【正文】 資本益和 十年凈收益 復(fù)合年收益率 540 － 48 515 － 23 490 2 14440 118396 44600 5． 39% 105 6 100 11 95． 46 102 2808 27177 10512 5． 58% 注： 本例中月供為五年十成按揭遞減法第一，二、三年中的最大月供數(shù)． 盈余為租金抵月供后的余額． 十年凈收益為總租金收入 — 投資額 — 總的按揭貸款利息． （ 四 ） 、 項目營銷策略的可行性分析 由于我國計劃國民收入 2020 年達到小康水平， CDP則將以年平均 7％ 的速度增長?！皡R美家居廣場” 2020 年 7 月 8 日開業(yè)，計劃培育期二年， 鋪面投資者簽約租期 12年， 12年后可續(xù)租。2020 年經(jīng)營 租金收入 723 萬元，扣除營業(yè)稅及附加 40 萬元(723． 335 ． 5％ =39． 78 萬元 )為 683 萬元，與按年回報率 8％計算給予投資者的總投資收益 681 萬元相抵略有盈余。 第四章 項目選址及建設(shè)條件 一、項目選址 項目選址于常德市江北城區(qū)南坪路以南，皂果路以西。通過南坪路、皂果路可通往城區(qū)的各個方向，周邊商業(yè)銀行、學校、農(nóng)貿(mào)市場應(yīng)有盡有。 建設(shè)場區(qū)“五通”條件具備 小區(qū)周邊市政設(shè)施有：道路工程、排水工程、 供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、電力溝、路燈工程、煤氣管網(wǎng)、道路綠化工程等，形成完善的路、水、電、氣、通信等市政設(shè)施。 通訊：直接由常德市電信局通信網(wǎng)接入。 二、功能設(shè)施標準 建筑使用功能 匯美家居廣場總建筑面積為 45856 ㎡，其中家具經(jīng)營商鋪 29355㎡。 最近商居小區(qū)的發(fā)展趨勢是空間功能要求更加明確， 設(shè)備和裝修上更加體現(xiàn)個性，其人性化，配套和環(huán)境協(xié)調(diào)是發(fā)展的趨勢。 設(shè)施標準 商鋪的室內(nèi)環(huán)境，設(shè)備與設(shè)施以及消防、安全防護等基本要求符合國家的有關(guān)規(guī)范。 第六章 建設(shè)方案 一、建設(shè)場地環(huán)境 地形 本項目建設(shè)場地呈長方形形狀，地形較平坦，地塊高程約 32 米左右。但場地內(nèi)地下水對混凝土及其中鋼筋無腐蝕。場地土類型屬中軟場地土，場地類別為Ⅲ類建筑場地。 家具廣場整體規(guī)劃設(shè)計原則 ①根據(jù)地形現(xiàn)狀綜合考慮經(jīng)濟效益和社會效益； ②綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全； ③體現(xiàn)小區(qū)獨特的整體建筑風格，增加識別性； ④充分利用地塊優(yōu)勢，考慮到該地塊為家居產(chǎn)業(yè)園的一部分，其一、二層均為商業(yè)用房，以增強開發(fā)商經(jīng)濟利益。 交通組織 家具市場四周均臨城市主干道，可以形成環(huán)形通道，環(huán)形通道兼消防通道和回車場用，滿足消防補救寬度，對外直接與皂果路、南坪路相連。 規(guī)劃指標 根據(jù)匯美家居廣場初步方案及建設(shè) 規(guī)模，規(guī)劃指標見表 61。 同時考慮到，由于社會經(jīng)濟的發(fā)展，人們審美觀念也隨之變化， 對現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、材料也提出了更高的要求，因此，家居廣場 的建筑風格和形式還應(yīng)注重不受傳統(tǒng)風格的影響或限制，擬采用簡練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)建筑的時代氣息和 21世紀新的家居廣場的理念。家居廣場的平面設(shè)計符合國家住宅建設(shè)基本標準和有關(guān)規(guī)范要求。利用三層屋面區(qū)空閑綠地建筑小品設(shè)施，體現(xiàn)環(huán)保及城市生態(tài)規(guī)劃理念，將花園引入自然、融入自然。 （ 2）本工程抗震設(shè)防烈度：七度。 （ 3）室內(nèi)給 水和消防給水系統(tǒng)。 排水采用清、污分流制，排水分別接入城市市政清、污排水管網(wǎng)。 供電 （ 1）供配電系統(tǒng)。 （ 2）照明及電力設(shè)計。主要光源為節(jié)能型熒光燈，住宅預(yù)留燈位，由用戶裝修選定。煤氣用量按民用建筑日煤氣用量標準估算（每戶每月 4050 立方米），從城市燃氣管道預(yù)留口接入。 （ 2）園區(qū)內(nèi)設(shè)保安監(jiān)控、防盜報警系統(tǒng)。 六、消防 家具廣場的消防是非常重要的，由于家居廣場內(nèi)易燃的物質(zhì)比較多，因此消防方案必須精心設(shè)計并審查后才能組織施工。 第七章 環(huán)境保護、綠化及節(jié)能 一、環(huán)境保護 環(huán)境保護是我國一項基本國策，該項目應(yīng)嚴格按照《中華人民共和國環(huán)境保護法》有關(guān)規(guī)定制訂具體的環(huán)保方案，并報環(huán)保管理部門審定。同時，應(yīng)做好以下幾個方面的環(huán)保措施： A、嚴格控制商業(yè)污染源的產(chǎn)生。小區(qū)內(nèi)的垃圾采用定點堆放，專人及時清理，保證整個小區(qū)環(huán)境清潔衛(wèi)生。 三、節(jié)能 充分提高能源利用率是每個工程項目都應(yīng)積極遵循的準則，在設(shè)計和施工中應(yīng)予以高度重視，并積極采取措施提高能源利用率。 電表、變壓器、水泵以及用電設(shè)備盡可能選用節(jié)能型，節(jié)約電能。 二、物業(yè)管理 物業(yè)管理是家具產(chǎn)業(yè)園經(jīng)營中極其重要的服務(wù)性工作，它直接關(guān)系到整個項目的開發(fā)能否順利實施和房地產(chǎn)開發(fā)商的信譽。 三、建設(shè)進度 為了加快工程建設(shè)步伐，在確保工程質(zhì)量的前提下，加強建 設(shè)進程中的各項管理工作，編好施工組織設(shè)計，搞好安全施工，本工程工期為二年零五個月。 2020年 8 月至 2020 年 12月完成二期工程。 項目總投資為 6150萬元。 (3)土地取得費用包括征地、補償、出讓金及其它稅費。本項目的收益來源于住宅銷售收入、商業(yè)鋪面銷售收入和租金收入。本項目一層商鋪降 價前的銷售均價為 5200 元 /平方米，降價后的銷售均價為 3952 元/平方米?？梢婍椖烤哂忻黠@的價格優(yōu)勢，因此銷售價格優(yōu)勢，因此銷售價格有其合理性。 ⑴ 住宅銷售收入： 住宅銷售收入 =16510/㎡ 900 元 /㎡ =1486 萬元 ⑵ 商業(yè)鋪門面銷售收入： 10560 萬元 一層商鋪面銷售收入 =12183 ㎡ 5200 元 /㎡ = 萬元 二層商鋪面銷售收入 =13325 ㎡ 2738 元 /㎡ = 萬元 夾層商鋪面銷售收入 =3847 ㎡ 1500 元 /㎡ =577 萬元 ⑶ 商業(yè)鋪門面實際銷售收入： 8026 萬元 根據(jù)本項目的 銷售策略，投資者購買商鋪，按 24%一次性向投。家具產(chǎn)業(yè)園及周邊市場市場經(jīng)營租賃收入為 20 元 /平方米 ~30 元 /平方米，“匯美家居廣場”的月租對比最低租金 20 元 /平方米要低 3 元，租賃標準起步較低，然后隨著市場的逐步走旺，漸次走高，符合家具產(chǎn)業(yè)的宏、微觀發(fā)展趨勢。二層銷售均價為 2378 元 /平方米，降價 24%，銷售均價為 1807 元 /平方米。根據(jù)本項目銷售策略，購買門面的投資者一次性按 24%返還三年的租金（年回報率 8%），即相當于降價 24%。其中由企業(yè)自籌 3000 萬元，房屋銷售和銀行按揭 605萬元，向 銀行或投資公司申請貸款 2500萬元。 編制依據(jù) (1)土建工程：參照目前常德市同類建筑單位工程造價。 2020年 12月竣工交付?，F(xiàn)將實施進度大體安排如下： 2020 年 9 月 2020 年 12 月完成施工前期準備工作，包括項目可研、勘探、設(shè)計、報建等。配備專業(yè)工作人員，保證管理及時，服務(wù)熱情周到；充分吸引國內(nèi)外各地的先進管理經(jīng)驗，制訂出詳細的物業(yè)管理條例，物業(yè)管理的收費標準，亦在充分征求各方面的意見的基礎(chǔ)上，報物價部門批準。同時，開發(fā)單位將委派專業(yè)施工監(jiān)督人員配合施工單位進行質(zhì)量管理，堅決避免出現(xiàn)任何工程質(zhì)量事故。 變配電加裝電容補償器，提高用電質(zhì)量，提高電力功率因素，減少因無功損失，節(jié)約電能。本項目堅持“以人為本”的基礎(chǔ)，在設(shè)計中處理好自然、建筑和 人三者之間的和諧統(tǒng)一，充分利用自然條件和人工手段來創(chuàng)造一個有利于人們舒適、健康的生活環(huán)境。 C、搞好園林綠化，保護自然環(huán)境。因此施工中對產(chǎn)生噪音較大的機械設(shè)備加裝隔音裝置，對粉塵擬采用噴水除塵。 園區(qū)內(nèi)設(shè)環(huán)形消防通道，利用建筑四周城市道路系統(tǒng)，為消防補救提供有利的交通應(yīng)急條件。 （ 3）園區(qū)內(nèi)電視系統(tǒng)由常德市光纖電視網(wǎng)引入，每用戶設(shè) 23 個電視用戶盒。在臨南坪路和皂果路設(shè)計時要注意室外機隱避性，主機外掛集中統(tǒng)一考慮，并做外遮欄裝飾設(shè)計，以免影響市容。 燃氣 采用城市管道煤氣供氣方式。 2）照明設(shè)計：有正常照明、應(yīng)急照明和小區(qū)室外景 觀照明。 2）主要電力供應(yīng)指標：計算負荷為 1280KW（住宅按每戶 6KW 計，商業(yè) 80W/m2計，同時用電系數(shù)取 ），擬設(shè)置 2 臺 600KVA 箱式變壓器，變壓器平均負荷率為 %，管線埋地敷設(shè)。室內(nèi)排水需經(jīng)室外化糞池處理后，進入城市排水管網(wǎng)。 2）普通消防供水系統(tǒng)：由上行、下行、水平供水干管和豎管級成水平和立環(huán)供水系統(tǒng)。 五、公用設(shè)施方案 供水排水 水源為城市自來水管網(wǎng)，進水管由 2 根 DN100 給水管供水，分別由南坪路和皂果路市政給水管網(wǎng)接入，并按住宅建筑給排水工程設(shè)計規(guī)范要求設(shè)計如下： （ 1）用水標準和用水量 住宅生活用水： 300公斤 /人 .日， K=； 初步估算，生活用水及消防用水每天約 360立方米。 四、結(jié)構(gòu)設(shè)計 根據(jù)鄰近工程地質(zhì)勘察報告和本項目工程初步規(guī)劃，工程基礎(chǔ)和上部結(jié)構(gòu)設(shè)計擬采用以下類型： 基礎(chǔ)選型及處理 采用樁基礎(chǔ)。人流主出入口設(shè)在小區(qū)西側(cè)臨規(guī)劃的巷道內(nèi)（與南坪路相通），停車位為室外設(shè)部分集中停車位，緊靠環(huán)形車道。根據(jù)使用功能，一、二層為商鋪，而三至六層住宅以三室二廳為基本戶型。 表 61 建筑技術(shù)經(jīng)濟指標表 序號 項目名稱 指標 備注 1 總用地面積 實際建設(shè)用地 2 總建筑面積 45000m2 商業(yè)用房 29000m2，住宅 16000m2 3 建筑層數(shù) 26層 4 建筑總高度 5 建筑層 高 35米 6 建筑密度 % 7 建筑容積率 8 綠化率 15% 9 居住戶數(shù) 136戶 建筑方案總體構(gòu)思 建設(shè)地塊屬家居產(chǎn)業(yè)園片區(qū)，位于南坪路以南，皂果路以西地段，由于處于家居產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)，其位置很特殊。機動車集中停放在停車場內(nèi)，這樣既滿足總平面布置規(guī)范要求，又滿足消防安全要求。一、二 層均為商業(yè)用房，三至六層為住宅，其間距滿足規(guī)劃要求。 片區(qū)規(guī)劃 常德市規(guī)劃局已對該地塊用地性質(zhì)進行了規(guī)定，以商居樓為主。 ⑤地基土工程地質(zhì)評價：依據(jù)《巖土工程勘察規(guī)范》（ GB5002194）、《建設(shè)地基基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)范》（ GBJ789）、《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》（ GBJ1189）、《土的分類標準》（ GBJ14590）。 ②氣象資料： （ 1）歷年平均氣溫 ℃ （ 2）歷年最高氣溫 ℃ （ 3）歷年最低氣溫 ℃ （ 4）歷年平均降雨量 1373mm （ 5）歷年最大降雨量 2020mm （ 6）歷年最小降雨量 927mm （ 7）歷年平均氣壓 （ 8）歷年最高氣壓 （ 9）歷年最低氣壓 毫巴 （ 10）歷年平均相對濕度 81% （ 11）歷年最大絕對濕度 % （ 12）歷年最小絕對濕度 % （ 13）歷年平均蒸發(fā)量 （ 14）歷年月平均最大蒸發(fā)量 （ 15）歷年月平均最小蒸發(fā)量 （ 16）歷年平均風速 （ 17）歷年最大風速 22m/s （ 18）歷年主導(dǎo)風向 NNE （ 19）歷年最大積雪 深度 200mm （ 20）歷年土壤最大凍結(jié)深度 20mm ③水文地質(zhì) 擬建的工程項目場地內(nèi)有賦存于雜填土中的滯水及賦存于圓礫 卵石層的孔隙潛水兩種。①外墻：高級外墻漆和瓷磚；②內(nèi)墻：仿瓷“ 888”涂料；③頂棚：“ 888”仿瓷涂料；④地面：毛地面；⑤門窗：高級鋁合金窗 ；防盜門； （ 2）園區(qū)配套設(shè)施：園區(qū)設(shè)有院內(nèi)花壇、草地、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風及火災(zāi)報警系統(tǒng)、廣播及通信系統(tǒng)以及保安監(jiān)視系統(tǒng)等。并使商鋪的空間有可能再劃分，同時也必須達到國家規(guī)定的目標。家具經(jīng)營商鋪為二層，一、二、三、四區(qū)為家具經(jīng)營場所，五區(qū)臨皂果路，為市場主出入口和水、電、消防配套設(shè)施及商品集中展示區(qū)。 第五章 建設(shè)規(guī)模、功能標準及建設(shè)進度 一、建筑面積和內(nèi)容 匯美家居廣場建設(shè)總用地面積 ，初步規(guī)劃總建筑面積45865m2，其中家具經(jīng)營商鋪 29355 ㎡，住宅 16510 ㎡。 供電：項目區(qū)域緊鄰供