【正文】 ? 5200 +5600 +5300 =5340（元 /㎡） 中位數 ? 中位數是把修正出的各個價格按從低到高或從高到低的順序排列 ， 當項數為奇數時 ， 位于中間位置的那個價格為綜合出的一個價格 ， 當項數為偶數時 ， 位于中間位置的那兩個價格的簡單算術平均數為綜合出的一個價格 。 假設人民幣與美元的市場匯價 2023年 2月 1日為 1美元 =元人民幣 ， 2023年 10月 1日為 1美元= 。 （ 1＋ 5%） ? =2500 （ 元 /㎡ ） 第六節(jié) 交易日期調整 調整的含義 調整的方法 主要內容： 一、交易日期調整的含義 ? 交易日期調整是將可比實例在其成交日期時的價格調整為在估價時點時的價格。 例 41：某宗房地產的交易總價款為 30萬元 ， 其中首付款 20%， 余款于半年后支付 。 市場法適用的條件 ? 市場法適用的條件是在同一供求范圍內存在較多的類似房地產的交易 。 ? 可比實例的建筑結構應與估價對象的 建筑結構相同 ； ? 可比實例的檔次應與估價對象的 檔次相當 ； ? 可比實例的權利性質應與估價對象的 權利性質相同 ； ? 可比實例的成交日期應與 估價時點接近 ； ? 可比實例的 交易類型應與估價目的相吻合 ； ? 可比實例的成交價格是 正常價格或可修正為正常價格 ? 一般選取 3個 (含 3個 )以上 10個 （ 含 10個 ）以下可比實例 三、選取的可比實例數量要求 第四節(jié) 建立價格可比基礎 主要內容： ? 統一付款方式 ? 統一采用單價 ? 統一幣種和貨幣單位 ? 統一面積內涵 ? 統一面積單位 ? 統一付款方式 ：將分期付款的可比實例的成交價格折算為在其成交日期時一次付清 。 2500 ? =60（ 美元 /平方英尺 /使用面積 ） 統一幣種和貨幣單位 ? 甲單價 ? =（ 元人民幣 /平方米 /建筑面積 ） ? 乙單價 ? =60 ? =498（ 元人民幣 /平方英尺 /使用面積 ） 統一面積內涵 ? 甲單價 ? =（ 元人民幣 /平方米 /建筑面積 ） ? 乙單價 ? =498 ? =（ 元人民幣 /平方英尺 /建筑面積 ） 統一面積單位 ? 甲單價 ? =（ 元人民幣 /平方米 /建筑面積 ） ? 乙單價 ? = ? =（元人民幣 /平方米 /建筑面積） 第五節(jié) 交易情況修正 主要內容 : ? 交易情況修正的含義 ? 造成成交價格偏離正常價格的原因 ? 交易情況修正的方法 一、交易情況修正的含義 ? 將可比實例的不正常的成交價格修正為正常的價格，這種修正稱之為交易情況修正。 ? 調整公式為： ? 可比實例在成交日期時的價格 成交日期下一時期的價格指數 再下一時期的價格指數 … 估價時點時的價格指數 =在估價時點時的價格 （ 2）環(huán)比價格指數 例 47：某地區(qū)某類房地產 2023年 4月至 10月的價格指數為,（ 均以上個月為 100） 。 四、房地產狀況調整應注意的問題 第八節(jié) 求取比準價格 主要內容： ? 求取某個可比實例對應的某個比準價格的方法 ? 將多個可比實例對應的比準價格綜合成一個最終比準價格的方法 百分率法 ? 估價對象的價格 =可比實例的成交價格 交易情況修正系數 交易日期調整系數 房地產狀況調整系數 差額法 ? 估價對象的價格 =可比實例的成交價格+交易情況修正額 +交易日期調整額 +房地產狀況調整額 直接比較修正與調整 ? 估價對象價格 =可比實例成交價格 交易情況修正系數 交易日期調整系數 房地產狀況調整系數 間接比較修正與調整 ? 估價對象價格 =可比實例成交價格 交易情況修正系數 交易日期調整系數 標準化調整系數 房地產狀況調整系數 二、將多個可比實例對應的比準價格綜合成一個最終比準價格的方法 ? 平均數 ? 簡單算術平均數 ? 加權算術平均數 ? 中位數 ? 眾數 平均數 ? 簡單算術平均數 ， 是把修正出的各個價格相加 ，再除以價格的個數 ， 所得的數即為綜合出的一個價格 。 房地產狀況 權重 估價對象 A B C 因素 1 100 90 100 80 因素 2 100 100 110 120 因素 3 100 125 100 100 估算該商品住宅 2023年 10月 24日的正常市場價格如下：