【正文】 差異。 （ 2）建設目標： 本項目主要是為了順應常德市城市發(fā)展戰(zhàn)略的需要，以市場化的運作方式建設一個環(huán)境優(yōu)美、功能完善的家居市場，滿足湘西北消費群體的家居購物需求，為家居產(chǎn)業(yè)園經(jīng)營戶提供住宅服務，同時擴大家居產(chǎn)業(yè)園的經(jīng)營范圍。而本項目位置正處于城市發(fā)展框架之內(nèi)。公司經(jīng)過近十年艱苦努力和快速發(fā)展，目前已成為常德市房地產(chǎn)開發(fā)市場上的一支生力軍。 常德市圣宴家具有限公 建設工程 可行性研究報告 二 0 一一 年 五 月 目 錄 第一章 總 論 第二章 項目建設 與發(fā)展慨況 第三章 市場分析與預測 第四章 選址及建設條件 第五章 建設規(guī)模及功能標準 第六章 建設方案 第七章 環(huán)境保護、綠化及節(jié)能 第八章 項目管理、物業(yè)管理與實施進度安排 第九章 投資估算與資金籌措 第十章 項目投資效益分析 第十一章 風險分析及對策 第一章 總 論 一、項目概況 項目名稱 常德市匯美家居廣場建設工程 項目承辦單位 常德希豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公 司創(chuàng)建于 1992 年 11 月，系國家認可的房地產(chǎn)綜合開發(fā)資質(zhì)企業(yè)，公司設立在常德市洞庭大道中段“希豪嘉苑”小區(qū)內(nèi)，注冊資本 2100 萬元。 常德希豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為了適應市場需要，經(jīng)研究決定在 常德市南坪路以南，皂果路以西建設常德市匯美家居廣場。本項目地處常德家具產(chǎn)業(yè)園之內(nèi)，位于皂果路和南坪路交匯處的西南側(cè)。 （ 3）項目總投資 項目總投資： 6105萬元。在規(guī)劃設計應貫徹生態(tài)原則、文化原則和效益原則，力求塑造一個具有優(yōu)雅環(huán)境、文化內(nèi)涵豐富、經(jīng)濟效益和鮮明個性的人性化生活康居空間。而火車站廣場前應為常德市的示范工程和標志性的建筑用地，也就是說如果該地區(qū)有其他項目開發(fā)，則火車站的家居廣場可能就會被拆除。實際上 2002 年常德市凈增城市人口 萬人，這一理想需求將達到 55 萬平方米。 四、項目建設是促進城市建設，完善城市規(guī)劃的需要 隨著城市建設步伐的加快和常德市城市發(fā)展重心的轉(zhuǎn)移，常德市城市發(fā)展日新月異。 2020年全市居民儲蓄存款 ， 比上年增長 11． 4％。 據(jù) 2020 年前三個季度的統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析， 2020 年常德市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展在國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控的大背景中，仍然保持較高的發(fā)展速度，步入可持續(xù)的健康的發(fā)展軌道。 2020 年全國家具產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 據(jù)中國輕工業(yè) 信息中心統(tǒng)計， 2020 年全國家具行業(yè)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，努力開拓國內(nèi)外市場，取得了優(yōu)異的成績，生產(chǎn)、內(nèi)銷、出口均呈現(xiàn)出高速發(fā)展的態(tài)勢，為未來的發(fā)展打下了良好的基礎。 四是家具城的建設方興未艾。 目前對美出口平穩(wěn)增長。稅費從原來的低稅賦、免收費到 2020年年收稅費 200余萬元。 2020 年外銷產(chǎn)品占本地生產(chǎn)量的 10％。 2000 年常德市委、市政府在家具產(chǎn)業(yè)園正式啟動前，為帶動家 具產(chǎn)業(yè)園的全面開發(fā)和建設，以 2 年期臨時建筑作為首期工程，建成家 具、家飾城，吸引經(jīng)營者入場經(jīng)營，經(jīng)營形式為 租賃經(jīng)營。這個時期主要不是在量的擴張，而是質(zhì)的提高。美國、 日本、韓國亦是如此。 目前我國出口國家增加到 100 多個，但近期仍以美國為主，歐洲和其他地區(qū)會增長很快。 (1)緊跟國家家具市場發(fā)展大趨勢，抓住機遇，大力發(fā)展常德市的特色、環(huán)保家具產(chǎn)業(yè)。 (1)從消費者收入和恩格爾系數(shù)分析： 根據(jù)國家統(tǒng)計局的城市社會經(jīng)濟調(diào)查總隊 2000 年調(diào)查文獻資料《我國居民收入群體與消費結(jié)構(gòu)研究》結(jié)論： ①處于金字塔頂端的高收入階層，人口接近 4500 萬，占城市人口的 10％左右，占全體人口的 3． 5％ 左右．他們的人均可支配收入接近20000 元，這個階層的消費傾向最低，恩格爾系數(shù)已降至 15％以下，達到了發(fā)達 國家的平均水平，其所進行的消費是一種富裕型消費。幾年來股市跌跌不休，至今風險仍然沒有釋放殆盡，債市收益太低，由于對中國的發(fā)展保有信 心，這部分人群往往會把金融資產(chǎn)適時地、 有選擇地投資到風險相對較低、升值潛力大的住宅和鋪面上去。住宅和商鋪的增長有力地拉動了住家 家具和辦公家具的需求，帶動了家具市場的發(fā)展。 根據(jù)常德市政府的《常德市 1999 年 2020 年城市總體規(guī)劃方案》 的遠景規(guī)劃，到 2020 年常德市中心城區(qū)人口發(fā)展到近 100 萬。可以預見， 2020 年，家具流通市場實際流通量要大于 4． 6億元，增加量 大于 2． 6 億元。只要“匯美家居廣場”市場定位準確，受家具生產(chǎn)和消費的強力帶動，具有大的升值空間。 項目多入口的設計帶來多重的人流系統(tǒng)，整體四周均勻設置八個出入口，既利于分散消費者人流，又避免了邊角位的出現(xiàn)。由市長 (副市長 )任組長，各職能部 門負責人和副負責人為小組成員。 鋪面預租率達 49． 79％。 從職業(yè)劃分客戶群體： (1)經(jīng)營群體：經(jīng)營群體鎖定在中小經(jīng)營戶上，是項目的主要投資者。所有商鋪帶 12年租金發(fā)售，年回報 率 8％。 ② 投資者按揭貸款 7000 元購買 8． 59 平方米的 商鋪，根據(jù)測算，投資者第一年，租金抵月供盈余為 6 元，第二年，租 金抵月供盈余為 11元，第三年，租金抵月供盈余為 1 02 元。 投資者的收益分析： 隨機抽樣分析表 單位：面積：平方米，單價：元 /平方米，金額：元 單元 面積 單價 價值 五成十年按揭貸款 應交首付 月租金 收入 抵扣三年租金額 實際首付 B1082 17． 22 4418 76078 38039 38039 507 18258 19781 B2528 8． 59 2000 17180 8590 8590 第一年按揭月供 盈余 第二年按揭月供 盈余 第三年按揭月供 盈余 十年按揭利息 十年投資本益和 十年凈收益 復合年收益率 540 － 48 515 － 23 490 2 14440 118396 44600 5． 39% 105 6 100 11 95． 46 102 2808 27177 10512 5． 58% 注： 本例中月供為五年十成按揭遞減法第一，二、三年中的最大月供數(shù)． 盈余為租金抵月供后的余額． 十年凈收益為總租金收入 — 投資額 — 總的按揭貸款利息． （ 四 ） 、 項目營銷策略的可行性分析 由于我國計劃國民收入 2020 年達到小康水平， CDP則將以年平均 7％ 的速度增長。2020 年經(jīng)營 租金收入 723 萬元，扣除營業(yè)稅及附加 40 萬元(723． 335 ． 5％ =39． 78 萬元 )為 683 萬元，與按年回報率 8％計算給予投資者的總投資收益 681 萬元相抵略有盈余。通過南坪路、皂果路可通往城區(qū)的各個方向，周邊商業(yè)銀行、學校、農(nóng)貿(mào)市場應有盡有。 通訊：直接由常德市電信局通信網(wǎng)接入。 最近商居小區(qū)的發(fā)展趨勢是空間功能要求更加明確， 設備和裝修上更加體現(xiàn)個性，其人性化，配套和環(huán)境協(xié)調(diào)是發(fā)展的趨勢。 第六章 建設方案 一、建設場地環(huán)境 地形 本項目建設場地呈長方形形狀，地形較平坦，地塊高程約 32 米左右。場地土類型屬中軟場地土，場地類別為Ⅲ類建筑場地。 交通組織 家具市場四周均臨城市主干道，可以形成環(huán)形通道，環(huán)形通道兼消防通道和回車場用，滿足消防補救寬度，對外直接與皂果路、南坪路相連。 同時考慮到，由于社會經(jīng)濟的發(fā)展，人們審美觀念也隨之變化， 對現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、材料也提出了更高的要求，因此，家居廣場 的建筑風格和形式還應注重不受傳統(tǒng)風格的影響或限制，擬采用簡練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)建筑的時代氣息和 21世紀新的家居廣場的理念。利用三層屋面區(qū)空閑綠地建筑小品設施，體現(xiàn)環(huán)保及城市生態(tài)規(guī)劃理念，將花園引入自然、融入自然。 （ 3）室內(nèi)給 水和消防給水系統(tǒng)。 供電 （ 1）供配電系統(tǒng)。主要光源為節(jié)能型熒光燈，住宅預留燈位，由用戶裝修選定。 （ 2）園區(qū)內(nèi)設保安監(jiān)控、防盜報警系統(tǒng)。 第七章 環(huán)境保護、綠化及節(jié)能 一、環(huán)境保護 環(huán)境保護是我國一項基本國策，該項目應嚴格按照《中華人民共和國環(huán)境保護法》有關規(guī)定制訂具體的環(huán)保方案，并報環(huán)保管理部門審定。小區(qū)內(nèi)的垃圾采用定點堆放，專人及時清理，保證整個小區(qū)環(huán)境清潔衛(wèi)生。 電表、變壓器、水泵以及用電設備盡可能選用節(jié)能型，節(jié)約電能。 三、建設進度 為了加快工程建設步伐，在確保工程質(zhì)量的前提下，加強建 設進程中的各項管理工作，編好施工組織設計，搞好安全施工，本工程工期為二年零五個月。 項目總投資為 6150萬元。本項目的收益來源于住宅銷售收入、商業(yè)鋪面銷售收入和租金收入。可見項目具有明顯的價格優(yōu)勢，因此銷售價格優(yōu)勢，因此銷售價格有其合理性。家具產(chǎn)業(yè)園及周邊市場市場經(jīng)營租賃收入為 20 元 /平方米 ~30 元 /平方米，“匯美家居廣場”的月租對比最低租金 20 元 /平方米要低 3 元，租賃標準起步較低，然后隨著市場的逐步走旺，漸次走高，符合家具產(chǎn)業(yè)的宏、微觀發(fā)展趨勢。根據(jù)本項目銷售策略，購買門面的投資者一次性按 24%返還三年的租金（年回報率 8%），即相當于降價 24%。 編制依據(jù) (1)土建工程：參照目前常德市同類建筑單位工程造價?，F(xiàn)將實施進度大體安排如下： 2020 年 9 月 2020 年 12 月完成施工前期準備工作，包括項目可研、勘探、設計、報建等。同時，開發(fā)單位將委派專業(yè)施工監(jiān)督人員配合施工單位進行質(zhì)量管理，堅決避免出現(xiàn)任何工程質(zhì)量事故。本項目堅持“以人為本”的基礎，在設計中處理好自然、建筑和 人三者之間的和諧統(tǒng)一，充分利用自然條件和人工手段來創(chuàng)造一個有利于人們舒適、健康的生活環(huán)境。因此施工中對產(chǎn)生噪音較大的機械設備加裝隔音裝置，對粉塵擬采用噴水除塵。 （ 3）園區(qū)內(nèi)電視系統(tǒng)由常德市光纖電視網(wǎng)引入，每用戶設 23 個電視用戶盒。 燃氣 采用城市管道煤氣供氣方式。 2）主要電力供應指標：計算負荷為 1280KW（住宅按每戶 6KW 計，商業(yè) 80W/m2計，同時用電系數(shù)取 ），擬設置 2 臺 600KVA 箱式變壓器，變壓器平均負荷率為 %，管線埋地敷設。 2）普通消防供水系統(tǒng)：由上行、下行、水平供水干管和豎管級成水平和立環(huán)供水系統(tǒng)。 四、結(jié)構(gòu)設計 根據(jù)鄰近工程地質(zhì)勘察報告和本項目工程初步規(guī)劃，工程基礎和上部結(jié)構(gòu)設計擬采用以下類型： 基礎選型及處理 采用樁基礎。根據(jù)使用功能，一、二層為商鋪，而三至六層住宅以三室二廳為基本戶型。機動車集中停放在停車場內(nèi)，這樣既滿足總平面布置規(guī)范要求，又滿足消防安全要求。 片區(qū)規(guī)劃 常德市規(guī)劃局已對該地塊用地性質(zhì)進行了規(guī)定，以商居樓為主。 ②氣象資料： （ 1）歷年平均氣溫 ℃ （ 2）歷年最高氣溫 ℃ （ 3）歷年最低氣溫 ℃ （ 4）歷年平均降雨量 1373mm （ 5）歷年最大降雨量 2020mm （ 6）歷年最小降雨量 927mm （ 7）歷年平均氣壓 （ 8）歷年最高氣壓 （ 9）歷年最低氣壓 毫巴 （ 10）歷年平均相對濕度 81% （ 11）歷年最大絕對濕度 % （ 12）歷年最小絕對濕度 % （ 13）歷年平均蒸發(fā)量 （ 14）歷年月平均最大蒸發(fā)量 （ 15）歷年月平均最小蒸發(fā)量 （ 16）歷年平均風速 （ 17）歷年最大風速 22m/s （ 18）歷年主導風向 NNE （ 19）歷年最大積雪 深度 200mm （ 20）歷年土壤最大凍結(jié)深度 20mm ③水文地質(zhì) 擬建的工程項目場地內(nèi)有賦存于雜填土中的滯水及賦存于圓礫 卵石層的孔隙潛水兩種。并使商鋪的空間有可能再劃分，同時也必須達到國家規(guī)定的目標。