【正文】 6510㎡，該項(xiàng)目總投資為 6105萬元。 項(xiàng)目建設(shè)資金來源：企業(yè)自籌、銀行貸款。通過對(duì)市場需求、工程方案以及財(cái)務(wù)效益等方面的分析， 項(xiàng)目是可行的。 貫徹“以人為本”、自然與“可持續(xù)發(fā)展”思想，以建設(shè)生態(tài)型經(jīng)營環(huán)境空間為規(guī)劃目標(biāo)，滿足家具商鋪的安全性、耐久性和經(jīng)濟(jì)性，創(chuàng)造一個(gè)布局合理、功能齊備、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代家具廣場。 二、項(xiàng)目建設(shè)是滿足常德市和湘西北地區(qū)家具廣場的實(shí)際需求 常德市人民政府為了發(fā)展家具產(chǎn)業(yè)，采取“商貿(mào)起步，產(chǎn)業(yè)跟進(jìn)”的開發(fā)思路。二是金鉆廣場真優(yōu)美家居廣場，經(jīng)營面積約 10000 ㎡，該家居商鋪開業(yè)不到半年。 三、項(xiàng)目建設(shè)能滿足常德市家具產(chǎn)業(yè)廣場的需要 根據(jù)《常德市城市總體規(guī)劃 19992020》，常德市城市范圍將由1998 年底的 平方公里擴(kuò)大至 2020 年的 60 平方公里和 2020 年的 95平方公里；城市人口將由 1998 年底的 萬人增加至 2020 年60 萬人和 2020 年的 100 萬人。另外城市外來人口的購買需求也不容忽視，據(jù)統(tǒng)計(jì)，常德市目前外來人口購房的比重為 15%左右，這部分人群也直接拉動(dòng)了商品房需求的增長。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費(fèi)群體逐步擴(kuò)大，“終極置業(yè)者”不斷涌 現(xiàn)，常德人均居住水平迅速提高。項(xiàng)目周邊的商業(yè)與居住氛圍也在逐漸增強(qiáng)，學(xué)校、銀行、集市已經(jīng)形成，購物、上學(xué)、通訊、儲(chǔ)蓄、就醫(yī)也較為方便。按常住人口計(jì)算，人均GDP1l064 元。 2020 年全市人口自然增長率持續(xù)下降。城鄉(xiāng)居民收入增長迅猛，消費(fèi) 升級(jí)步伐加快。 （二 ） 常德市家 居 流通市場發(fā)展?fàn)顩r 商品流通市場是連接生產(chǎn)與消費(fèi)的紐帶，是生產(chǎn) — 流通 — 消費(fèi)鏈條的中間環(huán)節(jié)。而加上家飾、燈飾以及衛(wèi)生潔具、廚具等家居銷售量，常德市 每年的家居銷售量過 10億元。國有及規(guī)模以上企業(yè)全年完成產(chǎn)值 952． 92 億元，同比增長 34． 15％，產(chǎn)銷率為98． 15％，銷 售收入增長 32． 28％，利稅總額增長 29． 79％。全年家居行業(yè)發(fā)展有如下幾個(gè)特點(diǎn)： 一是生產(chǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大。規(guī)模越來越大，水平越來越高。 2020 年 1— 10 月出口 80． 47 億美元，增速 37． 83％。 六是在高速發(fā)展中也存在不少問題：主要是有一些地區(qū)和產(chǎn)品盲目發(fā)展，造成與國民經(jīng)濟(jì)和人民生活需求不夠協(xié)調(diào)，高檔產(chǎn)品不足，中低檔產(chǎn)能過剩，競爭激烈；人才缺乏，管理水平不高，勞動(dòng)生產(chǎn)率還處于較低水平；資源缺乏，土地供給不足，能源緊張也將制約家具行業(yè)發(fā)展。 二是市場占有率上升。 三是家居產(chǎn)業(yè)凸顯優(yōu)勢(shì)。 (4)質(zhì)量逐步上升。 四是存在的問題： (1)知名企業(yè)不多，家庭式小家具企業(yè)占主體。 常德市家具流通市場發(fā)展現(xiàn)狀 常德市成氣候、成規(guī)模的專業(yè)家具流通市場僅有火車站家具城和真優(yōu)美家居廣場兩個(gè)市場。火車站家具城建設(shè)初期，因規(guī)劃的原因，存在消防隱患。 二、常德市家具流通市場的發(fā)展趨勢(shì) ㈠、全國家具產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 中國家具行業(yè)正處于生命周期的第二階段即成長期。用高新技術(shù)改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，轉(zhuǎn)變?cè)鲩L方式，提高產(chǎn)品質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)第二次飛躍，基本實(shí)現(xiàn)由家具生產(chǎn)大國向強(qiáng)國跨越的目標(biāo)。 (4)國際家具產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加速向中國轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)。 (5)家具市場向國際化的趨勢(shì)發(fā)展。面對(duì)洋家具商的進(jìn)攻，我們家具流通企業(yè)必須改造目前無限擴(kuò)大場地的做法，要有特色，專業(yè)細(xì)分，大中城市、中小城鎮(zhèn)梯度化經(jīng)營。 (8)家具會(huì)展國際化、專業(yè)化、大型化趨勢(shì)。 ㈡、常德市家具產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 2000 年以來，常德市委、市政府一直把家具產(chǎn)業(yè)作為常德市的支柱產(chǎn)業(yè)，在政策上給予扶植，專門出臺(tái)了《常德市鼓勵(lì)發(fā)展家具產(chǎn)業(yè)的若干政策》，在 207國道饒城線的皂果路以西兩側(cè)建立 1 平方公里的家 具產(chǎn)業(yè)園，爭取 3 年完成， 5 年成為常德市的支柱產(chǎn)業(yè)之一。 (2)根據(jù)消費(fèi)群體的特點(diǎn)，走規(guī)模效益之路，整合產(chǎn)業(yè)鏈，創(chuàng)造特色產(chǎn)品。按照中國家具行業(yè)協(xié)會(huì) “ 十一五 ” 的建議，家 具增長率 15％較為適宜，常德市家具產(chǎn)業(yè)受政府政策扶持，處在成長期， 可以以此作為估算依據(jù)，在“十一五”期間， 以2020 年常德市家具產(chǎn) 業(yè)產(chǎn)值 2 億元基數(shù)計(jì)算， 2020 年常德市家具產(chǎn)值可達(dá) 億元 。 ②處于金字塔中部的中等收入階層，總?cè)丝谠?4． 5 億左右。在這個(gè)階層中，還有 8000 萬左右人均純收入低于 700元的農(nóng)村人口， 其恩格爾系數(shù)在 60％以上。思格爾系數(shù)在 35％ 左右的消費(fèi)人群從小康型步入富裕型，生活從數(shù)量追求型向質(zhì)量追求型轉(zhuǎn)變。由此可見，低、中、高檔家具市場蘊(yùn)藏著巨大的商機(jī)和潛力。 ②工業(yè)化、城鎮(zhèn)化建設(shè)，人口的凈增長，一會(huì)增加城鎮(zhèn)人口數(shù)量，二會(huì)提高人民的生活水平，與此相應(yīng)會(huì)拉動(dòng)居民房地產(chǎn)市場的有效增長，必然拉動(dòng)家具產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。常德市以其優(yōu)越的位置和交通條件，被列入全國 60 個(gè)交通主樞紐之一。 2020年 常德市城區(qū)面積 55． 9 平方公里，人口 53． 76萬，城鎮(zhèn)面積的持續(xù) 、有 序地發(fā)展擴(kuò)大，人口的增長，從理論上計(jì)算，意味著全市在 16年中平 均每年將新增城市人口 2． 89 余萬人，按 3 口人家粗略計(jì)算，新增住房 需求近 1 萬余戶，按新增住房住戶 1 萬 余 戶。 全國家具產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，昭示著將來會(huì)有更多的企業(yè)參與到常德市流通市場來，更多、更新的家具產(chǎn)品會(huì)通過常德市家具流通市場展示給消費(fèi)者，銷售給消費(fèi)者。 消費(fèi)群體的擴(kuò)大，一方面會(huì)吸引更多企業(yè)參與到常德市家具流通市場來，另一方面會(huì)增 加流通量。通過火車站家具城和真優(yōu)美家居廣場兩個(gè)專業(yè)市場的銷售額和面積對(duì)比測(cè)算，需要 3 個(gè) “ 匯美家居廣場 ” 才能消化家 具新增流通量?！皡R美家居廣場”市場定位準(zhǔn)確，還可以擴(kuò)大項(xiàng)目銷售的目標(biāo)群體，有利項(xiàng)目的銷售． 三、項(xiàng)目市場分析 順應(yīng)常德市家具市場的發(fā)展?jié)摿?、資源和交通方面的優(yōu)勢(shì) ，“匯美家居廣場”應(yīng)時(shí)而生，具有如下特點(diǎn)： ㈠ “匯美家 居廣場”規(guī)模 “匯美家居廣場’’占地面積 29 畝，總建筑面積 45865 平方米，框 架結(jié)構(gòu)，共六層。住宅部分總建筑面積 16510平方米。 項(xiàng)目主入口設(shè)計(jì)有近 600 平方米的中庭大廳，一方面便于消費(fèi)者購物休閑， 另一方面可以 盡顯項(xiàng)目形象，有利于日后經(jīng)營場地的宣傳活動(dòng)的開展和物業(yè)管理。 項(xiàng)目功能分區(qū)明確，有利于經(jīng)營和消費(fèi)，提升項(xiàng)目形象和檔次。指導(dǎo)協(xié)調(diào)小組負(fù)責(zé)產(chǎn)業(yè)園總體規(guī) 劃的審定；建設(shè)中重大問題的協(xié)調(diào)；產(chǎn)業(yè)園投資，生產(chǎn)機(jī)關(guān)內(nèi)應(yīng)優(yōu)惠政策的制定和落實(shí)；協(xié)助開發(fā)商組織重大的招商活動(dòng)。 常德市各級(jí)政府、各有關(guān)部門和單位，積極支持家具產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)和發(fā)展，對(duì)涉及到產(chǎn)業(yè)園的事宜，明確一名領(lǐng)導(dǎo)分管，指定相 關(guān)科室承辦。 2020 年 7 月 11日，聯(lián)邦家私、艾迪爾家私、興 利萬家私、全友家私與該公司簽訂租賃合同，租賃面積4000多平方米。 （ 二 ） 、市場定位 為促進(jìn)銷售工作的推開開發(fā)商將“匯美家居廣場“商鋪劃分較小且價(jià)格較低，一般百姓均有能力購買。 這部分投資者對(duì)行業(yè)較為熟悉，所以投資較為理性，有自己的思維和想法，但是也敢于投資和承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。 主要通過低風(fēng)險(xiǎn)、低首付和高回報(bào)來降低 置業(yè)門檻和打消疑慮。 12年后投 資者如續(xù)租，年回報(bào)率將超出 12％。 80％的鋪面面積為 8． 59 平方米 — 17． 22平方米， 對(duì)應(yīng)的鋪面單價(jià)為 2378 元／平方米 — 5200 元／平方米， 以銀行五成按揭 計(jì)算，扣除三年一次性返租，首付在 5800 元 — 12000 元之間。十年本益 和 為 27l 77 元 (扣除按揭貸款利息后余額 )，十年凈收益為 10512 元 (扣 除按揭貸款利息后余額 )，年復(fù)合收益率為 5． 58％。 ③高回報(bào)率，高升值潛力。隨 著城鄉(xiāng)居民收入的不斷提高，受人類追求生活品質(zhì)的天然動(dòng)力的推動(dòng)，家具產(chǎn)業(yè)前景十分可觀。 商鋪經(jīng)營戶租賃租金標(biāo)準(zhǔn)： 市場樓層 匯美家居廣場開業(yè)起租之日起 第一、二年月租金標(biāo)準(zhǔn) 第三年月租金標(biāo)準(zhǔn) 第四、五年月租金標(biāo)準(zhǔn) 一層 17元 /月 22元 /月 26元 /月 夾層 4元 /月 7元 /月 12元 /月 二層 10元 /月 14元 /月 18元 /月 商鋪經(jīng)營戶優(yōu)惠措施： 項(xiàng)目 匯美家居廣場開業(yè)后 首年租賃期內(nèi) 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 第二年至第五年 租金優(yōu)惠期限 前 3個(gè)月 3個(gè)月 3個(gè)月 3個(gè)月 租金收取比例 免收租金 按正常標(biāo)準(zhǔn)30%收取 按正常標(biāo)準(zhǔn)60%收取 按正常標(biāo)準(zhǔn)80%收取 按正常標(biāo)準(zhǔn)收取 備注 租金優(yōu)惠期間，租戶必須交納管理費(fèi)；租金折扣優(yōu)惠屬一次性享受，不做累加。開發(fā)商實(shí)施一系列的銷售、經(jīng)營策略，不僅銷售出了所有的鋪面，而且還獲得了超過銷售預(yù)期的長期收益。 該項(xiàng)目的地塊屬新城區(qū)，用地性質(zhì)為商住用地，用地區(qū)域內(nèi)交通便捷，城市基礎(chǔ)設(shè)施及居民生活配套設(shè)施較完善。因此開發(fā)建設(shè)匯美家居廣場，具有得天獨(dú)厚的環(huán)境優(yōu)勢(shì)。 供水：城市自來水管網(wǎng)供水。 場地：場地平整。該商鋪為全框架結(jié)構(gòu)，分為一、二、三、四、五區(qū)。商鋪的靈活性和適應(yīng)性要求更高。 （ 1）商鋪裝飾及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)：商鋪初裝修。 場地自然條件 ①地貌：場地位于常德市江北城區(qū)，地貌上屬平 原崗地類型，為河流崗地沖積平原，其地貌單元屬沅江北岸Ⅰ級(jí)階地范疇。 ④地震烈度：根據(jù)建設(shè)部建抗（ 1993） 13號(hào)《關(guān)于執(zhí)行“中國地震烈度區(qū)劃圖（ 1990）”有關(guān)規(guī)定的通知》和省建抗（ 1993） 44號(hào)《關(guān)于抗震設(shè)施烈度有關(guān)規(guī)定的通知》，本工程按常德市地區(qū)標(biāo) 準(zhǔn)，設(shè)防烈度要求為 7 度。 二、總體規(guī)劃布局 規(guī)劃布局總的思想：堅(jiān)持以人為本，注重生態(tài)環(huán)境，堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、社會(huì)效益相結(jié)合的原 則。 總平面布局 本項(xiàng)目區(qū)呈長方形的用地現(xiàn)狀，在進(jìn)行總平面布局時(shí)，建議廣場出入口設(shè)在皂果路，在用地范圍內(nèi)設(shè)兩個(gè)組團(tuán)，兩個(gè)組團(tuán)中是設(shè)置中型花園和公共建筑。為了保證二樓商鋪的交通便捷，在五區(qū)設(shè)置主要樓梯和自動(dòng) 扶梯，另外設(shè)置六個(gè)出入口。 三、建筑方案設(shè)計(jì) 本工程設(shè)計(jì)涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明、給排水、通風(fēng)、燃?xì)?、電氣等各種專業(yè)，設(shè)計(jì)時(shí)需遵循有關(guān)的規(guī)范或規(guī)定，單體設(shè)計(jì)時(shí)還應(yīng)符合國家現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。 平面設(shè)計(jì) （ 1）主體工程。 （ 2）交通組織。 立面設(shè)計(jì) 立面造型設(shè)計(jì)突出現(xiàn)代商業(yè)建筑特色，造型新型、色彩淡雅，以淡黃、白色為基調(diào)，考慮與周邊建筑和周圍城市環(huán)境協(xié)調(diào)，表現(xiàn)簡潔明快，有一定力度，使該項(xiàng)目建筑輪廊線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)內(nèi)優(yōu)雅、和諧、寧靜的環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個(gè)性。 （ 3）建筑物抗震重要性類別：丙類。 1）室內(nèi)生活給水：多層住宅由城市壓力供水，采用下行上給式供水系統(tǒng)。 1）室內(nèi)污水排放量按供水量的 80%90%估算，每天約 290 立方米。 1）供電電源及電壓：供電電壓為 10KV 電源，從城市供電網(wǎng)接出。 1）配電方式：二級(jí)負(fù)荷按設(shè)備功能分組，由不同母線段供出回路，至末端配電箱后對(duì)其供電；二級(jí)負(fù)荷為單回路供電；每戶戶內(nèi)設(shè)分戶箱，按 6KW/戶計(jì)算。在公用建筑疏散樓梯口，設(shè)安全出口標(biāo)志燈；在通道及轉(zhuǎn)彎處，設(shè)疏散標(biāo)志燈。 通風(fēng)空調(diào) 由住戶自行購置。出入口及重要部位設(shè)置攝像機(jī)、雙監(jiān)報(bào)警監(jiān)視器和微音器。 一、二層商場必須設(shè)置噴淋設(shè)備，因水池放在第五區(qū)地下室部分，考慮到該項(xiàng)目的特殊性，在第五區(qū)地下室自備一臺(tái)小型發(fā)電機(jī)組，當(dāng)停電時(shí)，可由該發(fā)電機(jī)組及時(shí)向重要部位 供電。 施工中的環(huán)境保護(hù) 本項(xiàng)目施工過程中，機(jī)械設(shè)備噪聲及施工中粉塵對(duì)周圍環(huán)境會(huì)造成污染。 B、防止超強(qiáng)度噪音和大氣污染。 二、綠化 根據(jù)地形將所有臨街道路全部綠化，本項(xiàng)目綠化率可達(dá) 15%，但是要實(shí)現(xiàn)本住宅小區(qū)為綠化住宅園區(qū)，單靠臨街綠化是不夠的。 屋面采用紅瓦坡屋面，以減輕夏天太陽輻射和冬天冰凍霜嚴(yán)寒侵入室內(nèi)，減少無功損失，節(jié)約電能。 第八章 項(xiàng)目管理、物業(yè)管理與實(shí)施進(jìn)度安排 一、項(xiàng)目管理 根據(jù)國家招投標(biāo)法有關(guān)要求，項(xiàng)目將嚴(yán)格按照有關(guān)程序進(jìn)行招投標(biāo)和工程監(jiān)理。目前 已經(jīng)聯(lián)合組建了常德匯美家居經(jīng)營管理發(fā)展有限公司，并聘請(qǐng)?jiān)瓘V東省家具協(xié)會(huì)會(huì)長劉介元、原廣州天河城商業(yè)廣場總經(jīng)理?xiàng)钴娡樯虡I(yè)經(jīng)營管理顧問，該公司江勇（常德市家具工業(yè)協(xié)會(huì)秘書長）負(fù)責(zé)。即從破土動(dòng)工至交付使用時(shí)間為二年零五個(gè)月。 2020年 8 月至 2020 年 12月完成配套附屬工程。開發(fā)建設(shè)投資估算詳見表 91。 二、資金籌措 企業(yè)自籌和銀行貸款。常德市 2020年已進(jìn)入常德市房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)樓盤總覽表顯示，常德市家具產(chǎn)業(yè)家飾城門面價(jià)格 4000 元 /平方米。降價(jià)后的銷售均價(jià)與本市預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)報(bào)盤價(jià) 4000 元 /平方米對(duì)比， 售均價(jià)下降了 3%。 本項(xiàng)目商鋪實(shí)行產(chǎn)權(quán)式商鋪