【正文】 電線路，電源直接從城市供電系統(tǒng)引入。 交通方便 本項(xiàng)目地段交通優(yōu)勢明顯，北面緊鄰南坪路，市內(nèi)有多條公交線路經(jīng)過此地，并通往市區(qū)各個(gè)方向。 該區(qū)域雖是常德市的新城區(qū)，但隨著城市建設(shè)步伐的加快，現(xiàn)在人氣很 旺，購物、就醫(yī)、上學(xué)、儲(chǔ)蓄投資都非常方便。 （ 五 ） 、 項(xiàng)目銷售計(jì)劃 銷售計(jì)劃共分五個(gè)階段： 第一階段： 2020年 1 2 月 — 2020年 12月 ， 住宅預(yù)售率 50％： 第二階段： 2020年 1 月 — 2020年 1 2 月， 住宅預(yù)售率 100％ 鋪面預(yù)售率 20％． 鋪面預(yù)租率 50％： 第三階段： 2020年 1 月一一 2020年 12 月 ， 鋪面銷售率 40％ 鋪面預(yù)租率 100％ 第四階段： 2020年 1 月 —— 2020年 12月， 鋪面銷售率 70％ 第五階段： 2020年 1 月 —— 2020年 12月， 鋪面銷售率 100％ （六）、 項(xiàng)目銷售計(jì) 劃的調(diào)查結(jié)論 截止 2020 年 7 月 31日，按住戶數(shù)統(tǒng)計(jì)，預(yù)售率為 1 00％， 鋪面認(rèn)購率 1 4％，預(yù)租率 49． 79％。 根據(jù)“匯美家居廣場”的租賃租金標(biāo)準(zhǔn)和優(yōu)惠措施測算， 開發(fā)商收益情況如下： 2020年 7 月至 2020年 12 月市場經(jīng)營租賃租金收入： (12183 17+1332510+38474)615 ％ =32(萬元 ) 2020年 1 月至 2020年 12 月市場經(jīng)營租賃租金收入： (1218317+1332510+38474)1285 ％ =362． 87(萬元 ) 2020年 1 月至 2020年 12 月市場經(jīng)營租賃租金收入： (1218317+1332510+38474)6+(1218322+1332514+38477) = 502． 35(萬元 ) 2020年 1 月至 2020年 12 月市場經(jīng)營租賃租金收入： (1218322+1332514+38477)6+(1218326+1332518+384712) = 650． 57(萬元 ) 2020年 1 月至 2020年 12 月市場經(jīng)營租賃租金收入： (1218326+1332518+384712)12=723 ． 33 萬元 從“匯美家居廣場”租賃政策來看：家具產(chǎn)業(yè)園及周邊市場市場經(jīng)營租賃收入為 20 元／平方米～ 30 元／平方米， “ 匯美家居廣場 ” 的月租對 比最低租金 20元／平方米要低 3 元，租賃標(biāo)準(zhǔn)起步較低，然后隨著市場 的逐步走 旺，漸次走高，符合家具產(chǎn)業(yè)的宏、微觀發(fā)展趨勢。對一個(gè)新興的市場而言，一般會(huì)經(jīng)歷一個(gè)市場培育期。一開發(fā)商對投資者按 8％ I~I報(bào)率返還租 金。無論是定性還是定量 分析，投資者即使是按揭投資本項(xiàng)目，也有投資價(jià)值。隨機(jī)抽取 兩個(gè)樣本進(jìn)行定量分析 (具體見第 2 點(diǎn)投資者收益分析 )： ① 投資者按 揭貸款 36000 元購買 17． 22 平方米商鋪，根據(jù)測算，投資者第一年，月 租金抵月供盈余為 48 元，第二年，月租金抵月供盈余為 23元，第三 年，月租金抵月供盈余為 2元。第 10 年投資者還可以選擇由開發(fā) 商原價(jià)回購。 從性別上劃分客戶群體： 在把男性作為投資決策土體的基礎(chǔ)上，挖掘一些經(jīng)濟(jì)獨(dú)立、有投資意識的女性投資者。雖然數(shù)量不多，但是是“匯美家居廣場“的強(qiáng)化拓展的客戶群體。 80％的鋪面面積為 — 17． 22 平方米，對應(yīng)的鋪面單價(jià)為 2378 元／平方米 — 5200 元／平方米， 以銀行五成按揭計(jì)算，扣除三年一次性返租，首付在 5800 元— 12000 元之間，資金壓力小，投資獲利簡單。 四、 項(xiàng)目營銷方案和銷售計(jì)劃分析 (一 )、產(chǎn)品方案及價(jià)格設(shè)計(jì) “匯美家居廣場”項(xiàng)目分住宅部分和市場部分兩個(gè)部分，住宅部分10 棟，每棟 4 層，共 1 36 套住宅，銷售均價(jià) 889 元／平方米； 市場部分二層，共分鋪面 1 760 個(gè)， 一層鋪面 806 個(gè)，二層鋪面 954個(gè)。應(yīng)由市直有關(guān)部門為產(chǎn)業(yè)園提供的配套與服務(wù)，有關(guān)部門要根據(jù)產(chǎn)業(yè)園的統(tǒng)一規(guī)劃與開發(fā)建設(shè)要求，納入各自的工作計(jì)劃，與產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)發(fā)展同步。指導(dǎo)協(xié)調(diào)小組下設(shè)辦公室，負(fù)責(zé)指導(dǎo)協(xié)調(diào)小組日常工作。 ㈣ 、 政府服務(wù)和管理 常德市政府 2000 年就把家具產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)來發(fā)展，制訂一系列優(yōu)惠政策鼓勵(lì)家具市場的開發(fā)、家具產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)和經(jīng)營。 項(xiàng)目鋪面實(shí)用率高達(dá) 70％ 以上 ，為業(yè)主提供實(shí)惠。 ㈡ 、 位置及交通 “匯美家居廣場”坐落于常德市家具產(chǎn)業(yè)園內(nèi)，北臨 207 國道， 南 臨三星路，東臨皂果路，西臨市場路 ，與天下糧倉，水果市場、鋼材及建材市市場、服裝市場、糖酒副食品市場、火車站、汽車總站、短途汽車站毗鄰、通過 207 國道、皂果路、三星路城區(qū)主干道，可通往全市的 各個(gè)方向。其中一、二層為市場部分，整體框架結(jié)構(gòu)，未分棟，一至四區(qū)為家具經(jīng)營場所，五區(qū)為市場主入口、水電及消防配套設(shè)施和商品集中展示場所。從嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕嵌瘸霭l(fā)，考慮到高檔家具的價(jià)格因素 ，則至少需要 2 個(gè) “ 匯美家居廣場 ” 才能消化家具新增流通量。 消費(fèi)群體構(gòu)成和消費(fèi)品味變化，縮短了消費(fèi)周期，增加消費(fèi)頻率，增加購買次數(shù)，家具產(chǎn)品的更新?lián)Q代步伐加快，同樣會(huì)吸引更多企業(yè)參與到常德市家具流通市場來，也會(huì)加大家具流通市場的流通量。以常德市家具流通市場 2020 年銷售額2 億 元為基數(shù)，取中國家具行業(yè)協(xié)會(huì)的預(yù)測家具產(chǎn)業(yè)增 長率保守?cái)?shù)字15％， 產(chǎn)銷率 98％計(jì)算， 2020 年，通過家具流通市場的流通量達(dá)到 4． 6億元，比 2020 年增加流通量 億元。從 1998 年末至 2002年末， 常德市凈增城市人口 8． 75 萬人 (含自然增長和機(jī)械增長 )，每年平均增 長 1． 75萬人，而 2002 年常德市凈增城市人口 1． 94萬人，超過平均增 長數(shù)，從一個(gè)側(cè)面充分佐證了城市人口凈增長已成不可逆轉(zhuǎn)的趨勢，帶動(dòng)常德市房地產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)勁發(fā)展，相應(yīng)地拉動(dòng)了家具產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展。常德至張家界 高速公路即將于 2020 年 12 月 26日通車。 (3)從常德市的地理位置和交通狀況分析 常德市位于焦柳鐵路、石長鐵路、 20 319 國道、湘北干線以及常長高速公路交匯處。 (2)從房地產(chǎn)發(fā) 展?fàn)顩r分析： ① 1986 年至 2020 年房地產(chǎn)投資年均增長速度為 35． 9％。這個(gè)群體約為 4． 5 億人，從市場角度看，對于家具市場而言是現(xiàn) 在的目標(biāo)消費(fèi)群體，數(shù)量可觀。 2000 年至 2020 年，我國 GDP 每年平均按 8％的速度增長，居民的收入以兩位數(shù)增長，扣除物價(jià)增長因素，收入增長率仍然接近 10％。其人均 可支配收入或人均純收入在 6000 至 7000 元之間，這個(gè)階層的邊際消費(fèi)傾向居中，恩格爾系數(shù)在 35％左右，其消費(fèi)正在從小康型向富裕型、從數(shù) 量追求型向質(zhì)量追求型轉(zhuǎn)變。 2020年可達(dá) 15億元， 家具市 場前景十分可觀。 (3)根據(jù)常德市竹木資源豐富的特點(diǎn) ，引進(jìn)品牌家具企業(yè)，帶動(dòng) 整個(gè)家具產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。為進(jìn)入園 區(qū)的生產(chǎn)、經(jīng)營者提供場地和配套服務(wù)，專門成立了由市長 (副市 長 )為組長的發(fā)展家具產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)協(xié)調(diào)小組。目前上海、廣東幾大家 具展展位供不應(yīng)求，國外采購商持續(xù)增長。 (7)出口國家和地區(qū)多元化，出口產(chǎn)品多樣化的趨勢。世界家具商把目光集聚中國，今 年家具零關(guān)稅，進(jìn)口家具將進(jìn)一步擴(kuò)大。我國良好的投 資環(huán)境和產(chǎn)業(yè)配套水平以及低廉的勞動(dòng)力將繼續(xù)吸引大量外資注入。 (1)家具企業(yè)向規(guī)模化、專業(yè)化、品牌化的趨勢發(fā)展。近十年來中國家具行業(yè)經(jīng)歷了第一個(gè)高速發(fā)展期，主要是以量的擴(kuò)張為 主，初步建立起了門類齊全、與國際接軌的完整的工業(yè)體系，產(chǎn)品能基本滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活需要以及國際市場出口的需要。雖然火車站家具城按照政府要求 2 年一批繼續(xù)經(jīng)營，但是火車站家具城因政府計(jì)劃用地內(nèi)容不變 和消防因素會(huì)適時(shí)取消，遷址經(jīng)營?；疖囌炯揖叱墙?jīng)營面積約 6 萬平方米，經(jīng)營客 戶約 300 戶，經(jīng)營形式為租賃經(jīng)營，屬場地局限，經(jīng)營戶達(dá)到飽和。(2)產(chǎn)品開發(fā)滯后。質(zhì)量由原來的粗放型發(fā)展到現(xiàn)在的精細(xì) 化。 (1)家 居 產(chǎn)品種類逐漸豐富。 2000 年，家具市場規(guī)模小，不成氣候，銷售品種幾乎全部是外地產(chǎn)品，生產(chǎn)企業(yè)也只能生產(chǎn)簡單的實(shí)木家具。 2．常德市家 居 產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀 一是家居產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模。美國商務(wù)部終裁后， 11 月份超高速增長，月增 10． 57億美元； 12 月份出口 12． 49 億美元，創(chuàng)出新高。同時(shí)一批經(jīng)銷商的隊(duì)伍已經(jīng)形成，對促進(jìn)家居產(chǎn)品流通和銷售起了重要 的作用。 二是產(chǎn)品質(zhì)量不斷提高，花色品種不斷增加，多功能性產(chǎn)品不斷涌現(xiàn)，產(chǎn)品更加豐富多彩。 2020年度全行業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn) 值 2650 億元。 外地家具產(chǎn)品與本地 家具產(chǎn)品在生產(chǎn)發(fā)展和消費(fèi)品味上相互影響、相互作用、相互滲透。根據(jù)常德市家具工業(yè)協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)調(diào)查， 2020 年常德市最大家具的 兩個(gè)流通市場銷售額為 2 億元，其中外地家具產(chǎn)品銷售額達(dá) 1． 4 億元， 本地產(chǎn)品銷售額達(dá) 0． 6 億 元。 市區(qū)城鎮(zhèn)居民可支配收入 8871． 67元，比上年增長12． 3％，居民人均消費(fèi)性支出 6958． 86元， 比上年增長 7． 7％，市區(qū)城鎮(zhèn) 居民恩格爾系數(shù) 36． 1％。年末總?cè)丝?601． 05萬人，全年出生人口 10779 人，全年凈增人口 5908 人，人口自然增長率 1%。 2020 年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額為 23． 97億元，增速高達(dá) 63． 3％。在此修建家居產(chǎn)業(yè)廣場具有得天獨(dú)厚的環(huán)境優(yōu)勢。根據(jù)這一需要，同樣也會(huì)帶動(dòng)常德市本地區(qū)的家居產(chǎn)業(yè)。從消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，居民住房消費(fèi)觀念也發(fā)生了明顯的變化。從 1998 年底到 2002 年末，常德市凈 增城市人口 萬人（含自然增長和機(jī)械增長），每年平均增長 萬人。由于金鉆廣場占地面積比較大，商鋪比較多，許多商鋪閑置，開發(fā)商為了搞活廣場，采取一個(gè)臨時(shí)措施，將部分商鋪開發(fā)為經(jīng)營家具。而常德希豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司力爭打造一個(gè)常德市最完美的家居廣場，常德市目前的家居廣場比較分散，主要有：一是火車站附近的家具產(chǎn)業(yè)園。 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 一、項(xiàng)目建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策 近期我國固定資產(chǎn)投資調(diào)控政策總的原則是適當(dāng)控制投資規(guī)模，調(diào)整投資結(jié) 構(gòu)。在具體規(guī)劃建設(shè)過程中，還需注意以下問題： 重視建筑細(xì)節(jié)。 （ 4）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益 項(xiàng)目建 成后， 實(shí)現(xiàn)收入 10409 萬元，實(shí)際收入為 9977 萬元，凈利潤 1506 萬元，投資利潤率達(dá)到 %，投資利稅率達(dá)到 %，稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 %，投資回收期 年。 （ 1）建設(shè)期限： 2020年 12月 — 2020年 12月。 此研究報(bào)告旨在通過對有關(guān)情況詳細(xì)調(diào)查的基礎(chǔ)上進(jìn)行可行性分析，作為本項(xiàng)目投資開發(fā)的決策依據(jù)及項(xiàng)目招商、融資的參考依據(jù)。根據(jù)《常德市城市總體規(guī)劃 19992020》，城市范圍將由 1998 年底的 平方公里擴(kuò)大至 2020 年的 60 平方公里和 2020 年的 95 平方公里；城市人口將由 1998 年底的 萬人增加至 2020 年的 60 萬人和 2020年的 100 萬人；江北城區(qū)近期發(fā)展重心將向西向北發(fā)展及適當(dāng)向東發(fā)展。同時(shí)該項(xiàng)目又位于常德市火車站商業(yè)圈的最佳位置，南臨南坪三星路、北臨 207 國道、東臨皂果路、西臨市場路，是湘西北地區(qū)最大的家居大市場之一。公司在 2000 年、 2001 年、 2002 年分別獲得常德市政府頒發(fā)的“房產(chǎn)開發(fā)與銷售”二等獎(jiǎng)和三等獎(jiǎng)，在 2002 年被湖南省房產(chǎn)協(xié)會(huì)、開發(fā)協(xié)會(huì)評為“房地產(chǎn)開發(fā)誠信單位”?，F(xiàn)有員工 24人，其中具有中、高級技術(shù)職稱的管理人員 15人。公司以房地產(chǎn)開發(fā)和裝飾為主業(yè)，兼營其它產(chǎn)業(yè)，公司擁有一支愛崗敬業(yè)、團(tuán)結(jié)務(wù)實(shí)、紀(jì)律嚴(yán)明、開拓進(jìn)取的高素質(zhì)員工隊(duì)伍。以質(zhì)量求生存，以優(yōu)質(zhì)創(chuàng)品牌 ，現(xiàn)已累計(jì)完成投資 20000 多萬元，并已建成希豪苑、希豪嘉苑、麗都名居三個(gè)大型商居小區(qū)和慈利商貿(mào)城，建筑面積 20萬平方米。匯美家居廣場是常德市人民政府的重點(diǎn)工 程，該項(xiàng)目也是常德市家具產(chǎn)業(yè)園的一個(gè)重要組成部分，是一個(gè)集家具、室內(nèi)裝飾為一體的建設(shè)項(xiàng)目。 項(xiàng)目提出的理由 2001 年以來，常德市改革開放不斷深入， 國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長，社會(huì)事業(yè)長足發(fā)展，城市面貌煥然一新，城市基礎(chǔ)設(shè)施日益完善。該項(xiàng)目已基本上建成，預(yù)計(jì) 2020 年 12 月底可試 營業(yè)，該項(xiàng)目具有現(xiàn)代建筑風(fēng)格的家具大市場，既能滿足常德市民 21世紀(jì)新的住房要求，又?jǐn)U大了常德市家居產(chǎn)業(yè)園的經(jīng)營面積，提升常德市城市品味。（與常德火車站，汽車總站毗鄰） 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與目標(biāo) 規(guī)劃占地 25346 平方米（含公用道路、綠化用地），實(shí)際建設(shè)用地，總建筑面積約 45865 平方米，其中：家居經(jīng)營商鋪 29355㎡，住宅 1