【正文】 。 區(qū)域價值是一種未來的，或未被發(fā)現(xiàn)的事實，挖掘區(qū)域價值的關(guān)鍵在于“跳出區(qū)域看區(qū)域”，打開視野，尋找標桿，建立一套新的價值體系。 兼具都市、生態(tài)、人文三大屬性，市府麓谷板塊將以高起點的規(guī)劃優(yōu)勢成為 全長沙最宜居的中心城 。 適用范圍 相關(guān)項目 ? 淄博孝婦河項目 ? 北京魯能幸福一村項目 ? 河南怡豐臵業(yè)鄭州項目 ? 西安新鴻基曲江項目 ? 福州三盛南香湖項目 ? …… 55 城市功能解析法 —— 分析框架 區(qū)域價值 本區(qū)域應(yīng)承擔(dān)的功能 板塊現(xiàn)狀 區(qū)域特質(zhì) 城市需求 當(dāng)前城市各板塊的功能地位 ? 未來城市需要哪些功能板塊？ 本區(qū)域的條件適于承擔(dān)哪一類功能？ 城市向哪個方向發(fā)展？發(fā)展的（未來）目標是什么？ 各片區(qū)優(yōu)劣勢？在未來承擔(dān)何種功能？地位如何？ 通過案例總結(jié)或利用已有的規(guī)律研究本區(qū)域可能承擔(dān)的功能 本區(qū)域存在的價值點？從規(guī)律與城市需求研判價值。以交通及價格作為市場核心驅(qū)動力使剛性需求客戶成為市場主力客群，作為“ CBD宿舍”的市場認知進一步加深。” ?“項目面臨的最大問題就是如何扭轉(zhuǎn)區(qū)域價值的困境，如何最大化利用稀缺性資源，如何使客戶感知項目品質(zhì)與資源相匹配。 識別資源價值的三個視角： ?基于區(qū)域競爭； ?基于領(lǐng)先案例； ?基于市場認知。 基于區(qū)域競爭評估資源價值 10 步驟 2：資源價值評估 ?通過借鑒前衛(wèi)市場案例，對所歸納各類資源的價值進行排序； ?確認區(qū)域存在絕對領(lǐng)先的核心的優(yōu)勢資源?！? —— 代理一部經(jīng)理 鄧震宇 35 圣莫麗斯 —— 面對完全陌生區(qū)域，以 “香蜜湖北”借勢立勢，重新定義區(qū)域價值 成功案例２ 5123412345銀湖，傳統(tǒng)別墅區(qū)香蜜湖，頂級豪宅區(qū)梅林關(guān)口片區(qū)龍華二線拓展區(qū)坂雪崗片區(qū)總用地面積 27萬平（ 495畝） 總建筑面積 33萬平米 容積率 物業(yè)形態(tài) 獨棟、 TH、洋房、高層 資源優(yōu)勢 山體、水景、規(guī)劃 地塊背景 項目問題：區(qū)域價值完全無定義 ?完全陌生的區(qū)域； ?通達性較差； ?配套匱乏； ?拓展區(qū)給客戶造成很強烈的心理距離。 2 典型項目表明，通州市場 無法吸引城市頂級客戶 ，但追求品質(zhì)的中高端客戶有少量存在。 步驟一： 步驟二： 步驟三： 步驟四： 研判城市發(fā)展方向 解析片區(qū)功能格局 借鑒相關(guān)案例或規(guī)律 本區(qū)域的價值研判 項目地段價值研判 步驟五： 56 城市功能解析法實例 1：西安新鴻基曲江項目 背景 ?區(qū)域： 區(qū)域中心距離城市中心約半小時車程，通達性良好，新興的高檔居住區(qū)； ?項目： 非核心地段，周邊多為中低品質(zhì)住宅，東面正在興建曲江池南湖公園。 72 步驟 4：挖掘本區(qū)域價值 —— 新城市中心內(nèi)核的高尚生態(tài)居住區(qū) 城市中最原生態(tài)的，原生態(tài)中最城市的 73 長沙高鑫尖山項目區(qū)域價值挖掘思路回顧 背景 ?區(qū)域： 城市近郊，市府新址，傳統(tǒng)認知中的陌生區(qū)； ?項目： 周邊配套匱乏，形象較為陳舊。其意義在于前瞻性地研判項目的價值平臺，是我們幫助客戶實現(xiàn)利潤最大化的基礎(chǔ)。 曲江新區(qū) 西高新 主城區(qū) 市中心（鐘樓） 車程半小時內(nèi) 景觀資源 生活配套 4500元以下 4500~6000元 6000元以上 ?區(qū)域?qū)傩裕? 二線省會城市、新興高檔居住區(qū)、非核心地段 57 步驟 1：研判城市發(fā)展方向 —— 研判城市發(fā)展的熱點片區(qū) 解構(gòu)城市的維度 ?地形地貌 —— 江河湖泊、山地的影響 ?土地供應(yīng) —— 定性、定量的分析 ?城市發(fā)展歷程 —— 從過去到未來 ?規(guī)劃資料 —— 訪談資料，十一五規(guī)劃等 關(guān)注：本區(qū)域是否為熱點片區(qū)？本區(qū)域可能的競爭板塊有哪些？ 58 步驟 2：解析片區(qū)功能格局 —— 各（熱點 /競爭）片區(qū)優(yōu)劣勢、地位、功能、發(fā)展方向 分析的出發(fā)點： ?自然條件 ?產(chǎn)業(yè)狀況 ?房地產(chǎn)特征 ?…… 核心結(jié)論： 其他片區(qū)與本區(qū)域定位上的差異點 非結(jié)構(gòu)化分析：逐一解析城市其他熱點片區(qū)最突出的特點，研判其未來定位 半結(jié)構(gòu)化分析：海口南渡江項目 59 半結(jié)構(gòu)化分析：從價格體系、代表樓盤、未來供應(yīng)、物業(yè)類型、客戶構(gòu)成等方面解析各片區(qū) 案例：海口南渡江項目 半結(jié)構(gòu)化：板塊的特性、資料的可獲得性 …… 60 步驟 3：借鑒相關(guān)案例或規(guī)律 61 步驟 4：本區(qū)域價值研判 —— 區(qū)域價值點分析 歷史文化資源 景觀資源 城市資源 城市 富人區(qū) 基于城市富人區(qū)構(gòu)成因素分析區(qū)域價值： 62 步驟 4：本區(qū)域價值研判 —— 提煉區(qū)域價值 本項目位于熱點區(qū)域的非核心地段； 僅研判區(qū)域價值尚不足以解決面臨的關(guān)鍵問題。 3 當(dāng)前通州市場處于由周邊需求推動向升級發(fā)展期過渡階段， 主力客群仍以剛性需求客戶為主 。” ?“項目最大的問題在于如何讓客戶感知這個極度陌生的區(qū)域？” ?“由于規(guī)劃的二線拓展區(qū)前景很好，而且未來交通會連接香蜜湖片區(qū)，車程 5分鐘，這些是項目的優(yōu)勢。 品味東湖，最華麗的一英里 14 復(fù)地武漢武重項目區(qū)域價值挖掘的思路 背景 ?區(qū)域： 位于武漢三鎮(zhèn)之一的武昌區(qū)城市中心地帶，兼?zhèn)渥匀?、人文資源 ?項目： 建面約 107萬 ㎡，以住宅開發(fā)為主；南北向主干道通達良好，東西向貫通不足，配套齊，內(nèi)部有植被 結(jié)論 思路 主要觀點 資源價值評估 區(qū)域價值重新界定 —— 品味東湖，最華麗的一英里 資源集成歸類 基于區(qū)域競爭評估 基于前衛(wèi)案例評估 政務(wù)區(qū) 、 文教區(qū)和東湖風(fēng)景區(qū)是最突出的區(qū)域價值 東湖景區(qū)的價值應(yīng)高于政務(wù)區(qū)和文教區(qū) ， 它帶給區(qū)域房地產(chǎn)的價值更大 湖區(qū)應(yīng)承擔(dān)城市名片功能 ， 形成地產(chǎn)價值峰值區(qū)； 湖區(qū)逐漸由旅游地轉(zhuǎn)向城市的主要功能區(qū)； 從對自然資源的挖掘利用逐漸引入城市人文資源 優(yōu)勢資源升華 從空間延伸的角度 從時間延伸的角度 東湖擁有獨一無二的自然資源優(yōu)勢 城市融合速度加快 ， 武昌的東湖將成為武漢的東湖 本區(qū)域為整個東湖景區(qū)集城市屬性 、 自然屬性于一體的最 高價值區(qū) ， 具備重塑區(qū)域價值的條件 資源羅列：豐富的城市資源及人文景觀資源 區(qū)域價值提煉 盤點區(qū)域資源 基于城市功能分區(qū)的角度區(qū)分各類資源 15 資源稟賦分析法實例 2： “被