房地產(chǎn)項(xiàng)目定位之市場調(diào)研－培訓(xùn)ppt教材(完整版)
【正文】 24 八、對(duì)調(diào)研工作的要求與評(píng)價(jià) 要求： 每天調(diào)研后作小結(jié)、討論、遵循：假設(shè) 、論證、再假設(shè)、再論證 補(bǔ)充調(diào)研，隨新假設(shè)調(diào)整調(diào)研內(nèi)容 調(diào)研結(jié)束后基本形成大思路 基本評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 是否對(duì)類似競爭樓盤的賣點(diǎn)、規(guī)劃指標(biāo)、戶型特點(diǎn)、銷售率及購買者特征掌握清楚？ 對(duì)區(qū)域內(nèi)規(guī)劃及政府投資計(jì)劃是否清楚？ 對(duì)當(dāng)?shù)叵M(fèi)者能產(chǎn)生共認(rèn)價(jià)值的點(diǎn)是否清楚？ 25 九：相關(guān)調(diào)研指標(biāo) 26 城市調(diào)研指標(biāo) ? GDP及人均 GDP ? 人均收入水平 ? 固定資產(chǎn)投資占 GDP比重 ? 外來人口購房比例 ? 主流消費(fèi)群體特點(diǎn) （中產(chǎn)階層是否成為主力，亦還是 泛政府公務(wù)員及私營業(yè)主為主流） 第一類指標(biāo) 通過橫向比較判斷： 是否進(jìn)入結(jié)構(gòu)性價(jià)值增長階段？ 是否將使得價(jià)格持續(xù)增長？ 是否進(jìn)入豪宅增長期？ 是否進(jìn)入第二居所發(fā)展期？ 27 ? 城市發(fā)展方向 ? 區(qū)域間競爭價(jià)格 ? 區(qū)域總體供應(yīng)量預(yù)測 ? 總銷售量突破跳躍的機(jī)會(huì) ? 區(qū)域競爭優(yōu)勢 第二類指標(biāo)： 判斷： 區(qū)域內(nèi)的發(fā)展機(jī)會(huì)與限制？ 區(qū)域的價(jià)值利用點(diǎn)是什么？ 區(qū)域價(jià)格是否有突破的限制？ 區(qū)域發(fā)展的主流價(jià)值是什么？ 是否有新的市場在區(qū)域內(nèi)形成 ？ 28 區(qū)域市場調(diào)研指標(biāo) ? 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目規(guī)劃特點(diǎn) ? 消費(fèi)者共性 ? 競爭價(jià)格區(qū)間 ? 推出時(shí)機(jī) ? 物業(yè)類型組合 判斷： 假設(shè)的規(guī)劃賣點(diǎn)對(duì)消費(fèi) 者而言，是否能產(chǎn)生價(jià)值感知？ 如要突破價(jià)格區(qū)域，借鑒高價(jià)格區(qū)域，需要增加新的價(jià)值取向是什么？ 同類產(chǎn)品，在推出時(shí)機(jī)上是否有先機(jī)？ 物業(yè)類型間的組合，對(duì)整體項(xiàng)目價(jià)值的增長點(diǎn)是什么？ 29 地塊調(diào)研指標(biāo) ? 最有利于展示的面 ? 地塊形狀對(duì)布局的要求 ? 最有商業(yè)價(jià)值的臨街面 ? 周邊景觀資源 ? 地塊內(nèi)部條件利用 ? 臨路不利面的因素 ? 地塊內(nèi)的價(jià)值區(qū)別 ? 與周邊或城市中心的交通關(guān)系 30 競爭項(xiàng)目調(diào)研指標(biāo) ? 主力戶型及戶型比例 ? 戶型面積區(qū)間 ? 創(chuàng)新價(jià)值點(diǎn)（或賣點(diǎn)） ? 配套設(shè)施 ? 容積率、綠化率 ? 總價(jià)區(qū)間 ? 營銷手法 31 謝 謝 以下為討論時(shí)間 ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 6 二、市場調(diào)研在項(xiàng)目定位中的角色 7 市場調(diào)研需要解決的核心問題 基于初步假設(shè)： ? 界定競爭框架 ? 界定區(qū)域價(jià)值 ? 定義項(xiàng)目核心價(jià)值 8 案例二：二線城市項(xiàng)目 定位 背景與目標(biāo)： 城市二環(huán)外，容
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