【正文】 精裝修：精裝修競爭項目分析霄云路區(qū)域競爭項目 —— 波菲特行政公寓新入市項目，正層購買意向客戶多套均價 150萬 ~300萬，主要針對外籍或高端投資客群傳統(tǒng)涉外區(qū)域，寸土寸金朝陽公園區(qū)域競爭項目 —— 陽光上東競爭項目分析252。總套數(shù)總套數(shù) ：： 2483252。總套數(shù)總套數(shù) ：： 242252?？偺讛?shù)總套數(shù) ：： 217252。物業(yè)費(fèi)物業(yè)費(fèi) ：： /平方米平方米 物業(yè)費(fèi)物業(yè)費(fèi) ：： /平方米平方米 151~200分 獎勵： 購房會員豁免相應(yīng)金額的物業(yè)管理費(fèi)。根據(jù)銷售節(jié)奏控制的需要進(jìn)行價格普調(diào)幅度控制 調(diào)價時點(diǎn)調(diào)價幅度入市價格認(rèn)購價格項 目 營銷 價格策略調(diào)價策略根據(jù)區(qū)域市場供應(yīng)關(guān)系根據(jù)意向客戶需求情況根據(jù)不同類型產(chǎn)品的綜合附加值根據(jù)項目自身產(chǎn)品類型及單套面積配比根據(jù)競爭對手階段性推盤變化均衡控制，擠壓消化項 目 營銷 推 盤 策略銷控原則綜合性資源整合理念資源整合終端整合團(tuán)隊整合實(shí)效性整合推廣理念一攬子營銷服務(wù)理念項 目 營銷 推廣策略推廣原則以高調(diào)的市場態(tài)勢進(jìn)入彌補(bǔ)以往口碑方面的影響以區(qū)域標(biāo)桿的姿態(tài)開展?fàn)I銷力求形象與效益雙贏以客戶資源的有效整合利用作為項目營銷的基礎(chǔ)區(qū)域覆蓋結(jié)合泛區(qū)域直效深入實(shí)現(xiàn)整合傳播系統(tǒng)推廣思路項 目 營銷 推廣策略入市時機(jī)選擇項 目 營銷 推廣策略手續(xù)進(jìn)度 工程進(jìn)度 環(huán)境建設(shè) 競爭市場我司建議 2023年 8月入市v 810月是房地產(chǎn)銷售旺季月是房地產(chǎn)銷售旺季 ,同時目前區(qū)域市場競爭壓力較?。煌瑫r目前區(qū)域市場競爭壓力較??；v CBD和中關(guān)村的外銷公寓供應(yīng)量將激增，市場價格原高于其價值，利于新和中關(guān)村的外銷公寓供應(yīng)量將激增，市場價格原高于其價值，利于新的熱點(diǎn)區(qū)域出現(xiàn)；的熱點(diǎn)區(qū)域出現(xiàn)； v 項目外立面已經(jīng)竣工，項目新市場形象的樹立已具備條件項目外立面已經(jīng)竣工，項目新市場形象的樹立已具備條件 。產(chǎn)品：高層板樓、塔樓產(chǎn)品：高層板樓、塔樓252。產(chǎn)品：板樓、小高層、公寓產(chǎn)品：板樓、小高層、公寓252。容積率容積率 ：： 252。容積率容積率 ：： 252。建筑面積建筑面積 ：： 718000㎡㎡ 252。綠化率綠化率 ：： %252。物業(yè)費(fèi)物業(yè)費(fèi) ：： /平方米平方米 這也使得這些樓盤在打朝陽公元概念的時候顯得較為務(wù)虛。成為外籍人士的最愛，離不開這樣的大背景。目前麗都區(qū)域內(nèi)在售項目價格普遍被低估，從而被朝青從價格上反超。朝青板塊關(guān)聯(lián)態(tài)勢分析v 包括由招商地產(chǎn)開發(fā)的 30萬平米的公園 187深圳華業(yè)開發(fā)的 20萬平米的華業(yè)玫瑰郡，以及由金隅嘉業(yè)開發(fā)的 8萬平米的金隅鳳麟洲； 13萬平米的新華聯(lián)珊瑚灣、 3萬平米的萬科石佛營項目； 11萬平米的雙建花園； 10萬平米的金地四惠地塊項目；再加上恒世同方與方晟八里莊項目；方晟京棉和銀帆西雅圖等住宅新盤，朝青區(qū)域新開高檔住宅數(shù)量將超過 10個，總規(guī)劃面積將達(dá)到百萬平米。隨著改革開放的深入，麗都商圈依仗空港優(yōu)勢和涉外環(huán)境，吸引了更多外資企業(yè)的入駐。標(biāo)桿項目的示范效應(yīng)也是推動高檔公寓價格快速上漲的重要原因。購房人群深刻變動 核心關(guān)注點(diǎn)的轉(zhuǎn)移境外人士衡量標(biāo)準(zhǔn)國人自住衡量標(biāo)準(zhǔn)國人投資衡量標(biāo)準(zhǔn)多元美學(xué)標(biāo)準(zhǔn)高檔公寓強(qiáng)勁需求背后的大勢支撐限制別墅開發(fā)70/90開發(fā)政策土地供應(yīng)政策人民幣升值性流動性強(qiáng)過剩利好 限制外籍購房政策不確定性利空擠壓高檔公寓勢必持續(xù)走高股市動蕩國際分布泛化趨勢加速v 如果說之前東部公寓市場是真正的國際化客戶的聚集地，那么在 2023年，不僅國際客戶在原有區(qū)域之間呈現(xiàn)泛化趨勢，同時也向一些新的區(qū)域擴(kuò)散。標(biāo)桿項目星火燎原項 目 所在區(qū)域 均價柏悅府 CBD 70000昆侖公寓 燕莎 60000七星摩根廣場 亞 奧（北四 環(huán) 外） 35000新城國際 泛 CBD（ 東 二 環(huán) 外） 35000新城國際 泛 CBD（ 東 二 環(huán) 外） 35000星河灣（二期） 朝青（ 東 四 環(huán) 外） 31000緣溪堂 玉淵潭 30000波菲特行政公寓 麗 都 （ 東 四 環(huán) 內(nèi) ） 25000標(biāo)桿項目星火燎原v 探究標(biāo)桿項目蜂擁出現(xiàn)的原因，我司認(rèn)為原因有二：v 一方面在于標(biāo)桿項目可以通過項目的打造掌握足夠的話語權(quán)，從而影響區(qū)域乃至城市的開發(fā)設(shè)計理念，通過提升地段價值進(jìn)而提升項目和公司的品牌形象；v 另一方面，普通住宅供應(yīng)減少，國內(nèi)資金流動性過剩和人民幣持續(xù)升值的金融環(huán)境，為標(biāo)桿項目提供了現(xiàn)實(shí)的市場機(jī)會。海德大道項目整體運(yùn)營思路地產(chǎn)溝通 創(chuàng)新服務(wù)提 報 目 錄高檔公寓整體市場態(tài)勢研判1競爭市場研判2項目運(yùn)營思路分析3北京高檔公寓市場v 2023年及 2023年第一季度，北京高檔公寓市場在宏觀調(diào)控的組合拳下依然獲得快速發(fā)展。酒店品牌提升公寓價值高級物管高檔公寓提升高級酒店公司提升 價格標(biāo)桿進(jìn)化酒店品牌提升公寓價值商業(yè) +酒店 +公寓地段價值＋產(chǎn)品價值＋品牌價值昆侖公寓 摩根廣場 柏悅居動蕩格局下的高檔化沖動v 如果說以前的高檔公寓開發(fā)只是少數(shù)企業(yè)的零星之作，那么 自 2023下半年起，開發(fā)高檔公寓成為眾多企業(yè)的共同選擇 。例如韓國客戶一直以來以望京區(qū)域?yàn)榫奂兀?但 2023年以來，麗都、朝青板塊中的陽光上東、觀湖國際、泛海國際居住區(qū)等高檔公寓項目中的韓國客戶激增。隨著柏悅居、昆侖公寓等超 30000元單價項目的推出并得到良好的市場反饋，不但推動高檔公寓價格的整體提升，同時帶動眾多中高檔項目走上拔高之路。經(jīng)過 10余年的發(fā)展，麗都商圈漸漸成熟。v 老項目后期放量同樣可圈可點(diǎn)。但我司判斷，隨著麗都板塊的整體質(zhì)素提升，該板塊正蘊(yùn)涵著二次崛起的樓市機(jī)遇。另一方面，麗都的生態(tài)環(huán)境，也成為其無可復(fù)制的優(yōu)勢資源。