【正文】 項目成本核算 項目名稱 全部項目合計 單位 建安標準 建安造價 占地面積 平方米 建筑用地面積 平方米 總建筑面積 114552 平方米 地上建筑面積 75996 平方米 住宅 71942 平方米 配套公建 4054 平方米 地下建筑面積 38556 平方 米 容積率 項目名稱 計費標準及計算方法 測算基數(shù) 單位 單價 金額（萬元） 一、土地成本 土地出讓金 住宅 71942 50 配套公建 4054 二、前期工程費 臨時水、電、路及場地平整費 建安概算 *％ 可行性、方案咨詢、規(guī)劃設計費 地上建面 5元 /平米 75996 測量、勘察、設計費 建安概算 *% 執(zhí)照費 建安概算 % 標底編制費 建安概算 % 預算審查費 建安概算 % 招投標費 建安概算 % 質量監(jiān)督費 建安概算 % 工程監(jiān)理費 建安概算 2% 粘土磚費 地上建面 14元 /平方米 75996 1竣工圖費 測量、勘察、設計費 70％ 10 ％ 1檔案保證金 10萬元 三、基礎設施費 紅線內 建安概算 8％ 紅線外 建安概算 8％ 51 環(huán)境 設計與綠化 建筑面積 8元 /平方米 四、房屋建安工程及設備、裝修費 建安工程費 +設備及裝修費 （一）建安工程費 地上建筑面積 75996 平方米 住宅 71942 平方米 配套公建 4054 平方米 地下建筑面積 38556 平方米 （二）設備及裝修費用 五、不可預見費 一至四項 3％ 六、上交開發(fā)辦的管理費 一至五項 % 七、管理費 一至五項 % 八、貸款利息 總建面 100 每平米單價 九、兩稅一費 銷售收入 % 十、銷售費用 銷售收入 3% 17090820 十一、開發(fā)成本 一至十項 平均成本 按總建筑面積 綜合成本 按可售地上面積 52 扣除地下造價后綜合成本 按可售地上面積 十二、銷售收入 萬平方米 住宅： 銷售 71942 地下車位 銷售 661 萬元 /個 十三、毛利潤 十四、所得稅 十五、凈利潤 十六、投資收益率（靜態(tài)） % 二、價格定位 定價方法一：市場比較定價法 權重因素 對各項目的地段、交通、品質、規(guī)劃以及配套等各方面因素綜合權重評定。 ? 周邊在銷項目規(guī)模、品質與本項目存在較大競爭力。 地塊 SWOT 分析 項目優(yōu)勢分析 （ Strength） 考察本項目之地產(chǎn)因子，可以看出其具有以下優(yōu)勢： ? 本項目由浙江新湖地產(chǎn)北京中冠房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設，“新湖地產(chǎn)” 是以整個新湖集團作為支撐， 浙江 新湖集團麾下現(xiàn)有近 20 家房地產(chǎn)開發(fā)公司，品牌的實力十分雄厚。 小區(qū)北側將開通一條規(guī)劃市政路。 地塊周邊環(huán)境調查 1）地塊周圍景 觀 : A、自然景觀 位于京城西北部，該區(qū)自古群山環(huán)抱，形成了百年不衰的上風上水特征。購房用作投資、商住比例明顯提高。 年總收入是與購買能力最為緊密相關的因素之一。另外，位于五棵松附近的紫金長安于今年開始推廣，市場的供應量 48 萬平米，對本案具有相當?shù)耐{，值得關注。本案的三居面積在 100～ 140 ㎡，作為比重最大的戶型，從面積上來講屬于到位型產(chǎn)品。對于一居室來講，作為 4786 ㎡ 比較 適中， 也是現(xiàn)在市場上 一居 室的 主流面積 。 古典文化加庭院式園林為主題的綠化帶 ， 以運動為主題的綠化帶 。可以看出，規(guī)模大的項目是以勢取勝，而較小的項 目則以品質取勝，所以建筑面積的大小并不是決定銷售情況的主導因素。 建筑外觀現(xiàn)代簡約，融入中國建筑元素 。 ? 本案 從配套設施上來講， 所處的位置周邊臨近的華普超市、超市發(fā)超市；紫竹院小學、首師大、 北京 21 世紀試驗學校 ；解放軍總醫(yī)院、腫瘤醫(yī)院；中行、建行、工商銀行； 萬壽路郵局、恩濟莊郵局 等 商業(yè)設施、教育機構、醫(yī)療機構齊全，作為居住地非常理想。 17 通 104等 觀瀾國際花園 海淀紫竹橋西昆玉河畔 項目 緊鄰 昆玉河 ， 距三環(huán)路僅 2000 米 公交線路 : 33 80 34 61 812等 臨近周邊商業(yè)設施、教育機構、醫(yī)療機構相對匱乏 北京印象 海淀區(qū) 阜成路 西四環(huán)與阜成路交叉口、定慧立交橋的東北角 公交線路 : 72 94 41 61 746 等 華普超市、超市發(fā)超市；紫竹院小學、首師大、 北京21世紀試驗學校 ；解放軍總醫(yī)院、腫瘤醫(yī)院；中行、建行、工商銀行； 萬壽路郵局、恩濟莊郵局 樂府江南 半壁店永定路一號 緊鄰西四環(huán)，永定路、田村路交匯處。２００１年各項目累加的供應面積是９７萬平方米，２００２年預計在８０萬平方米。 本區(qū)域商品住宅在建筑類型上多以板樓（９－１４層）為主，伴有少量塔樓項目（本區(qū)域限高３０－４５米不等）。除了區(qū)域共享的景觀優(yōu)勢外，湯泉逸墅不惜工本引入天然地熱溫泉，并建造了大型溫泉泳池、溫泉廣場。對于這部分人群來說，在風景優(yōu)美的原生態(tài)景區(qū)置業(yè)不僅意味著好的生活環(huán)境，而且意味著經(jīng)濟實力或文化品味。 13 第第 三三 部部 分分 、 區(qū)區(qū) 域域 市市 場場 分分 析析 一、區(qū)域環(huán)境簡介 本 文中所指區(qū)域包括西四環(huán)北路和西四環(huán)中路北段，北起藍靛廠路，南至太平路，東鄰京密引水渠以及它的延長線，西到玉泉路的南北延伸線。 —— 南部地區(qū) ? 交通優(yōu)勢成為南城項目最大優(yōu)勢 長期以來，北京城南一直是房地產(chǎn)發(fā)展的薄弱環(huán)節(jié)，南三環(huán)相對北三環(huán)房價平均要低 1000— 2000 元／平方米，即使這樣，南城住宅仍不被看好，隨著城市和對外交通的改變，南城已成為北京交通狀況最好的區(qū)位，而且道路交通的改善，同時帶來市政條件的改善?！? —— 北部地區(qū) ? 城北熱銷的樓盤產(chǎn)品類型，主要為低密度住宅產(chǎn)品，而不是集合住宅 城北樓盤供應大都集中在北四環(huán)以外，北五環(huán)沿線甚至到北六環(huán)沿線。東區(qū)目前已經(jīng)占到全市 60%以上的開復工面積。 西北部地區(qū)房價高企有兩大因素，一是香山、玉泉山、頤和園風景板塊樓盤逾發(fā)受都市人追捧?？赏ㄟ^計算機系統(tǒng)與寬帶網(wǎng)絡對安全、通訊、視聽、資訊等方面進行全方位的物業(yè)管理，使住戶的生活更加現(xiàn)代化。 合理安排戶內的廚房、衛(wèi)生間、洗衣間、貯藏室、工人房、服務性陽臺等功能性空間，并能妥善解決電氣供應、油煙排放、空氣調節(jié)、垃圾收集、處理等問題。 d、城區(qū)功能疊加，交通擁堵，使市區(qū)生活和工作成本上升，選擇居所可向市區(qū)周邊有快速路、軌道交通的地區(qū)和邊緣集團轉移，今后政策會優(yōu)先完善這些區(qū)域的基礎設施。在按揭類型上，“ 5成 10年”或“ 7成 20 年”是大多數(shù)購房者的選擇。住房發(fā)展的基本目標建議：人均住房使用面積年均增長 4%， 2020 年達到 20 平方米， 2020 年達到 25 平方米。西方有些發(fā)達國家的套型，平均超過了 100 平方米，但不繼續(xù)往上升，相反的還退回來，退到 80－ 100 平方米。 北京今年第一季度的新樓盤價格并沒有出現(xiàn)此前業(yè)內人士所預計的上漲的趨勢，普通住宅的平均價格為 5034 元 /平方米，價格平穩(wěn)，大體上與去年相當。新項目中，板式、板塔結合、新式塔樓將充斥樓市。在客戶需求的引導下，打著 “ 舒適、健康 ” 旗幟的項目日漸增多，板樓成為 市場主流 。 1997 年達到 5478 元 /平方米的歷史最高點，比全國商品住宅平均價格高 3688 元，比上海市商品住宅價格高 2587 元，比深圳市商品住宅價格 4 高 70 元。根據(jù)該項調研性質，我們采用實地考察與相關人員訪談相結合的方式，依托北京商品住宅市場（主要為西部市場）相關的背景信息實施整個調查過程并形成結論，以期達到如下目標： 了解北京市地產(chǎn)市場的整體狀況及變動趨勢； 了解北京市住宅市場產(chǎn)品設計的發(fā)展趨勢； 了解各個區(qū)域市場的分布現(xiàn)狀及客戶群體構成情況； 掌握中冠家園項目所處地塊的基本特征； 掌握中冠家園項目周邊房產(chǎn)市場的走勢及主要競爭樓盤的基本特征； 明確中冠家園項目與周邊主要競爭樓盤以及其余區(qū)塊的優(yōu)勢、劣勢所在； 掌握目標消費群體及業(yè)內專業(yè)人士對項目的初步認知； 明確中冠家園項目構建優(yōu)勢的市場機會及企業(yè)機會； 提出中冠家園項目的市場定位（包括項目定位、目標客戶定位等）的若干思路； 提出中冠家園項目在后期產(chǎn)品包裝設計中的 若干思路和建議； 1提出中冠家園項目營銷建議積推廣思路； 3 第第 二二 部部 分分 、 市市 場場 概概 況況 了了 解解 一、整體情況分析 北京住宅市場趨向成熟 ? 北京房地產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展，為我市經(jīng)濟社會發(fā)展做出了重要貢獻 ,2020 年，我市房地產(chǎn)投資完成 億元，比 2002 年增長 %，低于全國增長水平（ %）； 開復工 9070萬平方米，同比增長 %，其中住宅 6353 萬平方米，同比增長 %； 當年竣工面積 2594萬平方米，同比增長 %，其中住宅 2081 萬平方米，同比增長 8%。 b、商品房空置面積趨 于合理，空置率不斷下降 。 2020 年 12月全市共有 26個新盤入市，總規(guī)模為 510萬平方米，較上月增長 170%，其中住宅項目為 15 個。許多項目都開始關注社區(qū)文化。 ? 經(jīng)濟型別墅受寵。 6 2020年新盤價格對比圖 020004000600080001000012000東部西部北部南部 市市 場場 需需 求求 狀狀 況況 分分 析析 —— 住宅需求分析，北京還有很大需求空間 a、調查顯示本市居民需求取向偏好置業(yè)，外埠 人士看好北京。以此增長率進行推算并考慮到加快城鎮(zhèn)化進程的需求，到 2020 年全市常住非農業(yè)人口將達 930 萬人。 70%以上的居民認為商品住宅的合適價格應 3000－ 5000 元 /平方米 (建筑面積 )。 房地產(chǎn)會繼續(xù)穩(wěn)步健康發(fā)展，價格不會出現(xiàn)大的波動。有賞心悅目的樓房空間，每戶都能享受的精致庭院，人車分流的安全通道，富有文化內涵的供人們交往、休閑、健身的活動場所。 有節(jié)能環(huán)保的設施體系。 與其他熱點區(qū)域不同，西北四環(huán)沿線的“價格上 10 漲”并沒有伴隨著供應量大幅增長，相比 2020 年同期呈現(xiàn)出下降趨勢，這也基本符合西北四環(huán)沿線價格漲跌的基本規(guī)律 — 供應量與價格的上漲呈現(xiàn)出反比態(tài)勢。 —— 東部地區(qū) ? 東四環(huán)適合做高檔住宅 東四環(huán)早已被指定為迎賓國道，兩邊是綠化隔離帶，做項目在自然環(huán)境上又有先天優(yōu)勢；與朝陽公園、紅領巾公園近在咫尺，同時又與 CBD 相隔不遠，東四環(huán)是一個極適合做高檔居住項目的區(qū)域。 ? 需求量日益猛增 從需求看，首先是傳媒東遷。這點顯示隨著城市交通的發(fā)展，城市建設的推進，四環(huán)這樣的交通主干道沿線已經(jīng)越來越不適合居住物業(yè)的分布，商務物業(yè)的吸引力則越來越大。因為南城的項目在價位上有優(yōu)勢，因此四環(huán)開通短期內就產(chǎn)生了利好因素。 二、區(qū)域樓市分析 西部區(qū)域房產(chǎn)開發(fā) 五大價格提升因素 景觀優(yōu)勢，西區(qū)樓盤的獨享資源 西北四環(huán)的賣點是自然及人文景觀非常優(yōu)越。 產(chǎn)品創(chuàng)新，性價比高 今年北京西北四環(huán)新盤的產(chǎn)品性價比得到很大提升。此外，西北部地區(qū)還聚集著各大部委、機關、軍隊，各大高校及科研機構，這些單位的職工收入較高，可能會因為喜歡西北部環(huán)境，或上下班方便等原因選擇在西北四環(huán)置業(yè)。在硬件系統(tǒng)方面，幾個高端住宅產(chǎn)品項目已經(jīng)把通訊系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)匹配到了極致。 三、周邊競爭項目市場調研分析 本次調查的目的側重于識別有關樓盤相關 的指標，并以此界定不同市場層次的特征，從而為中冠家園制定營銷方案和銷售代理方案提供更可靠的評估和決策基準。應以此為基礎構筑一個引導客戶的區(qū)域價值認知構架。每個園區(qū)內都擁有各自相對獨立的園林綠化和生活配套 ， 復雜的