【正文】 型娛樂(lè)城，已開(kāi)業(yè)的經(jīng)營(yíng)店鋪生意較好。 （ 2）購(gòu)房付款方式： 購(gòu)買該盤的客戶可以享受國(guó)家政策性貸款：住宅三成首付，七成按揭；店面五成首付，五成按揭。但由于開(kāi)發(fā)商在二期時(shí)有過(guò)調(diào)整，銷售隊(duì)伍重新組建，營(yíng)銷能力相對(duì)較差一些。 （ 3）購(gòu)房付款方式： 購(gòu)買該盤的客戶也可以享受國(guó)家政策性貸款：住宅三成首付，七成按揭；店 面五成首付，五成按揭。其住宅價(jià)格為 5 層 1450 元 /㎡， 6 層 1420 元 /㎡， 7 層 1360 元 /㎡，均價(jià)在1425 元。 （ 4）購(gòu)房付款方式： 購(gòu)買該盤的客戶可以享受國(guó)家政策性貸款：住宅三成首付，七成按揭；店面五成首付，五成 按揭。 （ 2）角美鎮(zhèn)租賃市場(chǎng)概況： 角美鎮(zhèn)外來(lái)人口較多，他們的生活來(lái)源主要依賴于鎮(zhèn)內(nèi)開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 由于龍池開(kāi)發(fā)區(qū)位置特殊性以及特色投資經(jīng)濟(jì) ，使得龍池開(kāi)發(fā)區(qū)前期上市的房地產(chǎn)項(xiàng)目幾乎勢(shì)如破竹，雖然現(xiàn)在市場(chǎng)上短期供應(yīng)量較大，但是其未來(lái)發(fā)展?jié)摿Σ豢晒懒俊? （ 2）海滄房地產(chǎn)現(xiàn)狀： 2020 年前三季度海滄的房地產(chǎn)項(xiàng)目均 價(jià)已經(jīng)突破 2350 元，而且依然存在小 幅上漲的趨勢(shì)。 六、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)租賃狀況分析： 以往租賃市場(chǎng)概況： 我司于 2020 年 8 月開(kāi)始對(duì)龍池開(kāi)發(fā)區(qū)的住宅及店鋪的租賃情況進(jìn)行調(diào)查，1015 平方米之間住宅的租金為 250350 元 /間（帶衛(wèi)生間）；店面在 7001500元之間（面積在 1530 平方米左右）；因?yàn)樾枨罅看?，整個(gè)出租市場(chǎng)上的產(chǎn)品基本上不考慮地段因素。 二、項(xiàng)目 SWOT分析： 項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)（ S）： （ 1）地理位置上毗鄰廈門海滄，地緣關(guān)系上接近廈門，適合作為住宅郊區(qū)化的概念引導(dǎo)； （ 2）規(guī)劃面積為 平方公里的海滄南部工業(yè)區(qū) 現(xiàn)已開(kāi)發(fā)了 6 平方公里，形成了以翔鷺石化、翔鷺化纖為代表的石化工業(yè)基地 。 第三部分：項(xiàng)目定位篇 一、產(chǎn)品性質(zhì)定位： 投資型房產(chǎn) 龍池開(kāi)發(fā)區(qū)目前的生活環(huán)境比較惡劣。 家庭成員結(jié)構(gòu)： 購(gòu)房 消費(fèi)不受家庭成員因素的影響。不尋求差異化的戶型設(shè)計(jì)，不追求項(xiàng)目獨(dú)特的賣點(diǎn)，【本案】將湮沒(méi)在市場(chǎng)。本案店面進(jìn)深 15 米，面寬在 米～ 米之間，這樣一來(lái)店鋪的面積均在 50 平方米左右，店鋪的規(guī)劃及整個(gè)地塊的位置沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，這樣只有加強(qiáng)店鋪的軟性包裝及整合營(yíng)銷策略。 第四部分：項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)效益分析 概 況 備注 用地面積 26664 容積率 總建筑面積 評(píng)估內(nèi)容 合價(jià) 按總建筑面積分?jǐn)偅ㄔ?/㎡） 一、項(xiàng)目總成本 65970585 （一） +（二） +（三） +（四） +（五） +（六） +（七） +（八） （一）土地費(fèi)用 8800000 土地出讓金 8800000 （二）前期工程費(fèi)用 1252397 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)作費(fèi)用 200000 測(cè)量、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用 1052397 18 各類許可規(guī)費(fèi) （三）建設(shè)費(fèi)用 49696525 850 室內(nèi)粗裝修 建筑安裝工程費(fèi)用 46773200 800 公用事業(yè)費(fèi)用及配套 2923325 50 （四）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 1403196 24 建安工程費(fèi)的 3% （五）銷售費(fèi)用 銷售收入的 3% （六）監(jiān)理費(fèi) 467732 8 建安工程費(fèi)的 1% （七）辦公及管理費(fèi) 1528468 建安工程費(fèi)、前期工程費(fèi)的 3% （八）財(cái)務(wù)費(fèi)用 全部為自有資金投入 二、銷售收入 94075590 商鋪面積 ㎡住宅面積 50948 ㎡ 多層住宅 67760840 1330 小高層住宅 商鋪 26314750 3500 車庫(kù) 三、銷售稅金 銷售收入的 % 四、毛利潤(rùn) 22883809 銷售收入 項(xiàng)目總成本 銷售稅金 五、投資利潤(rùn)率 毛利潤(rùn) /項(xiàng)目總成本 六、銷售利潤(rùn)率 毛利潤(rùn) /銷售收入 七、所得稅 毛利潤(rùn) 33% 八、凈利潤(rùn) 毛利潤(rùn) 所得稅額 第五部分：產(chǎn)品營(yíng)銷推廣篇 一、市場(chǎng)主題的確立及入市的整體形象： 根 據(jù)上述的市場(chǎng)定位和產(chǎn)品規(guī)劃，項(xiàng)目總體的輪廓已初步描繪呈型。采用奶黃色加之獨(dú)有的線條、圖案表達(dá)意大利典雅內(nèi)蘊(yùn)的風(fēng)格。 （ 2）在 平面布局上： 引進(jìn)現(xiàn)在已經(jīng)相當(dāng)成熟的小戶型設(shè)計(jì)理念，充分考慮小戶型的內(nèi)部空間和生活功能設(shè)計(jì)，確保小戶型的居住品質(zhì)。 羅馬假日，百分百的城市生活 適用于住宅部分的宣傳，突出完善的社區(qū)配套，超前的開(kāi)發(fā)理念，居住在 羅馬假日，將得到仿佛置身于城市的生活便利和心理感受。第二階段價(jià)格執(zhí)行周期為二個(gè)月。店鋪銷售總量目標(biāo)為 12%。 ■ 銷售人員對(duì)廈門外來(lái)人員聚集的后浦、湖里、海滄等所有店鋪進(jìn)行地毯式訪問(wèn)，告知樓盤銷售信息，擴(kuò)大咨訊接觸面， 聚集人氣，強(qiáng)勢(shì)推廣。 （ 5）目的： 前期市場(chǎng)造勢(shì)，積累客戶資源，爭(zhēng)取內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，強(qiáng)力擠壓市場(chǎng)。 ■ 行動(dòng)之三： 海報(bào)派發(fā)式市場(chǎng)滲透。 在媒體上發(fā)布公告，營(yíng)造良好的現(xiàn)場(chǎng)銷售氣氛。 ■ 現(xiàn)場(chǎng) POP 廣告。 時(shí)間：正式開(kāi)盤后一周開(kāi)始，持續(xù)兩個(gè)月，保持每?jī)芍芤黄?NP 軟廣告的強(qiáng)度。 （ 5）銷售預(yù)計(jì)： 完成銷售總量的 90%以上。 目前在龍池開(kāi)發(fā)區(qū)出售的一層店面就達(dá) 350 間。 對(duì)于一個(gè)新興的開(kāi)發(fā)區(qū)而言，真正的核心商圈將會(huì)是獨(dú)一無(wú)二的。店鋪的起價(jià)是 56006000 元 /平方米。好望角】 是由漳州西奧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司和漳州唯方投資有限公司合作開(kāi)發(fā)的。店面租金沿金山路朝外的達(dá)到 4045 元 /平方米，朝內(nèi) 30 元 /平方米，店面面寬多為 4 米左右，進(jìn)深7 米。目前該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)一期為 8棟多層，先售 4棟，店面售價(jià)在 6000 元 /平方米。 海滄商鋪?zhàn)罱N售狀況、價(jià)格、促銷手段。 以項(xiàng)目北部貫通的凱撒商業(yè)街為主軸，連接包括中庭在內(nèi)的“凱撒征服地帶”。 四 、商業(yè)功能定位 北 街 —— 凱撒商業(yè)街 經(jīng)營(yíng)商品：服裝、鞋帽、化妝品、飾品、小商品、針紡織品各種生活用品 商品檔次：中檔、中抵檔 中庭廣場(chǎng) —— 凱撒征服者廣場(chǎng) 作為兩個(gè)區(qū)域的連接點(diǎn)，同時(shí)作為展示活動(dòng)區(qū)域，創(chuàng)造人流。 此舉將刺激和促進(jìn)集體購(gòu)買，具體政策把握由銷售公司專人進(jìn)行。 第五篇： 營(yíng)銷籌備 一、 營(yíng)銷籌備 ： —— 現(xiàn)場(chǎng)包裝，包括售樓處、一期工地功能牌、導(dǎo)視牌、形象識(shí)別 。以時(shí)尚為引導(dǎo)，針對(duì)大量的年輕打工者，再造湖里老街、蓮坂步行街概念。 第三篇：項(xiàng)目 SWOT 分析 一、 優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)點(diǎn) ： 規(guī)模優(yōu)勢(shì) ： 總開(kāi)發(fā)面積接近 5000 平米，便于形成集聚效應(yīng)； 規(guī)劃策略： 可以通過(guò)各類策劃包裝，提出商業(yè)街概念，從而搶占市場(chǎng)。 五 、間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 —— 云龍海岸 【 云龍海岸】 是由廈門海岸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的。其一期店面銷售成功源于“返租戰(zhàn)略”。 店鋪 60 間，每間面積在 3070 平方米之間不等，項(xiàng)目商業(yè)鋪面設(shè)計(jì)有小區(qū)內(nèi)街店鋪，價(jià)格報(bào)價(jià)定位在 38006800元 /平方米之間。該項(xiàng)目委托廈門合正房地產(chǎn)銷售代理公司銷售，銷售現(xiàn)場(chǎng)從 10 月開(kāi)始進(jìn)行前期預(yù)約登記，銷售價(jià)格在二個(gè)月調(diào)整提高二次，目前的價(jià)格體系在龍池區(qū)域市場(chǎng)中最高，業(yè)務(wù)員的折扣空間為 2060元 /平方米。 憑借多種業(yè)態(tài)結(jié)合的商業(yè) 策劃經(jīng)營(yíng) 模式，使該片區(qū)的商業(yè)規(guī)模和商區(qū)競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)一步提升。 從商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)判斷， 龍池 商業(yè)區(qū)域進(jìn)一步向 新開(kāi)發(fā)小區(qū) 集聚， 在短期內(nèi)開(kāi)發(fā)區(qū)人口數(shù)量和消費(fèi)水準(zhǔn)難以得到根本性改變的情況下 ，商業(yè)市場(chǎng)將嚴(yán)重過(guò)剩。我看見(jiàn)了。 （ 6）銷售預(yù)計(jì)： 完成至銷售總量的 60%以上。 （ 4）目的： 鞏固客戶資源，將內(nèi)部認(rèn)購(gòu)轉(zhuǎn)為有效認(rèn)購(gòu)，強(qiáng)力刺激市場(chǎng)。跟時(shí)間賽跑永遠(yuǎn)是我們實(shí)現(xiàn)有效銷售的不二法則。散發(fā)登載本項(xiàng)目全面信息的海報(bào)。 時(shí)間：持續(xù)進(jìn)行。故此，在戶外媒體、銷售網(wǎng)點(diǎn)、單張派發(fā)方面 應(yīng)加強(qiáng)區(qū)域性宣傳，增強(qiáng)傳送項(xiàng)目信息的途徑，以吸引大量人流，宣傳區(qū)域唯一至 成熟 社區(qū)概念。 小結(jié)： 上述價(jià)格體系中建坤花園的對(duì)外銷售底價(jià)均價(jià)為 1372 元 /平方米左右。店鋪銷售總量目標(biāo)為 17%。 （二）銷售進(jìn)度控制： 銷售周期： 羅馬假日一期的銷售過(guò)程設(shè)定為 12 個(gè)月 時(shí)間： 2020 年 3 月～ 2020 年 3 月 總銷售目標(biāo)： 住宅： 92% 店鋪： %（見(jiàn)“羅馬假日”銷售計(jì)劃表） （三） 建坤花園的價(jià)格與銷控體系： 價(jià)格與銷控體系： 綜合考慮上述各種因素的影響，在保證建坤花園如期完成銷售，同時(shí)，確保項(xiàng)目利潤(rùn)最大化的前提下，采取低開(kāi)高走的策略制定建坤花園的體系，具體按以下五個(gè)階段執(zhí)行： （ 1）、第一階段：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段 在開(kāi)始接受內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)住宅對(duì)外銷售報(bào)價(jià)均價(jià)控制在 1390 元 /平方米左右，最低銷售折扣為 折， 即均價(jià) 1330 元 /平方米，銷售面積控制在 3000 平方米，約占住宅總銷量的 10%。 在適度的高度空間里，便于展示契合的家具。 ■ 在景觀設(shè)計(jì)上： 作為意大利形象表征的成片的向日葵、熏衣草，在此可以得到充分運(yùn)用。本案將文化與商業(yè)緊密融合，力求打造經(jīng)典樓盤。大肆的包裝炒作，增加項(xiàng)目的投資價(jià)值，對(duì)于項(xiàng)目的店面銷售顯得尤為重要。 在壹期住宅類產(chǎn)品的規(guī)劃上，建議全部以較小戶型為主，面積將控制在 20～60 平方米，這當(dāng)中完全可以做到戶型配比的多樣化。同時(shí)，由于項(xiàng)目的投資門檻低，聚群消費(fèi)的比率大。 該區(qū)域在較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，還無(wú)法 形成一個(gè)可以讓購(gòu)房者感覺(jué)舒適的生活場(chǎng)所，而且在市場(chǎng)調(diào)查過(guò)程中，我們發(fā)現(xiàn)：投資購(gòu)房是 龍池開(kāi)發(fā)區(qū)目前房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)的主要特征之一。規(guī)劃本項(xiàng)目產(chǎn)品定位之時(shí)可充分了解市場(chǎng)需求信息，開(kāi)發(fā)差異化產(chǎn)品，產(chǎn)品具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)； 劣勢(shì)（ W）： （ 1） 項(xiàng)目 配套設(shè)施仍然未成熟，發(fā)展尚須時(shí)日 ； （ 2）項(xiàng)目依存度偏高：目前周邊項(xiàng)目銷售主打都是作為開(kāi)發(fā)區(qū)工薪族的生活配套，以單身公寓為主，市場(chǎng)定位單一，周邊產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，市場(chǎng)供應(yīng)量不斷 加大； （ 3）目前片區(qū)商業(yè)氛圍尚未形成，商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)尚未啟動(dòng)。 租賃價(jià)格變化原因分析： 分析其中原因：其一是工廠的工人在年底時(shí)辭工；其二是村民加蓋了大量的民房，因求租工人減少而使之空置大量房產(chǎn)后而出現(xiàn)的惡性競(jìng)爭(zhēng)，租賃市場(chǎng)情況非常敏感?？墒?020 年由于受到國(guó)內(nèi)大環(huán)境、廈門市投資市場(chǎng)混亂以及島外購(gòu)房居住群體的不確定等因素的影響，許多人都紛紛轉(zhuǎn)移投資目光。 最后角美鎮(zhèn)的房產(chǎn)與龍池開(kāi)發(fā)區(qū)房產(chǎn)是屬于不同層次的，例如在角美鎮(zhèn)一間二房租金大約要 400600 元 /月左右，而在龍池開(kāi)發(fā)區(qū)的房產(chǎn)租金是達(dá)不到這種水平的。而由于鎮(zhèn)中心的住房緊俏等因素，使得角美鎮(zhèn)的房屋租賃市場(chǎng)開(kāi)始變得“紅火”。 五、不同區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析： 角美鎮(zhèn)房地產(chǎn)項(xiàng)目： （ 1）角美鎮(zhèn)簡(jiǎn)介： 角 美 鎮(zhèn)位于龍海市東北部，與廈門特區(qū)相鄰，東 接 廈門的東渡、海 滄 ，西靠龍文區(qū)、漳州市，北隔天成山與長(zhǎng)泰縣接壤，南靠九成江下游與紫泥鎮(zhèn)相峙，為九龍江的北溪經(jīng)西部與西溪匯合 ，其地 理位置優(yōu)越。 店鋪 60 間，每間面積在 3070 平方米之間不等，項(xiàng)目商業(yè)鋪面設(shè)計(jì)有小區(qū)內(nèi)街店鋪，價(jià)格報(bào)價(jià)定位在 38006800 元 /平方米之間。 （ 2）產(chǎn)品推廣策略： 項(xiàng)目的價(jià)格 體系采取低開(kāi)高走的價(jià)格策略，起價(jià)雖然只有 1300 元 /平方米，但是樓層及朝向差價(jià)為 50 元 /平方米左右，其總體對(duì)外銷售的均價(jià)與區(qū)域個(gè)案相差不大。 燦美陽(yáng)光 項(xiàng)目概況： 【燦美陽(yáng)光】 是由漳州市東宸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的。開(kāi)發(fā)商已在龍池開(kāi)發(fā)區(qū)已開(kāi)發(fā)一期項(xiàng)目，對(duì)此區(qū)域市場(chǎng)非常了解，開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)相對(duì)高、客戶中的信譽(yù)度高，開(kāi)發(fā)工期時(shí)機(jī)把握到位。 二期總建筑面積為 35737 平方米，現(xiàn)已開(kāi)工的有 8 棟，包括一棟 12 層的小高層。在區(qū)域內(nèi)，小高層項(xiàng)目鮮以為 見(jiàn)。 （ 2）產(chǎn)品價(jià)格調(diào)整： 調(diào)整后的一期項(xiàng)目住宅以單身公寓及二房二廳的小面積戶型為主，其售價(jià)起價(jià)在 1400 元 /㎡左右，均價(jià)在 1450 元 /㎡左右，業(yè)務(wù)員對(duì)外銷售有 20— 50 元的優(yōu)惠。共分三期開(kāi)發(fā)，其中一期總建筑面積 46000 平方米，公寓部分 39000 平方米、約為 680 戶，商業(yè)店鋪 6650 平方米。月，計(jì)算本項(xiàng)目的一