)業(yè)務(wù)部門(mén)（副）經(jīng)理均須在圖紙會(huì)審記錄單上簽字確認(rèn)，并由技術(shù)部 簽發(fā)。 2）銷(xiāo)售底價(jià)管理 確認(rèn)后的銷(xiāo)售底價(jià)分別由集團(tuán)公司的總經(jīng)理、市場(chǎng)研究部經(jīng)理， 項(xiàng)目公司 的（副）總經(jīng)理、 項(xiàng)目公司 銷(xiāo)售部經(jīng)理、財(cái)務(wù)部經(jīng)理和代理公司的總經(jīng)理及專(zhuān)案經(jīng)理各執(zhí)一份，不準(zhǔn)對(duì)外公布，待該案全部結(jié)案后會(huì)同其他結(jié)案資料，由 項(xiàng)目公司 銷(xiāo)售部在結(jié)案后 30 天內(nèi)向 項(xiàng)目公司 的管理部（或辦公室）移交存檔。 審批結(jié)果在申請(qǐng)人實(shí)際享有此優(yōu)惠方式的商品房認(rèn)購(gòu)或簽約時(shí)，錄入人員需準(zhǔn)確錄入公司售樓管理系統(tǒng)和購(gòu)房合同網(wǎng)上備案軟件。 具體工作流程如下： 收集參考資料 （ 1）建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司和政策法規(guī)司聯(lián)合編制的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》示范文本指南； （ 2）項(xiàng)目 轄地 房產(chǎn)管理部門(mén)制定的 《商品房買(mǎi)賣(mài)合 同》 示范文本 ； （ 3）北京、上海等重點(diǎn)城市 制定的 《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》 示范文本 （ 4） 轄地 各大樓盤(pán)房地產(chǎn)同行（如萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、中海等）使用的 《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》示范文本； （ 5）公司已經(jīng)執(zhí)行項(xiàng)目使用的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》示范文本； （ 6）《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》涉及的項(xiàng)目資料。 2） 合同簽訂 購(gòu)房合同由代理公司銷(xiāo)售員 代表 項(xiàng)目公司 與買(mǎi)受人簽訂， 項(xiàng)目公司 銷(xiāo)售部簽約代表要對(duì)合同簽訂的過(guò)程進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。若出現(xiàn)上述情況則已填合同作廢 ,領(lǐng)取空白合同重新填寫(xiě)； （ 7）合同原則上不可增加、刪減任何條款，買(mǎi)受人若有特別要求，需填寫(xiě)《買(mǎi)受人特別要求申請(qǐng)單》，按公司商務(wù)信息化系統(tǒng)的《特別要求審批流 程》逐級(jí)申報(bào)，（人工操作時(shí)按本管理規(guī)程附件《特別要求審批流程》逐級(jí)申報(bào)）最終經(jīng) 項(xiàng)目公司 （副）總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可實(shí)施； 3） 合同審核 購(gòu)房合同的審核應(yīng)該結(jié)合售樓管理系統(tǒng)，由代理公司的項(xiàng)目銷(xiāo)售專(zhuān)案經(jīng)理（或授權(quán)代理人）負(fù)責(zé)，審核確認(rèn)由 項(xiàng)目公司 的銷(xiāo)售部經(jīng)理（或授權(quán)代理人）負(fù)責(zé)。辦理完畢后需及時(shí)錄入售樓管理系統(tǒng)，以免影響再次銷(xiāo)售機(jī)會(huì)或銷(xiāo)售后臺(tái)的管理； 項(xiàng)目轄地房管 部門(mén)另有 合同變更 明文規(guī)定的按 項(xiàng)目轄地房管 部門(mén)規(guī)定執(zhí)行。 退房（或換房）后，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同變更申請(qǐng)核準(zhǔn)表》復(fù)印件返回代理公司，代理公司在售樓管 理系統(tǒng)中作退房（或換房）處理，并修改相關(guān)資料； 辦理完畢后需及時(shí)錄入售樓管理系統(tǒng)，以免影響再次銷(xiāo)售機(jī)會(huì)或銷(xiāo)售后臺(tái)的管理。 廣告?zhèn)浒? 無(wú)論是 首稿 還是 例稿 ， 項(xiàng)目公司 銷(xiāo)售部必須在最終簽發(fā)人簽發(fā)之時(shí)起，交媒體發(fā)布前 3 個(gè)小時(shí)內(nèi)，將已批準(zhǔn)發(fā)布的廣告稿（電子版）連同發(fā)布的媒體、版面、時(shí)間、費(fèi)用等信息，向集團(tuán)公司市場(chǎng)研究部備案。 0 公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照（包括法定代表人身份證明）； 0代理公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照； 0物業(yè)管理落實(shí)證明； 0公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)； 0計(jì)委計(jì)項(xiàng)文件； 0國(guó)有土地使用權(quán)證； 0建設(shè)用地許可證； 0建設(shè)工程規(guī)劃許可證； 0白蟻滅治合同及白蟻防治費(fèi)等交費(fèi)收據(jù)； 項(xiàng)目施工承包合同； 1建筑工程施工許可證； 1銷(xiāo)售價(jià)格審報(bào)批復(fù)表 1銷(xiāo)售價(jià)格備案表； 1銷(xiāo)售平面圖紙 1商品房銷(xiāo)售窗口表 1房屋 建筑面積計(jì)算表； 1預(yù)銷(xiāo)售許可證申請(qǐng)表； 1商品房預(yù)銷(xiāo)售方案： （ 1）商品房交付標(biāo)準(zhǔn)； （ 2）商品房銷(xiāo)售價(jià)格； （ 3）商品房銷(xiāo)售計(jì)劃。 3．工作接口及工作周期 ： 正式銷(xiāo)售后的房款收付流程 4．工作提示 ： 5．相關(guān)附件 購(gòu)房認(rèn)購(gòu)流程 購(gòu)房簽約流程 購(gòu)房定購(gòu)流程 購(gòu)房合同備案流程 購(gòu)房合同變更流程 回 款跟 蹤 流 程 空 白 購(gòu)房 合 同 領(lǐng) 取 登 記 表 房 款 收 款 登 記