建筑項目估算市場法-文庫吧在線文庫
【正文】 元 /㎡ ） 例 45：某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方 2625元 /㎡，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。 其中某宗房地產(chǎn)在 2023年 6月的價格為 1800元 /㎡ ，對其進行交易日期調(diào)整 。 對該可比實例進行交易日期調(diào)整 。 ? 具體公式： ? 可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格 100/（ ） （ ） /100 =在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格 間接比較調(diào)整 ? 可比實例房地產(chǎn)狀況 ， 無論是區(qū)位狀況 、權(quán)益狀況還是實物狀況 ， 都是可比實例房地產(chǎn)在其成交日期時的狀況 ， 而不是在估價時點或其他時候發(fā)生了變化后的狀況 。 ? 例 412：在例 411中，如果賦予三個價格的權(quán)數(shù)分別時 、 、 。 3 =（人民幣元 /平方米） 例 414：為評估某商品住宅 2023年 10月 24日的正常市場價格，在該商品住宅附近地區(qū)調(diào)查選取了 A、 B、 C三宗類似商品住宅的交易實例作為可比實例，有關(guān)資料如下： ? A的成交價格： 3700（ 元 /平方米 ） ? B 的成交價格： 4200 （ 元 /平方米 ） ? C的成交價格： 3900 （ 元 /平方米 ） ? A的成交日期： 2023年 5月 24日 ? B的成交日期： 2023年 8月 24日 ? C的成交日期： 2023年 9月 24日 ? A的交易情況： － 2 ； ? B的交易情況： 0 ； ? C的交易情況： ＋ 1； ? 該類商品住宅 2023年 4月至 10月的價格指數(shù)為 （ 定基價格指數(shù) ） ： 100, ? 房地產(chǎn)狀況的比較判斷結(jié)果： ? 試利用上述資料估算該商品住宅 2023年 10月24日的正常市場價格 。 第九節(jié) 市場法運用實例 例 413：為評估某寫字樓 2023年 10月 31日的正常市場價格，在寫字樓附近地區(qū)調(diào)查選取了 A、 B、 C三宗類似寫字樓的交易實例作為可比實例，有關(guān)資料如下： ? A的成交價格： 5000（ 人民幣元 /平方米 ） ? B 的成交價格： 600（ 美元 /平方米 ） ? C的成交價格： 5500（ 人民幣元 /平方米 ） ? A的成交日期： 2023年 1月 31日 ? B的成交日期： 2023年 3月 31日 ? C的成交日期： 2023年 7月 31日 ? A的交易情況： ＋ 2 ； 房地產(chǎn)狀況：－ 8 ? B的交易情況： ＋ 5 ； 房地產(chǎn)狀況：－ 4 ? C的交易情況： － 3 ； 房地產(chǎn)狀況： +6 ? 交易情況的正（負）值表示可比實例的成交價格高（低）于其正常價格的幅度； ? 房地產(chǎn)狀況的正（負）值表示可比實例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)（劣）于估價對象的房地產(chǎn)狀況導致的價格差異幅度。 ? 例 411：三個可比實例的價格分別為 5200、 元 /㎡ 5600元 /㎡ 、 5300元 /㎡ 。 ? 調(diào)整到 2023年 10月 1日的價格為： ? 1000 （ 1－ % 8） =7958（ 人民幣元 /㎡ ） 第七節(jié) 房地產(chǎn)狀況調(diào)整 調(diào)整的含義 調(diào)整的方法 調(diào)整的內(nèi)容 調(diào)整中的注意問題 主要內(nèi)容： 一、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義 ? 房地產(chǎn)狀況調(diào)整是將可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格。 其中某宗房地產(chǎn)在 2023年 6月的價格為 2023元 /㎡ ， 對其進行交易日期調(diào)整 。 二、交易日期調(diào)整的方法 百分率法 價格指數(shù)法 時間序列分析 價格變動法 ? 可比實例在成交日期時的價格 交易日期調(diào)整系數(shù) =在估價時點時的價格 ? 其中 ， 交易日期調(diào)整系數(shù)應是以成交日期時的價格為基準來確定的 ， 通常用 （ 1+T%） 或（ 100+T） /100來表示 。 ? 有利害關(guān)系人之間的交易； ? 急于出售或急于購買的交易； ? 交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易； ? 交易雙方或某一方有特別動機或偏好的交易； ? 特殊交易方式的交易； ? 交易稅費的非正常負擔的交易； ? 相鄰房地產(chǎn)的合并交易； ? 受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易 。 （ 1+5‰ ） 6 ? =（ 萬元 ） 例 42：搜集有甲 、 乙兩宗交易實例 。具體方法是貨幣時間價值中的折現(xiàn)計算 。 第二節(jié) 搜集交易實例 主要內(nèi)容 : ? 搜集交易實例的主要途徑 ? 搜集交易實例的主要內(nèi)容 ? 建立交易實例庫 一
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