世聯(lián)_區(qū)域價值挖掘?qū)ｎ}研究_80ppt(存儲版)
【正文】 ?規(guī)劃： 城市綜合服務(wù)中心，重點發(fā)展商務(wù)辦公、文化、物流； ?前景： 商務(wù)是唯一可能促進城市升級的產(chǎn)業(yè)功能，但通州商務(wù)園目前具體規(guī)劃內(nèi)容及實施 進程均不明確 ?以城市 新移民為主體的暫住人口是通州近年人口增長的主體，也將是填補通州新城規(guī)劃人口缺口的主體； ?通州新城現(xiàn)有配套設(shè)施的缺乏， 限制 了城市新移民在通州的 消費 ，削弱了該群體對城市發(fā)展的貢獻，并且 抑制該群體的結(jié)構(gòu)的升級 40 步驟 1：區(qū)域資源盤點 —— “我在通州”：通州房地產(chǎn)市場背景 1 通州市場 與東部區(qū)域價格差逐年加大 ，作為東部市場價格洼地的市場地位進一步得到強化。 思路 主要觀點 通州城市背景 城市建設(shè)各要素之間相互割裂，沒有形成良性循環(huán)，無法帶動高素質(zhì)人口進入 城市建設(shè) 產(chǎn)業(yè) 規(guī)劃 通州商務(wù)園開發(fā)周期長，近期影響作用小，存在不確定性 從城市建設(shè)現(xiàn)狀及未來規(guī)劃來看，本項目區(qū)域處于被邊緣化地位，各項城市資源對本項目影響力均較小 通州城市背景通州房地產(chǎn)市場背景 北京大東部區(qū)域價值 價格實現(xiàn) 四大片區(qū)現(xiàn)狀 未來趨勢 價格洼地，低認知 高端項目疲軟，中高端項目以性價比獲得市場實現(xiàn) 未來 23年內(nèi)客戶結(jié)構(gòu)將變化較小 跳 出 通 州 未來趨勢城市規(guī)劃 定位為城市重點發(fā)展區(qū)域，承接城市功能、疏解中心城人口 城市規(guī)劃東部住宅圈層 眾多中高端項目的聚集形成了朝陽北路這條景觀資源住宅軸線，打造了區(qū)域的核心價值 客戶臵業(yè)因素 眾多中高端項目的聚集形成了朝陽北路這條景觀資源住宅軸線，打造了區(qū)域的核心價值朝陽北路軸線之上東部中高端客戶的臵業(yè)關(guān)鍵因素，也將是本項目借鑒和發(fā)力的關(guān)鍵因素 51 價值嫁接法 —— 思路回顧 區(qū)域資源盤點 目標下的資源評估 是否能夠?qū)? 現(xiàn)既定目標 構(gòu)建新的價值體系 提煉區(qū)域價值 否 其他分析方法 是 步驟一： 步驟二： 步驟三： 步驟四： 52 尋找新價值體系的多個角度 嫁接歷史價值 ?中法文化交流基地 （昆明滇池項目） …… 嫁接鄰近的高價值區(qū)域 ?““去通州化” ?“深圳后花園” ? 金地香蜜山 …… 嫁接相似屬性的高價值區(qū)域 ?“灣區(qū)物業(yè)，比肩全球” …… 其他的角度？ 53 方法四：城市功能解析法 54 城市功能解析法 —— 定義及適用范圍 通過解構(gòu)城市，基于功能補缺 /再造的角度定義區(qū)域價值的方法 定義 常規(guī)的分析方法，無明顯適用范圍。 結(jié)論 新城市中心內(nèi)核的高尚生態(tài)居住區(qū) 修筑中的尖山路 雷峰大道路貌 66 步驟 1：研判城市發(fā)展方向 —— 城市發(fā)展階段的規(guī)律 ?分析城市發(fā)展進程，從城市發(fā)展一般階段的規(guī)律出發(fā)，研判其當前所處的發(fā)展階段； ?階段不同，城市的結(jié)構(gòu)不同，區(qū)域價值的表現(xiàn)形式也不同： —— 城市化鼎盛階段：單核，中心價值最大化 —— 郊區(qū)化擴展階段：多元化，各板塊具有獨特的功能 67 步驟 1：研判城市發(fā)展方向 —— 研判城市發(fā)展的熱點片區(qū) 68 步驟 2：解析片區(qū)功能格局 —— 各板塊現(xiàn)狀的對比研究 月湖、城東城北 經(jīng)開星沙板塊 麓南板塊 河西新城 城南板塊 自然文化資源優(yōu)越，但城市屬性匱乏，主流的低密度物業(yè)價格普遍不高 老城土地存量有限，城北、城東、月湖板塊加速與之融合，但規(guī)劃起點較低，發(fā)展后續(xù)乏力 經(jīng)開星沙板塊自然資源相對缺乏，產(chǎn)業(yè)以制造業(yè)為主，中檔物業(yè)成為片區(qū)發(fā)展主流 依托省府南遷及長株潭一體化的利好，成為長沙本地臵業(yè)者的第一選擇 本項目所在的河西市府麓谷板塊為何沒有發(fā)展起來？ 月湖 城東 城北 麓南 星沙 中心板塊 城南 市府 市府新址所在且同為城市發(fā)展方向的河西麓谷板塊，目前認知卻較為陌生，人氣較為匱乏 現(xiàn)狀描述 69 步驟 2：解析片區(qū)功能格局 —— 本區(qū)域發(fā)展滯后的原因 原因剖析 70 步驟 3：借鑒相關(guān)案例或規(guī)律 —— 城市新區(qū)發(fā)展規(guī)律 類比，推演，關(guān)鍵著眼于未來 將目標區(qū)域納入已知的體系 河西新城的區(qū)域價值，關(guān)鍵在于其城市化進程 71 步驟 4：挖掘本區(qū)域價值 —— 基于未來 ：片區(qū)發(fā)展 +城市關(guān)聯(lián) 在未來的 5~8年內(nèi)，河西新城將逐步印證城市新區(qū)發(fā)展規(guī)律，最終成為一個功能復(fù)合的 新城市中心 。 78 區(qū)域特征 區(qū)域發(fā)展階段 基于區(qū)域價值平臺的營銷 陌生區(qū)域，認知度低 區(qū)域“嬰兒”期 區(qū)域發(fā)展迅速，擁有一定區(qū)域價值 區(qū)域高成熟度，區(qū)域價值已被充分認可 區(qū)域“少年”期 區(qū)域“成年”期 “告訴別人她會長得很美 ” 重新定義區(qū)域價值，提升形象 “告訴別人她美得與眾不同 ” 基于區(qū)域價值，重新定義產(chǎn)品 “告訴別人她是完美的 ” 利用成熟區(qū)域價值，項目全方位打造外的細節(jié)放大 區(qū)域價值平臺 決定了項目打造的 方向 。 結(jié)論 未來政府主推區(qū)域和景觀資源價值峰區(qū)的交匯點，曲江富人區(qū)的價值峰值區(qū)。 價格洼地，低認知 高端項目疲軟 未來客戶結(jié)構(gòu)穩(wěn)定 41 步驟 1：區(qū)域資源盤點 —— 站位通州的分析結(jié)論 42 步驟 2：基于目標的資源評估，得出否定結(jié)論 站位于通州，以通州為區(qū)域價值的平臺，無法實現(xiàn)開發(fā)目標 43 本項目 我們跳出通州，從北京大東部城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場發(fā)展角度審視本項目的區(qū)域價值 步驟 3：尋找新的價值體系 44 步驟 3：尋找新的價值體系 —— 以城市發(fā)展帶來的區(qū)位價值和動態(tài)演變?yōu)檠芯炕c 45 步驟 3：構(gòu)建新的價值體系 —— 關(guān)鍵點：新的價值體系并非憑空構(gòu)造，需要充分的論證支撐 46 步驟 3：構(gòu)建新的價值體系 —— 通過各功能板塊的解析 ? 城市核心公寓區(qū) ? 城市中央別墅區(qū) ? 城市中央住區(qū) ? 城市疏散區(qū) 47 步驟 3：構(gòu)建新的價值體系 —— 通過區(qū)域內(nèi)部現(xiàn)有項目的解析 48 步驟 3：構(gòu)建新的價值體系 —— 通過目標客戶的臵業(yè)特征解析 只有以充分論據(jù)建立本區(qū)域與新價值體系的有效關(guān)聯(lián)，價值嫁接才能成立！ 49 步驟 4：提煉區(qū)域價值 從東部城市發(fā)展及住宅市場結(jié)構(gòu)來看，本項目的區(qū)域價值在于“去通州化”，站在以東部中產(chǎn)階層為核心客戶的城市中間住區(qū)及中產(chǎn)軸線的市場平臺上；打造中產(chǎn)軸線上的新
電大資料相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1