建筑項目估算市場法(完整版)
【正文】 、搜集交易實例的主要途徑 ? 政府有關部門； ? 報刊等傳媒； ? 房產(chǎn)交易會； ? 房產(chǎn)當事人、經(jīng)紀人、銀行、保險公司等； ? 同行之間； ? 其他。 二、市場法適用的對象和條件 市場法適用的對象 ? 市場法適用的對象是具有交易性的房地產(chǎn) 。 在實際選取時 ， 具體化為９個方面： ? 可比實例應與估價對象處在 同一供求范圍 內(nèi)； ? 可比實例的用途應與估價對象的 用途相同 。 ? 統(tǒng)一面積單位 ：通常統(tǒng)一為平方米 。 統(tǒng)一付款方式 ? 甲總價 ? =16＋ 32/（ 1＋ 8%） ? ＋ 32/（ 1＋ 8%） 1 ? =（ 萬元人民幣 ） ? 乙總價 =15（ 萬美元 ） 統(tǒng)一采用單價 ? 甲單價 ? =764220247。已知該地區(qū)房地產(chǎn)交易中應由賣方繳納的稅費為正常成交價格的 7%，買方應繳納的稅費為正常成交價格 5%，求正常成交價格為多少？ ? 正常成交價格 ? =2625247。 ? 調(diào)整為 2023年 10月的價格： ? 1800 247。 ? 調(diào)整到 2023年 10月 1日的價格為： ? 1000 （ 1 － %） 8 =8129（ 人民幣元 /㎡ ） 例 410：某個可比實例房地產(chǎn) 2023年 2月 1日的價格為 1000美元 /㎡ ， 該類房地產(chǎn)以美元為基準的價格變動 ， 平均每月下降 %。 ? 由于不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，影響其價格的區(qū)位因素和實物因素不同，因此，在進行區(qū)位狀況和實物狀況的比較調(diào)整時，具體比較調(diào)整的內(nèi)容和權重應有所不同。用“加權算術平均”綜合出的一個價格。 房地產(chǎn)狀況 權重 估價對象 A B C 因素 1 100 90 100 80 因素 2 100 100 110 120 因素 3 100 125 100 100 估算該商品住宅 2023年 10月 24日的正常市場價格如下： 計算公式： ? 比準價格 =可比實例價格 交易情況修正系數(shù) 交易日期修正系數(shù) 房地產(chǎn)狀況修正系數(shù) 交易情況修正系數(shù) ： ? 可比實例 A： 100/（ 100－ 2） =100/98 ? 可比實例 B： 100/（ 100－ 0） =100/100 ? 可比實例 C： 100/（ 100＋ 1） =100/101 交易日期修正系數(shù)： ? 可比實例 A： ? 可比實例 B： ? 可比實例 C： 房地產(chǎn)狀況修正系數(shù) : ? 可比實例 A： 100/（ 90 ＋ 100 ＋ 125 ） =100/100 ? 可比實例 B： 100/（ 100 ＋ 110 ＋ 100 ） =100/103 ? 可比實例 C： 100/（ 80 ＋ 120 ＋ 100 ） =100/96 計算比準價格 （ 單價 ） ： ? 比準價格 A =3700 100/98 100/100 =（ 元 /㎡ ） ? 比準價格 B =4200 100/100 100/103 =（ 元 /㎡ ） ? 比準價格 C =3900 100/101 100/96 =（ 元 /㎡ ） 將上述三個比準價格的簡單算術平均數(shù)作為比較法的計算結果 ， 則： ? 估價對象的價格 （ 單價 ） =（ ＋ ＋ ） 247。 眾數(shù) ? 眾數(shù)是一組數(shù)值中出現(xiàn)次數(shù)最多的數(shù)值 。 四、房地產(chǎn)狀況調(diào)整應注意的問題 第八節(jié) 求取比準價格 主要內(nèi)容： ? 求取某個可比實例對應的某個比準價格的方法 ? 將多個可比實例對應的比準價格綜合成一個最終比準價格的方法 百分率法 ? 估價對象的價格 =可比實例的成交價格 交易情況修正系數(shù) 交易日期調(diào)整系數(shù) 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 差額法 ? 估價對象的價格 =可比實例的成交價格+交易情況修正額 +交易日期調(diào)整額 +房地產(chǎn)狀況調(diào)整額 直接比較修正與調(diào)整 ? 估價對象價格 =可比實例成交價格 交易情況修正系數(shù) 交易日期調(diào)整系數(shù) 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 間接比較修正與調(diào)整 ? 估價對象價格 =可比實例成交價格 交易情況修正系數(shù) 交易日期調(diào)整系數(shù) 標準化調(diào)整系數(shù) 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 二、將多個可比實例對應的比準價格綜合成一個最終比準價格的方法 ? 平均數(shù) ? 簡單算術平均數(shù) ? 加權算術平均數(shù) ? 中位數(shù) ? 眾數(shù) 平均數(shù) ? 簡單算術平均數(shù) ， 是把修正出的各個
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