建筑項(xiàng)目估算市場法-免費(fèi)閱讀
【正文】 ? 試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該寫字樓 2023年 10月 31日的正常市場價(jià)格。 ? （ 5200+5600+5300） 247。 百分率法 差額法 ? 可比實(shí)例的成交價(jià)格 +房地產(chǎn)狀況調(diào)整額 =正常價(jià)格 ? 直接比較調(diào)整一般是采用評分的辦法 ， 以估價(jià)對象的房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn) （ 通常定為 100） ， 將可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況與它逐項(xiàng)比較打分 。 ? 調(diào)整到 2023年 9月末的價(jià)格為： ? 3000 （ 1＋ %） 4 （ 1＋ 2% 7） =3630（ 元 /㎡ ） 例 49：某個(gè)可比實(shí)例房地產(chǎn) 2023年 2月1日的價(jià)格為 1000美元 /㎡ ， 該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格變動 ， 平均每月比上月下跌 %。 ? 調(diào)整公式為： ? 可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格 估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù) 247。 ? 可比實(shí)例的成交價(jià)格 +交易情況修正額 ? =正常價(jià)格 如稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān) ? 正常成交價(jià)格 應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) =賣方實(shí)際得到的價(jià)格 ? 正常成交價(jià)格 +應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) =買方實(shí)際付出的價(jià)格 例 43：一宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為 2500元 /㎡ ， 賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的 7%， 買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格 5%， 則： ? 賣方實(shí)際得到的價(jià)格 ? =2500－ 2500 7% ? =2325（ 元 /㎡ ） ? 買方實(shí)際付出的價(jià)格 ? =2500＋ 2500 5% ? =2625（ 元 /㎡ ） 例 44：某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方 2325元 /㎡，買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。 ? 乙交易實(shí)例的使用面積為 2500平方英尺 ， 成交價(jià)格總價(jià) 15萬美元 ， 于成交時(shí)一次付清 。 其中土地除了單價(jià)外 ， 還有樓面地價(jià) 。 三、建立交易實(shí)例庫 ? 搜集交易實(shí)例的內(nèi)容要統(tǒng)一規(guī)范； ? 制作成交易實(shí)例卡片或檔案袋； ? 分門別類保存； ? 有條件的可開發(fā)計(jì)算機(jī)軟件，將交易實(shí)例信息輸入計(jì)算機(jī)。第四章 市場法 ? 第一節(jié) 市場法的基本原理 ? 第二節(jié) 搜集交易實(shí)例 ? 第三節(jié) 選取可比實(shí)例 ? 第四節(jié) 建立價(jià)格可比基礎(chǔ) ? 第五節(jié) 交易情況修正 ? 第六節(jié) 交易日期調(diào)整 ? 第七節(jié) 房地產(chǎn)狀況調(diào)整 ? 第八節(jié) 求取比準(zhǔn)價(jià)格 ? 第九節(jié) 市場法運(yùn)用實(shí)例 第一節(jié) 市場法的基本原理 主要內(nèi)容 : ? 市場法的概念和理論依據(jù) ? 市場法適用的對象和條件 ? 市場法的操作步驟 一、市場法的概念和理論依據(jù) 市場法的概念 ? 市場法是將估價(jià)對象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 第三節(jié) 選取可比實(shí)例 ? 主要內(nèi)容： ? 可比實(shí)例的含義 ? 選取的可比實(shí)例質(zhì)量要求 ? 選取的可比實(shí)例數(shù)量要求 一、可比實(shí)例的含義 可比實(shí)例 ? 指在估價(jià)中用于參照比較的交易實(shí)例 。 ? 統(tǒng)一幣種和貨幣單位 ：即統(tǒng)一為 “ 元 ” 。 ? 另知乙交易實(shí)例成交時(shí)人民幣年利率為 8%；人民幣與美元的市場匯價(jià)為 1美元 =民幣； 1平方米建筑面積 =積； 1平方米 = 。已知該地區(qū)房地產(chǎn)交易中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的 7%，買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格 5%，求正常成交價(jià)格為多少？ ? 正常成交價(jià)格 ? =2325247。 成交日期時(shí)的價(jià)格指數(shù) =在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格 例 46：某地區(qū)某類房地產(chǎn) 2023年 4月至10月的價(jià)格指數(shù)為,（ 以 2023年 1月為 100） 。 假設(shè)人民幣與美元的市場匯價(jià) 2023年 2月 1日為 1美元 = ， 2023年 10月 1日為 1美元 = 。 ? 具體公式： ? 可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 100/（ ） =在估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 直接比較調(diào)整 ? 間接比較調(diào)整一般是采用評分的辦法 ， 首先設(shè)想一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)狀況 ， 以標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn) ， 將可比實(shí)例及估價(jià)對象的房地產(chǎn)狀況均與它逐項(xiàng)比較打分 ， 然后將所得的分?jǐn)?shù)轉(zhuǎn)化為修正價(jià)格的比率 。 3 =5367（ 元 /㎡ ） 平均數(shù) ? 加權(quán)算術(shù)平均數(shù) ，是把修正出的各個(gè)價(jià)格綜合成一個(gè)價(jià)格時(shí)，考慮
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